400万の中古マンション

Question

中古マンションを購入しようと思うのですが 
400万円と安すぎなので 
心配です…が、普通のマンションかどうか教えて ください。 
・築35年 
・4LDK
・最寄り駅からバスで20分
バス停からマンションまで徒歩5～7分 
・5階 エレベーターなし （これが一番キツそうです）


やっぱり条件は悪いですかね？

abekaman · Accepted Answer

実際、内覧されたのでしょうか？
私は、数ヶ月前に、築40年、2SLDK、550万のマンション（居住中）を内覧させていただきました。

・交通手段はバスのみ。バス停まで徒歩５～７分。バスの本数は多い。
・やや校外だが環境は良い。
・エレベーター有り。
・１階なので庭付き。

外観は大幅補修工事したばかりだったので綺麗でしたが、中はもう・・・
配管はむき出し、トイレは古くさい、あり得ない色の砂壁のような変な壁、サービスルームの床が抜けそうにぶよぶよ。ペット臭がひどい。

リフォームは、いったんスケルトンにしてやってもらうしかないくらいひどかったです。
そうすると少なく見積もってもプラス500万ぐらいかかるわけで。
値引き交渉したうえでも、そこそこ気に入った感じに住める状態にするには、ざっくり計算しても1200万近く(諸経費込み）、かかるということになり、やめました。

400万円、値引き交渉できて多分360万がぎりぎり。諸経費、手数料などなど、ざっくり計算してその物件に対して支払う金額は500万くらいになりそうです。内覧して、リフォーム済みならその部分はクリアですが、そうでなかったらどこまでオーナーさんがやってくれるか。

単に、交通手段や駅から遠い、エレベーターが無い、築年数などの一見の悪条件は、個々人の暮らしぶりで解決や我慢できる部分もあると思うのですが、なにぶん大きな買い物ですから、どうしてもそこの立地、環境が個人的にすごく気に入っているとかじゃないと、400万円が惜しいです。

risunotorasan · Answer

5階建て以上の場合にはＥＶの設置義務がありました。
そんな時代の建物ですから　当然今エレベータをつけるスペースもないし自宅に続くそれぞれの階段を上り下りして初めて自宅の玄関にたどり着く構造になっているはず。

あなたが売主になったとしましょう。

もし1年間そのマンションが売れなかったら・・・
毎月2万円弱の共益費が間違いなく所有者であるあなた宛に請求が起こります。
住んでいようが　住んでいないにかかわらず。
それに固定資産税も・・・
年間　20数万円が　いやおう無しに取られるわけです。
一日も早く　そのマンションから脱出したいができないのが今の売り手の現状なのです。

それでも購入しました。
5年でどうしようもなく居られなくなりました。

やはり200万円以上出してリホームしますか？
そのときには350万円でも・・・
買い手てはないでしょう。

passersby2 · Answer

この物件に関心を持たれるお気持ちはわかります。4000万とかの物件ばかり見てため息をついていると，「えっ，ゼロがひとつ少ない！」と感じて飛びつきたくなります。しかし，実際には毎日の不便を強いられ，水回りもだめで，耐震性も不安で，冷静に考えたら「ただでも要らん」というゴミに見えてきます。数百万円のボロ物件を「見慣れてしまって驚かない」という経験を積むのがいいんじゃないかと思います。

なお，田舎にいけば，クソ東京に慣らされた目でみると「戸建てなのにゼロがひとつ少ない！」という物件はいくつも実在します。ぼくはいま，そんな家に住んでいます。それでも時間をかけて，希望の9割を満たす家を探しました。

tandol · Answer

・その物件には修繕積立金や管理費の滞納がある
・マンション全体として積立金が大幅にショートしている
・過去修繕がキチンとされておらず、設備配管がダメになっている
・電気容量や情報通信系のインフラが、現代生活に適さない
・耐震診断やコンクリート劣化などのチェックがされていないか、結果が悪い。
・空き室が多く、管理組合会などの内部組織が機能していない。
と言うような可能性を、私なら疑います。
それ以前に、いくら安くても書かれている条件があまりに悪すぎて
なぜ購入する気になられたのが疑問です。

no2nna8n · Answer

その条件のマンションでしたら、私なら１００万円でも買いません。

立地が悪すぎです。
修繕でとんでもないお金が必要になるかもしれませんし。
（あるいはほとんど管理が行き届いていなくて、ろくに修繕もされず、貧民窟の廃墟ような建物になるか…）

