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事実婚8年目。ダンナには子供が2人居ますが、無事成人し、学校卒業後の独立を期に、二人で新しい暮らしをするべく、2年後完成予定の新築マンション購入契約中です。
二人の年収は同程度ですが、所得のほとんどが可処分所得のツマがローンを組み、頭金はツマのマンションを売った金額を充当。
追って、引越後に、ダンナのマンションを売って、ローンを前倒し返済の計画。
ダンナのマンションはローンが若干残っていますが、既にツマが前倒し返済資金を出しており
実質半分程度がツマの持ち分。ただし、名義の分割手続きはしていません。
新築マンションの持ち分は、出資比率で勘案して、ツマ3/4、ダンナ1/4とする予定。
ローンの審査はツマ一人で通るのですが、持ち分の分割は「他人」の同居では出来ないと、マンションの営業マンに言われました。
入籍をして、夫婦としてローンを借りるよう勧められましたが、ツマ(私)は、資産口座や資格など諸々の、持っているモノ全ての名前書き換え手続きの煩雑さが耐えられないのと、名前への愛着が強く、別姓婚が法的に認められるのを待ちたい気持ち。
ダンナに「入籍しろと言うなら同じ条件なのだからツマの籍に入れば?」と言ってもムリ。とのこと。
ムリはお互い様なので、結局入籍はしない。
戸籍上の夫婦でなく、同居人で名義の分割はどのようにしたらいいのでしょう?
そして、現在は二人ともマンションを持っていてそれぞれの世帯主としての住民票があるので、それぞれの勤務先から住宅手当をいただいてます。
同居人でも、それぞれが費用の負担をしているのと、管理費修繕積み立てなどの経費は月々掛かるので、それぞれ住宅手当は継続してもらいたいと思ってますが、シェアハウスなど、他人の集まりの場合「世帯主」ってどういう定義なんでしょうか?
それぞれがそれぞれの割合での世帯主というわけには行かないのでしょうか?

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A 回答 (5件)

どうもご理解いただいていないようですが・・・・・・


不動産屋が>ローンの審査はツマ一人で通るのですが、持ち分の分割は「他人」の同居では出来ないと、マンションの営業マンに言われました。

これは下で回答していますが、ローンを借り入れする限り親族以外の共有者持分を担保に供しての、住宅ローンは原則借り入れできないということを、言っているのですが・・・・・・
出資割合などに依らず、ローンを借り入れするなら、ダンナの持分登記は婚姻しない限り出来ないということです。

税理士に相談するより、銀行に条件確認すべき事項です。
念のため再度申し上げます。もし上記の条件で貸付するなら出資割合の登記で問題ないのですが。
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この回答へのお礼

再度の回答ありがとうございます。
マンションを上手に売ってローンを早く完済し、その後、名義を分割する。
と言うのが現実的で一番面倒が少ない方法、と、思い至りました。

お礼日時:2013/08/08 10:52

お礼の言葉頂きました。



私は司法書士を40年やってましたので、実務のみでお答えしてます。
税務署の対応も、実務のみです。
担当の税理士さんがどういう人か知りませんが、過去にさかのぼれば贈与の問題が出るかもしれませんが、贈与税は自己申告なので、過去の話は相談しない方がいいでしょう。
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>新築マンションの持ち分は、出資比率で勘案して、ツマ3/4、ダンナ1/4とする予定。


出資比率で登記するなら、なんら問題ありません。

>持ち分の分割は「他人」の同居では出来ないと、マンションの営業マンに言われました。
これは全く意味不明です。
持ち分の分割と書かれていますが、実務では共有と言います。
共有者は、他人・同居等の条件はありません。
銀行からの融資に関することと勘違いしてるのかもしれません。

話は簡単で、お金を出した割合で登記すればいいのです。
戸籍・同居、一切関係ありません。
要するに、購入後に税務署からお尋ねという文書が来て、出資に関することを書き、それが整合性があれば、それで完了です。税務署のチェックはこのお尋ねだけです。

シェアハウス、同居はしてますが、生計は別でしょう。
また住民票も別でしょう。
ですから、それぞれが世帯主になってます。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。おっしゃるとおりならホントに「話は簡単」ですね。
契約の時に税理士と相談できる機会があるようなので、
回答者さまの文章をプリントして相談してみます。

