狭小住宅の住宅ローンとみなし道路(埼玉県）

親所有の35m2の土地に、52m2の新築の家を建てる予定です。
都市銀行に住宅ローンをお願いしたところ、土地が40m2ないので、ローンが受付できない。
と、相手にしてもらえませんでした。
唯一、相手にしてくれた三井住○銀行も、「土地は30m2でOKだが、家が60m2ないとローンが受付できない。資産価値を考えると土地を売ったらいかがですか？」と言われました。
フラット35も家が70m2ないから借りられません。

労金と信金に今、あたっていますが、借りられそうな銀行がほかにもあったら教えていただけると幸いです。

あと、もう一つ問題があります。
家の前に所有者がわからない人の土地が40センチ幅で長細く道路に面してあります。
市に聞いたところによると、みなし道路証明は出さない。ただ、隣の家が昭和54年と平成10年に建替えているので、建築許可は出す！！と言ってます。
ただ、この件があり労金では土地の狭さ等の制限はないそうなのですが、難色を示されました。
不安です。

問題が２つあり、楽しみな家づくりが不安な家づくりになっています。
いろいろ教えていただけると幸いです。

No.4 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/10/12 13:29

不動産と意匠系の建築士事務所運営してます。

（私は建築士ではありません）
銀行等は融資基準というのがその銀行で決まっています。都市銀やフラットなどは、組織が大きいので一律の定めで、それを覆すことは出来ません。
しかし、地銀などは一応の定めはあっても、要は貸して完済してもらえるかどうか？の判断が大きく、経験上は、支払い能力や個人の信用状況に問題が無ければ、内規に反していても融資実行してもらっています。
現在銀行は、保証会社の保証が付けば融資を行ってくれます。保証会社はおおむね、自社系列の保証会社と、全国保証という保証専門会社のいづれかの保証承諾で貸付します。全国保証は個人の審査には甘いですが、物件の審査には厳しいので、どうしてもその銀行の独自の保証会社に銀行の窓口担当が、是非貸して欲しいという作文を添付して、上申しなければなかなか貸してもらえません。

例えば、建築基準法上の道路に接していない4ｍの道路上の土地を（扱いは宅地で持分は4分の1しかない）他の所有者からの2ｍ幅員の使用承諾により（図面等用意して承諾書等は用意する）、専用通路として（敷地の一部）建築確認を取得可能な物件を土地購入及び建築費借り入れ

登記上は、60m2あるが対抗地の所有者不明で、一方後退となり、後退後の宅地が50m2欠ける物件（その銀行では50m2以上が要件）など（これも土地購入及び建築費借り入れ）

上記の例などは、物件として立地条件は良かったが、接道が無かったり、狭かったり（地域性があるので）と非常に安く売られていた土地で、お客さん側から「ここなら当方で建てられないか？（当方の建物単価は安くないので）」という経緯で進んだ例です。

一例ですが、当方の建築士事務所でお手伝いする融資などは上記の物件でも、実行されています。

しかし、これを一般のお施主さんが独自で、探して解決するというのは、なかなか骨が折れますよね？
その建てる予定の建築会社で融資先の伝や探す能力は無いのですか？
普段融資案件を持ち込んでいる先には、そう無碍に断ることも出来ませんし、一見のお客さんと違い、それに間違いの無い居宅を建ててお住まいになるという銀行が考える資金使途の前提は保証されますから、お客さんが自己で金融機関を探すよりは、融資を得られる可能性は大きいのです。

しかし、町場の工務店さんレベルだと、融資を斡旋する経験が無いので、むずかしいかもしれません。

みなし道路ですが、2項道路でしょうかね？
現況で4ｍあるのかどうか？に依るでしょう。4ｍ欠ければ基準法上は後退協議等行わなければならず、それが所有者不明の土地があり、道路中心線など定まらない物件であればむずかしいかもしれません。4ｍあり確認も問題なく降りるのであれば、後は銀行の判断。労金だとどうでしょうね？
労金の保証会社は全国の労金すべての保証を扱うところで、そう物件審査が甘いというわけではありません。
2項道路というのは、第三者の所有が大半で、自己の所有権が及ぶ範囲は道路後退した部分だけという物件が大半ですが、その40ｃｍ幅の土地が道路の一部となっているという何らかの証拠は必要かと思います。（過去の公図、測量図、道路部分の課税台帳にその部分が含まれているかなど）

住宅ローンの融資に一番詳しいのは、売買専門で仲介や新築など扱う地元の不動産業者です（大手はダメです）。友人などの伝で誰か紹介してもらえませんかね？どこの銀行なら可能性があるか？ぐらいは直ぐ見当が付くと思いますが・・・・・・

売って・・・・という意見がありますが、その現状だと買主がローンを使ってという事もむずかしいわけですから、その広さの土地を第三者が買うことも想定できず、接する隣地所有者などに現金で安価に売却するしかないような気がしますね。整形地としても車2台分の駐車場ぐらいしか広さは無いのですから。

この回答への補足

コメントをいただきまして、ありがとうございます。

実は、建築会社から紹介していただいた都市銀行さんが、土地は大丈夫だったのですが、家の狭さを理由に断られました。
それで、私が探している状況です。
今、測量をお願いした会社さんに銀行を紹介していただいたり、自分の会社のつながりのある信金さんに審査のお願いをしています。藁にもすがる思いで皆さんに相談している状況です。

