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16年になる分譲マンションに住んでいます。
最近玄関ドアの中骨が破損し、ドアが変形し、閉まりにくい状態です。
小学生1年生の息子は閉めることができません。

管理会社に問い合わせたところ最近までドアの在庫があったのですが、今はもうないとのことです。

何とか修理もしくは交換する事はできないでしょうか?

管理会社の総会で取り上げてもらうことはわかってますが、ほとんどの住戸が異常ないので
総会では通らないと思います。

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A 回答 (8件)

他の回答にもありますが、玄関ドアやサッシなどって難しいんですよね。


内側は専有部分で外側は共有部分という解釈が多いようです。

したがって、再塗装などであれば、「外側の塗装は組合負担で内側は区分所有者負担」が原則のようです。

ご質問のような修理の場合には、よほどしっかりとした管理組合や管理会社じゃないと、その費用負担割合も決まっていないのが実情でしょう。

どのような玄関ドアなのかわかりませんが、スチール製のドアであれば修理できないことはありません。
鉄工所などに持ち込んで、溶断して中を修理してまた溶接して、最後に塗装すれば完了です。
が、多分新品の何倍も費用がかかるでしょうし、特注して従来とほぼ同型のドアを作っても同様でしょう。

今までの玄関ドアの修理・交換は区分所有者負担だったとすれば、費用の負担割合はそれに従うとしても、
管理組合としても今後他の住居でも交換が必要になった場合にどうするかは決めなくてはならないでしょう。

総会にはかっても、「どうしましょう?」からスタートしてもなかなか結論は出ないでしょう。
管理会社や理事会と事前に打ち合わせて、決議が可能な議案を総会に提出してもらうしかないでしょう。

例えば、
管理組合規約の改正として、
「玄関ドアやサッシなど共有部分と専有部分にまたがる部分の修理に関しては、費用は区分所有者の負担を原則とする。また、交換が必要でかつ従来と同じ部品の入手が困難である場合には、事前に理事会の承認を得て、できるかぎり従来に似ている部品を使用することを可能とする。」
などという一文を追加するような議案でしょうか?
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現状で、生活支障が出ていますから、ドアの修理が出来ないなら交換しかありません。


で、分譲マンションだとドアは外側が共有部になりますので、管理組合の意向に沿った物しか選べない事になります。
ただし、管理組合が費用の負担を行わないドアの交換の為に、管理組合の総会での決議は必要ではなく、理事会でデザインの承認を得られれば、基本的に問題はありません。(その為の理事会です。)
ただ、現在の扉が、郵便受け付きのシングルロックと言う場合でしたら、昨今は防犯上の脆弱性が言われていますので、郵便受け無しのダブルロックタイプへの全戸交換を管理組合に提案してみるのも、良いかもしれませんね。
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ドアの中骨というところが、どこを指すのか想像できないんですが、


スチールドアの変形だと、その程度で修繕方法がわかれます。

(1) とりあえずドアを施錠するまでに閉まる状態、なんとなくドアが反っているような気がする。
・・・ドアを吊る丁番の曲がり原因がそのほとんどです。これはドア本体が原因ではありません。
    この場合は「丁番おこし」という器具で金物を矯正する方法で修繕します。

(2) 見た目にもドア本体が折れているのがわかる状況
・・・ドアの交換を要すものと考えます。

(2)の場合、販売終了品では、デザインの対応ができないことから、類似したデザインと色のドアを用意することになるんでしょう。
カタログを提出して総会には同意してもらうようでしょうね。
まさか、これを不可とする理由は総会の理事にはないはずです。おいそれと代替え案は出せないと思います。

枠残しのドア本体の交換は、現調さえきっちりやれば容易です。早期解決を祈ります。

この回答への補足

中骨という言い方はおかしいかもしれませんが、ドアの表側板と内側板を接続している板がドア内部にあります。それらが外れてる状態でドアがふにゃふにゃの状態です。ドアを分解して修理できればいいですが、交換が必要と言われました。1戸のみで似たドアの交換しかないですね。