お礼日時:2013/08/06 13:08

税法上の持分の割合は、出資割合ですから「婚姻関係」は問題とはなりません。


住宅ローンを利用するから、金融機関の貸し付け条件で2親等以内の親族以外の共有持分や収入合算が出来ないという事です。これは金融機関であれば、同一の条件です。

>ダンナのマンションはローンが若干残っていますが、既にツマが前倒し返済資金を出しており
実質半分程度がツマの持ち分。ただし、名義の分割手続きはしていません。

本来はここで贈与があったとされますから、バレるとまずいですよ。この金額をAとします。

>頭金はツマのマンションを売った金額を充当。この資金をBとします。

Aは仕方ないので、借用書を作成し貸し借りして、返済を受けることにするしかないでしょう。金利は最低限住宅ローンの低金利程度にしてください。将来売却して返済するような形態で作成しておけば良いでしょう。そうすればローンの内入れ時にも貸した金の返済を受けるだけですから問題ありません。

Bと手持ち資金、住宅ローン借り入れ分で新しいマンション代金100%にはなるのですよね?
そうであれば、妻持分100%です。

問題は、ダンナの売却資金から新しいマンションのローン返済へ充当する分がAの金額を超える場合ですが、これも贈与となりますから、本来はお考えの様に持分をダンナに持たせるのが税法上は問題ないのですが、住宅ローンの縛りがありますから、それは出来ずに一応、借りたことにするしかありません。
元金据え置きで金利だけ支払うような契約にして、ローン完済時には、出資分ダンナへ登記することは可能です。とにかく住宅ローンの残債がある限り、ダンナの持分登記は出来ません。(銀行にバレれば、一括返済か?婚姻して戸籍謄本提出の2択です)

尚、取得資金は権利が動き、登記事項で判明するので、税務署にも買った事実は把握されますが、銀行への内入れなどの行為は、把握されません。しかし借用書や返済の実績の証拠は残しておいたほうが無難です。

税務上の扱い(お互いが出資した割合での持分登記)、戸籍や住民表などの扱い(持分等関係なく自由)、銀行などの融資条件等(上記の縛り)、全く異なりますから混同されないようにしてください。
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まず住民票部分


会社からの住宅手当は会社の規定なので 会社しだい。
同一住所で世帯を分けることもできますので それぞれが「世帯主」
になります (2世帯住宅、シェアハウス)

それぞれ別世帯なので同居人欄に名前は載りません。
役所で質問された場合も 同棲なり2世帯な旨を伝えれば問題ありません
(同じ住所に登録があるから 書き間違えも含め 質問される場合もある)

会社規定の住宅手当はこれで対応できます。
(同一の会社に勤務の場合 同じ住所の書類を2枚見るわけで・・・知らんw)
あとから1つにしたい場合 「世帯合併届」を出せば一緒にすることもできます。


住宅ローンですが 残念ながら基本的には、戸籍上他人を共有名義にするローンを貸してくれる銀行はないと思われます。
担保物件の持分所有者を連帯保証人にしないと借りれないとこがほとんどですが
その条件も 二親等以内と限定しています
長年取引のある銀行がありましたら そちらに相談するとイレギュラーな対応の可能性が
すこ~しあるかもしれませんが あまり期待は・・・
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
会社は別ですが、ダンナの会社が白黒きちんとつけたがります。
ダンナの上司も披露宴に来ていただいてるのですが、入籍していないので
ダンナは会社では単身扱いです。早く夫婦別姓が選べるようになればいい。
それから、戸籍「家」という、世界では珍しいガラパゴス制度でなく、
個人を大事にするインターナショナル制度に早くならないモノか、と、
今回改めて思いました。

お礼日時:2013/08/05 17:09

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Q他人へのマンション贈与に関する税金他の注意点

入籍はしていませんが、事実婚状態のパートナーが住まうマンション購入を考えています。
購入資金は当方がほぼ100%負担します。
また、仕事の都合上、実際に住むのはパートナーのみで、当方は住民票等の移動も予定していません。

