日影規制の平均地盤面について教えてください。

当方マンション敷地の南側へ隣接の土地へ、マンションの建設が計画されております。

その建設において、下水処理の勾配の関係で1m程度の盛土をして、土地高さが現在より1m程度上がる。つまり、当方地面と1m強の段差ができる計画となっております。

この場合の日影規制の平均地盤面はどこの高さになるでしょうか?

素人で申し訳ありませんが、教えてください。

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A 回答 (6件)

平均地盤面の算定には道路の高さなどいろいろなファクターがあります。


基準法違反という根拠で役所に違反申告するためには専門家による調査が必要です。
費用がかかりますが、建築士会などの相談窓口で一度相談してみて下さい。
確認審査機関が許可を出していても絶対違反ではないと言うことはありません。特に民間の確認検査機関になってから調査能力は低くなりました。確認申請書では一級建築士が設計、設計監理をしている以上設計責任は管理建築士にあるというスタンスです。
とりあえず、おかしいと思ったところに対して根拠を示して交渉をして下さい。
それが第一歩です。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

今後の対応の参考にさせていただきます。

お礼日時:2013/10/20 08:24

こんにちは。



>嵩上げは、ある意味アチラ次第となりますので、その高さが日影規制の基準高さとなるという事が、納得できないところでした。

現行法では仕方ありません。

>役所への陳情は行いたいと思いますが、今回の様なケースで、当方側の地盤高さを基準にする様に、行政から指導している様な事例をご存じないでしょうか?

無いです。
確認申請は申請主義。
申請された確認申請書のみで審査されます。
たぶん確認申請は民間の指定機関に出されますよね。
機関は独立して審査し処分を行います。
判断に行政は介入できません。
仮に審査の内容に誤りがあり、結果、確認が不適切であった場合、あとで行政は確認の取り消し処分を行います。
この場合、機関と検査員は一定期間業務停止の処分を受けますから、機関もそうそうミスは犯しません。
行政側も、取り消し後に審査請求や行服の訴訟の恐れがありますから、そう簡単に取り消しもしません。

もし質問者さんが確認処分に不服なら、建築審査会宛てに審査請求をすることができます。
質問者さんが勝てば、建築審査会にて確認処分が取り消されます。
審査請求が却下されても、裁判で訴訟をおこすことができます。
質問者さんが勝てばやはり確認処分が取り消されますが、これで敗訴したらもう諦めるしかありません。

ところで質問者さんの質問の目的は何ですか?
雰囲気から、計画に反対されているようですが、建築そのものに反対?
それとも、建築自体は容認するけれど、高さや配置や規模などに反対?

お住まいの自治体に、中高層の条例、または紛争予防条例のようなものがありますよね。
質問者さんが近隣住民に該当するのなら、事業主と話し合いをしたいので、自治体にあっせんに入るよう申し出てはいかがですか?
建築そのものに反対であれば、質問者さんにまず勝ち目はありません。
近隣住民で一丸で交渉すれば、配置の変更など、少々の要望は受け入れてもらえるかもしれません。

市に陳情しても、市は建設阻止には動き(け)ませんよ。
あっせん調停の手続きを教示するくらいです。

ところで敷地面積はどのぐらいですかね?
盛土、つまり区画形質の変更が伴えば、規模により都市計画法第29条の許可が必要になるかもしれません。
開発行為であれば、隣接同意を得るうえで事業者は少々慎重になると思いますが。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

今後の対応の参考にさせていただきます。

お礼日時:2013/10/20 08:24



当てに為らない理由の一つ;確認審査は申請図に依って行われる

確認申請図に土盛り後の数値が書かれていれば・・・其れを認められたら・・・

建てる側が計画的に地盤を上げようとすれば・・・事前に1m規制以下の高さで・・・

是は推測ですが、其れを確かめる為に、申請受付機関に通知し、土盛り前を認識させること

計画者が更に手立てするかも知れないが、知恵比べになる
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

今後の対応の参考にさせていただきます。

お礼日時:2013/10/20 08:25

南側隣地のほうが1m強高いのですね。


そうでしたら日影算定の平均地盤面はあくまでも南側隣地の地盤面、つまりあなたの敷地から1m強上がったレベルになります。算定地盤面の緩和はありません。

緩和ができるのは南側隣地からみてあなたの敷地が1m以上上がっている場合です。(ちなみに高低差-1m×1/2地盤が上がります。)
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

今後の対応の参考にさせていただきます。

お礼日時:2013/10/20 08:25

1m以上高い場合、平均地盤面はその高低差の1/2の高さとなります。


1mだったら盛土した隣の地盤面より50センチ下がったところから日影規制がかかります。
例えば90センチであればそのまま90センチ高い地盤面が平均地盤面として計算されることになっています。
いずれもその敷地が真平らだった場合です。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

今後の対応の参考にさせていただきます。

お礼日時:2013/10/20 08:25

現状地盤高さを写真で日時と高さの解る方法で記録されるのが良いと思います



1m以下の嵩上げ(土盛り)は規制範囲内だと見過ごされる

計画的に(当然でしょうが)事前の時期に土を入れて既成地盤とする

当該役所(当てにならないが)に通知する
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この回答へのお礼

早速のアドバイスありがとうございました。

嵩上げは、ある意味アチラ次第となりますので、その高さが日影規制の基準高さとなるという事が、
納得できないところでした。

役所への陳情は行いたいと思いますが、
今回の様なケースで、当方側の地盤高さを基準にする様に、行政から指導している様な事例をご存じないでしょうか?