補足日時:2013/09/26 20:50
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管理会社、管理組合 違いは分かっていますか。

このあたり分かっていなければ、しっかり勉強しましょう。

うちのマンションの例です。一戸の住戸で同じようにドアが破損しました。玄関ドアは共用部分(外側)
ちなみに内側は専有部分です。

玄関ドアは非常に重要な部分ですので、閉まらないと言うような事があれば生活に支承が生じます。
同じドアは無いので暫定的に他のドアと同じようなデザイン、色での交換を理事会で承認しました。
破損は区分所有者の責任なので費用は区分所有者もち、後、後5年~10年後には全戸ドアの交換を
予定していましたので、そのあたりの念書(交換時には文句を言わない等)を居住者から取りました。

あくまで暫定的な処置なので理事会承認でOKです。管理会社の法務に問いあわせさせましたが、区分所有法には抵触しないと確認が取れています。総会、臨時総会などは不要です。

この回答への補足

違いは理事長経験もあるのでよくわかってます。
下にも書きましたが、1戸となれば外観上の問題。よく似たものがあればいいですが。全戸となれば何千万も掛かるので通常総会または臨時総会の承認が必要です。

補足日時:2013/09/26 20:42
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玄関ドアは共用部分ですから、通常の使用で破損した、ということであれば、管理組合が修理あるいは交換を実施することになります。



(1)修理
修理が可能かどうか、業者さんが来て確認しましたか?
管理組合(理事会)が調査を依頼するはずですから、調査結果も管理組合に提出されるはずです。
また、修理可能であれば見積書も提出されるでしょう。

(2)交換
メーカーさんには在庫がない、とのことですが、卸業者などにもないのでしょうか。
どの範囲まで在庫確認をしたのでしょうか。
これも、管理組合(理事会)の責任において調査されるはずです。

ここで、「修理も交換もできない」という結論であれば、「現在のドア以外の種類のドアに変更」ということになります。
ただし、共用部分ですから、ふたつの問題があります。

(1)どの種類にするか
共用部分ですから、個人で好きなものに変更することはできません。
理事会で新たなドアを検討し、管理組合の総会の議案とし承認を得る、ということになります。
管理組合として新しいドアを選ぶ、ということですね。

(2)個別対応とするか、全戸一斉とするか
管理規約には「外観変更の禁止」規定があるはずですから、新しいドアは現在のドアとは色や形状が異なるものと思います。
ここで個別対応とすれば、外観の統一はできません。
管理組合として「外観統一」は無視してよい、ということにするためには、総会承認を要することになります。
全戸一斉に交換がよいのですが、管理組合の修繕積立金を使用することになり、金額も高額となりますから、資金的にどうか、という問題がでてきます。

いずれにせよ、最終的に総会、ということですから、総会でどのような議案となるか、ということです。

「ほとんどの住戸が異常ないので総会では通らないと思います。」とのことですが、「通常の使用ができない」という現状で、修理ができないのであれば、変更しかないと思いますが。

この回答への補足

2年前に管理会社指定業者に見てもらったところ修理は不可能で交換になるとのことです。
当時は在庫が5個あったのですが今はどこにもないそうです。1戸のみの交換となると外観上の問題もあるし、全戸となると5~6千万円は最低かかるでしょうから難しいですね。

補足日時:2013/09/26 20:37
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すでに支障をきたしているので、修理、交換可能でしょう。


すべての住戸の取り換えは16年くらいじゃ無理ですが、個別でやることに異議はないと思います。
管理組合の修繕委員会(あれば)経由で手配してもらい、実費をはらう、
もしくは直接業者に依頼してそちら経由でドアの仕様、工法などを掲示し、
組合に工事の承認をしてもらう(交換の場合)、
など組合との話し合いで方向を決めてすすめればいいと思います。

