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個人事業を立ち上げるため自宅兼事務所の賃貸マンションを探している途中です。

不動産屋と連絡をしている最中なのですが、
”事業用にも使用なさる場合はお家賃に消費税がかかり、敷金も増える場合がございます。”と言われました。

個人事業用の自宅兼事務所の物件を探すに辺り
-青色申告をすれば自宅兼事務所において自宅の敷地面積中事務所として使用している割合(営業時間も考慮する)を経費として申請できる。

-事務所として使用することを賃貸契約前にきちんと不動産屋に伝え後にトラブルがないようにする。

ということは理解していたのですが大家さんに消費税を払うというのは聞いていませんでした。

あるサイトで”店舗付住宅の場合は、店舗部分にのみ、事業用物件から年間1,000万円以上の賃料を得ている家主の所有物件に限り消費税がかかります。住居部分は消費税非課税です。”という説明を見つけました。

大家さんに支払う消費税とはどういうことか詳しい方是非教えてください。

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A 回答 (3件)

 不動産賃貸業を営んでおります。



> 大家さんに支払う消費税とはどういうことか詳しい方是非教えてください。

 ご質問の意味がよくわからないのですが・・・ ?

 消費税とは、消費する人が、それぞれ税務署に持って行って支払うものだとお思いですか?

 スーパーで野菜を買う人はスーパーに消費税を払います。
 デパートでセーターを買う人は、デパートに消費税を払います。
 店舗を借りるテナントは、大家に消費税を払います。

 正確に表現すれば、それぞれに消費税を支払うのではなくて、「預ける」んですけどね。

 すると、スーパーやデパートや大家は、預かった消費税を全部まとめて、後日税務署に「納付」します。

 ※1

 消費税とは、そういうふうに税務署が楽して税収だけ上げられるように仕組まれた税金ですので、消費税を直接税務署に持ち込むのはご遠慮ください。
(^_^;\(^O^ )

 消費税を納税しなければならないのは消費する人。納税の方法は、"直接"税務署には持ち込まず、サービス・財貨を提供した業者に預ける(故に、消費税を"間接"税と呼ぶ)。

 どんなサービス、財貨を消費する場合でも同じです。

------

 そのサイトは、説明が悪いです。間違っていると言ってもいいです。

 消費税の負担者と課税業者の話をごっちゃにしていますので、忘れた方が理解しやすいです。

 くどいですが(住宅家賃などごく一部の例外を除いて)サービスや財貨を消費する人が消費税を、店や大家などサービス・財貨を提供する人に、預ける(という方法によって納税する)義務があります。

 質問者さんはテナントとして、建物を借りて建物の価値を消費する消費者ですので、消費税を大家に預けてください。それが質問者さん自身の義務です。

 住宅で借りる部分もホントは消費者なんですが、消費税法によって「住宅部分は非課税」とされていますので、ホントは消費者なのですが、例外的に納税義務がありません。

 ゆえに、住宅部分については大家に消費税を預ける必要もありません。

 それだけのことです。

------

> 事業用にも使用なさる場合はお家賃に消費税がかかり、敷金も増える場合がございます。

 これはおかしいですね。

 敷金は正真正銘「預り金」ですので、本来「返還するもの」です。

 だから、敷金には消費税がかかりません。

 だから、消費税をタネに敷金が増えることは、本来はありません。

 将来、没収して収入にしてしまう気満々と見えます。

------

 ※1、 ここで非課税業者、簡易課税業者などの説明をすべきなのかもしれませんが、ご質問の範囲外ですし、していると長くなるのでパスします。
 
 

この回答への補足

fujic-1990さんの回答を頂いた上で補足致します。
私の理解では賃貸マンション等を持っている大家さんは不動産を他人に住居用として貸す場合はそれによって得た収入は非課税、一方で事務所用として貸して得た収入には課税となると思っていました。
そのため課税が非課税かは大家さん側の問題であって借りる私が家賃として消費税を払うのはおかしいと思っていました。
しかし私は賃貸マンションを消費する人として消費税を大家さんに払わないといけないのですね。

ここでもう一つ聞きたいのですが自宅兼事務所の事務所としての敷地使用面積は全部ではなく半分以下なのですが家賃全体の消費税を払う必要があるのでしょうか?