お礼日時:2013/10/05 14:29

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http://www.cl.bb4u.ne.jp/~tokyoest/gaiyo/gaiyo.html

Aベストアンサー

建築基準法第56条、第56条の2、別表第4によりますと

準工業地域の場合
◇制限を受ける建築物
 高さが10mを超える建築物
◇平均地盤面からの高さ
 (これは2階建ての窓の高さの水平面でという意味です)
 4m
◇敷地境界線から10m以内の範囲で
 (1)4時間または(2)5時間
◇敷地境界線から10mを超える範囲で
 (1)2.5時間または(2)3時間
※(1)(2)は行政庁が指定した区域別のことです。

つまり敷地から10m離れた2階の窓で
(2)の地域なら冬至で(8時から16時までの間で)5時間以上日影にしてはいけないという規制です。

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Aベストアンサー

>その貴重な3時間を日影にしてしまっても、法律上は建築OKということなのでしょうか。

敷地に対しての規制ですので
そのとおり。

規制の基準となる日と時間帯
一年のうちで太陽が最も南に傾くため日影が長くなる冬至日の午前8時から午後4時までの8時間が規制の対象時間となります。
※北海道の区域内は午前9時から午後3時まで
http://www.city.edogawa.tokyo.jp/kurashi/sumai/sumai_tebiki/tatemono/3_4/index.html

>先に建ってる場合はどうなんでしょう?

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家の裏が高さ5m幅20mで角度が約30度ぐらいの斜面地があります。土地を有効活用したいので土盛をしたいんですが擁壁等はお金がかかるので、赤土を盛ってユンボ等で面押しや転圧して崩れなくする事は可能でしょうか?その盛土部分には建物は建てないですが軽自動車は駐車したいです。危険ですか?

Aベストアンサー

盛土の基準がありまして、現状の高さ5m以下で、幅20m以下、通し勾配30度以下が、基準ぎりぎりです。もちろん、具体的に地質等、調査しないとなんとも言えません。

現状より、勾配を増して、水平面を確保するには、それなりのよう壁を作らないとだめですね。

無理やり、安全を無視して作ると、現状復帰させられる場合もあります。

造成工事は、許可が必要と思われます。


http://www.city.kobe.lg.jp/life/support/shinsei/img/koujikyokagijutsukijun-1.pdf#search='技術基準 盛土'

地盤対策の項を参照し,適切な対策を施工するものとします。
- 44 -
3) 勾配が15°程度(1:4程度)以上の傾斜地盤上に盛土を行う場合は,表土を充分に
除去するとともに,段切りを行い,その段切り表面には排水勾配を付けるものと
します。(令第4条第4項)
4) 谷地形等で地下水位が高い傾斜地盤上での盛土では, 傾斜地盤の勾配にかかわ
らず段切りを行うことを原則とします。(令第4条第4項)
5) 盛土材料として切土材又は土取場の土を流用する場合は,腐植土及びスレーキ
ングを生じやすい土,高含水比の粘性土等を避けるとともに,沈下又は崩壊が生
じないよう締固めその他の措置を講じるものとします。(令第4条第3項)
6) 1回の敷均し厚(まき出し厚)を適切に設定するとともに,締固めにあたっては入
念な締固めを行います。特に切り盛りの接合部では地盤支持力の不連続がないよう
留意します。(令第4条第3項)
4. 盛土内排水層
雨水等が盛土材に浸透し,その排水が不十分な場合は,含水比過多となり, 安息角
が低下し,盛土の崩壊を招くおそれがあります。
したがって,高盛土にあって,下記の(1)~(3)に掲げる条件下に該当する場合は,
盛土内に水平排水層,集水暗渠排水施設あるいは埋設ふとん籠堰堤等を考慮し, 浸透
水及び地下水を速やかに排除し,盛土の安定化を図るよう努めてください。
(1) 地下水が高く,水位上昇による崩壊の危険性が高い場合
(2) 谷筋等の傾斜地において行う場合
(3) 地山からの湧水が多い場合
5. 長大盛土のり面の断面形状
長大盛土のり面の一例を図.3-2に示します。
図.3-2. 湧水のない地山に腹付け盛土をした長大盛土のり面の施工例
防災小段(小堰堤) 排水勾配
宅盤高
小段(1.5m以上)
3.5m θ≦30°
最上端からの5.0m のり面保護工幅広小段(3m以上)
垂直のり高θ≦30°
H>15m
5.0m のり勾配1:1.8以下小段排水
小段θ≦30° 旧地盤線
b≧50cm
5.0m
θ≦30° 地盤a≧100cm 段切り排水勾配:2~5% 1:4程度
基礎地盤段切り区間摺付け区

