子供名義の不動産を親名義に変更したい。

親に頼まれ、息子名義で購入した土地・家屋があります。
そこには65歳と71歳の両親が生活しております。
息子(当方)は結婚後別世帯で賃貸生活。住宅ローンと賃料の二重払いをしています。当方の給料が不景気によりカットされてい為、ローンが支払い困難になってきています。そこでまず、
(1)名義を父に変更することは可能か
メリット、デメリットは。
(2)居住者(両親)が反対していても所有者である私の意志で売却行為を行ってよいか

購入時の父息間で支払い不納になったら売却する。
という約束をした上でしたが、納得いかぬまま判を押しました。
上記(1)(2)は可能でしょうか、また、他にもアドバイスがあったらお願いいたします。
分かりづらかったらすみません。どうか知恵をお貸しください

No.2 ベストアンサー 回答者： titelist1 回答日時： 2013/09/02 09:31

抵当権が設定されている不動産をかってに売却することはできません。

名義変更も新名義人に売却するのと同じ行為です。親が贈与ではなく、買う資金力があるのですか。変に操作すると贈与と見なされて、額も大きいので50％税率が適応されます。
危ないことはやめたほうが良いと思います。

親が子から家を借りているのだから、家賃を貰えないのですか。家賃分でローン返済ができると思います。現在、貰っていないなら子から親に家賃を贈与していることになります。

問題はローン滞納が続くと、債権者が競売にかけて資金回収をはかることです。子は財産を失い、親も家に住めなくなる最悪のことが起こりかねない。このことを親に分らせる必要があります。

親が住んでいても、家は債権者の同意があれば売却できますが、出て行かない条件ならば、なかなか売れないし、売れても非常に安いものとなります。もし、親子でそのようなことをしたらし決定的な破局になります。

親の名義に変更したいと考える前提には親がローン返済していける能力を持っていることを意味しています。だったら、やはり家賃を貰い、その家賃でローン返済を続けるのが賢明です。

この回答へのお礼

贈与税になるのですね…初めて知りました。
両親は半額を負担すると条件を掲げておきながら、少ししか払わず今ではお前の持ち物だろうと私任せです。それどころか週6日勤務の私にもっと頑張れと言ってきました。
元々は借家で両親が住んでいたのですが、売り主側に諸事情があり、親に懇願され考える間も与えられず(今となっては言い訳ですが)判を押しました。親に対する情を出してしまった事を今はただただ悔やむだけです。
ありがとうございました。

お礼日時：2013/09/03 10:16

No.4 回答者： gonba 回答日時： 2013/09/02 11:42

＜親に頼まれ、息子名義で購入した土地・家屋があります。

＞
＜購入時の父息間で支払い不納になったら売却する。＞

自分の親を「バカ」呼ばわりされるのは、いやだと思いますが、明らかに「バカ親」ですね。
確実に支払いが出来る予定も無く、あたりばったりで、大きな買い物をするのは、おバカです。

３０００万円で買った家は、１０年経てば、１５００万円です、１５年経てば１０００万円を切ります。
売却しても、借金だけが残るのは、誰が考えても解ることです。

貴女の奥様が一番可哀そうです。

私の娘も、そんな「バカ親」のところに嫁に行ってしまいました。
私に相談も無く、ローンで２世帯住宅を購入して、親が収入がなくなり、今破産寸前です。

私に相談があれば、最初からそのような事をするくらいなら、離婚させてます。
今では、娘と孫は、私が引き取り、離婚させるつもりです。

貴女の解決方法は、賃貸を出て、一緒に住むことです、そうすれば、家賃がいらない分ローンに回せます。

同居するのがいやだ、などと言ってられません。
奥様にも納得して頂くしかありません、「バカな親でごめんなさい」と奥様にお詫びを忘れずに。

この回答へのお礼

本当にバカ親です、情けなくて涙も出ません。
よく考えればこうなる事は予測できたようにも今では思い、自分にも腹立たしい気持ちでいっぱいです。
仰るとおり、妻にはただただ申し訳なく、娘さんと同じ思いをさせていると思うと胸が痛んでなりません。最悪の事態だけは避けたいです。
ありがとうございました。

お礼日時：2013/09/03 10:33

No.3 回答者： merciusako 回答日時： 2013/09/02 10:35

＞息子(当方)は結婚後別世帯で賃貸生活。

住宅ローンと賃料の二重払いをしています。

住宅ローンは、「その家に住む」ということが条件なので、現状は違反ということになります。
もし、これが金融機関にわかれば、ローン残金の一括返金を求められます。

名義をお父様にすることは可能ですが、「ローン残債をお父様が返済できるのか」がまず問われます。
また、ローンの借入期間とお父様の年齢との関係で、金融機関が設定している完済年齢に引っかかるということであれば、返済金額の月額を増やして期間を短くするとか、場合によってはローンが組めない場合もあります。

居住者がいても売却は可能ですが、買い主からすれば、購入しても居住者がいるため自由にはなりませんので、売却価格は低くなることを覚悟しなければなりません。
この場合、売却金額でローンの残債が清算できないと、残金はあなたが負担しなければならないことになります。
ご両親にその家を出てもらってから売却の方が高く売却できますが、それでも住宅ローンを精算できないのであれば、やはりあなたの負担は残ります。

ご両親に住宅ローンの返済能力がなく、あなたにも能力がないとすると、最悪の場合「自己破産」を視野にいれなければなりません。
とにかく住宅ローンをどうするのかをご両親と話し合ってください。
また、行政などの弁護士無料相談でもアドバイスを受けられるかもしれません。

この回答へのお礼

バカな買い物をしました。自分がこのような展開になるとは…
現実を知って、先が真っ暗です。親に何度もかけ合い中ですが、応じてくれず、愕然とする一方です。
ありがとうございました。

お礼日時：2013/09/03 10:49

No.1 回答者： tpg0 回答日時： 2013/09/02 02:20

不可能です。

なぜなら、住宅ローンの担保になってる不動産でしょうから、抵当権を有してる金融機関の承諾を得なければ勝手に名義変更出来ません。

勿論、ローン残金を一括返済して抵当権を外せば名義変更は可能です。

この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時：2013/09/03 09:43