日影規制の平均地盤面について教えてください。

当方マンション敷地の南側へ隣接の土地へ、マンションの建設が計画されております。

その建設において、下水処理の勾配の関係で1m程度の盛土をして、土地高さが現在より1m程度上がる。つまり、当方地面と1m強の段差ができる計画となっております。

この場合の日影規制の平均地盤面はどこの高さになるでしょうか?

素人で申し訳ありませんが、教えてください。

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A 回答 (6件)

平均地盤面の算定には道路の高さなどいろいろなファクターがあります。


基準法違反という根拠で役所に違反申告するためには専門家による調査が必要です。
費用がかかりますが、建築士会などの相談窓口で一度相談してみて下さい。
確認審査機関が許可を出していても絶対違反ではないと言うことはありません。特に民間の確認検査機関になってから調査能力は低くなりました。確認申請書では一級建築士が設計、設計監理をしている以上設計責任は管理建築士にあるというスタンスです。
とりあえず、おかしいと思ったところに対して根拠を示して交渉をして下さい。
それが第一歩です。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

今後の対応の参考にさせていただきます。

お礼日時:2013/10/20 08:24

こんにちは。



>嵩上げは、ある意味アチラ次第となりますので、その高さが日影規制の基準高さとなるという事が、納得できないところでした。

現行法では仕方ありません。

>役所への陳情は行いたいと思いますが、今回の様なケースで、当方側の地盤高さを基準にする様に、行政から指導している様な事例をご存じないでしょうか?

無いです。
確認申請は申請主義。
申請された確認申請書のみで審査されます。
たぶん確認申請は民間の指定機関に出されますよね。
機関は独立して審査し処分を行います。
判断に行政は介入できません。
仮に審査の内容に誤りがあり、結果、確認が不適切であった場合、あとで行政は確認の取り消し処分を行います。
この場合、機関と検査員は一定期間業務停止の処分を受けますから、機関もそうそうミスは犯しません。
行政側も、取り消し後に審査請求や行服の訴訟の恐れがありますから、そう簡単に取り消しもしません。

もし質問者さんが確認処分に不服なら、建築審査会宛てに審査請求をすることができます。
質問者さんが勝てば、建築審査会にて確認処分が取り消されます。
審査請求が却下されても、裁判で訴訟をおこすことができます。
質問者さんが勝てばやはり確認処分が取り消されますが、これで敗訴したらもう諦めるしかありません。

ところで質問者さんの質問の目的は何ですか?
雰囲気から、計画に反対されているようですが、建築そのものに反対?
それとも、建築自体は容認するけれど、高さや配置や規模などに反対?

お住まいの自治体に、中高層の条例、または紛争予防条例のようなものがありますよね。
質問者さんが近隣住民に該当するのなら、事業主と話し合いをしたいので、自治体にあっせんに入るよう申し出てはいかがですか?
建築そのものに反対であれば、質問者さんにまず勝ち目はありません。
近隣住民で一丸で交渉すれば、配置の変更など、少々の要望は受け入れてもらえるかもしれません。

市に陳情しても、市は建設阻止には動き(け)ませんよ。
あっせん調停の手続きを教示するくらいです。

ところで敷地面積はどのぐらいですかね?
盛土、つまり区画形質の変更が伴えば、規模により都市計画法第29条の許可が必要になるかもしれません。
開発行為であれば、隣接同意を得るうえで事業者は少々慎重になると思いますが。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

今後の対応の参考にさせていただきます。

お礼日時:2013/10/20 08:24



当てに為らない理由の一つ;確認審査は申請図に依って行われる

確認申請図に土盛り後の数値が書かれていれば・・・其れを認められたら・・・

建てる側が計画的に地盤を上げようとすれば・・・事前に1m規制以下の高さで・・・

是は推測ですが、其れを確かめる為に、申請受付機関に通知し、土盛り前を認識させること

計画者が更に手立てするかも知れないが、知恵比べになる
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

今後の対応の参考にさせていただきます。

お礼日時:2013/10/20 08:25

南側隣地のほうが1m強高いのですね。


そうでしたら日影算定の平均地盤面はあくまでも南側隣地の地盤面、つまりあなたの敷地から1m強上がったレベルになります。算定地盤面の緩和はありません。

緩和ができるのは南側隣地からみてあなたの敷地が1m以上上がっている場合です。(ちなみに高低差-1m×1/2地盤が上がります。)
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

今後の対応の参考にさせていただきます。

お礼日時:2013/10/20 08:25

1m以上高い場合、平均地盤面はその高低差の1/2の高さとなります。


1mだったら盛土した隣の地盤面より50センチ下がったところから日影規制がかかります。
例えば90センチであればそのまま90センチ高い地盤面が平均地盤面として計算されることになっています。
いずれもその敷地が真平らだった場合です。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

