分譲集合住宅（誤訳：マンション）に関する法律の件

過去にOKWaveに主題を質問した結果、多々のバッシングが返って来た。
「建物の区分所有等に関する法律」を読解していない、法律ではない「マンション標準管理規約」を法律だと錯誤している等、特に、共通することは、「お上」・「役人」が決めた「マンション標準管理規約」だから問題が無いと言う誤った意見です。

・大日本帝国時代・軍国時代に尋常小学校・国民学校に通ったことがあるのでしょう。
・敗戦後、民主主義に切り替えられたものの、当時のプロパガンダの呪縛から自力で自立することができず、
・幼い頃の感性・呪縛を引きづっている。

★国交省のＷｅｂｓｉｔｅには、「マンション標準管理規約」は法律ではないと公示している。
　URLを省略。

★区分所有の規定は、元民法２０８条にある。これを削除し、替わって、特別法（議員立法）で「建物の区分所有等に関する法律」が、昭和３７年から施行を開始した。
・区分所有法を理解するには、民法の共同組合・民法の事務管理をリンクさせて診断せねばならない。
・市販の実用書籍・タイトルや副題に「マンション法」と記載した書籍は購入しない事。
・内容を立ち読みしながら問題解決事例を探し、その解決方法が、「マンション標準関ｒ規約」
によるとと、法律ではない「マンション標準管理規約」を引用していたら購入しないこと。
・マンション管理標準指針を国交省は公示してるいるが、建築基準法・建築基準法施行令等を管轄しながら、これらの法律に反する見解を分譲集合住宅業界が営利事業におかしな用語を導入する。
例：マンション
　　大規模修繕工事
　　サッシや玄関扉は共有部・共用部だから修理は管理組合費で賄える
　　
次に、建物が築後４０年を越えると、後期高齢者が急激に増え、特に、ご主人が死亡して生き残った配偶者は、公私混同・遺産相続登記もできず・組合員変更届出もしない。だから議決権が無い実態を無視して、その上、ストレッチャーを購入しようとか、孤独死防止の防止とか、「意味不明な支援検討会」を理事会の下部機関に立ち上げるとか、管理規約に規定がないことを数人の仲間が理事会に押し入り決定した公言する。
・口出しするが手足は動かない数人。
・住戸の面積が狭い居住者を愚弄する、馬鹿にする放言。
こんな異常な感性（私の住まいは豪邸）で、貴方方はアパートだと馬鹿げた見栄を張る。

迷惑居住者である。

防災管理者を県の樹条令では規定していない常態なのですが、防災訓練を行うように理事会に提案したと言う。
開催通知があったが、内容は防火訓練である。
防火訓練と防災訓練とは類似した部分があるが、地震被災・風水被災では、対応する機器・道具・備蓄が防火対策とは異なる。

両者とも共通していることは、わが身は自分で守れです。
特に俊敏性・機敏性・咄嗟の判断力等、すべてにお入れ劣化した者が、今現在、口出しして、では、自分で行動して下さいと発言するとブーイング。

★外付け鉄骨階段を使って地上に降りられない。
★屋上に避難するルートを知らない。

こういう者は、手足を引っ張って、実体験をさせるのが良い。

ストレッチャーを導入した者に、貴方は救急患者をストレッチャーの乗せられるか？と質問すると、
できないと言う。乗せる前に症状から診断する方法を知らない。
勝手に救急患者を動かしてはならいのです。

老朽化を辿る管理組合員の疲労限界にさしかかって来た管理組合です。

区分所有法に「管理者」が出現する規定がある。
理事長との業務範囲・権限を区分する規定が無い。

区分所有法は、分譲集合住宅を含む「区分所有権を２個以上生じる建物」を対象にした法律です。
分譲集合住宅は、素人の区分所有者が多数、一方、他の建物の区分所有者は、事業を営む区分所有者ですから専従の担当者が任務を遂行するから理不尽な考え方は発生しない。

