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初めて一戸建てを購入しようと考えています。環境や予算などでとても気に入った物件をみつけました。
しかし、再建築不可、農家分家と記載があります。
このような物件は、購入後、絶対に建て直しは不可なのでしょうか?
気に入った物件のため、何とかならないかと考えています。知恵やアドバイスお願いします。

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A 回答 (7件)

都市計画法の規制により、市街化調整区域に建築できる建物の用途は制限されており、既存建物の用途を変更するのにも許可が必要な場合があります。



農家の分家住宅と非農家の一般住宅とでは、都市計画法上、異なる用途として扱われるので、「農家の分家住宅として建築された住宅を、第3者が購入して、そこに居住する」という場合も、用途変更の許可が必要です。

許可を受けなければならないのは、農家の分家住宅として開発許可を受けた者(=売主)です。

用途変更許可が受けられれば、開発許可の属人性は解除されるので、購入者がそこに居住することが公的に認められますし、再建築も可能になります。

しかし、用途変更は、「一定期間(自治体によって10年とか20年)以上、分家住宅として居住に使われた後、やむを得ない事情の変更により、手放さなければならなくなった場合」などに限って許可されるもので、はじめから転売するつもりなのに分家住宅として開発許可を受けたことが疑われるようなケースでは、許可されません。

そして、用途変更許可を受けないまま転売された場合、買受者による再建築が許可されないのはもちろんですが、そもそも、買受者がその住宅に居住することも、都市計画法違反なのです。

ですから、違法居住が何年続こうが、再建築が許可されることはないです。

なお、これは、もっぱら都市計画法の規制上の問題であり、農地法は全く関係ないです。


清水町「都市計画法違反にご注意を」
http://www.town.shimizu.shizuoka.jp/toshi/toshi0 …
都市計画法違反にご注意
2 許可を受けた建築物は、許可を受けた目的(用途)以外の目的で使用することができません。
  例えば、以下の場合は許可を受けずに用途を変更できません。改めて建築許可を受けていただく必要があります。
   ・ 分家住宅から一般住宅 ×

違反建築物を買うと最後に困るのは持ち主です
1 市街化調整区域では、建築物を使用する人が変わっただけで違反となることもあります。
  特定の方のみが使用できる建物を、それ以外の方が使用する場合は違反となります。
  例えば以下のような場合があるので、ご注意ください。
  ・ 建築許可を受けた建物を、許可された方以外が使用する場合。

平塚市「建築物の用途変更」
http://www.city.hiratsuka.kanagawa.jp/kaishin/te …

横浜不動産相談所「市街化調整区域の家を買ったら、住めなかった」
http://blog.livedoor.jp/fudousan_soudan/archives …
市街化調整区域内の住宅を競売で買った人が、市役所に改築(リフォーム)の相談に行ったとき、ある職員から「改築もなにも、あなた、ここに住めませんよ。」と言われたという話です。
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この回答へのお礼

奥が深く、何度も読み返し、調べながら理解させて頂きます。ありがとうございます。

お礼日時:2013/08/20 16:22

再建築不可の物件では、建物を解体した後に、新築の建物に対して建築確認を得られないため、新規に建物を建てられないことを意味します。


例外として、再建築物件を解体せずにリフォームをして新築物件同様に作り変える人もいますが、基本的に大規模はリフォームにも建築確認が必要となります。
また、再建築不可の物件は銀行から融資を受ける事ができず、販売価格を現金で用意する必要が出てきます。
そのため、今後、この物件を売却する場合にも、次の購入者は銀行から融資を受ける事ができず、その後の販売価格も大きく相場より下げなければなりません。
基本的に価格が低いからという理由だけでは、再建築不可の物件を購入するのは良いことではありません。
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専門家紹介

専門家プロファイル_大長伸吉

職業:不動産投資アドバイザー

アパート経営では相談が出来ることが少なく、虎の子の自己資金を使い、住宅ローン以上の融資を負い、不安が多いものです。小さな心配事を一つ一つ解決することが大事で、何事も気軽に確認し、入居者が快適に生活できるアパート経営を目指します

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専門家

農家分家の物件があることが、人々を惑わし、反感を生む。

罪作りなことだと思います。

地方都市では新築が困難な市街化調整区域内で農家の息子や娘が親の農地に豪邸を建てているのです。これが農家分家の家で普通の人が関与できないので安いのです。ほとんど農業もせずに得ている特権にみんな反感を持っていますよ。

