【美大生が登場】色のユニバーサルデザインとは? >>

現在の勤務先である、とあるマンションの一室ですが、
税金の滞納のために差し押さえとなっており、
ただ、明け渡しにはならずにずっと使用していました。
それがいよいよ公売となりそうです。

部屋の所有者はグループ会社で、破産となる予定です。
私としてはこの事務所が長いので、思い入れもあり、
できれば自分で落札したいと思っています。

この場合、リスクはありますでしょうか?
あるとすると、どういうったリスクになりますでしょうか?
入札価格の適正な価格(落札可能な価格)を調べる手立てはありますか?
通常の売買価格の相場と比べて安いということはありますか?
関係者が入札してもよいのでしょうか?

質問ばかりで申し訳ありません。
どうかアドバイスよろしくお願いいたします。

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A 回答 (8件)

>私はその会社の従業員でもないのですが、可能でしょうか?


> 第三者が税務署に話を持っていっても、取り合ってもらえないのでは、
と思うのですが、、、。

 税務当局は税金を回収したいだけであって、本当は面倒な公売なんかしたくないんですよ。ですから、回収の為に利用できそうな人間には協力してくれるし口も軽くなるんですよ。「○○万円です」とはいわなくても、ヒントはくれたりするんです。私の場合は県税から「30万ちょっと滞納あるからそれ回収できるんだったら公売にかける。」と言われて落札してくれる人を探してきたりしました。

>それよりも、その部屋の落札可能価格が、
> 私が思っているよりかなり高額かもしれない、と思うようになりました。
>そうなるととても無理ですし、
>ライバルに先を越されてしまうのをみすみす見ているしかないのか、
と思うととても残念です。

 滞納した税金の額がその部屋の時価の半分くらいだったらその会社から直接買って滞納した税金を支払わせてオシマイなんですけどね。ただ、キワドイ話ではあります。参考に昔話を一つ。

 知り合いの会社が倒産しかけている取引先から売られそうになった物件は時価2000万くらいで国税、県税、市税に社会保険事務所まで参加して大賑わいでしたが、滞納した会社の社長が
「買ってくれたら差押は解除させる。」
ってなんか自信満々だったんですよね。買う方の会社は物件は欲しいけどその滞納社長は信用できないっていうんで、国税から県税から差押に参加してるところを全部回って確認したんですよ。するとどこも『滞納解消されたらそりゃ解除するけど』っていう、当たり前の反応。で、滞納額の合計が大体900万くらいだったかな?
そこで、売買契約に『移転登記先行、代金支払いは差押登記抹消後』っていう条件入れるなら契約してもいいぞ、って条件を付けさせたんですよ。半分は「お断り」の意味で無理目な条件を付けたんですが、なんでか滞納社長ってば了解したんですよ。翌日には契約したって話ですぜ。

 ま、私は善良な市民の義務として当局に「登記見てみろ」って電話してやったんですよ。
 案の定、暫くして買った会社を第三債務者とする差押が来まして・・・・つまりは『滞納会社じゃなく税務当局に金を払うように』という話になりまして、めでたく滞納した税金は回収され、差押も抹消されましたと。
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この回答へのお礼

ご回答いただきありがとうございます。
私はまったくの素人なもので、
税務署で交渉、というのはちょっと無理そうです。
よく検討してみます。
ありがとうございました。

お礼日時:2013/10/16 00:58

> 滞納額がいくらなのか、正確な金額は把握できていません。



 正確な金額は分からないですが、税務当局と交渉して大体の額を聞くことって出来たりするんですよ。

>おそらくは公売で落札できる金額のほうが安いと思っています。

 つまり、滞納税額の全額は回収できないってことになるんですかね?そうなると難しいですね

> 差し押さえ物件なので、売買は不可能なのではないかと思います。

 差押の登記が有っても売買も移転登記もできますよ。ただし、それとはかかわりなく公売なり競売は進むので、公売・競売を取り下げさせるような手を打たないと売買の意味が無くなるということです。


> 疑問なのは、なぜ任意売却という措置を取らなかったのか
>(取らせなかったのか)ということです。

 「売りなよ」くらいの話はしてるとは思うんですが、それを実際にやるのは滞納している側なんで・・・・
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この回答へのお礼

ご回答どうもありがとうございます。

> 税務当局と交渉して大体の額を聞くことって出来たりするんですよ。

私はその会社の従業員でもないのですが、可能でしょうか?
第三者が税務署に話を持っていっても、取り合ってもらえないのでは、
と思うのですが、、、。

それよりも、その部屋の落札可能価格が、
私が思っているよりかなり高額かもしれない、と思うようになりました。
そうなるととても無理ですし、
ライバルに先を越されてしまうのをみすみす見ているしかないのか、
と思うととても残念です。

お礼日時:2013/10/12 00:34

弁護士と言っても、裁判実績などが公開されているわけでもないですから、そう確実な事は言えませんが、業者間、つまり仲間内での評判などですか。

と言って、そうしゃべるわけないので、地元の弁護士会などに紹介してもらうしかないように思います。
事務所になっているので、たぶん、居住権はそれほど問題にされていないのかと思います。
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この回答へのお礼