私は、分譲集合住宅・基本法の立法化を提案したい。
被災区分所有法・マンション管理適正化法を廃止・マンション建て替え円滑法を廃止するなど
現行のつぎはぎだらけの区分所有法から「分譲集合住宅」向けの法律である。
・竣工後に納品すべき施工計画図・竣工図・耐震強度の試算数値と寿命予測値と無料のアフターサービス３０年間（但し躯体は１００年間）、敷材リスト（メーカー名・型式本番・数量・単価）と修繕工法・修繕工程・所要役務工数・役務単価・役務金額）を成果図書として分譲集合住宅の購入者全員に配布することを義務付ける。

昨今、元理事長や業者を刑事告訴する事件が急増。
この発生要因は、建築土木業界の旧態依然の商習慣・取引構造である。
コンサルタント・元請・下請け・孫請け・外国人研修生派遣制度等が多重階層構造を形成し、
口銭・仲介料・キックバック・名刺貸し等に手を染める理事長が発生する。
もちろんマンション管理会社の仲介も排除せねばならない。

管理組合は、地域毎に、協業自衛協同組合を編成し、施工実施会社の選定を推進する。

２０００万円以下の外壁修復・塗装工事で３５００万円以上の工事見積もりは排除すること。
１５００万円が無駄な流出金です。
さて、この場合の歩掛りをご存知ですか。
積算資料等は業界の談合価格ですから０．５掛けの金額以下に目標金額を設定し、
２Stepで実施見積もりを入手することです。
本来は、理事会にできる理事に選任・永年理事を委ねれば、大金を流出する事を抑止できます。

はて、みなさんのご意見は？
お応えをする方は、国交省がマンション標準管理規約が法律ではないと告示しているURLを
冒頭に記載してください。

No.3 回答者： golgo13-- 回答日時： 2013/09/14 05:25

こんなところで愚痴を言われても・・・・・

あなたが理事長になってマンションの住人に啓蒙活動をすればいい


＞マンション標準管理規約

法律と思っている人などいないでしょう
もしいたとすると、その人の頭はお花畑

No.2 回答者： merciusako 回答日時： 2013/09/13 18:52

区分所有建物は、敷地も含め専有部分と共用部分に分けられます。

共用部分は区分所有者全員のものですから、その維持管理も全員で行わなければなりません。
理想は自主管理です。

これができないというのであれば管理会社に委託するしかありません。

それぞれのマンション管理組合の考え方でしょう。

これで何の問題もなく平穏な生活ができるのであれば何の問題もありません。
生活上の問題がなければ、管理組合の役員が素人であろうが、管理費や修繕積立金が高かろうが、管理会社の管理委託契約料が高かろうが、その管理組合がそれで良しというのであればそれで良いのです。

ただし、何か問題があった場合に、管理規約や区分所有法、関連法規に抵触しているかどうかが問われるだけです。
この時、管理組合の役員が素人であれば、管理会社に頼らざるを得ません。
ここで、管理会社をチェックできないとすると、結局そのマンションの区分所有者の管理意識はその程度、ということになります。

区分所有者各人の「自分の財産は自分で守る」という意識が希薄であればそうなるでしょう。

結局、立法や法改正等によって、様々な問題の解決を図ろうとしても、区分所有者自体の意識が変わらなければ、意図した効果は得られないように思います。

No.1 回答者： u-jk49 回答日時： 2013/09/13 16:11

マンション毎に違う管理規約の標準モデルを国交省か示しているだけなのに、それを、法律だと勘違いする人は余程のトンチンカン。

そんな人は居ない。各マンションで違うものの単なる見本(モデル)が、法律であるわけが無い。

管理組合の理想は、管理会社の提案を理事会が承認していくというシステムが機能し、その過程の中、組合員から疑いを持たれないこと。問題が生じないこと。全て理事長の力量次第。たった一人、清廉潔白な理事長が居れば良い。法律を読むことができて、何が正しいかの理論構築ができる人物が一人居れば良い。