安く買いたいのであれば、市街化調整区域のミニ開発宅地の戸建中古住宅を勧めます。役所が税金欲しさに建築を認めた物件です。再建築不可なので資産価値は問題ですが、ずっと住むのであれば問題はないと思います。
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勘違いしているようですが、10m2未満なら増築できるわけではありません。


「確認申請の手続きがいらない」だけ。
柱1本残して改築なんてできるはずがありません。
補修以外は一切手をつけられないと考えてください。
問題は黙って建築行為をした場合にバレるか?ですが、調整区域で地元の農家が手放した家なんてけっこう知れわたっています。
工事を行えば、間違いなく役所へ通報されます。
買うなら永久に現状維持の覚悟が必要。
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不動産業者です。


簡単に記すと、農家分家の様な許可は、市街化調整区域の旧「既存宅地」の様にその土地に与えられる既得権の様なものではなく、所有者が農家であることを前提に許可を受け、農転手続きをして、建築が許可された宅地です。
ハッキリ申し上げ、新たに農家で無い第三者が建築確認の許可を受けることは、ほぼ不可能です。
ですから価額的にも安いのです。
所有して住むことは可能ですが、ローンを利用したり、建て替えしたり出来ません。

土地として利用し、建物を直ぐ新築するなら(住宅ローンを利用せずに)現所有者の申請名義で可能ですが、所有権移転後に質問者さんの申請名義で新築をすることは、不可能です。

不動産業者からの資料にそう記載されているのであれば、関係する規制は調査済みでの記載ですから、あきらめたほうが無難です。

農家であることが許可条件なのですから、それをクリアするすべは第三者では見当たりません。
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この回答へのお礼

専門家のご意見ありがとうございます。往生際悪いのですが、ローンを組まず、一括で購入が出来、いずれは改築、リフォームであれば、まあ何とかという流れでしょうか。
購入後の売却は難しい感じですね。良くて、賃貸…または、いずれ農家を目指すか…ありがとうございます。

お礼日時:2013/08/19 12:50

再建築とは何か。

通常、建物には新築、改築、増築等があります。しかし、新築がだめでも改築は許可される場合があります。建物の柱1本を残して改築出来る場合もあります。まずは近くの工務店に出向き相談してください。
また、10m2未満の増築は建築確認申請が不要ですので、この点も考慮して相談してください。
将来、農地法が改正されて新築できることも考えられますが、確定的ではありません。
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この回答へのお礼

改築であれば何とかいけそうですね。工務店に聞いてみます。ありがとうございました。

お礼日時:2013/08/19 12:52

> 絶対に建て直しは不可なのでしょうか?


絶対では在りません。

> 再建築不可
となっているのは、何らかの法令による規制です。
その規制されている法令が変われば、再建築可能となります。

例えば、革命が起きて、現在の憲法や法律が全て廃止されるというような事態になれば、再建築は可能となる可能性があります。


現実的には、どの規制に引っかかっているのかを調べ、その規制をくぐり抜ける方策を考えることとなるでしょう。
その規制が判れば、それについての相談も可能でしょう。
逆に、何に規制されているのかが判らなければ、方策も出てこないでしょう。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時:2013/08/19 14:25

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Aベストアンサー

我が家も農家住宅から建て直しました。
既に家が有るのですから基本的には良いと思いますが、30年前だと道路制限等、色々な法律が変わってきています、そちらの方が問題になる事が多い。

住宅展示場に行って、なんとかハウス等のハウスメーカーに相談すれば無料で詳しく調べてくれます。
住宅会社も売るためにはそのくらいのことはしてくれます。
我が家の場合、勝手に測量、登記の確認までされた。
我が家は宅地の一部だと思っていた庭が田で登録されていた事が判明...。

道路後退がありますよ・・・北側斜線が・・・、隣地境界が・・・、建ぺい率は・・・容積率は・・・(笑)。
実際に建築するときは他の住宅会社でも構いません。
2-3社から提案書を貰って決めればいいのですから。
住宅会社は相談されるのがうれしいのです、「優良見込み客が勝手に飛び込んでくれた」のですから。

Q都市計画法第43条違反だと呼出が来ました。

都市計画法第43条違反だと呼出が来ました。

昨日、役所より上記に関して事情聴取を行いたいので来庁するようにと呼出通知書が配達証明で送られてきました。

物件は市街化調整区域に建っており2年ほど未入居で、市からやっと販売の許可が出たということで3棟のうちの1棟を購入しました。
引っ越して3ヶ月ほど経ちます。

市街化調整区域は色々な条件があると言う事で、後々困らないように契約の際、第三者の方に書類のチェックと住宅ローンの審査に大手銀行が3週間ほど徹底的に調査しましたが、問題ないとのことで購入できました。
購入してから電動シャッターを取り付けただけで他に改築などはしておりません。

現在、仲介業者が設計事務所や売主の不動産屋と確認作業をしているとのことです。(私から役所にはまだ確認しておりません)
昨日の今日でまだ何も状況がわからなく、心配で仕方ありません。

いったい何が原因だと考えられるのでしょうか?
このまま住めなくなってしまう可能性はあるのでしょうか?
ペナルティーなどはあるのでしょうか?

