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土地の売買契約後に測量って行いますよね?
あれって誰がどのタイミングで行うのでしょうか?

土地には古い家が建ってるのですが、家の所有者が建物を取り壊した後に、
測量をするのでしょうか?
なんの目的で測量するのでしょうか?
教えてください

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A 回答 (3件)

土地売却にあたり、隣地との境界を確定し、そのポイントに基づ土地の面積を算出することを測量といいます。


隣地との境界に争いがある場合は、ポイントが確定できませんので、その場合は土地所有者の指定したポイントで面積を確定します。これを業界では現況測量と言います。
隣地との境界が確定している場合は、業界では実測と言います。

業者の分譲地であれば、境界は確定され測量も終わってますので、通常測量はいたしません。
しかし、測量が古い場合は精度に問題がありますので測量をします。

売買契約の内容が、公募売買なら測量はしません。
実測売買なら測量をいたします。

誰がどのタイミングで行うのか、売り主と買い主との間で決めることですが、一般的には売り主が残金決済日までにいたします。
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この回答へのお礼

ありがとございます。
よくわかりました!

お礼日時:2013/08/01 16:56

自分も土地購入の際に測量してもらいました。


買い主側の立場ではどこまでの土地を購入するのかわからないというのは不安要素です。
また、境界が確定していない所は売買のタイミングが確定するのに良いタイミングだからです。
隣接する地主さんにも話をしてもらいました。

自分では費用は支払っていませんので、#1さんの言われるとおり売主側の負担になったと思います。
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この回答へのお礼

ありがとございます。
よくわかりました!

お礼日時:2013/08/01 16:56

(1)土地の売買契約に先立って売主が土地の測量を行うことはあります。

たとえば
 ・標識がなくなっているので、売買の前に隣接地との境界を確定する必要があるとき
 ・買主が登記簿の記載だけでは満足せず、測量して登記簿の記載と照合することを
  契約の条件にしたとき
 などです。費用は売主の負担です。

(2)土地の売買契約後の測量は、買主が自分の必要上、たとえば建物を新築するときに
 必要なデータをとるため、などで行うものだと思います。費用はもちろん買主負担です。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
よくわかりました。

お礼日時:2013/08/01 16:57

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Q土地売買では確定測量しなければいけませんか?

親が以前に土地を買ったときに、隣地との境界がどこかということを確認しなかったようで、
売却したいと思って法務局に地積測量図を取りに行ってもありませんでした。

売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
買主が了承すればやらなくてよいのでしょうが、市街化調整区域であり登記簿の面積もあまり信用ならないと法務局で教えてもらいました。
面積だけ確認なら現況測量でよいと聞きましたが、現状は境界標が全く見当たらないです。
これでは現況測量もできないでしょうか?

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

業者してます。

>売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
必ずやるものではありません。一般的な話として、「売主は買主に対して境界を明示する」とする契約書が多いと思います。杭や標があればそれがいいですし、無ければ隣地との塀を見れば概ね判断ができますよね。不動産業者が買う場合などには、後々の販売のために確定測量を条件としてくることもあります。

上に書いたように、杭等が見当たらなくても境界と推察できる塀などがあれば、それをもってとりあえずの現況測量はできるでしょう。農地などのように壁も何も無い場合には、トラブル防止のためにも結論として確定測量をやらざるを得ないでしょうね。

Q測量の費用の相場がわからないのですが、これって高くないですか?