居なければ、当然、スラム化が進行するということ。

区分所有者名簿、マンション竣工図(設計図)、保険、契約関係書類等の他、重要関係書類や管理事務室他の鍵類、こういうものが、理事長の手元に保管できているかがポイント。つまり、何時でもリプレイス(管理会社変更)が可能であり、そして、訳の分からぬ組合員の質問に対して、的確に返答できるだけの資料を理事長が保管しているということが大切。管理会社に説明を求めるのではなく、理事長が全てを承知していて、完璧に返答できるのが望ましい。担当マンションを10件以上抱えるフロントマンに的確な答えを求めてはならない。ただ、フロントマンには「善管注意義務」と「誠実義務」だけを求めていれば良い。

それにつけても、役員の輪番制は、管理会社に益をもたらすだけなので、もし、輪番制であったら、即刻、廃止すること。

この回答へのお礼

区分所有法は、建物の区分所有等に関する法律であって、民法２０８条の規定を削除して、族議員が立法化した特別法です。
もう少し、加筆しますと、区分所有法を解釈するには、出典である民法の共同組合と事務管理とを連動さて、解釈せねばなりません。
友人に民法を専攻する弁護士がおりまして、区分所有法と分譲集合住宅で発生している公金の用途について、素人の頭数だけの理事会が総会に諮る形態が妥当か否かを質問したところ、彼は、修繕工事の内容を全く知らない。なぜ、３５００万円なのか、全く、論点を捉えられないのです。
理事達の中に、３５００万円の妥当性について、工法の選択・質・量・コスト・納期・工事の安全性・衛生等の諸事項について、全く、弁護士は知らないのです。

弁護士と言えども、区分所有法と分譲集合住宅の実態に対応できる識別・区別を備えた公平かつ最適な金額で判断ができる弁護士は皆無だと、私は捉えております。

次元が異なりますが、区分所有者の中に８５歳を越える居住組合員がおります。困ったことは、お上・役人が決めたマンション標準管理規約には誤りがないと集会で発言する。
大日本帝国・軍国主義時代のプロパガンダの呪縛から、敗戦後の民主主義時代の中で、自立化・なぜ、大東亜戦争・太平洋戦争に、国民を隷従化させたのか、Ｓ２５～２７年ころの朝日グラフには、上海・重慶の首切りのモノクロの写真が毎回掲載されていた。

恐ろしいことは、日本語の活字・文章を的確に咀嚼ｄきない多種多様な、「人権・安全・平和を損ねる」意見です。

ご自分の意見を図解・思考の外化を行ってください。
思考の外化とは、文章では無く、図で説明する手法です。

私は、開発途上国の国家開発計画に参画し、できなかったことは、コンドームを国家が支給せよ、大学の門を出ただけで高級官僚になる仕組みを変えられなかったことです。

日本に戻って、嘘つき民主党、そして、安倍ノミクスに一喜一憂する虚構のマスコミ、品格無きＴＶタレント、ＡＫＢ４８等、東日本大震災と人災である原発と廃炉処理と核燃料処理等、そして、昭和４０年代から学生が改善提案をしていた地球環境破壊・公害等、・・・・少子高齢化。

さて、分譲集合住宅の床スラブｔ天井スラブの状態をご覧になりましたか？
長崎の軍艦島をご覧になｒましたか？

ＲＣの躯体は、１００年以上の寿命がある。
だが、耐震強度５の設計目標値だった分譲集合住宅は、では、ストレステストが行われておりましたか？

争議争論する大多数は、生活面の事項でしょう。
躯体の耐震強度を理事会は灯具できる理事達ですか？

お応えをいただいた方々は、活字にはたけておられる様ですが、人工構造物の機能・構造・性能・・・需要・耐震強度・・・等、技術とその運用総コストの最適化を考えたことがありますでしょうか？

スペインは、リタイヤした高齢者には、居心地が良いところですよ。

小中学校の生徒には、本物を見せる。
世界遺産・ピカソ・・・・を見せる。

2020年オリンピックを舞いたい。２度目を見たい。

Ｓ３９年、青空に五輪を描いたブルーインパルスｎジェット機、そして、聖火台に点火、７階の一室から眺めた光景を記憶しています。
そして、カラーＹＶを購入し、入場行進・・・女子バレー・・マラソン・・・。

ＰＣ操作も医者から止めよと警告されております。

自称：突発性視界閉塞です。

もう、しばらく、回答・助言を待機します。

お礼日時：2013/09/17 02:32