中古住宅を購入しようと考えていますが、予算が限られており、少しでも安く購入したく思っています。
例えば、2000万の中古住宅の場合、どれくらいまで値引交渉が可能でしょうか?

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A 回答 (4件)

戸建中古住宅の場合には、土地の値段は路線価(法務局のホームページで簡単に調べられる)で決まっているようなものです。

実勢価格はそれより2割程度高くなっています。土地を路線価より安く買うことは困難です。
建物は築年数で決まりますが、築20年以上は価値がゼロです。しかし、現物を見るとそれなりの価値があるように見えます。したがって、100万円程度は認めないと売主は納得しません。
結論は路線価+100万円 までが値引きの限度額です。
良い場所の戸建中古住宅は人気があるので、みんな買おうとしています。
安く買おうとするよりも、手に入れることが大事で、あっさり言い値で買っても損は無いです。
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>どれくらいまで値引交渉が可能でしょうか?



交渉人によります。

0~500万円の範囲が普通ですが、本当にすごい交渉人は50%引き、1000万円ダウンの破格条件での契約に持ち込むケースもあります。
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中古住宅も、土地と同様に一品ものだと思います。


ですので、どこまで値引きが可能かは、売り手の事情と、ライバルとなる買い手の人数や彼らの買い気しだいではないでしょうか?
どうしても、その地域で中古住宅を入手したいと考えるライバルがいれば、ほとんど値引きは期待できないと思いますし、逆に売り手が少しでも早く現金が欲しいという状況で、売り出してから長い時間が経っているなら、大きな値引きが期待できるのではないでしょうか?

売り手が「売りたいけど、値引きはしたくない。時間はかかっても良い。」と考えていれば、値引きは期待できないと思います。
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定価はなく、従って値引きはない?



資産価値、評価額、公定価格、取引価格

売り手は高く、買い手は低く、需要と供給

買い手に納得させた結果が、自身納得出来るか否か
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Q住宅ローンがあるけど中古ビルを住宅兼店舗として購入したいと考えています

住宅ローンがあるけど中古ビルを住宅兼店舗として購入したいと考えています。
そもそもそういうことが可能なのか教えてください。

36歳女(事実婚・3歳と0歳の子あり)、会社員で現在育児休業中です。
年収は450万円、内縁の夫は自営業で収入は安定せず、
年間150~200万程度家計に入れてくれています。

現在、私が独身のときに購入したマンション(築8年・約60平米)に住んでおり、
住宅ローンが1500万円ほど残っております。月々の返済は約8万円程度だったかと。
売却するとすれば3000万円くらい、賃貸にすると月13~15万円くらいが相場だそうです。
このマンションを賃貸し、そのローン返済と固定資産税はそれで相殺しようと思っています。

今購入したいと考えているビルは、築45年RC4階建て土地は80平米弱、
土地の坪単価は相場で120万程度らしく、不動産屋さんの話では相場で5000万弱くらいだそうです。
(まだ持ち主との交渉にまでは至っていませんが売却の意思はあるそうです。)
改修費と起業資金として2000万くらいを考えていますので、できれば
7000万くらいをローンで借りたいと考えています。
(今貯蓄は250万ほどで、手数料なども含めて借入し、頭金は0が理想です。)
4階を自分たちの住居、1~3階を店舗、として考えており、
年間4~500万くらいの収益を見積もっています。
(このあたりの詳細は割愛させてください)

こういった物件では住宅ローンは少しでも適用されないんですかね?
収益物件として、それ用のローンがあるのでしょうけど、今のマンションの
ローンが残っている状態で借り入れはできるものなんでしょうか?
それと、その場合のおおよその金利と借入期間、返済額はどれくらいなんでしょうか?

