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親に頼まれ、息子名義で購入した土地・家屋があります。
そこには65歳と71歳の両親が生活しております。
息子(当方)は結婚後別世帯で賃貸生活。住宅ローンと賃料の二重払いをしています。当方の給料が不景気によりカットされてい為、ローンが支払い困難になってきています。そこでまず、
(1)名義を父に変更することは可能か
メリット、デメリットは。
(2)居住者(両親)が反対していても所有者である私の意志で売却行為を行ってよいか

購入時の父息間で支払い不納になったら売却する。
という約束をした上でしたが、納得いかぬまま判を押しました。
上記(1)(2)は可能でしょうか、また、他にもアドバイスがあったらお願いいたします。
分かりづらかったらすみません。どうか知恵をお貸しください

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A 回答 (4件)

抵当権が設定されている不動産をかってに売却することはできません。

名義変更も新名義人に売却するのと同じ行為です。親が贈与ではなく、買う資金力があるのですか。変に操作すると贈与と見なされて、額も大きいので50%税率が適応されます。
危ないことはやめたほうが良いと思います。

親が子から家を借りているのだから、家賃を貰えないのですか。家賃分でローン返済ができると思います。現在、貰っていないなら子から親に家賃を贈与していることになります。

問題はローン滞納が続くと、債権者が競売にかけて資金回収をはかることです。子は財産を失い、親も家に住めなくなる最悪のことが起こりかねない。このことを親に分らせる必要があります。

親が住んでいても、家は債権者の同意があれば売却できますが、出て行かない条件ならば、なかなか売れないし、売れても非常に安いものとなります。もし、親子でそのようなことをしたらし決定的な破局になります。

親の名義に変更したいと考える前提には親がローン返済していける能力を持っていることを意味しています。だったら、やはり家賃を貰い、その家賃でローン返済を続けるのが賢明です。
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この回答へのお礼

贈与税になるのですね…初めて知りました。
両親は半額を負担すると条件を掲げておきながら、少ししか払わず今ではお前の持ち物だろうと私任せです。それどころか週6日勤務の私にもっと頑張れと言ってきました。
元々は借家で両親が住んでいたのですが、売り主側に諸事情があり、親に懇願され考える間も与えられず(今となっては言い訳ですが)判を押しました。親に対する情を出してしまった事を今はただただ悔やむだけです。
ありがとうございました。

お礼日時:2013/09/03 10:16

<親に頼まれ、息子名義で購入した土地・家屋があります。


<購入時の父息間で支払い不納になったら売却する。>

自分の親を「バカ」呼ばわりされるのは、いやだと思いますが、明らかに「バカ親」ですね。
確実に支払いが出来る予定も無く、あたりばったりで、大きな買い物をするのは、おバカです。

3000万円で買った家は、10年経てば、1500万円です、15年経てば1000万円を切ります。
売却しても、借金だけが残るのは、誰が考えても解ることです。

貴女の奥様が一番可哀そうです。

私の娘も、そんな「バカ親」のところに嫁に行ってしまいました。
私に相談も無く、ローンで2世帯住宅を購入して、親が収入がなくなり、今破産寸前です。

私に相談があれば、最初からそのような事をするくらいなら、離婚させてます。
今では、娘と孫は、私が引き取り、離婚させるつもりです。

貴女の解決方法は、賃貸を出て、一緒に住むことです、そうすれば、家賃がいらない分ローンに回せます。

同居するのがいやだ、などと言ってられません。
奥様にも納得して頂くしかありません、「バカな親でごめんなさい」と奥様にお詫びを忘れずに。
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この回答へのお礼

本当にバカ親です、情けなくて涙も出ません。
よく考えればこうなる事は予測できたようにも今では思い、自分にも腹立たしい気持ちでいっぱいです。
仰るとおり、妻にはただただ申し訳なく、娘さんと同じ思いをさせていると思うと胸が痛んでなりません。最悪の事態だけは避けたいです。
ありがとうございました。

お礼日時:2013/09/03 10:33

>息子(当方)は結婚後別世帯で賃貸生活。

住宅ローンと賃料の二重払いをしています。

住宅ローンは、「その家に住む」ということが条件なので、現状は違反ということになります。
もし、これが金融機関にわかれば、ローン残金の一括返金を求められます。

名義をお父様にすることは可能ですが、「ローン残債をお父様が返済できるのか」がまず問われます。
また、ローンの借入期間とお父様の年齢との関係で、金融機関が設定している完済年齢に引っかかるということであれば、返済金額の月額を増やして期間を短くするとか、場合によってはローンが組めない場合もあります。

居住者がいても売却は可能ですが、買い主からすれば、購入しても居住者がいるため自由にはなりませんので、売却価格は低くなることを覚悟しなければなりません。
この場合、売却金額でローンの残債が清算できないと、残金はあなたが負担しなければならないことになります。
ご両親にその家を出てもらってから売却の方が高く売却できますが、それでも住宅ローンを精算できないのであれば、やはりあなたの負担は残ります。

