マンションの住み替えって簡単なものなんでしょうか？

Question

近所にある中古分譲マンションを購入するかとても悩んでいます。夫、私、子供の３人家族です。
品川区　築9年　面積50m2弱（7帖＋４帖、６帖）　価格３５００万円弱
20m2のルーフバルコニーが付いています。３階。日当り良好。
この地域はとても人気のある場所らしく、この広さで３５００万円弱という値段に魅力を感じています。
値段の理由は隣がセメント工場で、窓を開けるとガガガ…と音がする事、マンションの裏側が４車線の道路でやはり車の音がする事です。
この値段だと場所を移れば新築を買える値段なので、川崎のタワーマンションなども見学に行きましたが、やはりこの辺りで暮らして行きたいと思っています。
しかし、これから小学校に上がる子供がいる家にしては広さも収納も足りないと思います。
夫は現在住んでいる賃貸物件に１４万弱支払っているので、今回マンションを購入し、どうしても手狭になったら１５年後くらいに売却を考えたらいいと言っています。営業の人も手狭になったら移り住めばいいし、この辺りの土地はそう簡単に値崩れしません、と勧めてきます。。。マンションの住み替えってそんなに簡単なものなんでしょうか。
頭金は５００万、貯蓄はそんなにありません。
賃貸では掛け捨てなので、早く自分の家を持ちたいという気持ちもあります。
計算してもらったところ、だいたい月々１２万ぐらいの支払いで済むようです。
私としては、もう少し安い賃貸に移って一生賃貸暮らし、もしくは１９６０年～７０年位に建てられた大通り沿いの安いリノベーションマンションを探す、というのも選択のひとつなのかな…と思い始めました。
あとあと後悔するのは怖いので質問させていただきました。
よろしくお願い致します。

felixthecat · Accepted Answer

マンションを２室保有、最初に購入した部屋は賃貸に出し、残るもう１室に現在住んでいます。

最初の物件を購入する時、大きな買い物ですから大変迷いました。人にも相談しました。
相談しすぎて、周りからうんざりされた程です。

・・・そこで分かった事は、「物件の好みはひとそれぞれ」だということ。

ある物件について、自分が長所だと感じたポイントも、人によってはマイナス点、更には買わない最大の理由、とまで断言する人もいました・・・

もちろん、値段の相場を含めて、不動産を見る目が養われるまでは、変な物件をつかむ恐れもありますが、足を運んで数十件程度見れば、あとはご自身の【直観】を信じてもいいのではないでしょうか？

あれやこれや、他人に相談したにかかわらず、結局のところは迷うばかり。それで、１件目も２件目も、物件情報を見て自分で判断、購入は自分で決めました。

さて、今回の物件ですが、正直これだけの情報では判断がむずかしいように思います。
これまでの回答者の方々がおっしゃるのも、よく分かるなぁ～と思う反面、その通りにはならない可能性だってありえるのではないでしょうか？

以前、賃貸で片側３車線の幹線に面した５階の部屋に住んだことがありますが、洗濯物が排気で汚れてどうしようもなかったことはありません。気になるようでしたら、部屋干しにするのも手です。

親子３人で５０平米程度の部屋に住んでいる家族は、たくさんいらっしゃるのではないでしょうか？

また、ルーフバルコニー付との事ですが、これが最大の魅力ですよね？（自分だけでしょうか？）室内の設備などはどんどん劣化して、価値がなくなりますが、ルーフバルコニーなら、たまには外で夕飯→　家呑みなんていいですよね？秋のこれからは月もきれいでしょうし・・・

・・・と褒める部分だってあるのでは？

この物件について、もし迷っているのでしたら、やめた方がいい、とも言えるかもしれません。

物件とは、縁のものです。
購入する物件は、向こうからこちらにやってきます。

縁のない物件は、購入までにいろいろな障害が出て、結局購入に至りません。
が、縁のある物件は、あらゆる問題がするすると解決し、まるで買うことが最初から決まっていたかのように、購入にたどり着きます。

