日影規制の平均地盤面について教えてください。

当方マンション敷地の南側へ隣接の土地へ、マンションの建設が計画されております。

その建設において、下水処理の勾配の関係で1m程度の盛土をして、土地高さが現在より1m程度上がる。つまり、当方地面と1m強の段差ができる計画となっております。

この場合の日影規制の平均地盤面はどこの高さになるでしょうか?

素人で申し訳ありませんが、教えてください。

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A 回答 (6件)

平均地盤面の算定には道路の高さなどいろいろなファクターがあります。


基準法違反という根拠で役所に違反申告するためには専門家による調査が必要です。
費用がかかりますが、建築士会などの相談窓口で一度相談してみて下さい。
確認審査機関が許可を出していても絶対違反ではないと言うことはありません。特に民間の確認検査機関になってから調査能力は低くなりました。確認申請書では一級建築士が設計、設計監理をしている以上設計責任は管理建築士にあるというスタンスです。
とりあえず、おかしいと思ったところに対して根拠を示して交渉をして下さい。
それが第一歩です。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

今後の対応の参考にさせていただきます。

お礼日時:2013/10/20 08:24

こんにちは。



>嵩上げは、ある意味アチラ次第となりますので、その高さが日影規制の基準高さとなるという事が、納得できないところでした。

現行法では仕方ありません。

>役所への陳情は行いたいと思いますが、今回の様なケースで、当方側の地盤高さを基準にする様に、行政から指導している様な事例をご存じないでしょうか?

無いです。
確認申請は申請主義。
申請された確認申請書のみで審査されます。
たぶん確認申請は民間の指定機関に出されますよね。
機関は独立して審査し処分を行います。
判断に行政は介入できません。
仮に審査の内容に誤りがあり、結果、確認が不適切であった場合、あとで行政は確認の取り消し処分を行います。
この場合、機関と検査員は一定期間業務停止の処分を受けますから、機関もそうそうミスは犯しません。
行政側も、取り消し後に審査請求や行服の訴訟の恐れがありますから、そう簡単に取り消しもしません。

もし質問者さんが確認処分に不服なら、建築審査会宛てに審査請求をすることができます。
質問者さんが勝てば、建築審査会にて確認処分が取り消されます。
審査請求が却下されても、裁判で訴訟をおこすことができます。
質問者さんが勝てばやはり確認処分が取り消されますが、これで敗訴したらもう諦めるしかありません。

ところで質問者さんの質問の目的は何ですか?
雰囲気から、計画に反対されているようですが、建築そのものに反対?
それとも、建築自体は容認するけれど、高さや配置や規模などに反対?

お住まいの自治体に、中高層の条例、または紛争予防条例のようなものがありますよね。
質問者さんが近隣住民に該当するのなら、事業主と話し合いをしたいので、自治体にあっせんに入るよう申し出てはいかがですか?
建築そのものに反対であれば、質問者さんにまず勝ち目はありません。
近隣住民で一丸で交渉すれば、配置の変更など、少々の要望は受け入れてもらえるかもしれません。

市に陳情しても、市は建設阻止には動き(け)ませんよ。
あっせん調停の手続きを教示するくらいです。

ところで敷地面積はどのぐらいですかね?
盛土、つまり区画形質の変更が伴えば、規模により都市計画法第29条の許可が必要になるかもしれません。
開発行為であれば、隣接同意を得るうえで事業者は少々慎重になると思いますが。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

今後の対応の参考にさせていただきます。

お礼日時:2013/10/20 08:24



当てに為らない理由の一つ;確認審査は申請図に依って行われる

確認申請図に土盛り後の数値が書かれていれば・・・其れを認められたら・・・

建てる側が計画的に地盤を上げようとすれば・・・事前に1m規制以下の高さで・・・

是は推測ですが、其れを確かめる為に、申請受付機関に通知し、土盛り前を認識させること

計画者が更に手立てするかも知れないが、知恵比べになる
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

今後の対応の参考にさせていただきます。

お礼日時:2013/10/20 08:25

南側隣地のほうが1m強高いのですね。


そうでしたら日影算定の平均地盤面はあくまでも南側隣地の地盤面、つまりあなたの敷地から1m強上がったレベルになります。算定地盤面の緩和はありません。

緩和ができるのは南側隣地からみてあなたの敷地が1m以上上がっている場合です。(ちなみに高低差-1m×1/2地盤が上がります。)
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

今後の対応の参考にさせていただきます。

お礼日時:2013/10/20 08:25

1m以上高い場合、平均地盤面はその高低差の1/2の高さとなります。


1mだったら盛土した隣の地盤面より50センチ下がったところから日影規制がかかります。
例えば90センチであればそのまま90センチ高い地盤面が平均地盤面として計算されることになっています。
いずれもその敷地が真平らだった場合です。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

今後の対応の参考にさせていただきます。

お礼日時:2013/10/20 08:25

現状地盤高さを写真で日時と高さの解る方法で記録されるのが良いと思います



1m以下の嵩上げ(土盛り)は規制範囲内だと見過ごされる

計画的に(当然でしょうが)事前の時期に土を入れて既成地盤とする

当該役所(当てにならないが)に通知する
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この回答へのお礼

早速のアドバイスありがとうございました。

嵩上げは、ある意味アチラ次第となりますので、その高さが日影規制の基準高さとなるという事が、
納得できないところでした。

役所への陳情は行いたいと思いますが、
今回の様なケースで、当方側の地盤高さを基準にする様に、行政から指導している様な事例をご存じないでしょうか?

お礼日時:2013/10/05 14:29

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