このような場合、何らかの税金(贈与税など)が発生するのでしょうか。

また、他に留意すべき点などありましたらご教示いただけますとありがたいです。

Aベストアンサー

購入するのは質問者さんで所有権(登記名義人)も質問者さんにするなら、贈与など発生しません。
自己の所有物を誰に住まわせようが勝手です。但し現金で支払うときのみで住宅ローンを利用する場合は、原則居住しなければなりません。
住民票を一度物件の住所へ移動し登記をすると、登録免許税や不動産取得税で(固定資産の評価額がわかりませんので、売値2000万程度とし仮定して)20万以上の軽減を受けれるでしょう。
出来れば登記時だけでも良いので、住所は移動、登記完了し登記事項証明書を取得後、再度戻す・・・が一番経費が安くなります。
登記時は登記に使用する特租の証明を取得(司法書士が代行してくれます)、不動産取得税の軽減には、登記事項証明書の写しを使用します。
物件の住民票は念のため、必要部数+1部取得して保管、登記の住所は住民票を戻しても、そのままでかまいません。必要があるときにいつでも変更可能です。
20、30万なら別に面倒だからいいや・・・という感覚ならば、現住所のまま登記をすれば良いだけです。
不動産屋なのでいらぬおせっかいをすると、法的には賃料を取らなければ「使用貸借」と言って借家権が成立しない貸し方となります。万一お二人の仲がうまくなくなってしまったとき、出て行けという通知で追い出せます。賃料を貰うと金額に依らず、相手方には借りている権利(借家権)が生まれます。ただで貸しておくのが、万一の際には有効です。賃料ではなくあくまで管理費や駐車場代などを借主が支払う場合は、賃料の授受とはなりません。

購入するのは質問者さんで所有権(登記名義人)も質問者さんにするなら、贈与など発生しません。
自己の所有物を誰に住まわせようが勝手です。但し現金で支払うときのみで住宅ローンを利用する場合は、原則居住しなければなりません。
住民票を一度物件の住所へ移動し登記をすると、登録免許税や不動産取得税で(固定資産の評価額がわかりませんので、売値2000万程度とし仮定して)20万以上の軽減を受けれるでしょう。
出来れば登記時だけでも良いので、住所は移動、登記完了し登記事項証明書を取得後、再度戻す・...続きを読む

Q本審査に落ちました

宜しくお願いします。

住宅ローンの事前審査を通り、
ほぼ間違いないので準備を始めてくださいと不動産屋に言われ、
引越しも決まっていたのですが・・
まさかの審査落ちでした。
落ちた原因ははっきり分からないのですが、
過去の通帳のお金の出し入れがネック・・らしいのです。

正直、理解不能です。
10年も昔からの通帳内容を言われても・・・
覚えているものも覚えてないものもあります。
審査落ちの理由によく「転職・新規借金」と聞きますが、
そんなことも全くありません。
もう他の銀行に行っても無理でしょうか?

現在の住居も出なくてはならないですし、
引越し業者も断らなければいけないし・・
本当に大打撃でした。

Aベストアンサー

関係業界人。
事前でOKだけど本審査で落ちるのは、
(1) 事前審査の申告内容に間違いがあった、もしくは
  証拠資料が提出できなかった
(2) 事前審査時より信用状態が悪化した。(他社でも)カードの
  延滞など。
が多いです。また、過去にローンの延滞が無い・個人的な借入が
無いなどの証明が必要になるケースがあります。
「事前審査の時に言ってくれれば・・・」と思うかもしれませんが、
事前審査は早急に回答をするためのものなので、
時間を余分にかけないために、申込人が申込書に書いた書面を
全面的に正しいものと仮定しているのです。本審査は事前審査の
内容に間違いが無いことの確認作業が大半ですので、今回は通帳の提示などを求めたところ、提出できなかった、もしくは提出したところ
事前審査と相違があった、のいずれかの可能性が高いです。

よく見かけるケースとして、
自己資金の証明ができないことがあります。例えばローン2000万、
自己資金1000万で家を買う場合、1000万について自分のお金である
との証明(自分名義の通帳や証書で証明)が無いと、
「もしかしたらその1000万て他からの借金では?」という風に判断されることがあります。そうなると(1)に該当し、断られる可能性が出ます。
他に、以前に住宅購入など、大きな買い物をしていませんか?
そしてそのために銀行以外(親や親戚、知人、経営・勤務している
会社)から借入をしていませんか?
もしこれがあると、これも(1)に該当し、
「現在の借入残高」として申告した内容と違いが
出てくるため、断られる理由になりえます。