また、私は会社員を続けながら、2~3階で夫が主となり起業しようと考えていますが
たとえば会社を設立するなどでスマートに運営していく方法があればおしえてください。

質問が重なっていろいろありますが、どうぞよろしくお願いいたします。

住宅ローンがあるけど中古ビルを住宅兼店舗として購入したいと考えています。
そもそもそういうことが可能なのか教えてください。

36歳女(事実婚・3歳と0歳の子あり)、会社員で現在育児休業中です。
年収は450万円、内縁の夫は自営業で収入は安定せず、
年間150~200万程度家計に入れてくれています。

現在、私が独身のときに購入したマンション(築8年・約60平米)に住んでおり、
住宅ローンが1500万円ほど残っております。月々の返済は約8万円程度だったかと。
売却するとすれば3000万円くらい、賃貸にすると...続きを読む

Aベストアンサー

>今のマンションを売りたくない!と思っておりましたが、売れない、というのが現実だったんですね・・・。

というか、貸せないと言う事です。売るのは自由です。

>ところでこういう場合の貸付では、金利や返済期間は一般的にどれくらいになるものなのでしょうか?
>どういったタイプのローンになるのかご存じでしょうか?

不動産投資ローンというものです。
本来は居住用不動産(アパート)などを対象にしてますが、店舗でも可能です。
頭金は20%以上を求める所が多く、メガバンクは審査が厳しいと思います。いわゆるノンバンク系(信販系等)を利用する事になる可能性が高いと思います。
商品は色々あります。貯蓄連動型などですと金利も安くいいのですが、貯蓄が無いと利用できないので、最長35年ローンで、金利は住宅ローンの2倍弱でしょうか。
呼び名は金融会社によって違います。

ちなみに私も投資用物件を買っているのは、この信販系の不動産投資ローンです。不動産の収益が高ければ割とすんなり貸してくれるのと、返済が進むと新たな融資を申出てきたりします。
しかしこれを借りていると、逆に住宅ローンが借りにくいと言う事があり、またフリーローンやカードローンなどの審査も厳しくなるので、今の家を手放さないで進められればベストなんですけどね。購入出来たら、今のマンションを手放して収益物件に住むと言う流れができるといいですね。

>今のマンションを売りたくない!と思っておりましたが、売れない、というのが現実だったんですね・・・。

というか、貸せないと言う事です。売るのは自由です。

>ところでこういう場合の貸付では、金利や返済期間は一般的にどれくらいになるものなのでしょうか?
>どういったタイプのローンになるのかご存じでしょうか?

不動産投資ローンというものです。
本来は居住用不動産(アパート)などを対象にしてますが、店舗でも可能です。
頭金は20%以上を求める所が多く、メガバンクは審査が厳しいと思います。い...続きを読む

Q住宅購入価格の予算を決める方法

住宅を購入する際に予算を決める方法を教えて下さい。

物件を探すにも、価格で絞り込みをかけなければならず、予算を早く見積りたいです。

普通、20代後半で世代年収1000万円、頭金用の貯蓄500万円ある場合は、幾ら位の物件だと手をだせる範囲なのでしょうか?

Aベストアンサー

不動産業者です。
不動産を購入する場合は、物件価額+諸費用=取得総費用(予算)です。
1、ご自分たちで毎月の返済額やボーナス時の返済額など、今後の家族計画なども含め良く話し合われて、それの希望額を出します。そして年間の総返済額を算出します。
毎月10万、ボーナス時20万なら、年間の総返済額は160万ということです。

2、上記の年間返済額で、どれぐらいの借り入れが出来るのか?をシュミレーションします。これは無料のアプリケーションなど沢山出ていますので、それを利用するのが早いでしょう。
金利は、質問者さんのお住まいになられている地域での、銀行など数行HPを除いて把握してください。
シュミレーションはちょっと高めの、固定金利等で弾くほうが無難です。
例えば、固定性の金利2%で年間160万ぐらいの返済で35年返済だと、おおよそ4000万の借り入れとなります。

