土地を3000万円で購入しようと思います。
そこで質問ですが、登記費用なんて20万円位だろうと思っていたら、その土地の評価額によっても違うが、60万~70万円はかかると言われました。
会社の提携銀行で借りるのですが、抵当権は設定されません。
そこで今回のケースで考えられる登記の種類、また、費用は妥当なのかなど是非とも教えて下さい。

また、できましたら3000万円の土地だったら、仲介手数料、登記費用などその他もろもろで合計いくら位になるのか(だいたいで結構です)も教えて下さい。
よろしくお願いします。

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A 回答 (3件)

(1)60~70万円というのがどなたから聞いたのかによってとは思いますが司法書士であれば信憑性はあるかと思われます。

登記料の正確な額は固定資産税・都市計画税の評価額によりますがこれは不動産の所有者に毎年送られてくる固定資産税納付書に記載されております。
登記料=評価額(軽減で3分の1相当額)×0.05+司法書士の手数料(4~5万円前後)
となります。
(2)仲介手数料は3%+6万円に別途消費税(左記の金額×3%)となります。
(3)その他印紙代が1万5千円となります。
大体以上ではないでしょうか。
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 ご質問者もご指摘の通り、この土地の固定資産税評価額がいくらかによっても結果は異なってきますので、あくまでも参考程度にご活用ください。



 まずは、登記費用についてですが、登記費用には、国に対して支払う「登録免許税」とその手続を行う司法書士に対して支払う「報酬」とがあります。

 登録免許税の算出の基準となるのは、実際の売買価格ではなく、固定資産税評価額です。固定資産税評価額は、市区町村役場等で調べられます(ただし、原則として、所有者本人しか教えてもらえません)。一般的には、時価の70%程度と言われています。また、平成15年3月31日までの間は、この固定資産税評価額のさらに3分の1の金額を基準とするという軽減措置がとられています。
 →3000万円×70%÷3=700万円(登録免許税の基準価格)

 土地を購入する場合には、最も大切な登記は所有権移転登記です。所有権移転登記の登録免許税の税率は5%ですから、
 →700万円×5%=35万円

 あらたに抵当権の設定はされないとのことですが、現在の所有者が設定した今現在ある抵当権については、ご質問者が所有者となられる前に、キチッと抹消していただく必要があります。ただし、この費用は売主が負担するのが通常です。
 
 これらの手続は、司法書士に依頼して行ってもらうのが確実といえます。この司法書士に対する報酬が必要になります。所有権移転登記のみの登記だと、若干の幅はあるものと思いますが、2~3万円程度だと思います。

 さらに、この売買を不動産業者が仲介している場合、仲介業者への手数料が必要となります。手数料の額は、上限で、売買価格の3%+6万円です。大体の業者は上限でとるものと思います。
 →3000万円×3%+6万円=96万円

 ここまでで、約133万円ですね。結構しますね。こうした手数料も考慮に入れて、資金計画を練られる必要があります。
 ちなみに、売買契約の締結にあたっては、収入印紙を貼る必要があったり、土地を購入してしばらくすると「不動産取得税」なる税金がかかったりもしますので、要注意です。
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私も20~30万円くらいかなと踏んでいたら、53万円かかりました。

内訳は登記費用が47万円・司法書士事務所の手数料などが6万円くらいだったと記憶しています。
土地の値段は2790万円でした。
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Q相続時の土地の評価額

相続時の土地の評価額についてお尋ねします。

以前から漠然と、相続の際、現預金より土地のほうがはるかに低く評価されるので有利と考えていました。

ところが自分が遺言書を書く気になって、信託銀行に行き、「小当たり」してみたところ、今は土地も実勢価格で評価されるので、現預金と、有利不利はないと言われました。

確かに今は実勢価格と、路線価や公示価格と差がないと聞いた記憶があります。

一方で、五年前に母が死んだ時の自分の相続の明細を見ると、土地の「相続税評価額」は実勢価格の1/3以下になっています。

そもそも相続上の評価額と「相続税評価額」は意味が違うのかもしれませんが、よく分かりません。

一度離婚していて、いろいろ複雑な問題があり、信託に相談するとしても、基礎知識として知っておきたいと思います。

実際はどちらが正しいのでしょうか。

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>相続上の評価額と「相続税評価額」は意味が違うのかもしれませんが、よく分かりません