最後に、他行では無理かとのことですが、通る可能性は十分に
あります。包み隠さず相談してみると良いと思います。
(状況に不明な点が多いので、回答に対する自身は「参考」に止めます。)

関係業界人。
事前でOKだけど本審査で落ちるのは、
(1) 事前審査の申告内容に間違いがあった、もしくは
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が多いです。また、過去にローンの延滞が無い・個人的な借入が
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事前審査は早急に回答をするためのものなので、
時間を余分にかけないために、申込人が申込書に書いた...続きを読む

Q築35年の中古マンション購入時における注意点(長文です)

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申し訳ないのですが、このような中古物件を購入する際に注意すべき点をご教示頂けたら幸いです。ちなみに、業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、作りは全く問題ないと言ってました。ただ、配管に関しては、年数も年数であるために、保証は出来ないとの事です。(ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。)ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。管理もしっかりとなされており、管理人も常勤です。

よく、住宅雑誌などを読んでると、青山辺りで築30年以上たったマンションをリフォームして住んでるという記事が載っていたりしますが、快適な点のみ記載してあり、実際にどのような不都合が生じたかが書いてないので、あまり参考になりませんでした。

リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

以上何卒よろしくお願い致します。

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申...続きを読む

Aベストアンサー

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
  一機1300万円程度ですから、取り替えているケースもあるでしょう。オレの家は二階だから
  関係ないとか言わずに。取替えとなれば割り勘でお金を払うのですから。
  ちなみにエレベータの耐用年限は25年から30年。しかし千代田区麹町あたりの老朽マンション
  の多くは、エレベータ改修をしていないところが多いです。オーバーホールとか制御機器の
  取替えで対応していますが、動力部分が限界にきているものも多いです。
  取り替えたら電気代も安くなるし、籠もきれいになります。

■給水タンク、ポンプの取替え
  給水タンクは25年以内で一度とりかえているはずです。取り替えていなかったら、鼠の死骸が
  なかで溶けていい出汁出しているかも。
  ポンプは確実に取り替えています。でももう2代目が老朽化の時期かもしれません。

■屋上防水層改修はどうなっているか。
  これも最上階以外は気にならない話題ですが、実際修繕となれば金は応分に負担します。
  築35年というと、最も気になるのは屋上防水の劣化ですね。
  いわゆるビンテージマンションと呼ばれる、昔の都心部の高級マンションの多くは屋上防水
 仕様もアスファルト防水、コンクリート押さえという高級仕様になっているケースが多いです。
 これは、持ちがいいのは長所ですが、改修工事にも金がかかります。
  屋上防水の耐用年数は普通25年~35年

■外壁タイルの浮き、剥離は大丈夫か。
  長期修繕で、打ち継ぎ目地のシーリングや、窓周りのシーリングの改修をしますが、外壁の
  浮きの調査をやっていないと、突然タイルが剥離して事故になったりもします。

■共用部分の給水管、排水管の取替え
  古い設計では、給水も排水も、各住戸内を縦に通っている可能性があります。
  共用部の給水管の劣化は、赤水、つまり錆の水の問題になります。
  30年経過して配水管の取替えをしていないと、赤水を心配すべきです。
  オープンハウスや、居ぬきの見学の際は、朝から水を出しているので赤水が出ません。
  しかし、朝一で水道を捻れば、見事な茶色のにごり水が出るかもしれません。
  私は築28年のマンションを見学に行った際に、いきなり台所の蛇口を捻って、赤水の多さに
  驚きました。

(3)次に、仲介業者から、長期修繕計画の内容の説明をうけます。
  上記の主要設備の更改が、すべて先送りされていて、なおその工事費も不明確ならば

>ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。
>管理もしっかりとなされており

というのは、眉唾ということになります。
大規模修繕が
第一期(10年~15年) 外壁シーリング、鉄部塗装替え、ポンプ基盤改修など
第二期(23年~25年) 外壁シーリング 鉄部塗装替え 給排水劣化部取替え ポンプ、給水タンク取替え
第三期(32年~35年) 外壁シーリング エレベータ更改 屋上防水改修、 鉄部塗装替え 給排水取替えなど