今後の対応の参考にさせていただきます。

お礼日時:2013/10/20 08:25

現状地盤高さを写真で日時と高さの解る方法で記録されるのが良いと思います



1m以下の嵩上げ(土盛り)は規制範囲内だと見過ごされる

計画的に(当然でしょうが)事前の時期に土を入れて既成地盤とする

当該役所(当てにならないが)に通知する
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この回答へのお礼

早速のアドバイスありがとうございました。

嵩上げは、ある意味アチラ次第となりますので、その高さが日影規制の基準高さとなるという事が、
納得できないところでした。

役所への陳情は行いたいと思いますが、
今回の様なケースで、当方側の地盤高さを基準にする様に、行政から指導している様な事例をご存じないでしょうか?

お礼日時:2013/10/05 14:29

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 長期における安全率は3ですから、許容支持力は極限支持率の1/3になります。

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 (これは2階建ての窓の高さの水平面でという意味です)
 4m
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◇敷地境界線から10mを超える範囲で
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地下水       無し
土の単位体積重量  16.7
基礎形状      3.50m×3.50m
根入れ       1.0m
φ=√(20N)+15で算出

で計算すると 
長期 99.31KN/m2
短期 198.62kN/m2

となりました。
N値5の地盤でこんなに大きな値が出るものかと正直驚いています。
因みに地盤は盛土地盤でN値はボーリング調査により求めたものです。

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こんにちは。
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改定後の式で算定すると思った以上に大きな値に
なりますね(^^;
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短期 93.74KN/m2
となりました。

今回は根切り深さも取れていますし、基礎が3.5m*3.5m
と大きいですから、これぐらいの地耐力は取れても
いいかと思います。
私の場合はいつもスウェーデン調査なので
国土交通省告示第1113号(三)項式
も合わせて算定して小さい方を採用しています。

Q地盤面を高くするための土入れの許容範囲は。

 市街地近郊の宅地(約50坪)を購入し、住宅を新築する計画を進めています。先日、その地域の災害歴を市役所で調べたところ、過去何回か台風等による浸水歴があることが判りました。10年ほど前に排水ポンプ場が整備され、今では浸水の心配は無いとのことなのですが、やはり心配です。
 そこで万一、浸水しても大丈夫なように土盛りをし、地盤面を道路面より50cm程度上げたいのですが、その程度の地上げは常識的に許容される範囲なのでしょうか? 近隣の住宅を調べてみると、何軒かは30~50cm程度、意識的に地上げをして建てておりました。(直接境界を接している北側と東側の家は地上げをしておらず、道路をはさんで南側と西側の家は地上げをしています。)
 また地上げをする場合、土入れ+土留め工事の費用は、概算でどのくらい掛かるものなのでしょうか?
 皆様のアドバイスのほど、よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

さすがに家を建てるだけのことだけあってよく調べてらっしゃいますね。
逆に私の方が感心してしまいました。まさにその通りで建築基準法上は問題ありません。また、あなたの場合は50cmとかいてあるので大丈夫ですが2mを越える場合はその土留め(擁壁)に対して工作物申請という申請をしなければなりませんがこれは関係ありませんね。と、いうことで前にも書いたのですがここからは地域行政の問題になります。私の過去の経験(都内のミニ開発)である区から40cm~70cmの宅番アップを認めてもらえませんでした。もしかすると近隣からのクレームが役所に入ったのかも知れません。(本人はそう思っている。特別な規制はないはずだから・・・)あなたのお願いしてる住宅メーカーの方は50cmと30cmの差を私のように経験上の判断で渋い顔をしたのではないでしょうか。
ここからはちょっと乱暴な話になりますが
近隣とのトラブル解消法
★ 誠意を持って対応する。
  確かに法律上は何の問題が無くてもあとでそこにお住まいになってから大変
  ですよ。(原則:先住者の方が近所に対する影響力大)
★ 近隣のクレームその1
  一番、多いのは日照の問題。2階をセットバックするとかあらかじめ建てた後
  の日照条件等を提示してあげる。
★ 近隣のクレームその2
  プライバシーの問題。特に相手より窓の位置が高くなるわけですから相手の窓
  の前にはこちらの窓を設けない。住宅メーカーの設計者の腕の見せ所です。
★ 近隣のクレームその3
  工事期間中の問題。音や臭いこれはもう我慢して貰うしかありません。もし文
  句を言われたら相手に工事期間(朝何時から夕方何時までとか土日は工事を
  しない等)の条件を提示して貰う。住宅メーカーに現場はきれいにするように
  注意をする。できればご近所の方のいるところで
★ 裏技
  相手に物品を包むときはこちらの裁量で金銭を包むときは相手が金額を提示す
  るまでは絶対にこちらからは持っていかない。その手の会話を録音できればこ
  ちらの勝ち。

ちょっと、当初の話からずれてしまいましたね。本当は私は技術屋(1級建築士)
なんですけどね。一応、営業経験もあるので・・・答えになってますか?