某ハウスメーカーで新築中です。5月に測量した分の請求がきました。約200坪の土地を測量し、面積をだした上で、その土地をふたつにわけるため、分筆してもらいました。もちろん、市の立会いや書類作成、申請もお願いしました。それで請求書がきたのですが、96万でびっくりしてしまいました。100万に近いですし、こんなにかかるものなのでしょうか? 相場もわからないし、これが妥当なのかわかりません。 当初、HMは50万くらい・・と言っていました。特に見積もりもなかったのですが、今思えば、随分いい加減だと思いますが、その時はあまり気にしていませんでした。
きちんと、確認しなかった自分も悪いのですが、ちょっと腑に落ちないんです・・・。
HMは、「そうなんです・・予想より高くて、すいません」と言うだけです。 このまま支払うしかないでしょうか。金額は妥当でしょうか。

Aベストアンサー

以前あなたと同じ様な依頼をした事があります。
しかしあなたと違う点は既に全体の測量は終わっている土地を購入していると言う事です。
私の依頼は分筆する為に真ん中を1本測量して真ん中部分の地番を2つにする作業です。
既に基点の杭が1本ありましたので、反対側に杭を1本打ちました
杭1本と1線測量と地番を1つ追加する作業で費用は20万でした。

今回の質問を見ると全体の測量も入っており尚且つ分筆もされています。
当然全体の測量をされると隣地の境界線もありますので、隣地の方との境界線立会いや杭が不明の場合も考えられます。
あと測量する線の数も多いし地番が元々1つで構成されているか、もっと地番があり図面作成に手間がかかるかも不明です。
既に外周の測量が終わっている私の場合とは違い相当費用が掛かる様に思います。

あくまで憶測ですがHM担当者の認識のあまさや経験不足で予想金額を言ってしまった様に思います。
意外と他人と自分の境界を測量するのは今後もめない様にする為の作業にも手間がかかるみたいです。

Q不動産購入時の売主への売買金額の支払方法について

不動産購入時の売主への売買金額の支払方法について質問します。

妻と共有名義にして、某不動産業者を通じ念願のマイホーム(中古住宅です。)を購入しようとしているのですが、不動産屋さんによると売主さんは現金で売買金額を欲しがっているとのことです。

妻は「それなら、そのお金を支払えば現金で支払えばいいんじゃないの。」といいますが、

親しい会社の法務部の先輩から

「それはあまりに危険だ。契約書を結んだ後、お金を支払い、司法書士を使い所有権移転登記をするのだけれど、お金を支払っただけだと、その相手がお金を持ち逃げされてしまうかもしれないじゃないか。銀行保証小切手か銀行での口座振替を利用すべきだ。不動産屋さんも色々あって、全面的に信用するのは危険だよ。」

とアドバイスされました。

妻は「不動産屋さんか銀行で支払えば問題ないんじゃない?」と言います。

確かにお金を持ち逃げされれば困るし(現金だと怖い気もする。)、かといってすごくいい物件なので気に入っています。

つまるところ、契約書を売主と結び売買金額をどうやって支払うかということだと思うのですが、世間一般ではどうやっているのでしょうか。

法律的には売買契約の金額を支払ったということを、法務局や裁判所・善意第三者にどう主張し、対抗要件を備えるかということなのかな?とも思えますが、そのような視点に立った場合、どのような支払い方法がベストなのでしょうか。(一般的な不動産実務についても教えてください。)


よろしくアドバイスお願いします。

(もし、可能なら、法務部の先輩の手前もありますので、法律的な知識や根拠条文も教えて貰えると嬉しいです。)

不動産購入時の売主への売買金額の支払方法について質問します。

妻と共有名義にして、某不動産業者を通じ念願のマイホーム(中古住宅です。)を購入しようとしているのですが、不動産屋さんによると売主さんは現金で売買金額を欲しがっているとのことです。

妻は「それなら、そのお金を支払えば現金で支払えばいいんじゃないの。」といいますが、

親しい会社の法務部の先輩から

「それはあまりに危険だ。契約書を結んだ後、お金を支払い、司法書士を使い所有権移転登記をするのだけれど、お金を支払っただけ...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者です。
不動産の決済資金は「現金」及び「銀行の自己宛小切手(横線の有無は売主指定)」のいづれかが原則です。
通常ですが、売買契約に照らし売主は所有権移転に必要な書類一式を買主へ引き渡します。これと引き換えに買主は代金を支払います。実務上は買主側が指定した司法書士に登記を依頼し、司法書士は事前に調査及び売主側の必要書類や買主側の必要書類など仲介人へ指示します。売主さんや買主さんはこの指示で必要書類を整えるわけです。