上記の結果、自己資金500万とご自分たちが理想とする返済額からの借り入れを足した金額が総予算です。

新築のマンション購入や建売住宅などを売主から直接購入する場合は、仲介手数料などがかかりませんから、おおよそ諸費用にかかる割合は総額の5%程度確保すればOK
上記とは逆に、仲介などで取得する場合は、諸費用は8%程度考えておきましょう。
この諸費用には、登記費用、銀行借り入れ費用、火災保険、公租公課、等一般的に必要な経費は算入されている、おおよその経験値です。
建売であれば、別途水道加入金が必要であったり、ケーブルTVの初期費用であったり、マンションであれば修繕金の一時支払金があったりと、個別の物件に対して、賦課されるケースがあります。

上記の総予算額ー諸費用=物件金額  ということになります。
例だと、4000万+500万-諸費用5%(225万)=4275万  約4200、4300万が予算帯です。
これより安い物件ならば問題ないでしょうし、若干高い(4500万ぐらい)ならば、有利な融資金利や諸費用など具体的に計算して、算出し検討が必要です。この場合は、その物件を扱う業者が算出してくれるでしょう。

問題は世帯年収は多いが、お子さんなどが出来てから(今いらっしゃるのかどうか?わかりませんが)奥さんがそのまま収入を得続けられるのか?など、そのあたりを良く検討してください。
子供が大きくなれば教育費もかさみます。
ご主人さんの年収だけでもギリギリ支払い生活してゆける程度の計画に収めておくのは理想だとは思います。

今の状態で、そのまま業者に引っかかると、6000万の物件ぐらいは軽く買わされてしまいますよ!

不動産業者です。
不動産を購入する場合は、物件価額+諸費用=取得総費用(予算)です。
1、ご自分たちで毎月の返済額やボーナス時の返済額など、今後の家族計画なども含め良く話し合われて、それの希望額を出します。そして年間の総返済額を算出します。
毎月10万、ボーナス時20万なら、年間の総返済額は160万ということです。

2、上記の年間返済額で、どれぐらいの借り入れが出来るのか?をシュミレーションします。これは無料のアプリケーションなど沢山出ていますので、それを利用するのが早いでしょう。
金...続きを読む

Q中古2000万円の家、売主にはいくらお金が入る?

新聞広告で住宅情報がはいります。4LDKで2000万円ほどの家をよく見かけます。実際に2000万円で売れたとしたら、家を手放した人にはいくらお金が入って、中古住宅業者にはどれだけのお金がはいるのでしょうか。割合はだいたいきまっているのでしょうか?

Aベストアンサー

質問文の
>家を手放した人にはいくらお金が入って、中古住宅業者にはどれだけのお金がはいるのでしょうか
この意味は、家の売主と広告を入れてる業者、という意味ですか?

そうであれば、家を手放した人にいくら入って、業者にいくら入る、というような考え方ではなくて、基本的には売却代金は全て売主のものです。そして普通はそこから業者に仲介手数料を払います。仲介手数料は売買代金の3%+6万円に消費税です。

ただし住宅ローンで買った家でローンの残高が残っている場合は、そのローン残高を返済しなければなりませんので、その分は差し引かれます。時には値下がりによって住宅ローンの残高より低くしか売れない場合もあり、その場合は売却代以上の足りない金額を売主が用意しなければ売れません。


上記の質問文の意味が、家を売る一般の人と中古住宅を買い取って販売する業者の違い、という意味であれば。
中古住宅を買い取って販売する場合、買って売るだけでも手数料、登記費用、不動産取得税、金利など様々な費用がかかりますし、利益も見込まなければならないし、利益が出れば税金もかかるし。
2000万程度で売っている家ならば1500か1600万くらいで仕入れて、200か300万くらいの利益を上げているのではないかと思いますが、もっと安く買ってリフォームの費用がかかってるかもしれないし、もっと費用がかかったけど売れないので損してる場合もあります。

質問文の
>家を手放した人にはいくらお金が入って、中古住宅業者にはどれだけのお金がはいるのでしょうか
この意味は、家の売主と広告を入れてる業者、という意味ですか?