お詳しい方、経験のある方アドバイスや対処法などありましたら教えて下さい。
よろしくお願いします。

都市計画法第43条違反だと呼出が来ました。

昨日、役所より上記に関して事情聴取を行いたいので来庁するようにと呼出通知書が配達証明で送られてきました。

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市街化調整区域は色々な条件があると言う事で、後々困らないように契約の際、第三者の方に書類のチェックと住宅ローンの審査に大手銀行が3週間ほど徹底的に調査しましたが、問題ないとのこと...続きを読む

Aベストアンサー

今時まったくもって不思議な状態ですね。
開発の要件はたくさんあるのでここで限定はできません。
条件を整理してみます。
銀行はOK→詳細内容まで見れないと思いますが書類は揃っていたということ。
2年で市の許可がでた→建売不可の土地だったかもしれませんね。それで自己用の住宅として(社長などの個人名?)開発を出したのかもしれません。
考えられることは
(1)開発許可を受けていない←これは書類チェックしたようなのでほぼ考えられません。
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役所言葉で出頭と使いますが別にすぐ逮捕されるわけでもありません。
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今時まったくもって不思議な状態ですね。
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Q市街化調整区域に建築した自宅の譲渡について

よろしくお願いします。

・昭和41年に将来自宅を建てるつもりで土地約45坪を購入。(地目:雑種地)
・平成10年に市街化調整区域となる。
・平成15年8月までに建築工事を完了する条件で
 平成13年に木造2階建て約1500万円の自宅を建築完了した。
・状況が変わり、実家で両親を世話するため同居していたことと
 私の病院通院距離の都合上現地へ引越できなくなった。
・年齢(70歳)的にも、経済的にも
 今後両方の家を維持することは困難となり
 現地を譲渡したく不動産業者に相談したところ
 譲渡も賃貸もできないことが判り困惑しています。

 理由:

建築の際、開発行為(建築行為)届出 都市計画法第34条第9号の規定により

届出し建築許可を得たが、 
許可に附した条件が 「許可を受けた者が自ら住むための住宅に限られる。」
この条件を当時は誤解していた。
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 何か不公平を感じています。

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以上。

よろしくお願いします。

・昭和41年に将来自宅を建てるつもりで土地約45坪を購入。(地目:雑種地)
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Aベストアンサー

属人的な資格に基づいて建築が許可された住宅には、許可を受けた者の家族しか居住ができません。(たぶん、線引き直後の経過措置として、属人的に建築が許可されたものだと思われます。)

ただし、一般住宅への用途変更許可(都市計画法)を受けることができれば、建物の属人性は解除され、購入者も合法的に居住ができるようになり、購入者による増改築等も可能になります。(「許可を受けた者が自ら住むための住宅に限られる。」という許可条件を解除してもらうわけです。)

逆に言えば、用途変更許可を受けないと、購入者は違法居住となり、増改築等ができません。

用途変更許可を受けることができる条件は、自治体によって異なるので、地元自治体の都市計画法担当課に相談してみてください。

(例)
奈良県の場合
http://www.pref.nara.jp/secure/5274/19.pdf

羽曳野市の場合
http://www.city.habikino.lg.jp/10kakuka/19kenchikushidou/files/36-1-3_youtohenkou-handankijyun.pdf

平塚市の場合
http://www.city.hiratsuka.kanagawa.jp/kaishin/teiann20.htm

属人的な資格に基づいて建築が許可された住宅には、許可を受けた者の家族しか居住ができません。(たぶん、線引き直後の経過措置として、属人的に建築が許可されたものだと思われます。)

ただし、一般住宅への用途変更許可(都市計画法)を受けることができれば、建物の属人性は解除され、購入者も合法的に居住ができるようになり、購入者による増改築等も可能になります。(「許可を受けた者が自ら住むための住宅に限られる。」という許可条件を解除してもらうわけです。)