中古マンションはとにかく立地と管理です。

86tarou · Answer

普通のマンションと言う意味が不明ですが、価格のことならその辺りの相場が分からないので何とも言えません。
ただ、少なくとも長期間済むには築年数が行き過ぎてるように思います。あと何年住むつもりなのでしょうか？数十年住むなら建て替えのことも考えておかないといけません（買ってしまえば永久に住めるものではなく寿命がある）。建て替えの決議がなされれば従うしかなく、この時に差額を払えなければ出ていくしかあ
りません。所有分のお金を貰えますが、建物に価値がなく土地もマンションですから一戸当たりの価格は知れているでしょう。売ることも難しいでしょうから、一生住むことを考えてなら良いのかもしれませんが。または同じ程度の賃貸に住んで、その期間の家賃より安くなるなら買うのもありです。この時、固定資産税や修繕積立金、管理費等も上乗せした金額での比較が必要です。
マンションは一戸建てと違い老後階段の上り下りをしなくて良いという利点があります。その物件はこの利点がありません。古いので耐震性もどうかと思います。交通の便も悪いですし、売主もなかなか売れなくて困っている可能性もあるでしょう。もしそうであって、どうしても買いたいならもっと下の価格から交渉するのもありかと思いますよ（例えば300万円とかを提示して）。

Mokuzo100nenn · Answer

一個当たり二台分の駐車場があれば物件価値があります。
二台のうちの一台分には電機自動車用の充電ステーションを付けてあればなお良いですね。

駐車場が無い物件は市場価値がありません。

rainbowenglish · Answer

まぁ、５階は体力が付くからいいのでは？

問題は大改修または建て替えが近々あるかどうかですね。
管理組合に聞くしか無いと思います。

hideka0404 · Answer

セカンドハウスならいいじゃない？

住むと３日で飽きるね。

powawa · Answer

駅からの距離と、エレベーターなしの5階だから安いのでは。

あとは築年数ですね。

今後大規模改修が入らないとも限らないと思いますし
修繕費積立金がそのために上がるかもしれません。

過去の修繕の履歴など調べれば今後の修繕の可能性も
ある程度見えるのではとも思います。
エレベーターはないようですが
電気や配管、屋上の防水や外壁などです。

おそらく昔の基準で作られた建物なので
耐震などの基準も古いかと思います。

安すぎかどうかはその地域の相場もありますので、調べてみないと一概にはいえません。
私の住んでる町で同じ条件のものはないですが
駅まで徒歩十数分、エレベーターありで３DKでも、築３５年なら４００万を切るものもあります。

疲れている日も怪我をしている日も荷物が重い日もも5階まで階段となると辛いと思ます。
また、引っ越し料金や、購入した大型家具、大型家電などは
配送料が高くなることがあると思います。

ただ、終の棲家にするわけではなく
子育て時代の10年ぐらいを安く便利に暮らして、貯金をして
その後転居するつもりとかならいいのかな、とは思います。

中古マンションのメリットは、開発が進んで今は手に入りにくい立地や
住民環境が落ち着いてきていることにあるのかなと思いますが
住民については逆に古くなりすぎると、世代が老人が増えて
暮らしのリズムや騒音の問題などがうまくいかなくなってくるとか
分譲マンションでも部屋ごとに賃貸などに出されていたりするので
逆に落ち着かないこともあるかもしれませんね。

400万の中古マンション

実際、内覧されたのでしょうか？

5階建て以上の場合にはＥＶの設置義務がありました。

この物件に関心を持たれるお気持ちはわかります。

・その物件には修繕積立金や管理費の滞納がある

その条件のマンションでしたら、私なら１００万円でも買いません。

普通のマンションと言う意味が不明ですが、価格のことならその辺りの相場が分からないので何とも言えません。

一個当たり二台分の駐車場があれば物件価値があります。

まぁ、５階は体力が付くからいいのでは？

セカンドハウスならいいじゃない？

駅からの距離と、エレベーターなしの5階だから安いのでは。

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