実際は当日、司法書士が代金授受の前に売主側の書類や買主側の書類、本人確認。委任状などへの署名押印など所有権移転に必要な書類関係の確認の後、「書類は整ったので代金の授受をしてください」という流れになり、その後代金の授受となりますから、お金を支払い登記されないということは、売主が悪意を持って書類偽造などの詐欺行為を行わない限り、ありえません。またこの手の犯罪は、身元を偽り行いますから、中古でそこに住んでおり仲介業者などが身元を確認している売主が犯罪を行うことは、現実にはありえません。また、仲介の場合業者は手数料を頂くだけですから、売主のお金の管理にはタッチしません。

このほかに、仲介の実務として、物件の取引完了の書類やら鍵の授受やら、確認通知書、図面一式などあれば、そのような諸々の授受を行います。

上記のように、どうしても書類に署名押印するテーブルやすべての関係者が一同に集まるスペースは必要になりますから、一番良いのは代金を引き出す口座がある銀行の一角を借りることです(応接までとはいいませんが)これが可能であれば、書類確認後、口座から現金を下ろして売主に渡して終了です。
但し、場所を提供しない銀行も多いので、この場合は不動産仲介人の伝を借りるか?または書類の確認等は司法書士の事務所や仲介業者で行い、金銭授受だけ銀行で行うのも良いでしょう。
前日の午前中には、翌日現金で幾ら出金する旨は銀行に伝えておかないと、小さな支店などでは現金がありませんので即座に用意は出来ません。
このあたりの段取りは、仲介人に相談すれば整えてくれると思いますが・・・・・現金での支払いは良いが、銀行窓口での受け渡しにして欲しいと(現金を持ち運ぶのは嫌だと)言えば、良いでしょう。

登記上の取引の責任は司法書士がすべて背負った上で、登記を受任しますので、そこは任せるしかありません。その先輩の顔を立てたいならば会社で使っている司法書士事務所を紹介してもらっては?
但し、仲介業者で依頼する不動産登記が主な事務所と法人登記を主に扱う事務所では、費用が結構違うので(後者の方が高い場合が多い)、そこは目をつぶりましょう。まあ違っても3万~5万程度です。質問者さんも安心なのでは?

法的根拠と言いますが、法的に売主は所有権移転に必要な書類一式を引き渡せば足り、あくまで移転登記を行うのは買主の費用負担で買主の責任です。
その移転登記を間違いなく行えるか(法務局に受理、登記完了となるかされるか)どうかの判断が、出来ないので司法書士に報酬を支払い依頼するわけです。
民法上は代金を支払い、領収書等があれば当然にその所有権を主張できます。しかし登記上の登記名義人でなければ第三者に対抗できません。ですから通常は借り入れ等が無くとも土地は所有権移転登記をするわけです。その法的根拠となる書類は当日司法書士が作成し、売主、買主、双方が署名押印することになりますし、売主は実印と印鑑証明を要します。買主は認印と物件に移動した住民票だけです。

不動産業者です。
不動産の決済資金は「現金」及び「銀行の自己宛小切手(横線の有無は売主指定)」のいづれかが原則です。
通常ですが、売買契約に照らし売主は所有権移転に必要な書類一式を買主へ引き渡します。これと引き換えに買主は代金を支払います。実務上は買主側が指定した司法書士に登記を依頼し、司法書士は事前に調査及び売主側の必要書類や買主側の必要書類など仲介人へ指示します。売主さんや買主さんはこの指示で必要書類を整えるわけです。

実際は当日、司法書士が代金授受の前に売主側の書類や...続きを読む

Q土地のみ購入しました。確定申告は・・?