逆に言えば、用途変更許可を受けな...続きを読む

Q調整区域の中古住宅購入について

40代夫婦、子供はいません。

賃貸で快適に生活してきましたが、今年5月、階下に非常識な住人が入居してきたため、引越しを希望、そろそろマイホームを。ということになりました。

これまでも、隣家の騒音や臭いが理由で引越しした経験があり、一戸建て購入の際は、出来るだけ隣家と密接していない物件を希望していますが、市街化区域ではなかなか希望の物件がみつからず(予算の都合もあり)、「ここいいな」と思うゆとりある物件はほとんど調整区域の物件です。

はずかしながら、マイホームを購入したいと考えた最近になってやっと、そういった区分けがあると知った次第で、調整区域の物件の購入は色々難しく、基本「最建築が出来ない」ということ位しか理解出来ていません。
自分なりにネットて調べたり、不動産屋の担当の方に質問して勉強しているつもりですが、ネットでの専門的な文言、担当が新人1年生ということで(物件探しは熱心にしてくれているようです)、いまいちはっきりせず、困っています。

新人の担当が言うには「昔から宅地として登録されているものなら調整区域でも再建築できる物件もあるが、なかなかそういう物件はなく、そういう物件でなければ許可はほぼ下りない」と説明がありました。
そういう場合、震災などで全壊、火災などで全焼してしまった場合でも建て直しは不可能ということでしょうか?(担当に質問しましたが、はっきり回答がありませんでした)

子供がいませんので、私達が所有している間はそういった災害がない限り、再建築することはないと思います。(リフォームは必要があればしたいです)しかし、高齢になって施設等へいくことになれば、処分しなければなりません。その時のために再建築が出来る許可がとれるようにしたいのですが、不可能なのでしょうか?(夫、妻とも農業従事者ではありません)

購入を考えているエリアが二市に渡っており、一市の都市計画課に相談にいき、説明をうけましたが、登記簿謄本がないとはっきり回答できませんとのことで、十分に説明が受けられませんでした。

市街化区域での購入すればいいのは理解していますが、騒々しくない、ゆとりのある地域の物件がどうしてもあきらめられません。

どなたか、基本から調整区域に中古住宅を安心して購入するための方法を教えて下さいませんか?もしくは、参考になる書籍(わかりやすい表現のもの)があれば是非教えて下さい。

どなたかご回答、何卒お願いします。

40代夫婦、子供はいません。

賃貸で快適に生活してきましたが、今年5月、階下に非常識な住人が入居してきたため、引越しを希望、そろそろマイホームを。ということになりました。

これまでも、隣家の騒音や臭いが理由で引越しした経験があり、一戸建て購入の際は、出来るだけ隣家と密接していない物件を希望していますが、市街化区域ではなかなか希望の物件がみつからず(予算の都合もあり)、「ここいいな」と思うゆとりある物件はほとんど調整区域の物件です。

はずかしながら、マイホームを購入したいと考え...続きを読む

Aベストアンサー

簡単に記しますから、用いる用語が適切でないかも知れません。
居宅の場合は市街化調整区域の建築許可には、人に対しての特例と土地に対する特例とがあります。
前者が農業専業者や漁業専業者に対するもので、後者が旧既存宅地に該当する宅地やそこに中古住宅が建っている場合、既存宅地廃止以降に新築された住宅で、そこに居住している場合などです。
ですから一般の方が探す場合は後者でその新築当時に許可を受けて建てられた中古ということになります。
既存宅地廃止時の確か平成18年5月の時は、更地だと既存宅地の条件を満たしても、開発許可は新たに下ろさないなど厳格な運用がされました、当時調整区域の更地の物件を抱えており、建築確認だけ取り急ぎ取得したりしましたね。
しかしその後、景気の悪化と共に形骸化して呼称こそ、開発許可ですが許可条件は旧既存宅地の条件とほぼ変わりません。

但しむずかしいのは、以前は宅地であれば建築可能だとか、再建築可能だとか、土木事務所や市の担当課で回答が得られたのですが、開発許可制度になったので申請になって初めて審査判断されますから、事前にニュアンスを得るには、上手に専門知識を交えながら聞かなければ、なかなか答えてもらえないことがネックです。
これは、都道府県で対応は違うでしょうからあくまで当方のエリアでの話です。
ですから許可を受けて建てられた中古住宅に居住して建て替えなら、問題ありません。むずかしいのは、その中古が老朽化して、解体して更地になった場合、居住実績がない買い主が開発許可を受けられるかどうか?です。まぁ抜け道はあるのですが・・・

尚許可無く建てられた居宅などに既得権はありませんから、自然災害で滅失しても建て替えは出来ません。新築時に許可があることが、必ず必要でそれがあれば何とかなります。
また担当課ですが政令指定都市以外は都道府県の土木事務所が担当です。