市街化調整区域の場合は倍率方式を採用しますので、NO1の方が言われる様な方法ですね。
市町の発行する評価証明×相続税倍率=相続税評価額

市街化区域の場合は税務署が路線単価を持ってますので
路線単価×奥行き補正率×間口補正率×m2=相続税評価額

色々「かける」ことによって「実勢価格に近づける」でしょうか。

http://www.taxanswer.nta.go.jp/4602.htm
http://www.rosenka.nta.go.jp/
当年分は、いつも7、8月ごろです。

Q土地付き家の登記費用について教えてください

この度、土地付きの家を購入しようと思っております。
築50年ほどで、コンクリートブロック造のかなりのボロ平屋です。
家は15坪ほどで、全部で40坪ほどです。
すごく田舎なので、40万です。

当方、まったくの素人なのですが、すべての登記を自分でする場合、費用はいくらぐらい掛かるものなのでしょうか?
(図面は自分で書けると思います)
 
また、これを専門家へお願いする場合の一般的な費用も、わかりましたらお願いします。
 
明日、法務局へ相談に行こうと思っておりますが、出来れば今日中に知りたいと思い、質問させていただきました。
どうぞよろしくお願い申し上げます。

Aベストアンサー

図面を作成する必要があるのでしょうか?
普通に考えれば所有権移転登記だけなので書類だけの事だと思いますが。
専門家(司法書士)に依頼すれば、司法書士の報酬が数万円くらいが一般的です。自分でやればこの費用は節約できますが、自分でやっても登録免許税は必ず必要です。登録免許税は物件の固定資産税評価額の、土地は1%建物は2%です。

Q遺産相続および土地評価について

祖母の遺産相続でもめております。

祖母には3人の子がいて、内一人が私の父です。
祖母は土地をもっていましたが相続税対策のため
銀行に借金をしてマンションを建設しました。
(現在6千万の負債が残っています。)

銀行との契約は
祖母と父が「連帯債務者」私が連帯保証人です。

遺言書にはマンションは父に相続させる記述がありましたが
土地、借金については言及していないため

兄弟達はマンションの土地は相続人全員に権利があるから
相続させろと主張し、さらに借金については相続しないと言い張ります。
法定相続的には負の財産も均等である旨を父が主張しても
「連帯債務者」である父が負担すべきと返されます。

この主張は正しいのでしょうか?

また、マンションとその土地の名義が分散してしまうと
もめ事の種にもなりかねないため、兄弟の相続権のある
マンション建設地の評価分を現金で支払おうとしていますが
その際の土地の評価はどのようなものになるのでしょうか?

兄弟は更地の売却実勢価格分よこせと言い出すでしょうが、
当方としては安い路線価や固定資産税評価を基準にしたいところですし
マンションが建っている土地である以上、貸家建付地という条件、
またその土地はマンション建設の為に借り入れをした銀行の
抵当にもなっているため、評価は低いと考えます。

祖母の遺産相続でもめております。

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祖母は土地をもっていましたが相続税対策のため
銀行に借金をしてマンションを建設しました。
(現在6千万の負債が残っています。)

銀行との契約は
祖母と父が「連帯債務者」私が連帯保証人です。

遺言書にはマンションは父に相続させる記述がありましたが
土地、借金については言及していないため

兄弟達はマンションの土地は相続人全員に権利があるから
相続させろと主張し、さらに借金については相続しな...続きを読む

Aベストアンサー

■[上記案に間違いはあるのでしょうか?]

