入居審査に通らない場合

賃貸マンション or アパートを絞り込み中です。
「収入が低く不安定なので、入居審査は通らない」を前提に話を進めます。

管理業者に見積もりを出してもらったところ、入居審査に通らない人は「初回保証委託料」（家賃の５０％、入居時のみ）が発生すると言われました。
大家＆管理業者からすれば、「低収入＋不安定」な人は回避したいタイプだと思うのですが、家賃の５０％を支払うだけで入居できるようになるというのは、一般的な慣習なのでしょうか？
家賃８万円だったら、保証委託料は４万円です。
先方からすれば、４万円だけでこんなに不安定な人を入居させるリスクの方が大きいと思いますが・・・。
（今回の管理業者とはミニミニです。敷金・礼金ゼロなのに強制的に徴収される項目がたくさんありました。
内装代、入居安心サービス料、消毒料、毎月賃料の１％を振込手数料として徴収←確実に本来の振込手数料より高い。算出根拠が疑問の項目が多く、付随項目の総額は敷金１か月分を軽く上回る。）

もう一つ質問です。
入居審査に落ちた場合、その管理業者にとって自分は「入居審査落伍者」となるわけですが、上記のように費用の上乗せさえできればパスする、というのが業界の一般的な仕組みでしょうか？
以降、その落伍者はその管理業者では扱わない、ということになるのではないですよね？

どうぞよろしくお願いいたします。

No.1 回答者： titelist1 回答日時： 2013/10/11 11:50

駅前にあるカタカナ不動産屋に行くからダメなのです。

貸したい大家はいっぱいいるので、路地裏の不動産屋に行きなさい。

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。

実は、今回は先に目星をつけた物件を自分で見つけて現地に直接行き、たまたまいらっしゃったオーナーさんに管理会社をきいたところミニミニだった、という逆から遡っていきつきました。

路地裏の不動産屋、なるほどです。
仲介業者を避け、管理業者とやりとりをしたい（できれば取引態様：貸主／売主がベストですが・・・）と思っていますが、これを選定するのって難しいですね。

お礼日時：2013/10/11 20:51

No.2 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2013/10/11 12:38

そういう慣習があるわけではなく、そういうシステムを利用して、

入居審査に通らなかった人にも貸してあげようということではないですか？

保証委託料というのは、保証人になってくれる人（会社）対して
「自分が家を借りるに際して保証人になってください」と委託し、
その人（会社）が賃貸借契約の保証人になることにより
大家さんが部屋を貸してくれるようになるので、
その委託の対価として保証人に支払う費用ですよね。

何事もなく賃貸人が払い続けていれば、保証人は、保証委託料をもらうだけ。
もしも賃貸人が滞納したときは、大家さんは、保証人から支払いを受けるし、
保証人が家賃を賃貸人に代わって大家さんに支払った場合には、
その家賃を（損害金の定めがあれば損害金も）賃貸人に対して求償して回収する。

保険じゃないけど保険みたいなものですね。

この保証委託料は、大家さんに支払う敷金や礼金とは無関係なものなので、
必ずしも家賃等に比例するものではありません。

他にかかるといわれているらしい費用のうち、
借りるに際して内装をお願いするならその費用を出すのは理解できますが、
そうじゃない場合はどうなのかなぁと思います。
消毒料とかも、普通に払うものかは疑問です。
賃貸借契約でそのように定められているならばある程度は仕方ないですが。

で、保証委託型の救済システムが一般的な仕組みかと言われると、
それはそういう救済手段を用意しているところだけがそういうことをしているだけで、
一般的なものとは言えないんじゃないかと思います。

この回答へのお礼

大変わかりやすい解説をありがとうございます。助かりました。

「保証委託料」の意味、このようなこととは知りませんでした。
一部上場企業に勤めている兄に連帯保証をお願いするつもりなので、どういうつもりでミニミニがこの項目を立てたのかよくわかりませんが・・・。
但、この見積もりを作成する際は、まだ物件を最終決定していなく、ミニミニの見積項目の確認のために出してもらったので、勝手に入れたのかな？と想像するしかありません。