交換の場合は同品はすでに廃番でしょうから、似たデザインの物を探すしかないと思います。
そのあたりは工事業者に頼めばさがしてくれると思います。

ただし、どんなドアかはわかりませんが、アパートドアだとしても10万円前後では無理。
防火設備仕様というだけで定価で20万円くらい上がります。
できれば部品の交換などで修繕したいところですね。

この回答への補足

実は2年ぐらい前に管理会社指定業者に見積もりしてもらったのですが、同じドアの在庫も5個あり工賃込みで11万円ぐらいでした。その時に交換すればよかった。

補足日時:2013/09/26 20:30
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とおるも何も総会など通さなくても壊れたものは修理しますよ。


ドアは共通施設ですが、修理は個人負担になっていますよ。

この回答への補足

だから個人ふたんはわかってます。
修理できるのでしょうか?交換しかないように聞きました。
今は物がないので1戸だけの交換は不可能だそうです。
管理会社曰わく総会通して全戸交換しか手はないそうです。でも質問にも書いたとおり通らない。
何とかならないですかね

補足日時:2013/09/26 08:10
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総会は管理会社のものではなく、区分所有者(組合員)のもの。


ですが、まあ、管理会社としては、ドア交換工事案件として上程議案に加えることを提案することはできる。しかしながら、交換するべきモノが無ければ交換できない。従って、修復する他ない。

そして、玄関ドア(外側)は共用部なので、個人が、勝手に直してはいけない。個人的に修復工事をやるにしても、まずは、上下左右の部屋の居住者に「工事同意書」を貰い、そして、工事申請書を提出した理事会にて、工事申請の許可を受けなくてはならない。そういうことは、「管理規約」に明記されている。

個人の過失で共用部、即ち、みんなの財産であるドアを壊したのであれば、個人の責任で修繕しなければならないわけで、修繕費用は貴方に請求される。

貴方が費用を持つということが決してから、修繕は、管理会社がする。管理組合理事会が、個人の責任に帰すべき案件かどうかを調査、検討するはず。そういう手続きを、いま、管理会社からの連絡を受けて、理事会役員がやっているはず。

貴方が、費用を持つから修復してくれと管理組合(理事長)に申告すれば、理事長が管理会社に命じて、直ぐに、管理会社出入り業者が直してくれる。

この回答への補足

個人で費用を出すか?の話しはしていません。
既に個人で費用を出すことは決まってます。
数戸自前で交換しています。
費用も11~12万円と聞いています。
当然交換となれば同じドアが必要ですが在庫がなくなったのです。この場合どうするかとのことです。

補足日時:2013/09/26 06:59
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初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車で10台ほど
・管理費/修繕積立金が15,000円/5,000円
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・2~3年後に大規模修繕(主に外壁)の予定あり
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Qマンションの窓ガラスは共用部分ですか?

 先日マンションの修繕をするという話が理事会で出ました。理事の一人が、窓ガラスにヒビが入っているので直して欲しいという要望を出しました。他の入居者にも窓枠が錆びているから直して欲しい人がいるので、全員にアンケートを取って直しましょうという提案でした。その際の費用は管理組合持ちでということでした。私は納得できなくて反対したのですが、2対2に分かれてしまい、後日再検討ということになっています。 ちなみに自主管理ですので、管理会社とは契約していません。

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Aベストアンサー

管理会社社員です。

確かにわかりにくい部分では有りますが、何と言うか・・・・。
質問者様の管理規約がわかりませんので、標準管理規約で解説します。

まず、窓や窓枠、窓ガラスが共用部分か、専有部分か。
これは第7条2項の三にあります。

三 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。

つまり、窓ガラス、窓枠はいずれも共用部分です。
続いて、この部分は共用部分ではありますが、

第14条 区分所有者は、別表第4に掲げるバルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、一階に面する庭及び屋上テラス(以下この条、第21条第1項及び別表第4において「バルコニー等」という。)について、同表に掲げるとおり、専用使用権を有することを承認する。