物件は限られますから、かなり妥協しなければ購入はむずかしいかと。
物件によりけりですから、自己での調査は気に入った物件が見つかり、業者からの説明を受けてその裏付けを取る感じで行った方が良いかと。

簡単に記しますから、用いる用語が適切でないかも知れません。
居宅の場合は市街化調整区域の建築許可には、人に対しての特例と土地に対する特例とがあります。
前者が農業専業者や漁業専業者に対するもので、後者が旧既存宅地に該当する宅地やそこに中古住宅が建っている場合、既存宅地廃止以降に新築された住宅で、そこに居住している場合などです。
ですから一般の方が探す場合は後者でその新築当時に許可を受けて建てられた中古ということになります。
既存宅地廃止時の確か平成18年5月の時は、更地だと...続きを読む

Q市街化調整区域 線引き後の住宅の建て替え

ネットで調べてみたのですが、混乱しています。よろしくお願い致します。

古い一戸建ての購入し、数年間住んだところで建て替えを考えています。

ある物件を業者に問い合わせたところ、市街化調整区域に建っていることがわかりました。

問い合わせた時は知識が何もなく、質問のコツがわからなかったので、とりあえず「建て替えはできるのですか」と聞いてみました。

すると「市街化調整区域であっても、自治体や物件の場所によって、建て替えが出来る物件もあり、当物件は建て替え可能です」との答えが返ってきました。

古いといっても、昭和50年築なので、いわゆる線引き後の住宅です。

(1) 現在の家が建つ前、線引き前から住宅が建っていたので、今回も再建築が出来るということなのでしょうか?
(2) 私は普通の会社員で、農家の親戚もおりません。また、子供もいないので、開発審査会基準第16号の適用もないのではないでしょうか?
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1011228225
(3) 地番が判明したところで現地の役所に相談に行こうと思っていますが、聞き漏らしてはいけないポイントなどがありましたらご教示ください。

以前は既存宅地という制度があったようですが、今は経過措置期間も終わっていると聞いています。

不動産業者の言っている「建て替え可」というのは、小規模なリフォームなどを想定しているのでしょうか?

ネットで調べてみたのですが、混乱しています。よろしくお願い致します。

古い一戸建ての購入し、数年間住んだところで建て替えを考えています。

ある物件を業者に問い合わせたところ、市街化調整区域に建っていることがわかりました。

問い合わせた時は知識が何もなく、質問のコツがわからなかったので、とりあえず「建て替えはできるのですか」と聞いてみました。

すると「市街化調整区域であっても、自治体や物件の場所によって、建て替えが出来る物件もあり、当物件は建て替え可能です」との答えが返って...続きを読む

Aベストアンサー

補足1

>開発登録簿→法34条9号に該当
業者の広告では、地目は山林、11号該当とのことだったのですが。。。


9号は「既存権利の届け出」
許可名のとおり
既存の権利者に許可するしうることですので
取得しても
再建築は不可。

>B物件には、開発登録簿が存在しませんでした。
広告では、地目は宅地、12号該当(今回の申請は建て替え)とありました。

開発登録簿と言うのは
都市計画法の
開発許可該当を指し
同法の建築許可には
開発登録簿は存在しません。
別に不思議なことではありません。

http://www.city.fukuoka.lg.jp/jutaku-toshi/kaihatsushido/qa/FAQ2567.html
開発登録簿とは、開発許可をした土地についての許可の概要がわかる調書です。

よって
建築許可を調べる方法は
行政庁の
建築許可台帳で許可内容を調べる方法しかありません。


>不動産業者によると、「青地・白地のうち、白地だから大丈夫」だと。

市街化調整区域を大分すると
農業振興地域=青地
振興地域外=白地
と言います。
白地だから大丈夫?
いい加減な業者ですから
気に入った物件なら
自分で行政庁に行って
相談しましょう。