ご両親に住宅ローンの返済能力がなく、あなたにも能力がないとすると、最悪の場合「自己破産」を視野にいれなければなりません。
とにかく住宅ローンをどうするのかをご両親と話し合ってください。
また、行政などの弁護士無料相談でもアドバイスを受けられるかもしれません。
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この回答へのお礼

バカな買い物をしました。自分がこのような展開になるとは…
現実を知って、先が真っ暗です。親に何度もかけ合い中ですが、応じてくれず、愕然とする一方です。
ありがとうございました。

お礼日時:2013/09/03 10:49

不可能です。



なぜなら、住宅ローンの担保になってる不動産でしょうから、抵当権を有してる金融機関の承諾を得なければ勝手に名義変更出来ません。

勿論、ローン残金を一括返済して抵当権を外せば名義変更は可能です。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時:2013/09/03 09:43

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Q子から親への不動産の名義変更(贈与税)

親名義でローンを組むことが年齢等の条件的に難しかったことから、私が独身時代に中古住宅を私名義で購入、ローンを組みました。その後、私は結婚し、会社の社宅に入ったため、購入した中古住宅には親だけが住んでいます(ローンの返済は親が実施)。
私自身もそろそろ社宅から出て、家を購入しようと考えているのですが、私が住宅を所有していると、会社が優遇している住宅ローンを貸してもらうことができないため、名義を私から親に変更(所有権移転)しようと思っています。このような場合、
1.住宅ローンの契約は私ままにしようと思っているのですが、問題あるでしょうか?(年齢的に親が契約するのは困難なため)
2.名義変更により贈与税がかかることになるのでしょうか?(土地、家屋の現在価値としては数百万円だと思われます)
3.現在、私が親を扶養していることになっているのですが、名義変更すると親の一時所得(?)となって扶養家族から除外するといった手続きも必要になるのでしょうか?
以上、こちらの説明が不足しているかもしれませんが、知識をお持ちの方がいらっしゃいましたら、教えてください。
また、このような内容を相談するにはどこにすればよいのか、ご存知の方がいらっしゃいましたら教えていただければ幸いです。よろしくお願いいたします。

親名義でローンを組むことが年齢等の条件的に難しかったことから、私が独身時代に中古住宅を私名義で購入、ローンを組みました。その後、私は結婚し、会社の社宅に入ったため、購入した中古住宅には親だけが住んでいます(ローンの返済は親が実施)。
私自身もそろそろ社宅から出て、家を購入しようと考えているのですが、私が住宅を所有していると、会社が優遇している住宅ローンを貸してもらうことができないため、名義を私から親に変更(所有権移転)しようと思っています。このような場合、
1.住宅ローン...続きを読む

Aベストアンサー

1.住宅ローンの契約は私ままにしようと思っているのですが、問題あるでしょうか?(年齢的に親が契約するのは困難なため)

問題ないでしょう。ローンの返済は親が実施していることが事実ですから、会社から、たとえ「証明せよ」と言われれてもいつでも証明可能だからです。

銀行にとっては、ローンが滞りなく返済されているにもかかわらず、名義を変更したいといわれると、かえって迷惑でしょう。

2.名義変更により贈与税がかかることになるのでしょうか?(土地、家屋の現在価値としては数百万円だと思われます)

その前に、私は会社の住宅資金貸付制度の趣旨から言って、この名義書き換えは不要と思います。現在の所有土地家屋はお父上の事情で、質問者さん名義のローンを組む必要があって、そのために質問者さん名義にお父上がされたのでしょう?ということは本件、質問者さんとは、事実上無関係でしょう。

現に会社は、質問者さんの社宅入居を認めています。ならば住宅ローンもOKなはずです。

そこで回答。当然贈与税が課せられます。登記名義を変えると自動的に法務局から税務署に通知が行きます。よってこのお父上に課せられる贈与税はのがれられないでしょう。単なる形式を維持するために高額の税金をお父上が払うことになるのは、実にばかばかしいことと、誰でも思うでしょう。

法律対策のウルトラCとしては、登記名義はそのままにして、お父上と質問者さんとの間で、本件土地建物売買契約書を締結する方法があります。売買代金はローンの残高金額とします。そして特約条項に
1本日より所有権は父親に移転するが、登記名義は変えない
2.銀行ローン名義も変えない
3.ローンの支払いは父親が行う。
4ローンを3ヶ月滞納したときは本契約は解除され、父親は質問者に本件土地建物の所有権を放棄する

として、双方実印で調印しておきます。

そうすると所有権はこの契約書の存在により父親に移転しています。登記していないために第三者に対する対抗要件が具備されていないだけです。
民法上はそうなっているのです。登記と所有権の変動は無関係なことは物権法という法律を知っている人なら、誰でも理解するでしょう

この契約を会社からみると、質問者さんは自己が所有する家屋は無く、よって住宅ローンを認めない理由も無いということになります。


3.現在、私が親を扶養していることになっているのですが、名義変更すると親の一時所得(?)となって扶養家族から除外するといった手続きも必要になるのでしょうか?