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で、専用使用部分の維持管理の事は

第21条 敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。

とされております。

つまり、今回の質問者様のようなケースでは、全て区分所有者の負担と責任で行うことになります。
ここで問題になるのは、「通常の使用に伴うもの」とは、どういう場合か、と言う事ですが、これは同規約の第20条に関するコメントに以下の文言があります。

(3) 本条ただし書の「通常の使用に伴う」管理とは、バルコニーの清掃や窓ガラスが割れた時の入れ替え等である。

ですから、今回のような件であれば、区分所有者がそれぞれお金を出して行うべきもので、管理組合で負担するものではありません。
ただ、窓枠に関しては、劣化が進んでいるのであれば、管理組合で一斉に修理、あるいは交換をする事は「あり」です。
また、総会決議で、窓ガラスの補修も管理組合の負担で補修することを決議すれば、この限りではありません。

冒頭にも書きましたが、これは平成16年版の標準管理規約に基づく解釈です。質問者様のマンションの管理規約が、これとは違う定めをしていれば、それに従う必要があります。

しかし、色んな事を書かれるのは結構ですが、根拠となる条文くらい示していただきたいものですな・・・。

参考URL:http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-1.pdf

管理会社社員です。

確かにわかりにくい部分では有りますが、何と言うか・・・・。
質問者様の管理規約がわかりませんので、標準管理規約で解説します。

まず、窓や窓枠、窓ガラスが共用部分か、専有部分か。
これは第7条2項の三にあります。

三 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。

つまり、窓ガラス、窓枠はいずれも共用部分です。
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Q玄関のドアノブの交換について

玄関の鍵がなくなってしまったためドアノブを交換したいで、近くの工務店にお願いしたら
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その後一週間くらいして工務店から連絡があり かなり古いため色々探したがみつからず
結局交換はできないとのこと ドア自体をかえないといけないが数十万かかるといわれました。
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Aベストアンサー

依頼先がまずかっただけですよ。
 工務店は依頼を受けると、基本的に取引のあるサッシ店に依頼する。
 サッシ店は新設のサッシの取り付けが本業で、建具も何もかもメーカーの工場で加工済みのものを現場で取り付けるだけです。メーカーが異なったり、古い建具を加工して取り付けるなんて事はできないのが普通です。・・・せいぜい、同寸法の錠を探す程度。
 ドアを加工してとなると無理なことが多いです。

 また、「鍵屋さん」も様々です。通常の「鍵屋さん」では無理です。合鍵を作製するだけだったり、車が専門だったりで、せいぜいシリンダー交換までとか・・。

 その錠の写真や詳しい情報が分かりませんが、大手メーカー品でしたらそれぞれのメーカーのサービス代行店があります。
(大手三社)
 ⇒SD事業 | 美和ロック - 防犯・鍵(かぎ・カギ)のMIWA( http://www.miwa-lock.co.jp/tec/business/sd/ )
 ⇒ゴールメンテナンスステーション / GMS( http://www.goal-lock.com/support/index.html )
 ⇒ユーシン・ショウワ サービス代行店(USSD( http://www.u-shin-showa.co.jp/service/ussd.html )
 ちなみに私は上記三社ともSDです。他のメーカーも対処できます。

 ちなみに、写真を添えて最低限下記の寸法は必要です。
サイズ確認表( http://www.keyandlock.jp/ichiba/sizekakunin.html )

>工務店で無理といわれたらやはり無理なのでしょうか
 130年前の明治時代に建てられた歴史的建物につけられていた、輸入物の総真鍮製の棒鍵錠も製作して交換したことがあります。

依頼先がまずかっただけですよ。
 工務店は依頼を受けると、基本的に取引のあるサッシ店に依頼する。
 サッシ店は新設のサッシの取り付けが本業で、建具も何もかもメーカーの工場で加工済みのものを現場で取り付けるだけです。メーカーが異なったり、古い建具を加工して取り付けるなんて事はできないのが普通です。・・・せいぜい、同寸法の錠を探す程度。
 ドアを加工してとなると無理なことが多いです。

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Q部屋のドア交換は幾らくらいしますか?