補足1

>開発登録簿→法34条9号に該当
業者の広告では、地目は山林、11号該当とのことだったのですが。。。


9号は「既存権利の届け出」
許可名のとおり
既存の権利者に許可するしうることですので
取得しても
再建築は不可。

>B物件には、開発登録簿が存在しませんでした。
広告では、地目は宅地、12号該当(今回の申請は建て替え)とありました。

開発登録簿と言うのは
都市計画法の
開発許可該当を指し
同法の建築許可には
開発登録簿は存在しません。
別に不思議なことではありません。

http://www.ci...続きを読む

Q調整区域の分家を売却したい

4年前に義父(夫の父)の農地を転用し分家住宅を建築しました。土地は義父名義で、現在子ども2人と私たち夫婦4人家族で暮らしています。
ところが、義母からの執拗な嫌がらせで(本人は嫌がらせと思っていませんが、違法行為もあり、何度か通報しましたが止めることはありません。)大変迷惑を被り、夫が不眠症と言語障害を発症。合わせて子どもにも嫌がらせ(無視や当て付け)をするようになり、子どもも心に深い傷をおっています。もちろん私も何もないわけではありません。そんな毎日を我慢我慢で過ごしてきましたが、夫が義母(実母)を見ると石を投げたり、子どもに八つ当たり的な行為をするようになり、このままでは家族が崩壊してしまいます。
加えて、私の実父は現在県内賃貸住宅で独り暮らしをしておりますが、(69歳。実母は他界、私は一人っ子)高齢で一人では体調が不安なのと、契約社員での仕事が70歳で打ちきりとなり年金だけでは生活が厳しいので、私たち家族と一緒に暮らす約束となっておりました。その件も含め話し合った上で分家住宅を建築しましたが、上記のような状況の中、義父母にとって他人である私の父をこの土地に住まわせてはならないと義父母が言い出し、困っております。

市役所に何度も相談しましたが、家族のためにも早く家を出るようにと言われていますが、フルローンで建てたため資金に全く余裕がないため、賃貸住宅を借りることも出来ません。
建築の時にお世話になった司法書士の先生に相談しましたが、「売るのは厳しい」「あのお義母さんとはあまり関わりたくない」との理由で、断られてしまいました。
このままでは夫が精神崩壊を起こしたり、事件を起こしたりする可能性も。家族が崩壊してしまいそうですし。高齢の父を放っておくことはできません。父の住宅に住もうとも思いましたが、一人暮らし用の1K住宅に5人が住むことは難しいのと、夫の通勤が厳しくなります。

調整区域の分家住宅を売って家を出ることはできない事なのでしょうか?

4年前に義父(夫の父)の農地を転用し分家住宅を建築しました。土地は義父名義で、現在子ども2人と私たち夫婦4人家族で暮らしています。
ところが、義母からの執拗な嫌がらせで(本人は嫌がらせと思っていませんが、違法行為もあり、何度か通報しましたが止めることはありません。)大変迷惑を被り、夫が不眠症と言語障害を発症。合わせて子どもにも嫌がらせ(無視や当て付け)をするようになり、子どもも心に深い傷をおっています。もちろん私も何もないわけではありません。そんな毎日を我慢我慢で過ごしてきまし...続きを読む

Aベストアンサー

>調整区域の分家住宅を売って家を出ることはできない事なのでしょうか?

やれないことはないけどね。
取得した人が
合法立地できないと
意味が無い。

分家転売の許可です。
でも質問内容の事情では
愛知県の許可基準では「社会通念上の理由」に
該当しない。
よって、できない。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm開発審査会基準第16号
■相当期間適正に利用された住宅のやむを得ない用途変更
 原則として、都市計画法に基づく許可を受けて建築された後、相当期間適正に利用された住宅のやむを得ない事情による用途変更で、申請の内容が次の各項に該当するものとする。

 1 原則として、建築後10年以上適正に利用された1戸の専用住宅が、社会通念上やむを得ない事情により譲渡され、それを譲り受ける者が、自己の居住用として使用すること。

 2 現住宅を譲り受ける者の現在居住している住居について過密、狭小、被災、立ち退き、借家等の事情があること

Q市街化調整区域の住宅新築について

市街化調整区域の住宅新築について

知人が、市街化調整区域内の土地を買おうと
しています。

普通は住宅の新築が出来ないと聞いていますが、
道の向かい側の土地には
分譲の建て売り住宅が、6軒も建っています。
※同じく市街化調整区域です。

どうすれば、家が建つのでしょうか?

Aベストアンサー

 都市計画区域のうち市街化調整区域は、市街化を抑制し、無秩序な開発を防止するための区域ですので、原則として住宅を建設することはできませんが、次のような場合は知事の許可又は証明を得て建築することができます。

1.農業、林業、漁業などを営む人が自己の居住のための住宅を建築する場合。
2.市街化調整区域となった時点(以下「線引きの日」という。)以前に所有していた土地で、その時点から6カ月以内に知事に届け出て、5年以内に建築をする場合。
3,概ね50戸以上が連担する既存集落内であって、当該集落の出身者等が、線引日以前からの土地所有者等から直接所有権を譲り受け、自己の居住のための住宅を建築する場合。
4.知事が指定した既存集落内であって、当該集落の出身者等が、自己の居住のための住宅を建設する場合。
5.既存宅地(都市計画法43条第1項第6号)に該当する場合。