補足日時:2013/08/09 18:14
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この回答へのお礼

不動産賃貸業を営んでいるということで大変役に立つご意見ありがとうございました。
その後私が得た情報とfujic-1990さんのご回答を頂いた上でまた補足入力致しました。

もう少し質問を公開したままにしておきます。

お礼日時:2013/08/09 18:14

>この理解で正しいでしょうか…



ぜんぜん違います。

>住居用を目的として他人に貸付する場合は(大家側が)非課税だけれども…

住宅家賃が非課税なのは、大家も店子もありません。
住宅家賃そのものが非課税なのです。

>事務所を目的として貸付する場合は(大家側が)課税になるとのこと…

消費税を納めるのは、大家でなく店子です。
大家は店子から預かった消費税を、その仕入に含まれて先払いした消費税分を引いて残りを国 (と自治体) に納めます。

>よって賃貸に直接消費税が発生するのはマンションを借りている者にではなく…

店子に納税義務があります。
ただ、店子が直接に国へ納めるのでなく、請求者 (大家) に納税の代行をしてもらうのです。
消費税は「間接税」です。

>この発生した分を大家さんが消費税として要求してくるケースがある…

店子に納税義務があり、大家として代理徴収する義務があるのです。
「間接税」というのは、そういう仕組みです。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
3人の方の説明を頂き、自宅兼事務所を借りる場合にはこの賃貸物件は課税になり、消費税は借りる人である店子が支払うのが義務ということ。
了解致しました。

お礼日時:2013/08/10 00:55

>あるサイトで”店舗付住宅の場合は、店舗部分にのみ…


>住居部分は消費税非課税です。”…

店舗部分と住居部分とが明確に区分でき、賃貸契約書も別々になっているなら、そういうことになります。
要は、店舗部分と住居部分とで赤の他人同士に貸せる物件なのかどうかということです。

>事業用物件から年間1,000万円以上の賃料を得ている家主の所有物件に限り消費税がかかります…

これは違います。
消費税の課税要件に、売上高の多寡は載っていません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6105.htm

年間1,000万円以上というのは、事業者に消費税の申告義務を課しているだけで、1,000万円なければ消費税を転嫁してはいけないという意味ではありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6501.htm

おばあさんが一人で店番しているたばこ屋でも、しっかり消費税込みの値段で販売されていますよ。

>大家さんに支払う消費税とはどういうことか…

国内でのあらゆる取引に対し、原則はすべて消費税が課せられます。
例外として、住宅の家賃や医療費などいくつかが非課税とされているだけです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6201.htm

事業用物件の賃貸料は、原則どおりに課税されます。

税金について詳しくは国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答への補足

大家さんに支払う消費税についてもう少し調べ知人にも聞いてみました。
大家さんが持っている不動産を住居用を目的として他人に貸付する場合は(大家側が)非課税だけれども事務所を目的として貸付する場合は(大家側が)課税になるとのこと。

よって賃貸に直接消費税が発生するのはマンションを借りている者にではなく大家さんに消費税が発生する。この発生した分を大家さんが消費税として要求してくるケースがあるという。
この理解で正しいでしょうか?