遺言で指定された以外の財産については、相続人間の遺産分割協議で財産を分割します。

従って、補足された内容が間違いであるかどうかという判断はなく、それが相続人間で[合意]されればOKという話になります。

ただ、法定相続分を考える場合には、総資産(遺言で指定された財産とそれ以外の財産を合計した財産)を前提にして考えます。ですので仮に相続人が父、弟A、弟Bの3人であれば、全体の財産と負債に法定相続分が1/3あるということになります。

また、遺産分割協議が調わない場合は家庭裁判所に遺産の分割を申立てることができます。 家庭裁判所はまず「調停」にかけ、調停が成立しないときは「審判」による分割を行うことになります。

■遺産分割方法について

ここからは分割方法について個人的なアドバイスを書かせて頂きます。

1.遺言で指定された財産について

遺言通り、父がマンション建物、弟Aが財産A、弟Bに財産Bをそれぞれ承継します。(ここまではOKですね)

2.マンションと土地と借入金について

これまでの経験から申し上げると土地・建物の所有権は一本化した方が宜しいです。(つまり、マンションの土地・建物を父の所有に一本化する)

その理由としては土地・建物を別の所有者とすると
・将来の売却する場合に障害になる可能性
(建物・土地単独では売却が難しい)
・次世代への相続時に話が面倒になる
・借地料支払の請求、借地権の発生・・・等
後々トラブルが発生しやすい状況になるからです。

次にその方法についてですが

借入金6,000万の連帯債務については、父だけではなく、弟Aも弟Bもその相続分に応じて負担する義務が発生します。つまり、仮に相続人が3人(父、A、B)の場合には、AとBがそれぞれ6,000万×1/3=2,000万、2人合計で4,000万の連帯債務を負担することになるわけです。

そこで父がAとBの債務4,000万を引受けるかわりに、その債務と同額のマンションの土地を引継ぐ事にするのです。(債務と土地が同額なのでプラス・マイナス0)

遺産分割協議でA・Bの債務を父が引受ける事について合意を取り付けるのです。

ただ、その合意は相続人間では有効な契約でありますが、第3者である銀行に対し主張することはできません。(つまり、銀行は相続人それぞれに返済を請求できる)

債権者である銀行にA・Bの債務を免除してもらうには「免責的債務引受」(他の債務者の責任を免除させる債務引受け)を承諾してもらう必要があります。

銀行が承諾するかどうかはここでは判断できかねますが、債務者の1本化、不動産担保力、マンションの収益力、連帯保証人の資力等を総合的に判断して決定されることになります。

(ただ、相続人間の合意は有効であって、要は銀行がどのように回収するかの判断の問題です)

また「マンション収益のある父だけが得だという反発があると思われますが、家賃収益は遺言書に記載された物件から得るもので正当である」についてはその通りですし、その収益からか借入金を返済していく必要があります。また、マンション経営を長期間続けることはそれなりにリスクを負うことになります。

3.200坪の更地について

父がマンション土地・建物・借入金、Aが財産A、Bが財産Bを取得した上で財産全体で各人が1/3取得でるように200坪の土地を分ける。

ただ、前述の通り、不動産の所有権は一本化しておいた方が賢明です。将来売却が確実な場合は共有としていても問題ないですが、それ以外の場合は各々が有効活用や売却しやすいうよいに分筆(分割)して所有しておいた方が宜しいでしょう。もし、分筆が難しいということであれば弟A・Bに代償分割してもらう方法も考えられます。

まとめますと
1.遺言通りに財産を取得
2.父がA・Bの連帯債務を引受けるかわりに、マンションの土地を取得
3.200坪の更地については相続財産が法定相続分の1/3になるように調整して取得

以上はあくまでも経験からの一案です。
参考になれば幸いですが、実際の相談は専門家になさってくださいね。

■[上記案に間違いはあるのでしょうか?]

遺言で指定された以外の財産については、相続人間の遺産分割協議で財産を分割します。

従って、補足された内容が間違いであるかどうかという判断はなく、それが相続人間で[合意]されればOKという話になります。

ただ、法定相続分を考える場合には、総資産(遺言で指定された財産とそれ以外の財産を合計した財産)を前提にして考えます。ですので仮に相続人が父、弟A、弟Bの3人であれば、全体の財産と負債に法定相続分が1/3あるということになります。

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Q3000万円で購入しようとした家がネットで2080万円で販売されてました