贈与は贈与であって、たとえ金銭贈与であっても所得ではないですから、扶養家族から外すというような手続きは不要でしょう。

1.住宅ローンの契約は私ままにしようと思っているのですが、問題あるでしょうか?(年齢的に親が契約するのは困難なため)

問題ないでしょう。ローンの返済は親が実施していることが事実ですから、会社から、たとえ「証明せよ」と言われれてもいつでも証明可能だからです。

銀行にとっては、ローンが滞りなく返済されているにもかかわらず、名義を変更したいといわれると、かえって迷惑でしょう。

2.名義変更により贈与税がかかることになるのでしょうか?(土地、家屋の現在価値としては数百万円だ...続きを読む

Q家を子供名義で親に購入してもらう場合

 
家の購入について、まったくの勉強不足のためアドバイスをお願いします。


私の親はローンの金利を払うのがもったいないという考えで、子供が大きい買い物をする時は
先に親が払って、返済を無利子で親にする という形をとってきました。

今回もその方法で、800万~1100万円ていどの近所の家(土地も含む)を
購入しようと考え中です。
さすがに今回は本当に大きい買い物なので、税金などについて悩んでいます。

実際に私が住む可能性もあることから、私、または私の姉夫婦か兄の名義で購入しようかと
相談中なのですが、それぞれに不安な点が…


◆姉夫婦は今回考えている家の隣の土地に現在住んでいて、そこは親名義で購入し、
 後から姉夫婦の名義に変更して、月々10万円の返済を親にしているということで
 課税を免除されている とのことです。
 返済金額は、まだ2000万円ほど残っているようです。
 そこでまた新たに、姉夫婦の名義で購入が可能なものなのでしょうか。


◆兄は独身で会社員です。
 親への借金とはいえ、審査があるというような話をきいて、クレジットカードなどが
 使えなくなったり、他のローンを組むことが出来なくなるのではないかと心配しています。


◆私も独身で契約社員のような雇用形態で会社勤めをしています。
 結婚を考えている相手がいるので、今回購入を考えている家に、新居として住むのも
 ありかな と考えています。
 結婚をすると、親からの寄付という形で550万円までなら税金が発生しないで
 受け取れると聞いたことがあるのですが、本当でしょうか。
 それを活用するなら、購入を決める時には結婚していなければならないのでしょうか。
 私の名義にする場合は旧姓でも可能でしょうか。それとも彼の名義になるのでしょうか。
 (彼にはこの件について相談済みです。)

ちなみに親の年齢は60代前半、子供は成人しています。


知識がない中で書いた質問なので、わかり辛い所があるかと思いますが
どんな税金が発生するのか、どうしたら無駄なく購入できるのかなど
少しでもアドバイスをいただけたら嬉しいです。
よろしくお願いいたします。
 

 
家の購入について、まったくの勉強不足のためアドバイスをお願いします。


私の親はローンの金利を払うのがもったいないという考えで、子供が大きい買い物をする時は
先に親が払って、返済を無利子で親にする という形をとってきました。

今回もその方法で、800万~1100万円ていどの近所の家(土地も含む)を
購入しようと考え中です。
さすがに今回は本当に大きい買い物なので、税金などについて悩んでいます。

実際に私が住む可能性もあることから、私、または私の姉夫婦か兄の名義で...続きを読む

Aベストアンサー

>私の親はローンの金利を払うのがもったいないという考えで、子供が大きい買い物をする時は
>先に親が払って、返済を無利子で親にする という形をとってきました。
>今回もその方法で、800万~1100万円ていどの近所の家(土地も含む)を
>購入しようと考え中です。
借用書に類する書類と、若干でも金利を負担しないと税務署にやられる可能性があります。
また利息も若干取らないといけません。
返済は、貸主の銀行口座などをそれ専用に作り、その口座に返済するようにします。

>◆姉夫婦は今回考えている家の隣の土地に現在住んでいて、そこは親名義で購入し、
> 後から姉夫婦の名義に変更して、月々10万円の返済を親にしているということで
> 課税を免除されている とのことです。
課税を免除されている???
そんな法律はありません。
繰り返しになりますが、
借用書に類する書類と、若干でも金利を負担しないと税務署にやられる可能性があります。
また利息も若干取らないといけません。
状況が良く分かりませんが、名義変更している時点で、
贈与税とみなされ、まだ支払っていないようであれば、追徴課税の対象でしょう。

> 返済金額は、まだ2000万円ほど残っているようです。
> そこでまた新たに、姉夫婦の名義で購入が可能なものなのでしょうか。
貴方の親(貸主)が認めれば何ら問題は無いでしょう。
税金は別の話ですが。

>◆兄は独身で会社員です。
> 親への借金とはいえ、審査があるというような話をきいて、クレジットカードなどが
> 使えなくなったり、他のローンを組むことが出来なくなるのではないかと心配しています。
個人同士の借金にカード会社などは一切感知しません。