そうであれば、家を手放した人にいくら入って、業者にいくら入る、というような考え方ではなくて、基本的には売却代金は全て売主のものです。そして普通はそこから業者に仲介手数料を払います。仲介手数料は売買代金の3%+6万円に消費税です。

ただし住宅ローンで買った家でローンの残高が残っている場合は、そのローン残高を返済しな...続きを読む

Q中古住宅購入時

中古住宅の購入を考えていて 何件か見学に
いったのですが まだ 購入まで至っておりません。

中古住宅を購入された方で
買おうって決められたのは
見てすぐに 直観みたいなものがありましたか?
何度もみて 検討されましたか?
大きな買い物なので 慎重になりすぎます・・・

後購入を決められてからは
専門の方へ依頼して 建物のチェックを
されましたか?
依頼する場合は どこへ依頼したらいいのでしょうか?

教えてください。

Aベストアンサー

中古住宅を買った事はありませんが、家の主人が家の基礎工事の仕事をしてます。主人が時々言っているのが今建ててる所の辺は昔沼地だったとか元々地盤弱い所だから基礎を丈夫にしても大きな地震がきたら余り意味がないと言っています。あと地名に沼とか池とか水に関係する文字が入っている所は昔そういうものがあった所だそうです。団地とかで沢山売りに出ている所や長い間売れてない所はなんか訳ありらしいです。地元の人とか理由を知ってる人は買わないそうです。土地的な問題とか近隣トラブルとか、他所の人は知らないから見た目だけで買うみたいです。あと昼と夜、平日と休日、季節や天気で雰囲気が全然違う場合もあるので条件を変えて何度か行ってみた方が良いですよ。地元の人に少し聞いてみてはどうでしょうか?住んでる人の人柄も少しわかるかもしれません。新築だと昔ここになにがあったか調べてみるのも良いみたいだけど・・せっかく夢気分の時にごめんなさい。知り合いで余りリサーチしないで中古住宅を買って後悔した話を聞いた事があります。見に行ったときは結構静かだったのにって言ってました。

Q中古住宅購入申込みについて

こんにちは。
現在購入を前向きに検討している中古住宅があり、そこで「申込み」というもの
の意味についてお教え下さい。
販売会社=売主というかたちです。
前入居者が退去されて未改装の状態で一度、そして昨日あらかた改装の終わ
った状態で再度内見致しました。
そこで、昨日の案内の際に担当(社長さん)より以下の話がありました。
(1)実は既に2件の申込みが入っている。
(2)しかしお一人はローンが困難、もうお一人は仲介業者が連れてきた客で、意
思がはっきりしない感がある。(手数料からみても直契約が有難い、と)
(3)確実にローンも通られそうな私が買主だと余計な心配もいらず、明日にでも
申込みだけでも如何か?
半分(それ以上?)は営業トークであろうという解釈はしておりますが、自身が
気に入っているせいかそれが事実で先を越されたらという気持ちが芽生えた
のも事実です。
そこで質問なのですが、
(1)ローンが通らなさそうという理由等をもって申込みというのは順位を逆転さ
せ得るものなのか?
(2)申込み自体にリスクは伴わないのか?
とうことです。
(1)について有り得ないということであれば、やはり申込みを急かす為のトーク
と考え、もう少し検討するか否かの材料に致します。
逆に、逆に有り得る話となった場合、申込み自体にリスクが無ければ一旦申
込みをした後に検討や条件交渉も可能なのでしょうか?

宜しくお願い致します。

こんにちは。
現在購入を前向きに検討している中古住宅があり、そこで「申込み」というもの
の意味についてお教え下さい。
販売会社=売主というかたちです。
前入居者が退去されて未改装の状態で一度、そして昨日あらかた改装の終わ
った状態で再度内見致しました。
そこで、昨日の案内の際に担当(社長さん)より以下の話がありました。
(1)実は既に2件の申込みが入っている。
(2)しかしお一人はローンが困難、もうお一人は仲介業者が連れてきた客で、意
思がはっきりしない感がある。(手数料からみても直契約...続きを読む