補足日時:2013/08/09 00:05
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
色々と情報を頂き感謝致します。

お礼日時:2013/08/09 00:06

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宜しくお願い致します。

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http://yokosuka.jp/kkjm/kjn/b/kjn-b0107.htm

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先日新しい事務所の賃貸契約をしてきました。契約時に支払った項目、金額、支払先は概ね次の通りで、全て現金で支払いました。
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4.前共益費(7、8月分):47,250→大家さん個人
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6.仲介料:210,000→不動産仲介会社
7.保証料(半年分、掛捨):230,000→連帯保証人代行会社

特に、7の連帯保証人代行の保証会社への保証料がよくわかりません。保証料とはいっても、一切帰ってこないお金ですし、期間も今期中の分なので、費用に計上したいのですが、科目が??です。
よろしくお願いします。

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借方
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賃借料(前家賃)  315.000
賃借料(前共益費)  47.250
保険料(1年分)   20.545
前払費用(1年分)  20.545(来期に保険料へ振替え)
支払手数料(仲介料)210.000
支払手数料(保証料)230.000

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よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

>開業届けは正に今から出すところです…

それでは「消費税課税事業者選択届」も出せますね。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/6531.htm

>中古物件を買った際の消費税でしょうか…
>それとも改装工事費の消費税でしょうか…

両方です。もっとも、事業用の部分だけですが。
消費税には減価償却の概念がなく、すべて購入した年に一括して「課税仕入」となります。
このため、所得税の計算においては黒字であっても、消費税は赤字になることがあります。このとき赤字分の消費税は還付されるのです。

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もちろん実際には、このほか日々の仕入れと経費にかかる消費税を加味しなければなりませんから、この数字どおりというわけではありません。

>2年間の免税事業者期間がなく開業当初から消費税を納めると…

そうですね。
初年度は上記のとおり還付、2年目は売上から仕入れと経費を引いた儲け分に対する消費税を納めることになります。
もし、今年が「150万×7月=1,050万」の目標に達せず 1,000万円以下で終われば、3年目は免税事業者に戻れます。

参考URL:http://www.taxanswer.nta.go.jp/shou307.htm

>開業届けは正に今から出すところです…

それでは「消費税課税事業者選択届」も出せますね。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/6531.htm

>中古物件を買った際の消費税でしょうか…
>それとも改装工事費の消費税でしょうか…

両方です。もっとも、事業用の部分だけですが。
消費税には減価償却の概念がなく、すべて購入した年に一括して「課税仕入」となります。
このため、所得税の計算においては黒字であっても、消費税は赤字になることがあります。このとき赤字分の消費税は還付されるのです。

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Q保証料(銀行融資を受けた際)の勘定科目は??

銀行より短期借入金として融資を受けました。
その際保証料が引かれていたのですが、勘定科目は何になりますか?

Aベストアンサー

手数料ないしは雑費(販管費)でよろしいかと存じます。
なお、今回は短期借入金に対する(都道府県保証協会などの)保証料とのことですので、1年以内の保証になりましょうから当期の損金としてよろしいかと存じます。
これが、長期借入金にかかる保証料であれば、「保証という役務にたいする対価の1年以上の先払い」とみなし、前払費用を適用する必要があります(決算期ないしは各月ごとに前払費用を費用に振り替えることになります)。

Q個別対応方式の「課のみ」「非のみ」「共通」の見分け

経験の少ない経理担当です。

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来期からは、課税の中をさらに3分割して「課のみ」「非のみ」「共通」に分けるそうです。

最終的には、税理士先生がチェックしてくれるとのことで、
わかる範囲で私にわけておいて、と言われました。
しかしネットで調べてもなんだか難しくてサッパリわかりません。

以前はどれを製造原価にしたらいいかわからない、と聞いたら
「工場で使うもの」だけとりあえず製造科目にしておいてくれたらよい、
と言われ、これは出来ました。

そういう風にわかりやすい基準はないのでしょうか。
とりあえずおおざっぱに、というくらいしか指示されないので、だいたいでいいのです。

そのだいたいすら目星がつかず、質問させて頂きました。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

H25年の3月決算より売上高が5億円以上の会社は消費税の95%ルールを適用できなくなります。
御質問者さんが税理士に課税仕入を3つに区分してといわれたのはそれが原因になります。
さて、ある程度消費税の計算方法の知識がないと説明するのも難しいのですが、
この区分は(1)「課税売上対応仕入」(2)「非課税売上対応仕入」(3)「共通仕入」となります。