過去三回やっていても、金がないから、外壁と鉄部しかやっていないということも考えられます。

(4)耐震ですが、1981年以前の建物は、旧耐震基準で作られています。一概にすべてが弱いとは
いえません。新耐震基準で判定する「耐震診断」を行って補強が必要かどうか確かめるということに
なりますが、マンションで補強工事までやった例は少ないです。
これについては、修繕積立金に余裕がある管理組合が、耐震診断をやるケースもあります。
 
次に、占有部分ですが、室内の給排水管は、当然劣化が進んでいると思います。
まず、過去に何世代が住んだか、で大体改修履歴がわかります。
住んだままの大規模改修は極めて困難ですから・・
35年の間に、代が3代変わっていれば、おそらくキッチンや、洗面、浴室、湯沸かし器は
更改して10年以内のものがついている気がします。

>ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。

基本的にあと10年以上住むには、配管を含めた改修は必須です。
クロスの張替え、フローリング改修、室内ドアの取替えなどだけで、既存のキッチン、浴室、洗面などをそのまま使うのなら、
100万円~140万円
キッチン、バスユニットの改修も入れたら200万円~250万円。配管含めて内装一新の場合、400万円以上かかります。

となれば、3300万円の新築物件との比較という目安で考えるべきです。

>間取りは、75平米で、2LDKです
古いタイプの高級マンションですね。リビングが横長で、センターインのタイプかもしれません。間取りがいい
なら、それも重要な要素です。
22.7坪 リフォーム込みなら 坪145万円。
現在、世田谷、桜新町あたりで築20年内外で160万円ですから、安いといえば安いです。

ただ、5年以内に修繕積立金150万円を追加されたりするケースがあったり、
管理費や駐車場が、相場より高かったりするケースでは微妙です。

その他の注意事項は
(1)賃貸比率
  築35年というのは、多くの居住者が転売し、そのあげく居住用でなく賃貸物件に変わっている
  ケースが考えられます。全体の居住者のうちの賃借人の比率を知っておくべきです。
  賃借人が多くなれば、おのずと管理に対する感心は低下します。
  仮住まいという意識から、建物の扱いもいいかげんになります。また、初期の居住者がほとんど
  いなくなるのが築25年あたりからで、変な理事長が、恣意的な管理をしたりという話も出てきて
  次々と転売が出て価格が下がるという事例もあります。
  逆に、初期の居住者が30年経ってもまだ住んでいるマンションは、郊外の団地など売りたくても売れない
  物件は別ですが、管理のよいマンションの証拠でしょう。

(2)デベロッパー
  築35年といえば、マンション専門デベロッパーの、藤和や大京などが活躍した時代
  また、都心部では三井不動産がパークマンションシリーズで名作を残した時代でも
  あります。
  コープオリンピア(藤和)、網長パークマンション(三井)など、広尾タワーズなど長寿命の名作も
  あります。この時代、1970年の万博以来の建築ブームで、都心のマンションには丹下健三や
  槙文彦など一流建築家が設計したものも少なくないです。
  でも、その一方で、駄作、手抜きも多いわけで、見る目がないと泣きを見ます。その意味でも
  当初のデベロッパーは一応の目安になります。

(3)土地比率
  土地が今後値上がりする地域とは思えませんが、現在の地価と持分の土地面積をかけて
  正味の土地価格を知っておくのは、重要なことでしょう。

(4)ローン控除対象外
  新築や中古でも25年以内なら、確かローン控除が受けられます。35年ではいくらんでもダメ。 


>現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、

文京区は割高エリアですから、ただ、駒込というのは私、個人的には????ですけど。
本駒込は文京区ですが、駒込は豊島区。
確かに六義園の緑豊かな高級住宅地ではあります。

>非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます
文京区好きは、絶対にベイエリアには足を運ぼうとしないですから(;;)まぁ新築の3800万円あたりを
すすめてもだめでしょうけど。もう少し数多くの物件をご覧になって決めてもいいのかと思います。

>業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、
>作りは全く問題ないと言ってました。

このへんがラフですよね。具体的に、発売当初の価格とか、デベロッパー名とか施工業者とか
わかればいいのですが、そこまで書くと個人情報まるわかりですから、無理でしょう。

