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私の実家の敷地内には店舗兼住宅とそれとはまた別個に店舗が一棟建っています。
現在その別個の店舗一棟をテナントとして他人に貸し出している状態です。
土地も建物もすべて私の親の名義です。

たまたま親の固定資産税の支払いの用紙を見る機会があり
それを見たところ、店舗兼住宅部分はきちんと宅地になっていて
その部分は建物も土地も適正に税金を支払っているようなのですが
店舗兼住宅が建っている部分以外の土地は、全て畑の地目になっており
なおかつ別個の店舗の分の固定資産税は記載されておりませんでした。
つまり、本当は畑であるはずの場所に無許可で勝手に店舗を建てている状態のようなのです。
しかも市街化調整区域にです。

私は青くなって親に状況を訪ねてみたところ
30年ほど前、今の別個の店舗が建っている部分に
車庫を無許可で作り、今から12年ほど前にその車庫を無許可で店舗に改装したようなのです。
大変なド田舎で、誰も何も言わなかったようでここまで来たようなのですが
違法建築だし脱税だし、このままではマズイと思うのですが
どうしたらいいか分かりません。

素直に市役所に申し出ようものなら
別個の店舗を取り壊す羽目になると思います。

どうにか、この状態から店舗を正規の建築物にして
きちんと納税して、安心して過ごしたいと思うのですが
そういった方法はありますでしょうか?

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A 回答 (1件)

不動産業者です。


無理です、手はありません。田舎であれば市役所や役場は、建築許可に関する権限がなく、あくまで土木事務所の管轄ですから、おそらく役場などの建築担当課が事実を知っていたとしても、知らん振りしている状況でしょう。
この手続きは先に、地目の変更手続きから行なわねばならず、既に無許可で宅地化している農地の転用許可がまず降りませんから。

固定資産税は過去5年間までしか請求されません(請求時効)ので、これは発覚したら5年分支払うしかない。固定資産税の課税と違法建築の指導とは、関係がありません。

解体するか?このまま黙って過ごすか?しかありません。
田舎の調整だと、居宅は許可を取得し建てていますが、納屋や作業小屋など確認を要す規模でも無許可で建てている様な事例が多いですね。

親の土地建物なのですから、親に任せましょう。尚何か指導など(建築、税務両方)があっても懲罰はありません。壊してくださいと指導を受けるか?5年分の固定資産税を延滞金を付して納税するだけです。

この回答への補足

回答ありがとうございます!

そうなのですね…
分かりました。

ちなみに、その別個店舗の横の地目畑の土地を農地転用して宅地にして
開発許可をもらって私の家を建てる交渉を進めたいと思っていたのですが
こうなると不可能でしょうか?

補足日時:2013/08/05 11:23
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Q壊さないといけないのでしょうか?

お世話になります。
10年位前に市街化調整区域に土地を購入いたしました。そしてそこにプレハブを建てて(約30坪)家が小さいため倉庫として使用していました、一ヶ月くらい前に、隣の人が、家らしき基礎を造り始めました、そうしましたら、市役所から電話で、近所からの通報で、市街化調整区域に建物を建てている人がいるので取り締まって欲しいとの事で、隣の人の建築は止めさせましたが、貴方のも違法なので取り壊しになると思いますと、告げられました、本当に取り壊さないといけないのでしょうか?よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

「市街化調整区域に建物の建築はダメ」といったら、身も蓋もないので、質問者さんがプレハブ倉庫を現状維持できる“可能性”を検討してみたいと思います。
下記の提案の中で、可能性があると思われたら試して下さい。いずれも合法的な対応です(市との交渉成功の可能性についてまで保証しませんが…)。

1.さて、都市計画法43条に、市街化調整区域において知事の許可が不要でも建てられる場合が列挙されています。そのうち、4号と6号の規定が「プレハブ倉庫」に該当しないかという可能性を検討してみて下さい。

