北海道の賃貸併用住宅事情について教えてください。

Question

不動産投資に興味を持ち始めた４０代初心者です。

北海道旭川市に住んでおり、賃貸併用住宅に興味があるのですが
北海道における賃貸併用住宅の情報があまりなく、情報を探しています。

北海道以外の賃貸併用住宅の情報については、ある程度情報があり
賃貸併用住宅だと建築コストも通常の住宅よりかかりそうなので
年収３００万円台、手持ち資金100万円前後、土地の所有無し、の私には、
ちょっと難しいかなと諦めかけているのですが、なんとかできる方法がないか
考えているところです。

他にも、築古アパートの格安物件を購入するなどの方法も考えているのですが
自分のマイホームも同時に手に入るというのが、魅力的だなと思い諦めきれません。

北海道（特に旭川市）での購入費用（土地込み）の相場や、事情、おすすめの業者や融資状況等、アドバイスがありましたらご教授いただけないでしょうか？

もちろん、賃貸併用住宅のデメリット等や、一般論で考えれば私のような境遇であれば
無謀なことは分かっているつもりです。

それを踏まえたうえで、ご回答をお願いいたします。

studiotribird · Accepted Answer

元住宅営業です。
営業当時、１年だけアパート営業をした経験もあり、賃貸併用住宅については一通り知ってるつもりです。
（あ、ついでに札幌です。）

賃貸併用住宅って、とても魅力的なものですよね
・新築のローン返済と同時に家賃収入があるから、負担半減。
・ローン返済終わったら、家賃収入は全部収入に。
など

長文になります。しかも夢の無い話です。最初に謝ります。ごめんなさい。
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■アパートローンか住宅ローンか？

ご予算が手持ち金100万ほどとのことですが、足りません。ごめんなさい。
アパートローンですと、自己資金は最低でも総工事費の１割以上は持っててほしいです。
例：土地１０００万、建物３０００万、諸経費２５０万＝４２５０万　…の１割＝４２５万（！！）

でも、住宅ローンとして融資を受ければ、せいぜい諸経費分持ってれば良い。
（まあ、それにしても２００万以上は持っててほしいです）
でも、一般的に賃貸を併用する予定の建築物ですと、銀行が「住宅」とみなさないと思います。
もちろん、住宅は新築が前提の上、土地も評価額を基本として、交通や学区や買い物便など良好でなければならないし…。
ローンは結構ネックになるでしょうね。
※僕が現役で営業してた頃は、信金でそういう対応もしてくれるとこありました。でも今はどうだろう…。

■旭川の相場
融資で重要なのは、土地の担保評価だと思います。
旭川って、どうなんでしょうね？
ちなみに、札幌で地下鉄沿線でも簡単には融資つきません。
（もちろん、集客能力の高い土地かどうかも重要ですが。）
なので、無理じゃないかな、と。
ただ、調べないとなんとも言えないですねぇ。

■相続としての賃貸
※賃貸併用とは話が違いますが、不動産の成功実例として上げておきます。

「親から広大な農地を相続。評価が1億以上あるため、相続税がン千万。ヤバい。
だから、「無理矢理ローンを組む。土地を担保にいれて、なるべく赤字に近くする」わけです。
そうすると、評価が下がるので、税金を払わなくてすむ。
赤字だけど、家賃収入はある。むしろもっと赤字になってくれたのむ。
相続後も、自分たちの資産を残すためには、不動産はとても有効なんです。
税理士もオススメ。

…という感じです。
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【結論】
銀行がNGだと思うので、無理。
できるのは、自己資金がある人、土地を持ってる人のみ。
または、全額現金で買える資産家のみ。
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夢の無いことを言ってしまって、申し訳ありません。

原則論ですが、不動産投資は「金を持ってる人が、資産保全のために行うこと」です。
一生懸命働いて蓄えたお金の範囲で、かつ自分がリスクきれる範囲で投資するんです。

「不動産は、あらゆる投資の中でも、唯一銀行が融資してくれる儲かる投資だ」
そんなうたい文句もあります。
これ、なんでレバレッジのリスクのことを言わないのか。疑問ですね。

持たざるものが、資産を持てるわけがないんです。
投資はパチンコじゃない。

…と、仕事を通してこういうことを学びました。

レバレッジという魔法は、そもそもあり得ない。
僕はそう思います。
悪いことはいわないので、やめましょう。
でも、不動産投資を通して学べることは多くあるので、せっかく興味が出たのであれば、勉強してみてください。
面白い業界だと思います。

長文すみませんでした。

では。

北海道の賃貸併用住宅事情について教えてください。

元住宅営業です。

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