さすがに家を建てるだけのことだけあってよく調べてらっしゃいますね。
逆に私の方が感心してしまいました。まさにその通りで建築基準法上は問題ありません。また、あなたの場合は50cmとかいてあるので大丈夫ですが2mを越える場合はその土留め(擁壁)に対して工作物申請という申請をしなければなりませんがこれは関係ありませんね。と、いうことで前にも書いたのですがここからは地域行政の問題になります。私の過去の経験(都内のミニ開発)である区から40cm~70cmの宅番アップを認めてもらえませんで...続きを読む

Q地盤調査の改良工事は設計に影響を与えるか?

都内に15坪の土地を買って3階建ての家を建てる予定です。プランも決まり現在構造計算申請中です。しかし、今頃になって住宅会社から地盤調査をした結果、粘土板で地盤が弱いので16本の杭を打つ必要があると言われました。
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この金額的な面の他に、地盤調査をしないで設計した家は、設計仕様を変えなくていいのかという構造面の不安があります。ソイルコラム工法とやらをすれば今の設計仕様は変更がいらず他の工法にすれば、金額は安いが、設計仕様を変更する必要があるなどあるのでしょうか? また、住宅会社は、構造計算提出書類に地盤調査の結果を基にした構造計算する必要はないのでしょうか?住宅会社と交渉をするにあたりこのような情報が必要です。専門家の方ご教示ください。

Aベストアンサー

ご存知なかったかもしれませんが、地盤調査の結果として軟弱であるから改良が必要というのは別に珍しいことではありません。建築基準法では一般住宅に対しては地盤調査は求めていないので、あくまで地盤調査は任意の話になります。
要するに地盤改良をするかどうかはご質問者の判断となります。しかし建築業者は改良しない場合には当然地盤沈下を原因とする不具合に対しては責任は持ちません。
土地の所有者がご質問者である以上はその土地に起因する工事は御質問者の負担となるし、また通常工事請負契約においては地盤改良が必要な場合の費用は別途とするのが通例です。

地盤改良は建物の基礎構造にあわせて行いますので建物の設計変更は必要ありません。
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Aベストアンサー

 支持地盤までが深いので、それだけをみれば杭基礎でしょう。ただ、それだとかなりの高額となります。

 それ以外の方法としては、置換えまたは浅層混合処理があります。これらの工法は、本来支持地盤まで施工するのですが、本件のようなケースの場合だと、改良範囲を大きく取って荷重分散を図り、建物等と改良地盤の自重と在来地盤が持つ反力が釣り合う深さまでを改良するという方法があります。
 ただし、この場合は改良範囲が大きくなるため、建物の周りに十分な余裕がないと、他の敷地を侵して施工しなければならなくなります。

 他の工法としては、少々古い物ですが、松杭を打設する物があります。これは、松が腐食しにくく、水分を含むと膨張しるという性質を利用し、土中水分の多い地盤に打ち込むことで、摩擦を大きくして沈下しにくくするという物です(摩擦杭といいます)。昔の丸ビルがこの工法で建てられていて、現在の物に立て替えるとき掘り出した松杭は全く腐っていなかったそうです。
 コンクリート杭や鋼管杭でも摩擦杭は出来ますが、支持地盤までが14mではそこまで打ち込んだ方が確実でしょう。松と違って、これらの杭材は摩擦係数が小さいので、もっと深くないと効果が出ません。

 いずれにせよ、設計施工を行うハウスメーカー(又は工務店)とよく相談することでしょう。軟弱地盤での施工実績が多いところなら、信頼性も高いと思います。いくつかの工法について、概算の見積りと施工上の注意点などをまとめてもらって(比較検討書といいます)、それで検討すると良いかと思います。検討書の作成にお金と時間がかかる、といわれたらそれも仕方ないでしょう。検討段階をおろそかにすると、後で取り返しの付かないことになりかねません。

 支持地盤までが深いので、それだけをみれば杭基礎でしょう。ただ、それだとかなりの高額となります。

 それ以外の方法としては、置換えまたは浅層混合処理があります。これらの工法は、本来支持地盤まで施工するのですが、本件のようなケースの場合だと、改良範囲を大きく取って荷重分散を図り、建物等と改良地盤の自重と在来地盤が持つ反力が釣り合う深さまでを改良するという方法があります。
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