都市計画法43条
4号.仮設建築物の新築
6号.通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの

ここでいう「仮設建築物」は、例えば工事現場の仮設建物をいうものと思うのですが、質問者さんの「プレハブ倉庫」も同様の建物に該当しませんか。
なぜ、「プレハブ倉庫」は、10年間も通報がなかったのに、隣地では建物の基礎だけで通報されたのでしょうか。おそらく、近所の方にとって、「プレハブ倉庫」は仮設建築物と同等と思われていたと推察されます。
住宅と簡易な倉庫では、法規制も全然違うと思います(隣地で建築差し止めされたことに、何ら遠慮する必要はありません)。

 「政令で定めるもの」というのは、「既存の建築物の敷地内において行う車庫、物置その他これらに類する附属建築物の建築」または「主として当該建築物の周辺の市街化調整区域内に居住している者の日常生活のため必要な物品の販売、加工、修理等の業務を営む店舗、事業場その他これらの業務の用に供する建築物で、その延べ面積が50平方メートル以内のものの新築で、当該市街化調整区域内に居住している者が自ら当該業務を営むために行うもの」などをいいます(都市計画法施行令35条)。
「プレハブ倉庫」は、これらの条件に該当しませんか。

質問者さんがお住まいの市は、建築主事という資格者がいる市だと思いますので、市の建築指導課で交渉してみて下さい。

2.課税面からの対応について。「プレハブ倉庫」の敷地は、宅地として固定資産税が課税されていませんか。
 「宅地」というのは、「建物の敷地及びその維持もしくは効用をはたすために必要な土地をいう(不動産登記事務取扱手続準則117条)」のですが、市の資産税課が「宅地」として課税していれば、市の資産税課は「建物の敷地」としての資産価値を認めたことになります。

 さて、ここで矛盾が生じます。市の資産税課は「建物の敷地」として課税し、市の建築指導課は「建物を取り壊せ」という。

 固定資産税評価証明書を見せて、「今まで宅地として課税してきたのだから、市も建物の敷地であることを認めている」と、市の建築指導課に言ってみて下さい。それでも、市の建築指導課が強硬なら「固定資産税を雑種地並みに下げて(宅地の半分以下に)、過去10年間に遡って利息を付けて還付せよ」と主張してみて下さい。

 固定資産税の評価はあまりにもミスが多いので、地方税法の定める5年間還付ではなく、条例で10年間還付をすることが、市町村の実務では主流になっています(下記、参考URLに新潟市の条例HPを貼っておきます)。

参考URL:http://www.city.niigata.niigata.jp/youkou/honbun/135.PDF

「市街化調整区域に建物の建築はダメ」といったら、身も蓋もないので、質問者さんがプレハブ倉庫を現状維持できる“可能性”を検討してみたいと思います。
下記の提案の中で、可能性があると思われたら試して下さい。いずれも合法的な対応です(市との交渉成功の可能性についてまで保証しませんが…)。

1.さて、都市計画法43条に、市街化調整区域において知事の許可が不要でも建てられる場合が列挙されています。そのうち、4号と6号の規定が「プレハブ倉庫」に該当しないかという可能性を検討してみて下...続きを読む

Qどのように市街化調整区域内の畑を宅地にしていくのでしょうか。

こんにちは。いつもお世話になってます。

調整区域に住んでます。多少不便ですが、静かなところが気に入っています。

調整区域とは言っても、徐々に今まで畑だった場所が、飲食店やコンビニに変わっていきます。

あるいは、大きい畑が10件位の宅地に変わっていく場合もあります。個人的に残念です。


1.調整区域内の畑を宅地にする場合。どういう扱い(行政手続)を踏んで宅地にするのでしょうか?

2.規制などの面から、業者にとっては、市街化区域内の畑を開発する場合と比べて、どちらが効率的でしょうか?

3.耕作面積を減らす目的で畑を売却するのは、後継者不足が主な原因でしょうか?