>◆私も独身で契約社員のような雇用形態で会社勤めをしています。
> 結婚を考えている相手がいるので、今回購入を考えている家に、新居として住むのも
> ありかな と考えています。
> 結婚をすると、親からの寄付という形で550万円までなら税金が発生しないで
> 受け取れると聞いたことがあるのですが、本当でしょうか。
結婚している・していないは関係ありません。

>どんな税金が発生するのか、どうしたら無駄なく購入できるのかなど
生前贈与の方法が手っ取り早いですが、
時限立法のため、今現在では今年中が期限となっています。
まあ今までの通例でいけば、延長されるとは思いますが。

>私の親はローンの金利を払うのがもったいないという考えで、子供が大きい買い物をする時は
>先に親が払って、返済を無利子で親にする という形をとってきました。
>今回もその方法で、800万~1100万円ていどの近所の家(土地も含む)を
>購入しようと考え中です。
借用書に類する書類と、若干でも金利を負担しないと税務署にやられる可能性があります。
また利息も若干取らないといけません。
返済は、貸主の銀行口座などをそれ専用に作り、その口座に返済するようにします。

>◆姉夫婦は今回考...続きを読む

Q子から親への贈与税はいくらになるのでしょうか?

1070万の中古マンションを所有しておりますが、親に贈与しようと思っています。

この場合、いくらぐらいかかってしまうものでしょうか?

親から子へは、2500万までは非課税とあるのですが、
やはりこの場合20%かかってしまうのでしょうか。

Aベストアンサー

>1070万の中古マンション…

それは何の値段ですか。
税法での評価方法は、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

>やはりこの場合20%かかってしまうのでしょうか…

評価額から基礎控除 110万円を引いた残りが 300万円を超え 400万以下なら、たしかに
20% - 25万円
です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

Q母名義の家を生前に名義変更する事

母親名義の土地・家を、名義変更する場合の
必要な書類を教えて下さい。
税額はどのくらいかかりますか?

母親が現在住んでいる家に介護が必要になったため、
子の一人が同居する事になりました。
4人兄姉妹話し合いの結果、同居してくれる人に、自分の相続分を
渡すと意思表示をしています。
母は、同居してくれる子に相続させたい。

土地は200平方メートル・田舎ですので路線価格で1500万位かと思います。
築35年経過。

相続時に相続を放棄する事でも良いのですが、
もし、同居開始の時に、
生前贈与など著しく、無駄な行為では無いならば、
名義変更、したいと思っています。
同居する子に対して、他の兄姉妹の気持ちを
表すためです。

不明な事があったら、補足させて頂きます。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

親の名義の不動産を去年数筆 名義変更しました。登記も自分で行いました。法務局の無料法律相談へいけば、そう難しいことはありません。
雛形をもらい、かきかえてチェックしてもらう。提出するだけです。

巨額の生前贈与は言葉はあっても制度としては
”相続時清算課税”しかありません。(詳しくは要検索)

10~20万程度でリスクがなくなるので司法書士へ相談もいいでしょう。
調べるなら。
(1)相続時清算課税
(2)近くの法務局への無料登記相談(随時)
(3)死因贈与契約(登記)また遺言もありますこれならほぼ無税です。

はやまって贈与で移転登記するとかなりの贈与税が来ます。

Q子供名義の不動産登記を親の名義に変更するには

はじめまして。 よろしくお願いします。

夫と、夫側の義両親と同居中です。

家は義両親が購入し、支払いも義両親がしていたのですが、家と土地の名義は義弟名義になっています。

不動産登記は、家、土地とも、権利部(甲区)は義弟の単独名義です。
権利部(乙区)は権利者その他の事項という部分に連帯債務者として、まず義弟の名前、その下に義母の名前が記載されています。

義弟は家を購入当時、義両親と一緒に住んでいたのですが、結婚後、家を出ています。
義弟夫婦が家を出た暫く後、義父、義弟とも合意の上で、夫と私が義両親と同居を開始しました。

義両親は『義弟のために家を購入した』という意識は無く、単純に自分達が住む為の家を買ったつもりだったと言っています。
購入当時、諸手続きを義弟に一任していたので、登記の名義は、当時のなりゆき上義弟のものになったようですが、義両親は、自分達の権利について全く無頓着です。
現在訳あって義弟とは疎遠にしているため、当時の経緯を直接義弟から確認する事が出来ません。

義弟名義の家の登記を、家の購入主である、義父、もしくは義母の名義に変更する場合はどのような手続きが必要になるのでしょうか?
名義変更の手続きの際に発生するであろう諸費用についても教えていただけないでしょうか。
家の購入のための頭金と、月々の支払いは義両親によるものです。(支払いは完済しています)

また、義弟が登記を自分名義にしていたという事は、義弟は義両親から家を贈与されたとみなす事ができるのでしょうか。
税金の諸問題などについても教えていただけたらと思います。
義弟(子供側)から義父(親側)へ名義を変更すると、支払ったのは義両親(親側)であるにも関わらず、義両親側に贈与税などの義務が発生するのでしょうか。