教えてください。

2003年6月に、銀行から約2千万のローンを組んで土地を購入しました。すぐに家をたてる予定だったのですが、設計段階で時間がかかってしまい、まだ更地の状態です。(やっと設計が固まってきたところです。)

2004年4月位から着工をはじめ、9月位に入居出来ればと思っています。

いわゆる「住宅ローン減税」というのに当てはまるのは、家を建てて入居した人だと思いますが、私のような状態の場合でも今回の確定申告の必要はありますか?(私は普通のサラリーマンで、源泉徴収は済んでいます。)

「不動産取得税」は既に支払いました。こちらは、家が建つめどがついた時点で書類を揃えて申告すれば返して貰えると聞いています。

初歩的な質問ですいません。宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

今年は何もすることが有りません。

住宅の敷地用の土地を先行取得した場合、その土地を取得後2年以内に住宅を新築し、6か月以内に入居し、その建物に抵当権が設定されると云う条件を満たせば、たてものを建てた年に住宅ローン減税を受けることが出来ます。

Q地積測量図が存在しない場合<不動産購入時の対処について>

不動産購入を検討している物件があります。

状況1
その物件は昭和61年に畑から宅地へ地目変更がなされ
同時に建物が新築されたものです。
(現在もその建物が建っています)

状況2
法務局に行って調べてみたところ、「公図」と「建物図面・各階平面図」は存在していましたが地積測量図は存在していませんでした。
宅地造成されてから、過去に一度も分筆・合筆されていないという
よくある経緯によるものらしいです。

状況3
敷地はほぼ直線4角形で、低背ブロックで囲まれています。(隣接敷地側も一連のブロックがあります。つまり敷地境界が隣り合う敷地のブロックが2重に走っています。
境界標は4スミの内、1ヶ所のみ設置してあります。
残る3ヶ所については購入前に境界標の設置処理を進めようと考えています。(契約書の取り交し後、売主協力・買主自費ににて)

上記背景にて下記の疑問があります。

1.物件を購入保有するに際し、地積測量図を事前に(購入前に売主の協力を得て)または、事後でも作成した方が良いのでしょうか?それとも作成しなくなくても良いのでしょうか?近隣所有者との面識も地域的歴史も分らないので後々の発生するかもしれない問題点が想定できません。ケースバイケースなのかもしれませんが、ケースを追う説明もしきれないので、世間一般的な捉え方が知りたいです。

2.費用も読み切れていませんが、もし、地積測量図なるものを作ろうとしたら買主・売主どちらの費用負担であるのが一般的なのでしょうか?また、それを依頼する先は土地家屋調査士さんになるのでしょうか?

3.地積測量図の在り方自体が理解できていませんが、単に測量して地積を算出してもらい図面なりにしてもらい調査士さんの判子がつかれていれば測量図としての効力が発生するのでしょうか?または法務局に登記しなければ公的な効力が発生しないのでしょうか?登記費用はどのくらいなのでしょうか?

※今回は宅建業者が介入しないという想定にてイメージ願います。

業界素人なので勘違いな説明箇所があるかもしれませんがご存じの方がおられましたらお教え願います。

不動産購入を検討している物件があります。

状況1
その物件は昭和61年に畑から宅地へ地目変更がなされ
同時に建物が新築されたものです。
(現在もその建物が建っています)

状況2
法務局に行って調べてみたところ、「公図」と「建物図面・各階平面図」は存在していましたが地積測量図は存在していませんでした。
宅地造成されてから、過去に一度も分筆・合筆されていないという
よくある経緯によるものらしいです。

状況3
敷地はほぼ直線4角形で、低背ブロックで囲まれています。(隣接敷地...続きを読む

Aベストアンサー

不動産購入は安い買い物ではないので慎重にしたほうがいいかもしれませんね。

まず
疑問1ですが物件の購入時に地積測量図を作成しなければならないという決まりはありません。あくまでも任意ですが、地積測量図を作成しないということは、正確な土地の面積がわからないままで登記簿上の面積で売買することになるでしょう。地積測量図の無い土地の登記簿上の面積は正確でない場合がほとんどです。
又、将来の問題点として考えられるのは、隣接土地で今後境界確定等の作業を行う際には、境界立会を求められます。そのときになって越境が判明することもあります。ブロック塀があるようですが、それが100%境界であるとも限りません。昔の所有者の話し合いで使い勝手のいいようにまっすぐに作り替えて、登記手続きはしていないなんてこともよくあります。境界認識の経緯等も重要なので購入前に売主の協力を得た方がいいでしょう。