いろいろ書きましたが、しっかりチェックされて納得いく買い物なさってください。値段はもう少し
値切っていいです。どうせ売主は買い替えでしょうから。
この辺になると骨董選びに似てきます。多少失敗しても値段が安いと納得できますし、
趣味の問題も大きいですよね。
無名の作家の油絵でも、本人が気に入っていたら、額を入れ替えるだけで立派なインテリア
のしつらえになるのと同じです。

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
...続きを読む

Q法律婚を要求されました

事実婚の夫婦です。住宅を建築するために、銀行から住宅ローンの借り入れをしました。他の方々の質問を見ていてわかってはいたのですが、最終実行の契約に合わせて、住民票の写しの続柄が「妻(未届)」ではダメで、役所への婚姻届の提出と受理を要求されました。
1)この際、(事実婚を終了し)法律婚をしてしまうか、
2)婚姻届を受理してもらい、戸籍全部事項証明書か、続柄が「妻」になっている住民票の写し(と印鑑証明)を発行してもらった後、離婚届を提出するか、
検討しています。
経験された方のご意見が伺えたらと思っています。

Aベストアンサー

もうローンを組む銀行を決めてしまったのなら
参考にならないかもしれませんが、
私は肩書き「婚約者」のままで連帯債務者として住宅ローンを組むことができました。
りそな銀行のフラット35でした。

事実婚にこだわる理由がハッキリしないと
1か2かを選べないのですが、
法律婚してもいいや、と思う気持ちがあるなら、
してしまってもよいのでは、とおもいます。

Q不動産を共有名義に変更する場合

不動産を共有名義に変更する場合

現在、私名義の不動産を私と弟の半分ずつの共有名義に変更したいのですが、どのような方法で名義変更するのが手続き上でも税制面でも簡単で負担が少なくできるのでしょうか?

Aベストアンサー

単純に名義を分けるのであれば、贈与税が発生する可能性が高いでしょう。

名義を分ける理由やタイミングで異なりますからね。
売買でということであれば、相当な金額での取引であれば、贈与税はかかりません。しかし、著しく低い金額であれば、差額が贈与とみなされ、贈与税の対象となるでしょう。

名義の変更をあとにまわせるのであれば、遺言書などにより弟さんに相続させることで、贈与税を回避することが出来ます。その際には相続税の対象となりますが、贈与税より税率が低いですし、基礎控除も大きく異なりますので、金額によっては相続税はかからないかもしれません。

名義変更には登記変更が必要となります。登記では所有権移転では登録免許税が発生します。登録免許税は、固定資産税における評価額と移転理由による税率で計算することになり、さらに手続きを司法書士へ依頼すれば、その費用もかかることでしょう。ご自身でも手続きが可能ですが、不動産という大きな財産における手続きであることと費用面や時間的な労力などで検討すべきでしょう。

名義が変わるということは、弟さんは不動産を取得することになりますから、不動産取得税も発生する可能性がありますね。


最後に税金の計算では、相続税や贈与税においては相続税法に従った評価額を計算し、毎年の固定資産税や不動産取得税、登録免許税においては固定資産税の評価額で計算することになります。
単純に市場価格(時価)を推測して考えると、あとで想定以上の税負担が発生する可能性もあるでしょう。

分割での贈与や売買という方法により節税する方法も考えられますが、連年贈与などは判例等や通達で一括贈与等のように取り扱われる可能性があります。不動産の価格が高額であるような場合には税負担も怖いものですので、最新の情報に基づく税理士のアドバイスを受けるべきだと思います。

あいまいな回答で申し訳ありませんが、不動産の状況や今までの経緯などがわかりませんので、このような回答としました。

単純に名義を分けるのであれば、贈与税が発生する可能性が高いでしょう。

名義を分ける理由やタイミングで異なりますからね。
売買でということであれば、相当な金額での取引であれば、贈与税はかかりません。しかし、著しく低い金額であれば、差額が贈与とみなされ、贈与税の対象となるでしょう。

名義の変更をあとにまわせるのであれば、遺言書などにより弟さんに相続させることで、贈与税を回避することが出来ます。その際には相続税の対象となりますが、贈与税より税率が低いですし、基礎控除も大きく異なり...続きを読む


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