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1 幾らくらい掛かるでしょうか(目安)
2 サイズさえ分かれば、ホームセンターとかでも買えますか(統一された規格?があるんでしょうか)

お願いします。

Aベストアンサー

室内ドアなら 910 720など 幅のサイズが統一されて商品化されています。
今のドアの横幅、縦幅を計ってみてください。特注でなければ統一規格サイズです。

室内ドアで検索掛けて大手のYKKやサンリツなんかのページでサイズ見れば当てはまっている
と分かります。

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すぐ種類も出ますし、かさばるし 売りにくいですから メーカー注文になります。

ドア1枚は1万未満から 3万こえるものまであります。 メーカーカタログで選んでおいてから
ホームセンターで問い合わせてもらって値段聞くのがいいでしょう。

家のひずみで隙間が出来るようならスポンジテープを下とサイドにつければ
空気は通りません。

Qマンションのドアノブを変えたい

住んでいるマンションのドアノブがフロアで一番古いです。
画像の古臭いドアノブが私の部屋で、新しいドアノブが隣の部屋のドアノブです(一応空き部屋です)。

このマンションの部屋は購入した物なので好きにやっちゃって問題ないと思うのですが、このドアノブを買う方法がわかりません。できれば安く買いたいというのもあり、いろいろ探してみたいのですが、名前も型もわかりません。ノブをぐるっと見回してみましたがそれらしき文字はありませんでした。

このドアノブについて情報を募集します。
よろしくおねがいします。

Aベストアンサー

同じ型が見つかりませんでした

http://www.kagi.fm/keyless.html


暗証番号式 玄関

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Q玄関ドアがへこみました。私の気持ちもへこみました。

パテを買ってきて、埋めて塗装したらさらに目立つようになりました(お決まりのパターン)。YKKのヴェナートですが、内側と外側を入れ替えることはできますかね。また、何か対策があれば教えてくんしゃい。

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アルミ玄関ドアは基本的に内外部側を入れ替えは出来ません。
おそらく車やバイクなどの板金塗装修理の感覚で修理をしたのだと思いますが色あわせが出来ていないと思います。
パテ扱きで表面が平らに仕上げている場合表面にシートを貼ると綺麗に仕上がります。
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http://catalog.ykkap.co.jp/webcatalog/index.asp
その場合補修箇所の目立つ部分(同一色部分)の上から下までにシートを貼ったらいいと思います。
シートの貼り方は車のフイルム貼りと同じような要領です。
http://www.sangetsu.co.jp/digital_book/index.html
↑画面左 壁紙→リアテックで開くとシートのサンプルが出ます。
外部用というのがありますのでそのタイプだと玄関ドアの外部面に張っても問題ありません。
参考
(1)業者にシート貼りを依頼した場合はH2.5m以下で4万~5万程度
(2)ドア本体交換の場合15万以上(ドアのタイプにより変わります)
(3)ご自分で修理の場合 シート代金のみ(1万~2万寸法や色により変わります)

参考URL:http://www.sangetsu.co.jp/digital_book/index.html

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標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申し訳ないのですが、このような中古物件を購入する際に注意すべき点をご教示頂けたら幸いです。ちなみに、業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、作りは全く問題ないと言ってました。ただ、配管に関しては、年数も年数であるために、保証は出来ないとの事です。(ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。)ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。管理もしっかりとなされており、管理人も常勤です。

よく、住宅雑誌などを読んでると、青山辺りで築30年以上たったマンションをリフォームして住んでるという記事が載っていたりしますが、快適な点のみ記載してあり、実際にどのような不都合が生じたかが書いてないので、あまり参考になりませんでした。

リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

以上何卒よろしくお願い致します。

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申...続きを読む

Aベストアンサー

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
  一機1300万円程度ですから、取り替えているケースもあるでしょう。オレの家は二階だから
  関係ないとか言わずに。取替えとなれば割り勘でお金を払うのですから。
  ちなみにエレベータの耐用年限は25年から30年。しかし千代田区麹町あたりの老朽マンション
  の多くは、エレベータ改修をしていないところが多いです。オーバーホールとか制御機器の
  取替えで対応していますが、動力部分が限界にきているものも多いです。
  取り替えたら電気代も安くなるし、籠もきれいになります。

■給水タンク、ポンプの取替え
  給水タンクは25年以内で一度とりかえているはずです。取り替えていなかったら、鼠の死骸が
  なかで溶けていい出汁出しているかも。
  ポンプは確実に取り替えています。でももう2代目が老朽化の時期かもしれません。

■屋上防水層改修はどうなっているか。
  これも最上階以外は気にならない話題ですが、実際修繕となれば金は応分に負担します。
  築35年というと、最も気になるのは屋上防水の劣化ですね。
  いわゆるビンテージマンションと呼ばれる、昔の都心部の高級マンションの多くは屋上防水
 仕様もアスファルト防水、コンクリート押さえという高級仕様になっているケースが多いです。
 これは、持ちがいいのは長所ですが、改修工事にも金がかかります。
  屋上防水の耐用年数は普通25年~35年

■外壁タイルの浮き、剥離は大丈夫か。
  長期修繕で、打ち継ぎ目地のシーリングや、窓周りのシーリングの改修をしますが、外壁の
  浮きの調査をやっていないと、突然タイルが剥離して事故になったりもします。

■共用部分の給水管、排水管の取替え
  古い設計では、給水も排水も、各住戸内を縦に通っている可能性があります。
  共用部の給水管の劣化は、赤水、つまり錆の水の問題になります。
  30年経過して配水管の取替えをしていないと、赤水を心配すべきです。
  オープンハウスや、居ぬきの見学の際は、朝から水を出しているので赤水が出ません。
  しかし、朝一で水道を捻れば、見事な茶色のにごり水が出るかもしれません。
  私は築28年のマンションを見学に行った際に、いきなり台所の蛇口を捻って、赤水の多さに
  驚きました。

(3)次に、仲介業者から、長期修繕計画の内容の説明をうけます。
  上記の主要設備の更改が、すべて先送りされていて、なおその工事費も不明確ならば

>ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。
>管理もしっかりとなされており

というのは、眉唾ということになります。
大規模修繕が
第一期(10年~15年) 外壁シーリング、鉄部塗装替え、ポンプ基盤改修など
第二期(23年~25年) 外壁シーリング 鉄部塗装替え 給排水劣化部取替え ポンプ、給水タンク取替え
第三期(32年~35年) 外壁シーリング エレベータ更改 屋上防水改修、 鉄部塗装替え 給排水取替えなど

過去三回やっていても、金がないから、外壁と鉄部しかやっていないということも考えられます。

(4)耐震ですが、1981年以前の建物は、旧耐震基準で作られています。一概にすべてが弱いとは
いえません。新耐震基準で判定する「耐震診断」を行って補強が必要かどうか確かめるということに
なりますが、マンションで補強工事までやった例は少ないです。
これについては、修繕積立金に余裕がある管理組合が、耐震診断をやるケースもあります。
 
次に、占有部分ですが、室内の給排水管は、当然劣化が進んでいると思います。
まず、過去に何世代が住んだか、で大体改修履歴がわかります。
住んだままの大規模改修は極めて困難ですから・・
35年の間に、代が3代変わっていれば、おそらくキッチンや、洗面、浴室、湯沸かし器は
更改して10年以内のものがついている気がします。

>ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。

基本的にあと10年以上住むには、配管を含めた改修は必須です。
クロスの張替え、フローリング改修、室内ドアの取替えなどだけで、既存のキッチン、浴室、洗面などをそのまま使うのなら、
100万円~140万円
キッチン、バスユニットの改修も入れたら200万円~250万円。配管含めて内装一新の場合、400万円以上かかります。

となれば、3300万円の新築物件との比較という目安で考えるべきです。

>間取りは、75平米で、2LDKです
古いタイプの高級マンションですね。リビングが横長で、センターインのタイプかもしれません。間取りがいい
なら、それも重要な要素です。
22.7坪 リフォーム込みなら 坪145万円。
現在、世田谷、桜新町あたりで築20年内外で160万円ですから、安いといえば安いです。

ただ、5年以内に修繕積立金150万円を追加されたりするケースがあったり、
管理費や駐車場が、相場より高かったりするケースでは微妙です。

その他の注意事項は
(1)賃貸比率
  築35年というのは、多くの居住者が転売し、そのあげく居住用でなく賃貸物件に変わっている
  ケースが考えられます。全体の居住者のうちの賃借人の比率を知っておくべきです。
  賃借人が多くなれば、おのずと管理に対する感心は低下します。
  仮住まいという意識から、建物の扱いもいいかげんになります。また、初期の居住者がほとんど
  いなくなるのが築25年あたりからで、変な理事長が、恣意的な管理をしたりという話も出てきて
  次々と転売が出て価格が下がるという事例もあります。
  逆に、初期の居住者が30年経ってもまだ住んでいるマンションは、郊外の団地など売りたくても売れない
  物件は別ですが、管理のよいマンションの証拠でしょう。

(2)デベロッパー
  築35年といえば、マンション専門デベロッパーの、藤和や大京などが活躍した時代
  また、都心部では三井不動産がパークマンションシリーズで名作を残した時代でも
  あります。
  コープオリンピア(藤和)、網長パークマンション(三井)など、広尾タワーズなど長寿命の名作も
  あります。この時代、1970年の万博以来の建築ブームで、都心のマンションには丹下健三や
  槙文彦など一流建築家が設計したものも少なくないです。
  でも、その一方で、駄作、手抜きも多いわけで、見る目がないと泣きを見ます。その意味でも
  当初のデベロッパーは一応の目安になります。

(3)土地比率
  土地が今後値上がりする地域とは思えませんが、現在の地価と持分の土地面積をかけて
  正味の土地価格を知っておくのは、重要なことでしょう。

(4)ローン控除対象外
  新築や中古でも25年以内なら、確かローン控除が受けられます。35年ではいくらんでもダメ。 


>現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、

文京区は割高エリアですから、ただ、駒込というのは私、個人的には????ですけど。
本駒込は文京区ですが、駒込は豊島区。
確かに六義園の緑豊かな高級住宅地ではあります。

>非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます
文京区好きは、絶対にベイエリアには足を運ぼうとしないですから(;;)まぁ新築の3800万円あたりを
すすめてもだめでしょうけど。もう少し数多くの物件をご覧になって決めてもいいのかと思います。

>業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、
>作りは全く問題ないと言ってました。

このへんがラフですよね。具体的に、発売当初の価格とか、デベロッパー名とか施工業者とか
わかればいいのですが、そこまで書くと個人情報まるわかりですから、無理でしょう。

いろいろ書きましたが、しっかりチェックされて納得いく買い物なさってください。値段はもう少し
値切っていいです。どうせ売主は買い替えでしょうから。
この辺になると骨董選びに似てきます。多少失敗しても値段が安いと納得できますし、
趣味の問題も大きいですよね。
無名の作家の油絵でも、本人が気に入っていたら、額を入れ替えるだけで立派なインテリア
のしつらえになるのと同じです。

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
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