Aベストアンサー

 「申し込み」というのは、なんら法的な拘束力はありません。「買付申込書」とか、「購入申込書」「買付を入れる」とか、いくつかの言い方があります。法的に決まった書式というのもありません。ただの走り書きでも「申込み」ですし、不動産屋が独自に作った書式も「申込み」です。
 「この物件をこの値段で買いたいです」という、とりあえずの意思表示にすぎません。
 しかし、不動産というものは、いろいろな細かい条件を、きちんと売主と合意したり、くわしく物件を精査したりしたあとでないと、正式な売買契約にはいたりません。これは商品の特性上、あたりまえのことです。

 売主がその「申込み」の値段でOKすれば、交渉は次のステップにすすみます。正式な合意に至るかもしれませんし、なにかの条件でつまづいて破談になるかもしれません。手付金を支払ってしまう前ならば、破談にしても、なんらペナルティはありません。

 しかし逆に、買主側として、なんの文句もつけなければ、その値段のまま、最後まで交渉がすすんで、正式契約に至るという流れにはなるでしょう。

 営業トークにすぎない、というのは、当然の洞察であると思います。営業マンが物件売買を速く終わらせたいと思うのは当然です(たくさんの物件売買を完了させる=売買手数料を稼ぐ、ですから)。

 いまは、不動産は買い手市場です。どうぞ、慎重に検討してください。同じエリアで、同じくらいの価格帯の物件を、最低でも10件は見てください。高い高い買い物なのですから。数千円の洋服を買うときだって、数種類は試着しますよね? 不動産なら、100件は試着(内覧)したいところ、といっても過言ではありません。

(1)ありえます。売主だって、買い手を選ぶ権利があります。意思のはっきりしない相手や、ローンが通るかどうかわからなくて時間がかかる相手と交渉して時間を浪費するよりは、確実にローンの通りそうな相手を優先して先に交渉する権利があります。よくある話です。

(2)リスク 理論的には、ありません。が、「手付金を入れてください」と言われて、払った場合は、手付金が戻ってこない(こちらから破談にした場合)というリスクが生じますし、理由なしには断りにくくなるという、心理的なリスク?が生まれます。

 私の意見をいわせていただけるなら…それなりの経験がないのなら、いったん購入申し込みをしてしまうと、他の物件をみるのが面倒臭くなったり、心理的に断りにくくなったり、心理的にその物件がすごくよく思えてきてしまったり、すると思います。だからこそ、営業マンは、「申込みだけでも」ということを勧めてくるわけです。
 法的拘束力のない「申込み」とはいえ、あなたがほんとうに納得できる物件、なっとくできる値段でないのなら、断固として避けるべきだと思います。

 不動産は面白いもので、時間をかけてたくさんの物件をみれば、いくらでもよい物件が出てきます。もちろん、一旦よい物件を逃すと、なかなか同様の物件は出てこないという面もありますが…。ちょうど、読書のようなものです。初期に読んだもののなかに「これは素晴らしい本だ!」と興奮するものがあっても、同じジャンルでたくさんの本を読めば、良書がいくらでも見つかること、それぞれの長所と短所わかってくること、それでも「自分にとってはこの一冊がいちばんの名著だ」というものがいつかは見いだせること…。
 しかし、基本的には、急がないのがよいです。あなたが最初によい(場合によっては買ってもよい)と思ったその物件を、物件選びの基準にして、「それよりも良い物件」を見つけたら、そちらを買う、という方針を、私ならおすすめします。

 よい買い物をお祈り申し上げます!


 

 

 「申し込み」というのは、なんら法的な拘束力はありません。「買付申込書」とか、「購入申込書」「買付を入れる」とか、いくつかの言い方があります。法的に決まった書式というのもありません。ただの走り書きでも「申込み」ですし、不動産屋が独自に作った書式も「申込み」です。
 「この物件をこの値段で買いたいです」という、とりあえずの意思表示にすぎません。
 しかし、不動産というものは、いろいろな細かい条件を、きちんと売主と合意したり、くわしく物件を精査したりしたあとでないと、正式な売買...続きを読む


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