ご存知でしたら教えて下さい。
素人な者で、質問文におかしな部分があるかもしれませんがよろしくお願いします。

Aベストアンサー

こんばんは。。。静かなところが気に入っていたにも関わらず、まわりが「がやがやしていく。」気の毒なことです。
 
さて、お尋ねの件。ざっくりとした回答しかできずに恐縮ですが、ご参考まで。
 
* 都市計画法が改正(?)され、「市街化調整区域」であっても、現在は事実上簡単にいろいろなものが建設できるようになっています。このことを規制するために例えば「都市計画法に基づく開発行為等の基準に関する条例」を県が設定し、さらに市町村が例えば、「都市計画法に基づく開発行為に係る技術的細目の強化等に関する条例」のような条例を制定します。
 
* 「調整区域内の畑を宅地にする場合について」ですが、お住まいの自治体がどの程度の規制をかけているかによります。従って、断言できないのですが、例えば「調整区域内の畑を宅地にする場合」は「自己の居住」に使うかどうか、業者が宅地開発事業に使うかで、手続きが異なってきます。基本的には建設したい方が、当該自治体の「都市計画課」に行って「開発指導要綱」をみて、問題なければ建設に入るというだけです。(条例の規制は当然かかります。)
 
* 市街化区域内よりも市街化調整区域のほうが一般的に土地代が安いということに最大のメリットがあります。 
 
* 市街化調整区域内の畑を売却するのは後継者不足によるか?  「耕作放棄地が日本全国増えてきている現状」を考えるとそれだけが原因とは考えられませんが、大きな要因だと思います。
 
 =都市計画法に関しては、検索エンジン(GOO等)で調べればでてきますので、お手数ですがご自身で検索ください。
 
ご参考まで。
 

こんばんは。。。静かなところが気に入っていたにも関わらず、まわりが「がやがやしていく。」気の毒なことです。
 
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* 都市計画法が改正(?)され、「市街化調整区域」であっても、現在は事実上簡単にいろいろなものが建設できるようになっています。このことを規制するために例えば「都市計画法に基づく開発行為等の基準に関する条例」を県が設定し、さらに市町村が例えば、「都市計画法に基づく開発行為に係る技術的細目...続きを読む

Q地目が「田」なのですが、家が建っています・・・

不動産の取引を行う業者の人間です。

ただ、今回はまったく取り扱ったことがないケースで(仲介です)
知り合いの業者も「よくわからん」とのことなので詳しい方ぜひご回答をお願いします。

[状況]
借地上の、中古建物(所有権)を売主⇒買主(双方個人)への売買仲介を行おうとしているところです。

地目:田
平成14年築の中古物件(約80m2の2階建)が建っている。
権利:建物は今回の売主の所有権
土地は借地で普通賃借権。

登記:建物は登記あり
土地に地上権、借地権の登記などは無し。

土地使用の譲渡に関して権利金、譲渡金などは無し。

固定資産税は毎年請求が来ている。

■新築当時、他業者が発行した重要事項説明書には
”地目:畑(農転済み)”と記載されていますが、
土地謄本上では、地目変更などの経緯記載は一切なく、「田」のままです。

[質問内容]
(1)この土地は農転されているのでしょうか?

(2)農転申請をして、許可は出てるけど地目は「田」のまま、という状況はありえるのでしょうか?
※売主にも聞き取りしましたが、全部その当時の業者に任せていてよくわからない。
農地関係の書類をもらった覚えはない、、とのことです

(3)この土地が農転されているかどうかは、どこに問合せすればよいのでしょうか?
また、それを証する書面などは存在するのでしょうか?

(4)建物は登記されているのですが、地目「田」に建物を建築して農転せずに
そのまま住んでしまっている、、という状況はありえるのでしょうか?
また、このような状況の物件を主任者として仲介することに問題はあるでしょうか?

(5)地目「田」のままで建物の所有権移転登記は問題なく進められるのでしょうか?