参考URL:http://www.city.kobe.lg.jp/life/support/shinsei/img/koujikyokagijutsukijun-1.pdf#search='技術基準 盛土'

盛土の基準がありまして、現状の高さ5m以下で、幅20m以下、通し勾配30度以下が、基準ぎりぎりです。もちろん、具体的に地質等、調査しないとなんとも言えません。

現状より、勾配を増して、水平面を確保するには、それなりのよう壁を作らないとだめですね。

無理やり、安全を無視して作ると、現状復帰させられる場合もあります。

造成工事は、許可が必要と思われます。


http://www.city.kobe.lg.jp/life/support/shinsei/img/koujikyokagijutsukijun-1.pdf#search='技術基準 盛土'

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Q中古物置を激安値で探しています。サイズは、高さ約2m、幅約2m、奥行約

中古物置を激安値で探しています。サイズは、高さ約2m、幅約2m、奥行約70~75cmです。
また、送料無料が助かります。良い購入先等情報提供を宜しくお願いします。

Aベストアンサー

やふおくでも探してみたら。
後は、地元のリサイクルセンターのようなところに問い合わせる。
ネット通販くらいですかね。

Q地盤面を高くするための土入れの許容範囲は。

 市街地近郊の宅地(約50坪)を購入し、住宅を新築する計画を進めています。先日、その地域の災害歴を市役所で調べたところ、過去何回か台風等による浸水歴があることが判りました。10年ほど前に排水ポンプ場が整備され、今では浸水の心配は無いとのことなのですが、やはり心配です。
 そこで万一、浸水しても大丈夫なように土盛りをし、地盤面を道路面より50cm程度上げたいのですが、その程度の地上げは常識的に許容される範囲なのでしょうか? 近隣の住宅を調べてみると、何軒かは30~50cm程度、意識的に地上げをして建てておりました。(直接境界を接している北側と東側の家は地上げをしておらず、道路をはさんで南側と西側の家は地上げをしています。)
 また地上げをする場合、土入れ+土留め工事の費用は、概算でどのくらい掛かるものなのでしょうか?
 皆様のアドバイスのほど、よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

さすがに家を建てるだけのことだけあってよく調べてらっしゃいますね。
逆に私の方が感心してしまいました。まさにその通りで建築基準法上は問題ありません。また、あなたの場合は50cmとかいてあるので大丈夫ですが2mを越える場合はその土留め(擁壁)に対して工作物申請という申請をしなければなりませんがこれは関係ありませんね。と、いうことで前にも書いたのですがここからは地域行政の問題になります。私の過去の経験(都内のミニ開発)である区から40cm~70cmの宅番アップを認めてもらえませんでした。もしかすると近隣からのクレームが役所に入ったのかも知れません。(本人はそう思っている。特別な規制はないはずだから・・・)あなたのお願いしてる住宅メーカーの方は50cmと30cmの差を私のように経験上の判断で渋い顔をしたのではないでしょうか。
ここからはちょっと乱暴な話になりますが
近隣とのトラブル解消法
★ 誠意を持って対応する。
  確かに法律上は何の問題が無くてもあとでそこにお住まいになってから大変
  ですよ。(原則:先住者の方が近所に対する影響力大)
★ 近隣のクレームその1
  一番、多いのは日照の問題。2階をセットバックするとかあらかじめ建てた後
  の日照条件等を提示してあげる。
★ 近隣のクレームその2
  プライバシーの問題。特に相手より窓の位置が高くなるわけですから相手の窓
  の前にはこちらの窓を設けない。住宅メーカーの設計者の腕の見せ所です。
★ 近隣のクレームその3
  工事期間中の問題。音や臭いこれはもう我慢して貰うしかありません。もし文
  句を言われたら相手に工事期間(朝何時から夕方何時までとか土日は工事を
  しない等)の条件を提示して貰う。住宅メーカーに現場はきれいにするように
  注意をする。できればご近所の方のいるところで
★ 裏技
  相手に物品を包むときはこちらの裁量で金銭を包むときは相手が金額を提示す
  るまでは絶対にこちらからは持っていかない。その手の会話を録音できればこ
  ちらの勝ち。

ちょっと、当初の話からずれてしまいましたね。本当は私は技術屋(1級建築士)
なんですけどね。一応、営業経験もあるので・・・答えになってますか?

さすがに家を建てるだけのことだけあってよく調べてらっしゃいますね。
逆に私の方が感心してしまいました。まさにその通りで建築基準法上は問題ありません。また、あなたの場合は50cmとかいてあるので大丈夫ですが2mを越える場合はその土留め(擁壁)に対して工作物申請という申請をしなければなりませんがこれは関係ありませんね。と、いうことで前にも書いたのですがここからは地域行政の問題になります。私の過去の経験(都内のミニ開発)である区から40cm~70cmの宅番アップを認めてもらえませんで...続きを読む


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