 の場合しか、住宅は建てられません。
 5の既存宅地制度も、もうすぐ廃止されるようです。資材置き場とか、駐車場は住宅では、ありませんので、そのようなものには利用できます。コンビニの建設をしている例もあります。地域により、指導に差がありますので、細かいことは、あなたの県または市の建築指導課で聞いてください。
法については詳しくは、下記のURLを見てください。
 既存宅地の廃止については
http://www.pref.mie.jp/TOSHIKE/gyousei/kitaku/index.htm

参考URL:http://www.pref.saitama.jp/A10/BM00/kikaku/seido.htm

 都市計画区域のうち市街化調整区域は、市街化を抑制し、無秩序な開発を防止するための区域ですので、原則として住宅を建設することはできませんが、次のような場合は知事の許可又は証明を得て建築することができます。

1.農業、林業、漁業などを営む人が自己の居住のための住宅を建築する場合。
2.市街化調整区域となった時点(以下「線引きの日」という。)以前に所有していた土地で、その時点から6カ月以内に知事に届け出て、5年以内に建築をする場合。
3,概ね50戸以上が連担する既存集落内で...続きを読む

Q農地を買って、家を建てるのは可能ですか?

私は、農家の長男です。実家を継がないので、少し離れた場所に農地を買って(街中に近い場所とか)地目変更をしてから家を建てようと思うのですが?可能なんでしょうか。その際、注意点とか得する方法とかありましたら教えて下さい。こんな考えは誰でも思いつくと思うのですが、考え方が甘いのでしょうか?それと、もし農地とか山林を宅地にしても水道工事とか色々すると宅地と金額が変らなくなるとも聞いた様な気がします。正確な意見を教えて下さい。どうぞ宜しくお願いします。

Aベストアンサー

No.4さんのおっしゃるとおり、まずは買いたい場所が市街化区域か市街化調整区域か確認してください。市街化区域であれば農家であろうとなかろうと関係なく家を建てられます。ただ、地目変更には測量なども必要になるので、それほどメリットはありません。
一方、市街化調整区域では、みなさんおっしゃるとおり面倒です。まず、農地を買うことができるのは、その農地を農地として使おうとする農家と、市町村の農業委員会が転用を許可した時だけです。このうち、住宅として許可されるのは、農家の息子や娘が、その親(もしくは家族)が所有する土地に建物を建てる時だけです(断言はできませんが、老人ホームなどの例外があるくらいです)。ですから、gotenmaruさんは、自分の親の持つ土地に家を建てるのではなくて、全くの他人の(市街化調整区域内の)農地を買って家を建てることはできません。
しかし、これを鵜呑みにして欲しくない点がありまして、というのも、昨年に都市計画法が改正されて、市街化調整区域に家を建てる条件については、市町村の裁量にできる範囲ができました。ですので、gotenmaruさんの住んでいる市町村はどのようなスタンスでいるのか、市街化調整区域に家を建てることをお考えであれば、一度、市町村役場の開発担当課に赴いて話を聞くことをおすすめします。

No.4さんのおっしゃるとおり、まずは買いたい場所が市街化区域か市街化調整区域か確認してください。市街化区域であれば農家であろうとなかろうと関係なく家を建てられます。ただ、地目変更には測量なども必要になるので、それほどメリットはありません。
一方、市街化調整区域では、みなさんおっしゃるとおり面倒です。まず、農地を買うことができるのは、その農地を農地として使おうとする農家と、市町村の農業委員会が転用を許可した時だけです。このうち、住宅として許可されるのは、農家の息子や娘が、そ...続きを読む

Q農家資格の取得方法を教えてください。

農家資格の取得方法を教えてください。
現在サラリーマンをしていますが仕事をやめずに資格だけを得る方法はあるのでしょうか?
親戚には農家はいません。
土地は調整区域に600坪ほどあります。
現在は荒地です。
実際に稼ぎにならなくてもいいのですが、最小限の投資でどのようにしたら可能でしょうか?
ご存知の方よろしくお願いします。

Aベストアンサー

こちらを参考になさって下さい。
仕事は辞めなくてもいいですが、かなりの熱意を必要とします。ただ判断は農業委員会がしますので、新規営農者に暖かいところもあるとは思います。また地域によっては新規営農者への支援制度を行っているところもありますので、先ずお住まいの地域の農業委員会(たいていは市町村役場内にあります)へお尋ねになると良いと思います。
農地の取得については農地法第3条が要件となります。