次に疑問2ですが、一般的には売主さんが費用負担をされるケースが多いようです。以来先は土地家屋調査士になります。

最後に疑問3の地積測量図の在り方ですが、土地の『分筆登記』又は『地積更正登記』を法務局に申請する際に、土地家屋調査士が作成した地積測量図を添付する決まりになっています。法務局はその地積測量図を一般に公開する仕組みです。単に測量した図面に調査士の判子があるだけですと、登記簿にその面積は反映されません。又調査士も判子を図面に押すということは責任を負うことになりますので、でたらめな図面では無いことは推測できますが、不動産登記法上の『地積測量図』にはなりません。
質問者様のケースでは、土地家屋調査士に依頼し登記簿上の面積を実際の面積に直す『地積更正登記』をなさることをお勧めします。そうすれば境界標も設置され、地積測量図も法務局に保存されることになり、実測面積での売買取引が可能となります。ただし登記費用はそれなりにかかります。ケースバイケースと相場の地域差がありますが30万~100万前後ではないでしょうか。

長文になってしまいましたがご参考まで。

不動産購入は安い買い物ではないので慎重にしたほうがいいかもしれませんね。

まず
疑問1ですが物件の購入時に地積測量図を作成しなければならないという決まりはありません。あくまでも任意ですが、地積測量図を作成しないということは、正確な土地の面積がわからないままで登記簿上の面積で売買することになるでしょう。地積測量図の無い土地の登記簿上の面積は正確でない場合がほとんどです。
又、将来の問題点として考えられるのは、隣接土地で今後境界確定等の作業を行う際には、境界立会を求められま...続きを読む

Q土地が古く、面積・境界線がはっきりしない土地の売買について

土地が古く、面積・境界線がはっきりしない土地の売買について

土地の購入計画を進めている者です。
希望の土地が見つかったのですが、少々不安なことがあり
皆様のお知恵をお借りしたいと思います。

今回の土地は、数十年前からある古い住宅地です。
仲介業者と打ち合わせや現場確認を進め、昨日、申込書の記載を行いました。
仲介業者から売主へ申込書を送付し、第一の申込者となりましたので
今後契約に進むところですが今日になって仲介業者より
◆古い土地のため、測量図がない。売りに出すにあたり、事前の実測も行っていない。
◆一部、境界線がはっきりしていない可能性がある。(境界杭の見えない場所がある)
◆実測した場合、面積が変わる可能性がある。
との話がありました。

こちらでは、境界線がはっきりしない土地は隣家とのトラブルになる可能性もあり
事前に確定した上で契約したい、との意思を伝えましたが、
◆通常は公募売買となるため、登記上の面積での売買となる。
◆境界線は確定していない場合、通常は、契約後決済までに隣家立会いの元で
 測量を行い境界線を確定させるとの条項を入れる。
◆重要事項説明時はその旨の説明となるため問題ない。
◆契約の事前測量は売主の費用負担となるため、いやがられたり断られたりすることが多い。
との説明を受けました。

ここで疑問がありましたので、下記お尋ねいたします。
(1)公募売買は不動産売買の慣習である、との話でしたが、やはりよくある取引方法なのでしょうか?
(2)境界線がはっきりしないまま契約しその後測量した時、たとえば、境界線が大幅に違う、
 実は隣人と境界線の相違があったなどのトラブルが発覚した場合でも、契約書上は特に
 相違がないため買主による手付金流しの解約しか道がないように思えるのですが、いかがでしょうか?
(3)このようなトラブルを未然に防ぐために、どのような対処法をすべきでしょうか?
  ※仲介業者からは、契約前に近隣にいろいろ聞きにいくことは、売主側の心象を悪く
   するため今後の交渉に響く可能性がある、と言われました・・・