どうかよろしくお願いします。

はじめまして。 よろしくお願いします。

夫と、夫側の義両親と同居中です。

家は義両親が購入し、支払いも義両親がしていたのですが、家と土地の名義は義弟名義になっています。

不動産登記は、家、土地とも、権利部(甲区)は義弟の単独名義です。
権利部(乙区)は権利者その他の事項という部分に連帯債務者として、まず義弟の名前、その下に義母の名前が記載されています。

義弟は家を購入当時、義両親と一緒に住んでいたのですが、結婚後、家を出ています。
義弟夫婦が家を出た暫く後、義父、義弟とも合...続きを読む

Aベストアンサー

No.1で回答したものです。

義弟さんと不仲とのこと。

義弟さんの承諾は必要です。
義弟さんの実印や印鑑証明書も必ず必要になりますし…。


義両親が頭金を支払い、義弟さんの家を購入したとすれば、その時点で、本来なら義両親から義弟さんへの贈与として、贈与税が生じます。

頭金については、住宅購入のための特例で、贈与税は免除されるかもしれませんが、これには申請が必要です。

また、生前贈与は年間110万まで非課税となりますが、この特例は、住宅ローンには使えなかったはずです。
義弟名義の住宅のローンを義両親が支払ったなら、そのローン分については贈与になり、贈与税が発生します。それに無申告加算税、延滞税などが発生しますよね。

義弟さんに、このことを告げて、現在住んでもいない住宅の為に多額の贈与税がかかるとお話になってはいかがですか?

その負担が掛からないためにも、義両親名義に更生したいとお話になってはいかがでしょうか?

嫌な話になってしまいますが、普通は贈与税よりは相続税の方が安いはずなので、今さら、贈与税や遅滞税などを支払うよりも、義両親名義に更生された方が良いと思います。
(ただし、住宅購入がかなり以前の話で、ローン完済からも時間が経っている場合は、贈与税について時効になっているかもしれませんが)

司法書士さんに再度ご相談されて、できるだけ、穏便に解決できるといいですね。

あと義両親のご意向をもう一度しっかりと確認された方がいいですよ。
義両親の為にとやったつもりでも、後から
「確かに購入時点で弟に贈与することは考えていなかったが、いずれ、弟に残すつもりだった。あなたたちが騒がず、あのままにしておけば、贈与税も相続税も掛からずに弟に残せたのに…。弟は一番得な方法を考えて色々とやってくれていたのに」等と言い出すかもしれないので。
おそらく、司法書士の方も、そのあたりを心配されているのではないかと思います。

No.1で回答したものです。

義弟さんと不仲とのこと。

義弟さんの承諾は必要です。
義弟さんの実印や印鑑証明書も必ず必要になりますし…。


義両親が頭金を支払い、義弟さんの家を購入したとすれば、その時点で、本来なら義両親から義弟さんへの贈与として、贈与税が生じます。

頭金については、住宅購入のための特例で、贈与税は免除されるかもしれませんが、これには申請が必要です。

また、生前贈与は年間110万まで非課税となりますが、この特例は、住宅ローンには使えなかったはずです。
義弟名義の住宅の...続きを読む

Q親から子への住宅ローン返済(借り換えについて)

親名義の住宅ローンが20年程残っております。(残高は3000万円)

諸事情で月々の返済額を払うのが厳しくなりそうです。(現在18万前後払っています)
月々の返済額を減らすために、子供の私が新たに住宅ローンを組むことは可能でしょうか?(月々の返済額を10万前後にしたいと考えています)

私の勤務状況や年収は以下になります。
30歳 年収350万前後 勤続年数7年

同じような体験や、ご存知の方がいましたらご教授していただけるとありがたいです。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>子供の私が新たに住宅ローンを組むことは可能でしょうか?

父親の住宅ローン返済を助ける為に、住宅ローンを組む事は出来ません。
そもそも、担保がありません。また、購入する不動産もありません。

>ご存知の方がいましたらご教授していただけるとありがたいです。

先ず、父親の住宅ローン返済額を減額しましよう。
残20年だと、基本的に利息ばかり支払って元本は減っていませんよね。
そこで、別の銀行(都銀・地銀・信金・信組・信託銀)に「住宅ローン借り換え」を行なってください。
あくまで、父親本人が返済する事が重要です。
この借り換えだけでも、毎月の返済額は(今の金利では)思った以上に減額になりますよ。
金利は、各金融機関毎に異なりますから「各金融機関が作成した返済計画書を比較」する事が必須です。
一番条件の良い金融機関と契約し、借り換えを実行します。
この時、(契約上は父親が債務者ですが)質問者さまも返済を援助して下さい。