基本的に必要なのは「農地」「資金計画」「営農計画」
それと「熱意」です。農業委員会が最も心配するのは、耕作放棄地となってしまうことです。そのためにこれから何年も続けていく「資金」と「計画」を「熱意」を持って、具体的に説明しなくてはなりません。書類の作り方などは、市町村の営農部署や県の農業普及センターで教えてもらえます。

とりあえずは、県へ相談に行かれると良いと思います。市町村へ先に行くと噂が広まって、やりづらくなることがあるかもしれません。

農業情勢は厳しい話しばかりですが、生きがいとしてはすばらしいと思います。色々大変だとは思いますが、がんばって下さい。
ご健闘をお祈りしています。

参考URL:http://white.sakura.ne.jp/~genki/nouti_syutoku.html,http://www.pref.shizuoka.jp/nousei/ns-30/faq/#gijutsushien1

こちらを参考になさって下さい。
仕事は辞めなくてもいいですが、かなりの熱意を必要とします。ただ判断は農業委員会がしますので、新規営農者に暖かいところもあるとは思います。また地域によっては新規営農者への支援制度を行っているところもありますので、先ずお住まいの地域の農業委員会(たいていは市町村役場内にあります)へお尋ねになると良いと思います。
農地の取得については農地法第3条が要件となります。

基本的に必要なのは「農地」「資金計画」「営農計画」
それと「熱意」です。農業委員...続きを読む

Q予算2500万でどれくらいの家が建つの?

最近75坪の土地をゲットしました。(^^)さぁ家を建てようと思ってます。しかし自分は全くの素人です。
とにかくせっかく大きい土地なんでできるだけ大きい家を建てたいなと思ってます。何しろ予算は2500万で建坪どれくらいの家が建ちますか?(外講工事、登記、オプション100万くらい)を含む
大手ハウスメーカー希望です。値引きについてもお聞かせいただけたら幸いです。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

いろいろとお金がかかりますが、意外とかかるのが融資費用。
保証料or事務手数料で60万。火災保険でも40万位必要です。
カーテン、照明で50~60万。

外溝はピンきりで、削りやすいところでもありますが、借金まみれで
後から気軽にできるものでもないですが、メーカーに頼むとべらぼうな
金額を取られます。

例外があって、最初から外溝の「提案」も含めた金額で「検討」すれば
外溝でしこたま儲けるような事も少なくなります。

暖房器具、クーラーもバカにはなりませんし、もしオール電化にするなら
なおさらです。

私の場合これから着工なのですが、他に予算を取っているのが
環境保全組合費、CATV関連、自治会費、Bフレッツ工事費用、団体生命、
引越し費用、退去費、植栽、ソファー、冷蔵庫、IHなべ、勉強机、物置、
ルータ、テレビ、生ゴミ処理機、原付、地鎮祭、挨拶周り、上棟式ご祝儀等

上はあくまでウチの場合ですが、標準で付いているもので満足する人は建売で
満足できる人が多いのですが、注文住宅から始める方は別途追加工事もぼちぼと
出ると思いますよ(^^);

実は、大手ハウスメーカーと工務店の他に「地場でがんばっている」or
「ちょっと県外に進出している」中堅会社も結構あります。
(ウチはこれでお勧め♪)

ここいら辺だと価格交渉の余地があります。
(大手は渋いですがカーテンくらいはつけてくれるかな?)
もちろん、なんの根拠もなく「まけてまけて」といっても成果は上がらない
だけでなく、大切な「信頼関係」までも傷つけてしまうかもしれません。

例えば、「完成見学会やってもいいですよ」とかでも、値引きを引き出しやすい
かと思います。(しかも双方お得)

どこまで2500万円に含めるか、吹き抜けとかどこまでこだわるかにも
よりますが、大手でも40坪くらいはいけそうな気がします。
sekisuiさんで引渡し坪70万になったかたも普通にいらっしゃるようですが・・・

ちなみに、私は大小8社から見積もりを頂いて検討したので「へとへと」に
なりましたが、がんばっただけのことはありました。

参考になれば幸いです。

いろいろとお金がかかりますが、意外とかかるのが融資費用。
保証料or事務手数料で60万。火災保険でも40万位必要です。
カーテン、照明で50~60万。

外溝はピンきりで、削りやすいところでもありますが、借金まみれで
後から気軽にできるものでもないですが、メーカーに頼むとべらぼうな
金額を取られます。

例外があって、最初から外溝の「提案」も含めた金額で「検討」すれば
外溝でしこたま儲けるような事も少なくなります。

暖房器具、クーラーもバカにはなりませんし、もしオール電化...続きを読む


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