みなし道路は２項道路です。
現状、４ｍないため、今回建設する際には１ｍ下がってセットバックして、家を建設する予定です。そこには、所有者不明の
４０cmの道路に沿ってある土地も含まれています。
ただ、市はみなし道路証明は出さないけど、建築許可は出す。
「理由は、隣の家が２回も建て直しをしているから、私だけに許可しないのはおかしな話だから」ということなのですが、
そのへんで、銀行さんが難色を示しています。
みなし道路照明を出してもらえるように、市を説得しないとと思っています。

補足日時：2013/10/13 15:18

この回答へのお礼

詳しく教えていただきまして、ありがとうございました。

お礼日時：2013/10/16 10:37

No.5 回答者： sirousagi1 回答日時： 2013/10/12 15:52

金融機関が言っている以上、その土地では担保が付けづらいんじゃないかな。

今回が、うまくいっても次は無いとも思えます。

どんな地図構成（公図）になっているのかわかりませんが、
４０ｃｍ幅での土地が質問者さん側の土地にどんな接し方をしていて、
道路と質問者さん側の土地の接し方がどのようになっているかが見当もつきません。

なので、市が言う事が接道条件なのか、建築基準法上の道路とした事ではないのかがわかりません。
文字では無くて、図があればよかったと思われます。

しかし、これらを踏まえて、安易に出せる答えは、
その４０ｃｍ幅の土地を購入したとしたら、問題の解決にならないのか？
と言う事です。

所有者なんて、管轄法務局で容易に把握できるし（電話番号はわからない）、現在の埼玉県内の路線価も上がる兆しは無いし、４０ｃｍ幅というものでは、評価は低いでしょう。
意外と相手も渡りに船と思うやもしれません。

この回答への補足

コメントをいただきまして、ありがとうございます。

狭小すぎて担保がつきにくい。。
確かにおっしゃる通りです。

４０cmの細長い土地は道路と並行してあり、うちの玄関はよその土地をまたいで出ている状況です。
ですので、所有者不明のみなし道路になるそうなのですが、
市ではみなし道路証明を出してくれません。
40cmの土地所有者は昭和43年に所有が確認されていて、住所はわかりますがもうそこにはお住まいではないそうで、市でも所有者不明だそうです。
ですので、購入は難しいのです。

補足日時：2013/10/13 14:48

この回答へのお礼

いろいろ教えて下さいまして、ありがとうございました。

お礼日時：2013/10/16 10:36

No.3 回答者： titelist1 回答日時： 2013/10/12 10:05

小さな土地なのに、そこに執着されるのは生活の便利さがあるのでしようか。

土地の単価も高いのでしょうね。
私は不動産運用をしていますが、買いたい土地ですね。自己資本で家を建てて、賃貸物件にできるからです。
もしも、融資が得られないなら売却して、大きな土地にゆったりとした家を建てることをお勧めします。

この回答への補足

おっしゃる通り、生活の便利さがあります。
ダイエーは目と鼻の先ですし、駅からも歩いて８分。
隣は集会所なので、賑やかでいいです。

補足日時：2013/10/12 12:39

この回答へのお礼

教えていただいて、ありがとうございました。

お礼日時：2013/10/16 16:01

No.2 回答者： oo14 回答日時： 2013/10/12 06:47

前例がいろいろなことを教えているようです。

ついでに、その隣地はどこからお金を借りたのか
法務局で調べてみれば、乙区から信用保証会社がわかりますので
金融機関もわかります。
そこが貸してくれたという実績があるということなので
そこに相談してみるのも手です。
隣の家というのも実例で２軒はあるようで、かつ市役所も
把握されているわけですよね。
ついでにこれも、さらに市の意見も書類にしておけば、
担当者の難色もいくらか薄まるでしょうし、
売るときにも、役にたちます。
借入相談をするたびに金融機関が独自に現地と法務局や市役所に
調査に行く無駄もなくなります。

この回答への補足

隣は２軒分の土地を購入して、２回も建て直しをしています。うちより土地が広いのです。
JAさんに相談した時に言われたので、法務局は調べてみようと思っていました。
市の意見を書類にするとは、どう言う方法なのでしょうか？
教えていただけると助かります。

補足日時：2013/10/12 12:42

この回答へのお礼

法務局で調べました。ありがとうございました。

お礼日時：2013/10/16 16:01

No.1 回答者： pootong 回答日時： 2013/10/12 05:59

担保価値があるか無いかの判断は銀行（貸し手）にありますから、数を当たるしか無いでしょうね。

他の地域でOKでも、質問者さんの地域はダメかもしれないし。
小口の場合、支店長の判断によるところが大きいです。
家の前の土地については、市から許可が出てるし、必要最低な範囲で他人の土地を通る権利もありますから、建てられますよ。

この回答への補足

お返事、ありがとうございます。
現在数を当たっているところです。

補足日時：2013/10/12 12:44

この回答へのお礼

頑張って数をあたります。
ありがとうございましたm(__)m。

お礼日時：2013/10/16 16:02