借り換えが不可能だった場合。
その住宅の「親子間(任意)売買」を行ないます。
質問者さまが父親から「ローン付き住宅を購入」する形になります。
多くの場合、ローン返済が出来なくなった物が所有する不動産を、差押さえ競売になる前に所有権移転を行なうものです。
実名は出しませんが、某都銀で実際に融資を行なっている前歴があります。
なかなか親子間売買での住宅ローンは難しいですが、可能性はゼロではありません。
極端な例ですが、住宅ローンを残したまま父親が死亡。住宅ローンとローン付きの家屋を相続。
相続者は、新たな住宅ローンを抱える事になりますよね。
この時も、相続者は「新たな別の金融機関から、住宅ローン融資を受ける事が可能」なのです。
売買か相続かで異なりますが、実質は同じ事ですよね。

まぁ、色々と金融機関を回って下さい。
但し、ノンバンクは金利が高いので結果は同じになる可能性が高いです。

>子供の私が新たに住宅ローンを組むことは可能でしょうか?

父親の住宅ローン返済を助ける為に、住宅ローンを組む事は出来ません。
そもそも、担保がありません。また、購入する不動産もありません。

>ご存知の方がいましたらご教授していただけるとありがたいです。

先ず、父親の住宅ローン返済額を減額しましよう。
残20年だと、基本的に利息ばかり支払って元本は減っていませんよね。
そこで、別の銀行(都銀・地銀・信金・信組・信託銀)に「住宅ローン借り換え」を行なってください。
あくまで、父親...続きを読む

Q土地家屋の名義変更、自分で出来ますか?

資産価値800万円程度の土地家屋があります。現在は父親(10年前に他界)の名義になっているのですが、所有権を私に移したいのですが何をすればいいのでしょうか?やはり司法書士さんに依頼しないと出来ないものなのでしょうか?

相続人は私と兄と母です。私がその土地家屋を貰う事は了承済みです。
相続税は発生しません。

何分、予算がないので出来るなら自分で行いたいのですが・・・・

Aベストアンサー

質問者様のやろうとしたい事は、相続による所有権の移転手続きです。
(一般的に相続登記と言う)
相続登記は、法務局に、申請書と、それに関わるいろんな添付書類を添付して申請します。
自分でも出来ますし、司法書士等に、代理申請してもらうことも出来ます。
自分で行なうのは、非常に手間が掛かりますが、司法書士に頼む場合に比べて、
相当安く出来ます。

グーグルで「相続登記」で検索すると、たくさん参考になるホームページがヒットします。
参考URL http://homepage2.nifty.com/office_yamada/souzoku.html

上記等のホームページを参考にしてみて下さい。
または、法務局に相談窓口がありますので、そこで相談すると、申請書類を含めて、
そろえる書類等の説明が受けられます。

私なりの注意点として、被相続人(質問者様の場合は父)の出生から、死亡時までの連続した
戸籍謄本が必要ですが、父が本籍を何度も変更していると、そろえるのが大変です。
相続人(質問者様の場合は、質問者様を含め3人)の戸籍謄本は、現在の物のみで良い。
(抄本でも可)父のように、出生から、全部そろえる必要は無いです。
固定資産税評価証明書は、市役所でもらいますが、土地と建物は、別管理ですので、
土地及び、建物の両方を取得します。

>資産価値800万円程度の土地家屋があります。

自分で行なった場合の金額的な目安は、集める書類関係(戸籍謄本、印鑑証明等)と、
登録免許税です。登録免許税は、
固定資産税評価額(固定資産税評価証明書に書かれている)×4/1000(0.4%)です。
要は、固定資産税評価額が800万円ですと、3.2万円(収入印紙で収めます)になりますが、
通常、家の評価などは、古くなると、下がりますので、固定資産税評価額は800万円もないと思います。
(3.2万円の半分ぐらいかも?)
あと、自分には手に負えないとお感じなら、司法書士に頼む事になりますが、やる内容、集める書類は、同じですので、自分でそろえられる書類はすべて用意すれば、その分は安く依頼出来ると思います。

質問者様のやろうとしたい事は、相続による所有権の移転手続きです。
(一般的に相続登記と言う)
相続登記は、法務局に、申請書と、それに関わるいろんな添付書類を添付して申請します。
自分でも出来ますし、司法書士等に、代理申請してもらうことも出来ます。
自分で行なうのは、非常に手間が掛かりますが、司法書士に頼む場合に比べて、
相当安く出来ます。

グーグルで「相続登記」で検索すると、たくさん参考になるホームページがヒットします。
参考URL http://homepage2.nifty.com/office_yamada...続きを読む

Q親のために購入する場合の住宅ローン

夫の親が長年住んでいた賃貸住宅を立ち退くことになりました。
この機会に、我が家の近くに呼び寄せようと話が進んでいます。

タイミング良く、私たちの住む近くに、中古マンションの手頃な物件が出ました。
両親が老後を二人で暮らすのにちょうど良い物件で、両親も気に入ってくれました。
ところが両親はすでに年金生活なため、新たに住宅ローンを組む事が出来ません。
そこで夫が住宅ローンを組む事にしたのですが、私たちはすでに住宅を取得しているので、セカンドハウスとして扱われ、金利が高くなるようです。
(私たちが住んでいる住宅のローンは完済しています。)