付随項目は、説明をきいても根拠に納得できませんでした。
安い物件で、礼金敷金ゼロ、手数料も低いから、取り分を増やすために無理やり項目立てしたんだろうなあ、と聞きながら思っていました。

他の管理会社にもあたってみた方がよさそうですね。
貴重なお時間を割いていただき、本当にありがとうございました！

お礼日時：2013/10/11 20:47

No.3 回答者： in_go-ing 回答日時： 2013/10/11 13:45

　大家しています。

>　家賃の５０％を支払うだけで入居できるようになるというのは、一般的な慣習なのでしょうか？

　まぁ、中にはそうでもしなければ満室にならない大家もいるでしょうから。ただ、『保証人』はどうなっているのでしょうか？肉親の『保証人』？それとも『保証会社』？

>　内装代、入居安心サービス料、消毒料、毎月賃料の１％を振込手数料として徴収

　『契約の自由』がありますから、借主さんがそれを承知すればＯＫです。ただそれだけのことです。でも、『入居審査に通らない人は「初回保証委託料」（家賃の５０％、入居時のみ）が発生する』じゃ交渉もむりかな？一種の『プアビジネス』みたいなモンでしょう。

　ちなみに私のところではどれも頂いていません。借主さんの“様子？”（私が茶髪の男は嫌っています。前に滞納して裁判までした奴が茶髪だったのでw)にもよるのでしょうが、『収入が低く不安定』でもしっかりした肉親の『保証人』さんがつけばＯＫを出しているようです。「○○○という事情で収入が低く不安定ですが、ちゃんとした方で『保証人』さんもしっかりしておられいますからＯＫにしました。」なんて連絡が来ます。ただ、『保証人』さんにも役所の発行する『課税証明』を頂いています。偽物が罷り通っている『源泉票』は不可です。

　一般に審査がゆるければそれだけ“大家の質”も“住人の質”も落ちます。その点はご覚悟ください。

この回答へのお礼

大変わかりやすく丁寧な解説をありがとうございます！

＞『保証人』はどうなっているのでしょうか？肉親の『保証人』？それとも『保証会社』？
連帯保証人は、一部上場企業に勤めている兄です。
但、この見積書を作成する際、自分の収入は不安定ということは伝えましたが、連帯保証人は堅実な会社で安定収入のある兄だ、ということは伝えていませんでした。
“候補物件”の段階で、必要書類や金額の質問をいろいろしたので、取り急ぎ見積もりを出してくれた、というものでしたので、連帯保証人とかの詳細は伝えていない段階のものです。

＞『契約の自由』がありますから、借主さんがそれを承知すればＯＫです。
なるほどです。
いろいろリサーチしたところ、かつてミニミニは行政指導が入ったので手数料を５２．５％迄しか請求してはいけない、という情報がありました。
手数料で取れない分、他の項目をたてて取り分を多くしているのでしょうね。
一項目ずつ内容を質問しましたが、いずれもとってつけたような内容で納得しかねるものでした。

＞『入居審査に通らない人は「初回保証委託料」（家賃の５０％、入居時のみ）が発生する』じゃ交渉もむりかな？
入居審査に通らないという一種弱者なので、他の項目をマケてくれ、という交渉は分が悪い、という意味ですよね？
ダメ元で一度かけあってみようかな、と思っています。でもミニミニのルールだからよほどじゃないと柔軟対応はしないような気もしますが・・・。

＞偽物が罷り通っている『源泉票』は不可です。
そうなんですね。現在住んでいるマンションを借りる時は、自分と連帯保証人の両方の源泉徴収票を求められましたが、確かにあれは偽物作成が簡単そうですね。

当事者の解答は大変助かります。貴重なお時間を割いていただき、本当にありがとうございました！！

お礼日時：2013/10/11 20:39