なお、この土地はかなり気に入っており、大きなトラブルがなければ購入したい気持ちでおります。 
どうぞよろしくお願いいたします。

土地が古く、面積・境界線がはっきりしない土地の売買について

土地の購入計画を進めている者です。
希望の土地が見つかったのですが、少々不安なことがあり
皆様のお知恵をお借りしたいと思います。

今回の土地は、数十年前からある古い住宅地です。
仲介業者と打ち合わせや現場確認を進め、昨日、申込書の記載を行いました。
仲介業者から売主へ申込書を送付し、第一の申込者となりましたので
今後契約に進むところですが今日になって仲介業者より
◆古い土地のため、測量図がない。売りに出すにあたり、事前の...続きを読む

Aベストアンサー

土地の売買については地域性もありますので、質問者様が遭遇している取引内容を否定する気はありません
しかし、土地の境界というのは土地問題でもとても大切なことです
そこを確定しないまま取引を続けていくことは疑問に感じます

通常の契約であれば、土地の売主は買主に引き渡すまでに境界を明示することになっています
しかし、取引後の境界確定は隣接者と合意できればいいですが合意できない場合、隣接者の主張に沿った形になる可能性があります なぜなら、買主には境界がわからず売主はもう売れているのでその土地に対して思い入れが薄れているからです(結果的には売主が損をする可能性があります)

それに境界確定が買主負担というのも疑問です 本来売主が取引までに明示すべきものを、明示できてないことが理由で買主が費用負担しなければいけないのか?
結果的には取引価格が上積みされるだけかもしれませんが、私は売主負担でやるべきことだと思います

とはいえ、質問者様はかなりこの土地が気に入っているようですので、(2)の問題を解消するために契約書に特約を入れてはどうでしょう? もし隣接者との境界確定が成立しなかった場合契約を解除する(手付けもきちんと返却される) という一文を契約書に入れることです こうすれば、境界問題が解決しない場合、損をすることなく契約がなかったことに出来ます 近隣者にわざわざ聞きにいく必要もなく(3)の対処法にもなっていないでしょうか?

こういった文言も入れていただけない場合は、瑕疵のある物件である可能性が高いと思います
付近の土地取引相場と比べて安くなければお薦め出来ない物件ではないのか?

熟慮されるべきだと思います

土地の売買については地域性もありますので、質問者様が遭遇している取引内容を否定する気はありません
しかし、土地の境界というのは土地問題でもとても大切なことです
そこを確定しないまま取引を続けていくことは疑問に感じます

通常の契約であれば、土地の売主は買主に引き渡すまでに境界を明示することになっています
しかし、取引後の境界確定は隣接者と合意できればいいですが合意できない場合、隣接者の主張に沿った形になる可能性があります なぜなら、買主には境界がわからず売主はもう売れているので...続きを読む

Q登記せずに建物を解体する場合

古家付の土地を売却するのですが、決済のときに土地は登記するのですが
建物は登記せずにすぐに解体します。解体は買主側がします。
そういう事は可能ですか?
また、こちらはどういう書類を買主に渡す必要がありますか?
また、気をつけないといけないことはありますか?

Aベストアンサー

解体する場合には、その家の所有権移転登記えお行って、解体後所有者が滅失登記するのが基本です

土地の引渡し時に、土地の買受人ではない名義の建物が残っているとローンの場合には貸付が留保されることがあります

ローンが無ければ売主買主の契約しだいです、
土地引渡し後買主が解体し、売主が滅失登記することでも問題はありません
 が トラブル防止のためにそのことを契約に盛り込むか、別途 覚書等を交換し証拠を残しておく必要があります(どちらかと言うと買主の権利保存行為)


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