ご回答いただきありがとうございます。

そうですか、、。
最初は無料相談に出向いてみようかと思っています。

いろいろと教えていただいて、
本当にありがとうございました。

お礼日時:2013/10/09 01:13

 実はですね、競売と違って公売というのは面倒な部分が有るんですよ。

競売は民事執行法の法改正が有って占有屋の活躍する余地が無くなったんですが、公売というのは国税徴収法なんで法律が別なんです。

 細かい話は省きますが、競売は落札した後に住んでる人やらを追い出す法制度が整っているんで手間さえかければ何とかなる、公売はそうでもない、所有権が移るだけ、って感じなんです。

 ですから、税務当局も本当は公売はやりたくないんです。某県の担当者に聞いたところ、「隣の人とか関係者が買ってくれるあてでもなければやらない。」っていうのが本音だそうです。

 さて、ここからが本題ですが、その公売の根拠になる税金の滞納額と、あなたが支払おうと思っている不動産の代金というのはどちらが高いんですかね?
 もしも税金の滞納額を払っても余るくらい不動産の価値が高いなら、その倒産しそうな会社から不動産を買い、税金を払ってもらう、という手もあります。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
大変参考になります。

滞納額がいくらなのか、正確な金額は把握できていません。
おそらくは公売で落札できる金額のほうが安いと思っています。

差し押さえ物件なので、売買は不可能なのではないかと思います。
疑問なのは、なぜ任意売却という措置を取らなかったのか
(取らせなかったのか)ということです。

お礼日時:2013/10/09 01:09

その手の物件はリスクが大きいので一般の不動産屋は扱いません。

それ専門でやっているところがあります。
もちろん弁護士に委任しても構いません。手数料取られるだけの事で。
公売時に基準価格は提示されますから、それを参考にすれば良いと思いますが、もっと調査したいなら弁護士経由でも何でも価格調査はできると思います。ただ、水物ですし、完全に適正な価格などは存在しないのであまり意味は無いと思いますよ。その場所に思い入れがあって、どうしても欲しいというような人が高値で入札するかもしれませんし、運も大きいです。
つまりは、それはあなたという事になるのかもしれません。
家賃支払いや移転費用なども考慮すれば、少し高いぐらいでも結果としては良い買い物かもしれません。
それでも、普通に買うよりは安くできるはずです。もっとも、補修費用なども考えておいた方がいいですけどね。
やはり、餅は餅屋で不動産屋で調査するのが一番かも?弁護士も結局はそっちを調べるのでは?
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この回答へのお礼

seble様、ご回答ありがとうございます。
当方まったく無知なもので、詳しく教えていただいて
とても助かります。
普通に買うよりは安くできる…。
そうだといいのですが、何しろ一発勝負ですよね。
安めに設定して人手に渡ったら、と思うと心配でたまりません。
だからと言って高い価格は支払いが難しくなりますし、
困ってしまいます。。。
ヤフオクのシステムが今ほど良心的に感じられることは
ないです(苦笑)。

もしよろしければあと1点。
そういった不動産に強い弁護士はどうやって探したら
いいと思われますか?
引き続きアドバイスいただければ幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

お礼日時:2013/10/08 00:11

入札を弁護士に任せる事は可能ですが、単に金額を書いた書類を提出するだけの事ですよ。

保証金と一緒に。
締め切られた後に全てが開封され、一番高い人が落札というだけの事です。
素人でも簡単ですし、通常、代理するのは不動産屋です。
やはり、金額をいくらに設定するかが問題なのです。ここはプロでも悩むところで、もちろん割高に入札すれば確実に落とせますが、それでは商売になりません。ケチりすぎても落とせませんから商売になりません。オークションなら他者の入札価格が分かりますからまだ判断の余地がありますが、完全に目隠しでいくので難しいところです。

この回答への補足

早速のご回答ありがとうございます。
大変助かります。

そうですか、通常は不動産屋が代理をするのですね。
参考になります。ありがとうございます。
ですが、当該マンションに詳しい不動産屋はあるのですが、
依頼は難しいと考えています。

それで、個人的に弁護士に頼んで適正価格を調べてもらうことを
含めて、落札までをお願いできれば、と思った次第です。

引き続きよろしくお願いいたします。

補足日時:2013/10/07 10:32
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通常は一般価格より何割か安いもんです。


業者の手数料は無いし、事故物件なので買う方はリスクがあります。
関係者が入札する事はよくあります。物件の状態をよく知っているし、やはり自分がそのまま欲しいという場合も多いです。
事務所だから居住権も無いし、その部分では割引は無いかと思います。相場より1~2割安ぐらいが目安なのかなと思います。
うまくすれば3割安ぐらいでも落とせるかもしれませんが、オークションではないので分からないですね。談合が生まれる素地ができます。
私は素人なので具体的な目安ははっきりしません。他の落札物件の情報などをよく調べると良いかもしれません。

この回答への補足

ご回答どうもありがとうございます。
とても参考になります。

追加質問で申し訳ないのですが、
入札に関して、弁護士に一任するということは
可能でしょうか?
こちらは素人なもので、適正価格をある程度下調べをして、
確実に落札したいと思っています。
ですが、資金に余裕があるわけではないので、
そこが苦しいところです。

引き続きよろしくお願いいたします。

補足日時:2013/10/07 01:03
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このページはご覧になっていますか?