そこで現在の住まいを配偶者間の贈与税がかからない制度(結婚20年以上)を使って、夫名義から私名義に変更し、新たに夫名義で両親の住む物件の住宅ローンを組めないかと考えているのですが、このようなことは実際可能なのでしょうか。

もちろん、物件取得後は夫の住民票は両親の住む物件に移して、週に何日かは親の元に住む予定です。(近隣なので可能)

住宅ローン控除まで使わせて戴こうなどと厚かましい事は考えておりません。
金利の低い一般の住宅ローンが使えないかどうか思案しているところです。
どなたかご助言戴ければ有り難いです。

不適切な発言でしたら後ほど削除させて戴きます。
どうかよろしくお願いいたします。

夫の親が長年住んでいた賃貸住宅を立ち退くことになりました。
この機会に、我が家の近くに呼び寄せようと話が進んでいます。

タイミング良く、私たちの住む近くに、中古マンションの手頃な物件が出ました。
両親が老後を二人で暮らすのにちょうど良い物件で、両親も気に入ってくれました。
ところが両親はすでに年金生活なため、新たに住宅ローンを組む事が出来ません。
そこで夫が住宅ローンを組む事にしたのですが、私たちはすでに住宅を取得しているので、セカンドハウスとして扱われ、金利が高くなるようで...続きを読む

Aベストアンサー

>私たちはすでに住宅を取得しているので、セカンドハウスとして扱われ、金利が高くなるようです。

実は、ケースバイケースなのです。
転勤族は、「住宅ローンを組むと転勤する」というジンクスがありますよね。
私もご多分にもれず、一戸建て住宅を建ててから転勤になりました。
一戸建てには、両親を住まわせましたがね。
転勤先で、(家賃と同等の金額で購入出来る)マンションを購入しました。
もちろん、(銀行同意の上で)新たに2件目の住宅ローンを組みました。
※当然の事ですが、税金の各種優遇は受ける事が出来ません。

>このようなことは実際可能なのでしょうか。

たぶん、不可能です。
金融機関が考える「正当な理由」では、ありません。
素人の小細工は、直ぐに見破られます。
また、色々と探られたく無い事も探られますよ。

>住宅ローン控除まで使わせて戴こうなどと厚かましい事は考えておりません。

先にも書きましたが、税務署が許してくれません。
議員年金(月額約40万円)原資が、減りますからね。
人口が減っても、公務員・議員・農協職員は定数削減をしませんから・・・。

>どなたかご助言戴ければ有り難いです。

正攻法で、攻めて行きましよう。
原則論があれば、世の中例外論もあります。
「老いた両親が済む家」
フラット35では、両親・子供が済む住宅でもローンを組む事が出来ます。
もちろん、融資を受ける者が不動産所有者となる必要がありますがね。
http://www.flat35.com/kaitei/shinzoku.html
「公的機関の住宅ローンを既に組んでいる場合、一括返済」が必要です。
が、質問者さまの場合「自宅は、既に完済」ですよね。
上記HPを参考に、色々と考えて下さい。

>私たちはすでに住宅を取得しているので、セカンドハウスとして扱われ、金利が高くなるようです。

実は、ケースバイケースなのです。
転勤族は、「住宅ローンを組むと転勤する」というジンクスがありますよね。
私もご多分にもれず、一戸建て住宅を建ててから転勤になりました。
一戸建てには、両親を住まわせましたがね。
転勤先で、(家賃と同等の金額で購入出来る)マンションを購入しました。
もちろん、(銀行同意の上で)新たに2件目の住宅ローンを組みました。
※当然の事ですが、税金の各種優遇は受ける...続きを読む

Qアパートの名義人変更について。いい方法ありませんか?

現在、私の名義で借りて住んでいたアパートに彼が転がり込んできています。
私は実家に帰ろうと思い、
彼はここに住みたいと言っているので名義変更をしたいと思っています。
ただ、一般的に名義変更をすると再契約扱いになって家賃一ヶ月分くらいの手数料が発生するか、
敷金を払いなおしだと聞きました。
このアパートを三年前に契約した際、敷金は12万納めています。
出来るだけお金がかからない方法で名義変更したいのですが、いい方法はありませんか?
一度解約して敷金を返してもらい再契約にそれを回すという方法も考えたのですが、
ペットを飼っているため恐らく壁紙なども全部張替えで敷金が戻ってこない可能性が高いです。
出来るだけお金がかからないで名義変更することは出来ますか?