朝刊のチラシでよさそうな物件があったので、その不動産に連絡し
見に行ってきました。
チラシには間取りが載っていたのですが、自由設計のため
一応の間取りらしく、どこも空き地状態。
契約してから建てるそうです。
チラシの物件は思った以上に狭く、駐車場があると書かれてるのですが
車が通行できるスペースがなく、ちがう物件も多数見せていただきました。
でもすべて空き地だったので、場所だけの確認って感じでした。
そして見終わった後、会社に連れて行かれて営業部長と話をすることになったんですが
ローンがあるためオーバーローンを組む事になりました。
そこで紹介された物件があって、「ここだとオーバーロンが組めます」と言うのです。
そこは価格が三千万円だとのこと。
さっそく見に行ってきました。
その場では返事せず、結局高いので電話で断りました。
が、とてもとてもしつこく
信販会社のローンだけはなんとか消して下さいと言われてたんですが
それもないのでと断ると、それも我社がなんとかしましょうと…とにかくしつこくて。
で、断れたのか断れなかったのか分からないまま電話を切ったんですが
気になってパソコンで調べたら、同じ場所で同じ間取りの物件が売りに出されてて
その値段は2080万円だったんです。
私も家の事よく知らないんですが、載せてる価格より実際家を買うとなったら金額って一千万近く上がるんでしょうか?それともぼったくられてる?
話では、三千万円+諸経費120万円、そしてローンで合計3200万円だったんですが
それ意外でお金がかかるってことなんでしょうか?
どう思われますか?
もし騙されてるんだったらとても腹が立ちます。

朝刊のチラシでよさそうな物件があったので、その不動産に連絡し
見に行ってきました。
チラシには間取りが載っていたのですが、自由設計のため
一応の間取りらしく、どこも空き地状態。
契約してから建てるそうです。
チラシの物件は思った以上に狭く、駐車場があると書かれてるのですが
車が通行できるスペースがなく、ちがう物件も多数見せていただきました。
でもすべて空き地だったので、場所だけの確認って感じでした。
そして見終わった後、会社に連れて行かれて営業部長と話をすることになったん...続きを読む

Aベストアンサー

mamahahaさんが行った会社は他社の物件をさも自分の社有のように思わせてお客さんと契約した後に本当の売主である会社と契約するといったやり方ではないかと思われます。
だから価格の違いが有るのだと考えられます。
このような場合は先売り後買いと言って業法では禁止されているはずです。

不動産の場合価格が複数存在するこたはありませんし、もしお客さんによって価格を変えて話をするような会社はいんちきです。

社有物件の場合、物件を見て気に入った場合等は登記簿謄本を見せて下さいと言って、登記簿謄本にその会社の名前で登記されていれば問題がありませんが、登記簿謄本がない場合とか、言い訳をする場合はいんちきです。

不動産取引は売主も買主もお互い当事者ですので、片方が損をすれば片方が得をすると言う事になりますので、買主側に一方的に有利な話などありません。

安いものはなんかあると考えたほうが失敗はしないと思います。

Q家屋・土地相続の時の評価額について

兄弟2人で家と土地を相続するとなり
長男が家屋と土地を受け継ぎ名義変更を行い
次男には家屋と土地の半分に対応する金額を
長男からもらう形で相続を済ませようとする場合
一般的には土地と家屋の評価額はどうやって出すのでしょうか?
ご教授ください。

Aベストアンサー

不動産の価格について、同意に至らず、遺産分割審判(裁判)になった場合は、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼して決めることになります。また、複数の相続人が、違う不動産鑑定士に依頼して、複数の鑑定結果が出た場合は、最終的には審判官(裁判官)が、その見識に基づいて、妥当な価格を決定します。

審判に至らない場合、世間一般では、どうやって価格を決めているかというのは、難しい質問です。

というのも、円満な遺産分割であれば、不動産の価格は、厳密に算定する必要がないことがほとんどだからです。

例えば、兄が「大体この辺は、坪××円くらいだから、この土地が○○円くらいかなぁ。じゃあ、半額の△△円を渡すということでいいだろうか?」といえば、弟が「まあ、そんなものだろう。」と答えて、遺産分割が終わるなんていうのがよくあります。

このとき、坪××円に何か根拠があるかというと、兄の地域住民として、見聞きした経験上の相場など、ほとんど根拠がないことが多いです。しかし、仲の良い兄弟であれば、あまり細かいことは言いません。