２件購入したうちのどちらもがそうでしたから、それだけは自身をもってハッキリ言えます。

より良い物件と出会えるまで、頑張って下さい。

108109 · Answer

＞品川区　築9年　面積50m2弱（7帖＋４帖、６帖）　価格３５００万円弱

率直に書きます。私なら買いません。
まず、質問者さんが懸念しておられるように、ファミリー向け物件としては狭すぎます。
早晩、もっと広いところに引っ越したくなるのが目に見えています。
かといって、単身者には広すぎるので、転売するときの売却層が定まりません。

土地なら値崩れしにくい地域なのかもしれませんが、マンションは２４年経過したら、
かなり古い部類になります。設計思想なども古くなっているかもしれません。
あと、騒音問題。これも売却の際、ネックになりそうです。

かく言う私も、築15年のマンションに約10年住み、昨年転売（その時点で築25年）しました。
売れるかどうかかなり心配しましたが、一週間もしないうちに買い手が見つかり、
（最初に内覧された方が即決されました）、ホッとしました。

私が所有していたマンションのメリットは100m2を越えていて広かったこと、
地下鉄駅まで徒歩5分だったこと、学校や大学病院やスーパーが近く生活の利便性が高かったこと
幹線道路に面していない住宅街で静かだったこと、などです。

デメリットは築25年と古かったこと、駐車場が付属していないこと、エレベーターが
マンションの二階からしか利用できないこと（一階から二階までは階段でした）などです。
私が購入した際、先の居住者が手放された理由が、病気で足が不自由になり、
二階まで階段を利用することが難しくなったためでした。

私が売却した方は、4人家族で広さを求めていた、通勤通学のため駅の近くに住みたかった
ご家族のひとりが病気がちで大学病院に定期検診に行く必要があった、車は乗らない生活なので、
駐車場は不要とのことでした。
古くてもご両親が住みとおすつもりなので、転売は考えておらず、古くてもリフォームで
キレイになれば大丈夫とのことでした（私は老後の階段問題が内心心配でしたが）。

住宅は大きな買い物です。慎重な上にも慎重になさってくださいね。

merciusako · Answer

単純計算して、3000万円弱のローンを組むことになりますね。

で、仮に15年後位に売却とすると、築24年です。
たぶん売却価格は2000万円くらいだろうと思います。

「この辺りの土地はそう簡単に値崩れしません」
確かにそうなのかもしれませんが、マンションの建物と土地の価格の割合は、圧倒的に建物の方が多いのです。
いくら値崩れしないといっても、建物の価値が大きく下がってしまいます。
周辺環境は良くないですし。

仮に売却してもローンが残ってしまいますよ。
ローンを完済しなければ、次のマンションは現金で買うことになりますね。

頭金を３割以上、15年で完済できるくらいの計画でないと・・・。

お勧めしません。

u-jk49 · Answer

マンション購入は、昔から賭けです。そして、多分、いま選択している物件は、かなりリスクのある物件だと感じました。セメント工場、四車線道路というだけで、子育てには適しません。

それに、所得税、固定資産税、管理費、修繕積立金は、頭に入っていますか。

そして、前区分所有者が9年目に手放すということは、何か問題があるのかも知れません。10年目の瑕疵保障期間内の大規模修繕工事は終わっているのでしょうか。築10年までなら瑕疵請求できます。

直近の管理組合の「総会議事録」等の閲覧を要求して、修繕積立金がどれだけあるか確認してください。総会上程議案説明書を閲覧できれば、収支決算報告がありますので、銀行の預金残高の総額が分かります。その金額で、今後、10数年毎の大規模修繕が実行できるか判断してください。総会議事録の閲覧を拒否するようなマンションでしたら、管理組合が正常に機能していない可能性があるので、回避すべきと思います。

修繕積立金が過少ならば、場合によっては数倍まで積立金徴収が跳ね上がりますから、そういうものの値上げも、加味しておかないと大変なことになります。全く不足なら、工事費を借り入れして工事を実施しますから、その時は、「一時金」の徴収になります。数10万円から100万円くらいの一時金払いが必要になるケースもあります。