Aベストアンサー

元不動産の営業マンです。

名義変更などの料金は不動産によって変わると思います。
僕の働いていた会社は料金は掛かりませんでした。

ただ、変更にあたっては条件が出てきます、まずは保障人も変更になります、保障協会など入ってた場合もその変更した保障人で審査し直します。 そして火災保険なども新しく契約してもらいます。それに伴い保障協会と火災保険の料金は掛かります。

あなたの契約での火災保険は途中解約した場合は日割りで返金されます。名義変更も出来ると思いますが、その場合はもちろんあなたに日割り返金は戻ってきません。返金額は保険会社のよっては違いますので保険の契約内容を確認して下さい。

後は敷金です、もちろん全額返金です、ただ、彼氏が同じ金額を敷金として大家に預けなければいけませんので同じ金額が必要です。
ただ、あなたも途中までは住んでいましたのでどこからどこまでは自分で払うかは彼氏と相談して決めるべきです。
礼金はもちろん戻ってきません、大家に対してのお礼金ですので、名義変更でも払う必要は無いと思います。

あと、もしあなたが彼氏の保障人になる場合は審査が通るのは難しいかもしれません。万が一別れた場合は他人と一緒ですので審査は通りずらいです。

最後にペットを飼ってるとの事ですがペット可の物件でしょうか?
ペット可でも無断で飼った場合は退去の対象になりますので。
ペット可でも最初から飼うつもりでの契約なら敷金が高くなると思いますので無断で飼ってたらその分敷金請求されますよ。

あなたが飼っていたペットでしたらその分の修理代は彼氏に払うべきです、どうせ退去の時は彼氏が名義変更してたら彼氏に請求来ますので!

ですから、不動産によっては名義変更に事務手数料なりの料金は変わりますので料金の相場は無いと思います。直接相談交渉で決まります。

安くするには彼氏と敷金について相談交渉するしかないと思います。
あと、この回答は僕が働いていた会社の例ですので参考として受け取って下さい。

元不動産の営業マンです。

名義変更などの料金は不動産によって変わると思います。
僕の働いていた会社は料金は掛かりませんでした。

ただ、変更にあたっては条件が出てきます、まずは保障人も変更になります、保障協会など入ってた場合もその変更した保障人で審査し直します。 そして火災保険なども新しく契約してもらいます。それに伴い保障協会と火災保険の料金は掛かります。

あなたの契約での火災保険は途中解約した場合は日割りで返金されます。名義変更も出来ると思いますが、その場合はもちろ...続きを読む

Q住宅ローン支払い中の名義変更

現在、住宅ローン支払い中の家なのですが離婚することになり妻が住むことになりました。
ただ、家の名義も住宅ローンも共同名義になっており、離婚するにあたって妻の名義に変更したいの
ですが可能でしょうか?
住宅ローンの方は1人だと銀行の審査が通らなかったので妻と共同ということになっており、離婚後
変更が可能なのかそれとも完済するまでは変更できないのか教えてください。
支払いの方は半分は自分が負担していくことになっているので大丈夫と思います。
もし住宅ローンが無理ならば家の名義だけでも変更可能なのかというのも知りたいです。
また、こうしておいた方がいいということがあれば教えてください。

説明が下手で分かりにくいかもしれないですが回答宜しくお願いします。

Aベストアンサー

結論から申し上げますと出来ると思います。私は離婚はしていませんが私の名義のマンションを妻に生前贈与しまして100%妻の名義に変更しました。但し銀行は嫌がりますよ。名義は変わってもローンの返済名義人を変更しないから良いのではないかと言っても嫌がりましたね。とにかく銀行は何事にも傷つきたくない保守的な人種の集まりですから少しでも心配があると嫌がるのです。しかし、ローンの契約書をもう一度精査してください。ローン返済期間中に所有名義変更を認めないと云うような契約条項があると、それを盾に強気で断ってくると思いますが、私の場合はそんな条項が有りませんでしたので延滞も無く決済日にキチット支払っていましたので反対はしても私が約束通り払うのに何が不満なのかと強硬に言いましたらそれ以上何も言いませんでしたし現に最後まで完済しました。
あなたの場合も過去に何の延滞や事故が無く、契約書にもローン期間中の名義変更不可の既定が無ければ出来ますよ。しかし、NO1さんのおっしゃる通り、銀行さん次第なんですよ。銀行は要するに完済してもらえば何の異議も呈し様がないわけですから。様は契約書に規定があり契約に違反するかどうかですよ。
私の想像ですが銀行もローン期間中の名義変更までは気がつかなかったのでそのような規定が無かったのかも分かりませんが私の場合約10年前ですからその後銀行も気が付いているかも分かりません。
果たしてお役に立ったかどうか?

結論から申し上げますと出来ると思います。私は離婚はしていませんが私の名義のマンションを妻に生前贈与しまして100%妻の名義に変更しました。但し銀行は嫌がりますよ。名義は変わってもローンの返済名義人を変更しないから良いのではないかと言っても嫌がりましたね。とにかく銀行は何事にも傷つきたくない保守的な人種の集まりですから少しでも心配があると嫌がるのです。しかし、ローンの契約書をもう一度精査してください。ローン返済期間中に所有名義変更を認めないと云うような契約条項があると、それを盾...続きを読む


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