また、兄が不動産の半額を支払うだけの預貯金を持っていないことも多く、兄が支払える範囲で、弟が手を打つというのも普通のことです。こうなると、不動産の厳密な価格を調べるということに、ほとんど意味がありません。

厳密に決めるのであれば、不動産鑑定士に鑑定を依頼することになりますが、数十万円の単位で費用もかかります。当事者が納得できるのであれば、どのように決めてもかまいません。公示地価や路線価を調べ、兄弟二人がそれをベースに、話し合い、価格を決めるということも、あると思います。

不動産の価格について、同意に至らず、遺産分割審判(裁判)になった場合は、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼して決めることになります。また、複数の相続人が、違う不動産鑑定士に依頼して、複数の鑑定結果が出た場合は、最終的には審判官(裁判官)が、その見識に基づいて、妥当な価格を決定します。

審判に至らない場合、世間一般では、どうやって価格を決めているかというのは、難しい質問です。

というのも、円満な遺産分割であれば、不動産の価格は、厳密に算定する必要がないことがほとんどだからです...続きを読む

Q諸費用、登記費用などに領収書はないのですか?

住宅を購入し明日実行日です。
通常、実行日は銀行でやるのでしょうが、ノンバンクのフラット35で融資を受けたことや、メインバンクの新生銀行は場所の提供はしていないので、売主や司法書士への諸費用の精算は自分で振込む形となりました。
それもたった今終わって売主に連絡したところ、明日実行日に領収書も持ってきてくれるのかと確認したのですが、普通発行していないとのことで駄目でした。
通帳でその効力があるから大丈夫と言ってます。
私は800万ほど振込みをしたので不安です。
皆さん家を買われた方領収書は普通ないのですか?

Aベストアンサー

不動産業界で引渡し業務を担当していました。

契約書に「振込控をもって領収書とします」という記載はなかったですか?

ほとんどの場合は振込控を領収書代わりにします。

しかし、領収書の発行を依頼された場合は振込控と交換で発行していました(ごく稀ですが、勤務先で借入れなどをしていてどうしても領収書の提出が必要という人にだけです)

司法書士の先生は領収書および費用明細を実行当日の手続きで渡されている人もいましたので、どうしても不安なら明日もう一度確認されれば良いと思いますよ。

Q使用貸借の土地を相続する際の価格評価は?

母名義の土地に父名義のアパートを建ててある場合について質問です。父が地代を払っているわけではないので使用貸借ということになるかと思いますが、母が先になくなった際に、その土地を相続する場合、その土地の評価額というのは、貸家建付地としての評価をしてもらえるのでしょうか。また、父が相続した場合と子が相続した場合にその評価に違いはありますか。  高齢の父母が心配しています。よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

地代の収受があれば貸地評価をすることが出来るかもしれませんが、ご質問の場合、使用貸借のため自用地としての評価になり、借地権割合等の減額はないものと思われます。

ちなみに、建物とその敷地の用に供されている土地の両方を所有している場合にのみ、貸家建付地の評価になります。

Q登記費用について

概算見積書に登記費用60万とありました。
妥当な金額でしょうか?
建築条件付の土地で、建物とあわせて3000万です。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

戸建の登記にかかわる話では、

1.土地の登記
2.建物の表示登記
3.建物の保存登記
4.ローンの抵当権設定登記

があります。登記費用で一番大きいのは登録免許税(国税)です。
土地については固定資産税価格、新築建物については法務局の基準による評価額(固定資産税評価額未定の場合)、ローンの抵当権設定についてはローン金額から税率をかけて算出されます。
表示登記については税金よりも主に土地家屋調査士への費用となります。

あとは詳細がわからないとなんとも。
建築条件付ということは一度に全部登記は出来ませんし、ローンにしても土地に対してか土地・建物に対してか、建物のみなのかによりことなります。

Q相続税の評価で土地の評価方法を教えて下さい

相続の土地評価方法がわからず大変悩んでいます。画像の黄色が母名義(被相続人)の土地で緑が私名義(相続人)の土地です。
黄色部分の土地をどのように評価すべきかわからず困っています。