質問が多くて恐縮ですが、連休で公的な機関や士業さんにまったく相談できずに困っております。

明日契約予定で予備知識だけでも入れておきたいので
お詳しい方ぜひよろしくお願いします。

不動産の取引を行う業者の人間です。

ただ、今回はまったく取り扱ったことがないケースで(仲介です)
知り合いの業者も「よくわからん」とのことなので詳しい方ぜひご回答をお願いします。

[状況]
借地上の、中古建物(所有権)を売主⇒買主(双方個人)への売買仲介を行おうとしているところです。

地目:田
平成14年築の中古物件(約80m2の2階建)が建っている。
権利:建物は今回の売主の所有権
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登記:建物は登記あり
土地に地上権、借地権の登記などは無し。

土地使用の譲渡に関...続きを読む

Aベストアンサー

同業者です。建物の確認申請済みなどがあるのでしたら、おそらく「農転の許可(3条か5条かわかりませんが)」自体は取得済みでしょう。
農地から開発行為など伴わない宅地への変更は、農業委員会に許可申請→許可→確認申請済み→完工→地目変更という流れが一般的ですから、地主さんが最後の地目変更をされていないだけでは?
一番早いのは地主に聞いて見ることでしょう。今回の売買で地主の承諾等すでに面談等して、地主もわからない状態であれば、農業委員会に調査を依頼しましょう。
地主か建物所有者からの委任状は作成し持参してください。
許可を受けていての「田」ならばこの機会に地目変更すれば足りますが、全く許可を受けていない場合は、法的に適合していないという物件ですから、今からでも何らかの手を打って、(農業委員会にお願いして)許可を取得しないとまずいでしょう。
買主がこのことを違法性があることを重要事項で説明して、納得すればそれはそれで問題ありませんが・・・・・
確認上の役所などはそううるさくありませんが、農業委員会はその事実が(もし許可を受けていない)ばれるとかなり、うるさいと思います。

同業者です。建物の確認申請済みなどがあるのでしたら、おそらく「農転の許可(3条か5条かわかりませんが)」自体は取得済みでしょう。
農地から開発行為など伴わない宅地への変更は、農業委員会に許可申請→許可→確認申請済み→完工→地目変更という流れが一般的ですから、地主さんが最後の地目変更をされていないだけでは?
一番早いのは地主に聞いて見ることでしょう。今回の売買で地主の承諾等すでに面談等して、地主もわからない状態であれば、農業委員会に調査を依頼しましょう。
地主か建物所有者からの委任状...続きを読む

Q農地転用の許可後、登記簿上の地目を変えなければならないか。

質問はタイトル通りなのですが、
農地転用の許可を受けて宅地化した後、登記簿上の地目も
宅地に変える必要はあるのでしょうか。
もし、登記簿上の地目を元の農地のままおいておくとどうなるのでしょう。
行政側には地目も宅地に変えなさい、というような強制力は
あるのでしょうか。
知り合いの人とそういう話しをしていて、結論が出なかったので
もしお知りの方がいましたらお教えいただけると幸いです。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

第37条第1項 地目又は地積について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から一月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければならない。

第136条 第36条、第37条第1項若しくは第2項、(中略)の規定による申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。

・・・ということです。ただ、実際に罰則が適用されることはほとんどありません。しかし、No.1さんの回答のように、「宅地」にしておかないと不便なだけです。地目変更登記の費用がもったいないと考えておられるのかも知れませんが、地目変更には登録免許税がかかりませんし申請も簡単にできます。申請方法は法務局でお問い合わせください。面倒な場合には土地家屋調査士に依頼してもいいのですが、手数料は3000円程度から50000円程度で事務所によって大きく開きがあります。土地家屋調査士は現地を調査しなければなりませんのでその日当がかかるからです。現地に近い良心的な事務所ならば費用は安いです。

Q原価と原価率から売価を出す計算方法を教えてください

原価と原価率から売価を出す計算方法を教えてください

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原価÷原価率=売価
例えば原価840円、原価率75%なら、
840÷0.75=1120円(売価)


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