「公売情報」
 http://www.koubai.nta.go.jp/auctionx/public/hp00 …

参加資格等についても書かれていますので,
ご覧になっておくことをお勧めします。

入札参加資格についてはサイトをご確認ください。
どうやら滞納者本人ではなさそうですので,
参加はだいじょうぶみたいですけど。

リスクというと,
「国は、公売財産の引渡し義務は負わないため、使用者又は占有者に対して
明渡しを求める場合は、買受人が行うことになります」でしょうか。
でも現在の使用者のようですので,それは問題なさそうですね。
あとは瑕疵担責任を国は負わないという点でしょうか。
公売ではあくまでも,
瑕疵を含めて現状あるがままを買うことになるということです。

落札可能な価格については,
見積価額未満では落札できませんのでそれ以上の額で入札するのですが,
いくら出せば確実に落とせるのかは不明です。
参加者はみんな思惑があって入札しますからね。
それでも,相場よりは安いはずです。

どうしても落としたい場合には,
それなりの金額での入札を考えないと難しいんじゃないかなと思います。

この回答への補足

追加質問で申し訳ないのですが、
入札に関して、弁護士に一任するということは
可能でしょうか?
こちらは素人なもので、適正価格をある程度下調べをして、
確実に落札したいと思っています。
ですが、資金に余裕があるわけではないので、
そこが苦しいところです。

どうか引き続きよろしくお願いいたします。

補足日時:2013/10/07 01:04
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この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
大変ありがたいです。
参加資格等につきまして、教えていただいたサイトを
よく読ませていただいて勉強したいと思います。
とりあえず相場の価格を考えておけばいいのか、
その辺が微妙ですが、、、。

教えていただきありがとうございました。
また何かありましたら引き続きよろしくお願いいたします。

お礼日時:2013/10/06 02:07

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Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q農地の適格証明書について

競売で農地を入札することを検討しています。

家庭菜園や近くに住む園芸好きの叔父に無料に貸してあげたりする目的で利用したいと考えていますので、農地の適格証明書を農業委員会から発行してもらい入札し、運よく私がその農地を所有することができたと前提します。

ですが数年後に誰かに宅地しと売りたいと考えが変わった場合に可能でしょうか?(現在のところそのような気はないのですが)

その農地は市街化調整区域で、現在も休耕した畑で、地目も畑で、農業委員会の台帳でも畑ですが、50個連以上の住宅があるので、落札して所有3年後くらいにはそのような転売も可能ではないかと思っているのですが・・・ちょっとかなりマニアックな質問だと思うのですが、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

No.1の方の回答に 補足するようですが・・
買受適格証明書の証明が出来る条件は、農地法第3条、第5条申請および第5条届出の条件と同じです。
原則は、農地の権利取得後の経営面積が50アール(5,000 m2)以上である事が必要です。
なお、適格証明書は「農地の取得について農地法の許可が得られる見込みがある」ことを証明するものであり、許可を証明するものではないので注意してください。

ただし、例外があります。
競売に付される農地が市街化区域の農地ならば、農業従事者以外の一般人でも、農地法5条の許可証(農地転用を目的とする所有権移転)を基にした、買受適格証明書の交付を受けることができ、これを裁判所に提出することにより売却許可を受けることができます。
この場合、買い受け時の地目は「宅地」や「雑種地」になります
(ご質問の、市街化調整区域の農地はこの規程が利用できません)

>数年後に誰かに宅地しと売りたいと考えが変わった場合に可能でしょうか?
宅地に転用さえできれば可能です。ただし、農地転用の許可が下りない可能性が高いので、実際は難しいと言えます。

ご質問に「50個連以上の住宅があるので」、とありますが
市街化調整区域は、市街化を抑制する目的の区域ですから、一般の人が住宅を建築することは原則として認められていません。(例外的に建物の建築が認められるが、厳密な条件があります)、


余談ですが
裁判所が「農地の買受適格証明」を求めた場合は農業委員会が農地と認定している所です。
「家庭菜園や近くに住む園芸好きの叔父に無料に貸してあげたりする目的で利用」「数年後に誰かに宅地しと売りたい」と考えているのなら、市街化調整区域の農地の購入はオススメできません。
(農業委員会が裁判所に非農地として回答した登記地目が農地となっている物件は、買受適格証明の必要はありません。)

No.1の方の回答に 補足するようですが・・
買受適格証明書の証明が出来る条件は、農地法第3条、第5条申請および第5条届出の条件と同じです。
原則は、農地の権利取得後の経営面積が50アール(5,000 m2)以上である事が必要です。
なお、適格証明書は「農地の取得について農地法の許可が得られる見込みがある」ことを証明するものであり、許可を証明するものではないので注意してください。

ただし、例外があります。
競売に付される農地が市街化区域の農地ならば、農業従事者以外の一般人でも、農地...続きを読む


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