まずは判りやすい(2)から説明すると、
非課税売上として一般的なものは
1.土地の譲渡、貸付 2.住宅の貸付 3.受取利息などがあります。
(他は一般的ではないですが一応調べて目を通してみて下さい)
これらに直接対応する課税仕入は非課税売上対応仕入となります
例えば、貸住宅のエアコンの設置や外部への清掃費用などが該当します。
受取利息に関しては一般的には非課税売上対応仕入というものは発生しません
受取利息しか非課税売上がない会社については非課税売上対応仕入というものは発生しません

次に(1)の課税売上対応仕入ですが、課税売上にのみ対応する仕入となります。
例えば、工場の電気代、家賃、現場作業員の通勤費、原材料の仕入、外注費等あきらかに課税売上にのみ直接対応する課税仕入がこれに該当します。

厄介なのが(3)の共通仕入になります
土地や住宅の貸付等の非課税売上がない会社については非課税売上というのは普通預金
利息くらいしか無いケースというのは非常に多いです
それでもその数百円の受取利息のために仕入れを区分しなくてはいけません。

(3)に該当するものとしては、事務所の電気代、家賃、文具代、事務員の通勤費等その非課税売上を得るために少しでも影響をうけるものについてはこの区分になります。

やってみると非常に手間もかかり面倒なのですが、この消費税の区分を仕訳毎にすることを要求されています。
会社毎に区分の仕方も違うので、顧問税理士の方もこれはこの区分でという指示がまだできかねているのであろうと思います(決算のときに一気に修正をしたほうが効率がいいですからね)
ですので、利益に与える影響もそれほどはないため期中の仕訳の段階では大雑把にわけておいてくれと言う指示をされているのです

これでもまだ説明は足りないのですが、大雑把に説明するとこんな感じです。

これでもよく判らない場合は、消費税の計算の仕方と95%ルールについて調べてみて下さい

H25年の3月決算より売上高が5億円以上の会社は消費税の95%ルールを適用できなくなります。
御質問者さんが税理士に課税仕入を3つに区分してといわれたのはそれが原因になります。
さて、ある程度消費税の計算方法の知識がないと説明するのも難しいのですが、
この区分は(1)「課税売上対応仕入」(2)「非課税売上対応仕入」(3)「共通仕入」となります。

まずは判りやすい(2)から説明すると、
非課税売上として一般的なものは
1.土地の譲渡、貸付 2.住宅の貸付 3.受取利息などがあります。
(他は一般的ではない...続きを読む

Q法人税・消費税修正申告納付の仕訳

税務監査が入り、前期分の法人税及び消費税の修正申告を
納付しなければならなくなりました。
処理後の仕訳の方法を教えていただけますでしょうか?

修正申告分法人税納付
法人税充当額 / 預金

修正申告分消費税納付
未払消費税 / 預金
それとも、租税公課など他の科目がよいでしょうか?

Aベストアンサー

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計上方法がわからなければ税務調査を担当した税務職員に確認すべきです。
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Q家賃の保証料の消費税について

こちらには税金に詳しい方が多く参加されているので教えてください。

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昨年、頭金300万払い3500万を35年ローンで
住居兼事務所のマンションを購入しました。
(事業使用按分率20%)

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(2)手付金
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(5)売買契約書の印紙代
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よろしくお願いします。

Aベストアンサー

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仲介手数料があれば取得価額に入れて、土地建物に按分します。

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印紙代は租税公課として事業使用分が必要経費算入。
収入印紙はマンションの取得価額に算入しなくても良い。算入するのが原則だが選択できます。
登記費用と不動産取得税も同様です。
(6)マンションの管理費・修繕積立費は、管理費として事業使用分を必要経費に算入。実際に修繕するまで資産計上する必要はありません。
以上は、プロとしての私個人の見解です。


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