手前の大きな道路は路線価20000がついています。
後方は私道で路線価がついていません。
路線価のついている道路に接している部分は間口が0.54mで隣人と境界でもめたため境界用に購入した細長い土地(10m2)で入り口とはなっていません。
黄色部分は400m2で緑部分は200m2です。間口は18m、奥行きは32mです。
黄色と緑の両方の土地の上に店舗兼居宅の母名義の家屋が建っておりずっと同居しておりましたので
出入りは正面からも裏面からもできます。
ただし正面は店舗の入り口となっております。
裏面は道路北側の隣人の所有で以前は通行しないように言われたこともありますが現在は通行可となっています。

評価方法をご教示ください。

Aベストアンサー

初めまして

大変ですね
詳しくは、下記の参考URL等を参照して下さい

一般的には、路線価で評価すれば、税務署には通ると思います
ただし、
>黄色と緑の両方の土地の上に店舗兼居宅の母名義の家屋が建っておりずっと同居~
とあるので、

1.小規模宅地等の特例
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm
の対象になると思います(8割引き評価、または5割引き評価が可能)
これは別途、計算しないといけません


2.
以下、土地の評価ですが、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4604.htm
には、
「Q2 間口が狭小な宅地の評価」などありますが、
「奥行価格補正率表」、「間口狭小補正率表」など、
ご自身でやるなら、計算がややこしいと思います


なので、結論から言うと
補正率評価で計算した後の価格 < 路線価
だと思うので、高い方の路線価で申請すれば、
税務署は何も言わないと思います

また
>細長い土地(10m2)
は、「建物を建てる事が出来ない土地」なので、
路線価の1/2で評価しても大丈夫だと思います
税務署の判断は、「建物を建てる事が出来ない土地」なら、
私道、として見てくれるようです


なお、道路北側から(他人の私道を使って)出入り可能なので、
本来であれば、これも考慮するよう、言われるかもしれません

なので、黄色い土地を「高い方の路線価で申請」をオススメします

また、店舗兼住宅の評価は、お近くの地方税事務所で固定資産税の評価証明をもらい、
そのままの評価額で通ると思います

1.(小規模宅地等の特例)を使うのであれば、
 税務署に相続の書類を提出しなければなりません
 税務署に行けば、「相続の手引き」をもらえます

あくまで、個人的な推測ですが、他に多額の現金や不動産が無いなら、
基礎控除プラス相続人(1人1千万円)の、範囲内で収まりそうな気がします

なお、税務署に書類提出をしない場合は、1.の小規模宅地等の特例を使えません
と同時に、不動産の評価は(割引ナシの)路線価での評価となります
>細長い土地(10m2)
も、路線価での評価となります

心配であれば、プロ(税理士等)に相談することをオススメします


以上、あくまで、個人的なアドバイスです
どうか、頑張ってください

初めまして

大変ですね
詳しくは、下記の参考URL等を参照して下さい

一般的には、路線価で評価すれば、税務署には通ると思います
ただし、
>黄色と緑の両方の土地の上に店舗兼居宅の母名義の家屋が建っておりずっと同居~
とあるので、

1.小規模宅地等の特例
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm
の対象になると思います(8割引き評価、または5割引き評価が可能)
これは別途、計算しないといけません


2.
以下、土地の評価ですが、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4604.htm
に...続きを読む

Q土地の登記

以前の不動産質問です。

1.土地は親父の登記。
2.私(長男)が家を継いでいる。
3.5人兄弟で全員結婚して子供あり。
4.相続財産は分配済み。
5.名義変更登記のため、印鑑を求めたが拒否された。
  私以外は女で波長が合わず仲が悪い。
  非常に欲張り。1人以外,ほぼ絶縁関係で音信不通。

目的は私(長男)の登記にしたい。
固定資産税を永遠と払うため,割が合わない。

私(長男)の名義で変更登記するには兄弟の
承諾した印鑑が必要と聞きました。
まず1人以外の承諾は無理なので,兄弟の自然死で
登記を変更できたり,何か別の方法で登記を変更できれば
教えて下さい。

Aベストアンサー

>どこにいるかわからない

戸籍簿謄本の住所でいいです。
なお、死亡するのを待っていても解決しません。
その相続人が相続するので、ますます煩雑になります。
なるべく早く裁判所の手続きをした方がいいと思います。


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