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親所有の35m2の土地に、52m2の新築の家を建てる予定です。
都市銀行に住宅ローンをお願いしたところ、土地が40m2ないので、ローンが受付できない。
と、相手にしてもらえませんでした。
唯一、相手にしてくれた三井住○銀行も、「土地は30m2でOKだが、家が60m2ないとローンが受付できない。資産価値を考えると土地を売ったらいかがですか?」と言われました。
フラット35も家が70m2ないから借りられません。

労金と信金に今、あたっていますが、借りられそうな銀行がほかにもあったら教えていただけると幸いです。

あと、もう一つ問題があります。
家の前に所有者がわからない人の土地が40センチ幅で長細く道路に面してあります。
市に聞いたところによると、みなし道路証明は出さない。ただ、隣の家が昭和54年と平成10年に建替えているので、建築許可は出す!!と言ってます。
ただ、この件があり労金では土地の狭さ等の制限はないそうなのですが、難色を示されました。
不安です。

問題が2つあり、楽しみな家づくりが不安な家づくりになっています。
いろいろ教えていただけると幸いです。

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A 回答 (5件)

不動産と意匠系の建築士事務所運営してます。

(私は建築士ではありません)
銀行等は融資基準というのがその銀行で決まっています。都市銀やフラットなどは、組織が大きいので一律の定めで、それを覆すことは出来ません。
しかし、地銀などは一応の定めはあっても、要は貸して完済してもらえるかどうか?の判断が大きく、経験上は、支払い能力や個人の信用状況に問題が無ければ、内規に反していても融資実行してもらっています。
現在銀行は、保証会社の保証が付けば融資を行ってくれます。保証会社はおおむね、自社系列の保証会社と、全国保証という保証専門会社のいづれかの保証承諾で貸付します。全国保証は個人の審査には甘いですが、物件の審査には厳しいので、どうしてもその銀行の独自の保証会社に銀行の窓口担当が、是非貸して欲しいという作文を添付して、上申しなければなかなか貸してもらえません。

例えば、建築基準法上の道路に接していない4mの道路上の土地を(扱いは宅地で持分は4分の1しかない)他の所有者からの2m幅員の使用承諾により(図面等用意して承諾書等は用意する)、専用通路として(敷地の一部)建築確認を取得可能な物件を土地購入及び建築費借り入れ

登記上は、60m2あるが対抗地の所有者不明で、一方後退となり、後退後の宅地が50m2欠ける物件(その銀行では50m2以上が要件)など(これも土地購入及び建築費借り入れ)

上記の例などは、物件として立地条件は良かったが、接道が無かったり、狭かったり(地域性があるので)と非常に安く売られていた土地で、お客さん側から「ここなら当方で建てられないか?(当方の建物単価は安くないので)」という経緯で進んだ例です。

一例ですが、当方の建築士事務所でお手伝いする融資などは上記の物件でも、実行されています。

しかし、これを一般のお施主さんが独自で、探して解決するというのは、なかなか骨が折れますよね?
その建てる予定の建築会社で融資先の伝や探す能力は無いのですか?
普段融資案件を持ち込んでいる先には、そう無碍に断ることも出来ませんし、一見のお客さんと違い、それに間違いの無い居宅を建ててお住まいになるという銀行が考える資金使途の前提は保証されますから、お客さんが自己で金融機関を探すよりは、融資を得られる可能性は大きいのです。

しかし、町場の工務店さんレベルだと、融資を斡旋する経験が無いので、むずかしいかもしれません。

みなし道路ですが、2項道路でしょうかね?
現況で4mあるのかどうか?に依るでしょう。4m欠ければ基準法上は後退協議等行わなければならず、それが所有者不明の土地があり、道路中心線など定まらない物件であればむずかしいかもしれません。4mあり確認も問題なく降りるのであれば、後は銀行の判断。労金だとどうでしょうね?
労金の保証会社は全国の労金すべての保証を扱うところで、そう物件審査が甘いというわけではありません。
2項道路というのは、第三者の所有が大半で、自己の所有権が及ぶ範囲は道路後退した部分だけという物件が大半ですが、その40cm幅の土地が道路の一部となっているという何らかの証拠は必要かと思います。(過去の公図、測量図、道路部分の課税台帳にその部分が含まれているかなど)

住宅ローンの融資に一番詳しいのは、売買専門で仲介や新築など扱う地元の不動産業者です(大手はダメです)。友人などの伝で誰か紹介してもらえませんかね?どこの銀行なら可能性があるか?ぐらいは直ぐ見当が付くと思いますが・・・・・・

売って・・・・という意見がありますが、その現状だと買主がローンを使ってという事もむずかしいわけですから、その広さの土地を第三者が買うことも想定できず、接する隣地所有者などに現金で安価に売却するしかないような気がしますね。整形地としても車2台分の駐車場ぐらいしか広さは無いのですから。

この回答への補足

コメントをいただきまして、ありがとうございます。

実は、建築会社から紹介していただいた都市銀行さんが、土地は大丈夫だったのですが、家の狭さを理由に断られました。
それで、私が探している状況です。
今、測量をお願いした会社さんに銀行を紹介していただいたり、自分の会社のつながりのある信金さんに審査のお願いをしています。藁にもすがる思いで皆さんに相談している状況です。

みなし道路は2項道路です。
現状、4mないため、今回建設する際には1m下がってセットバックして、家を建設する予定です。そこには、所有者不明の
40cmの道路に沿ってある土地も含まれています。
ただ、市はみなし道路証明は出さないけど、建築許可は出す。
「理由は、隣の家が2回も建て直しをしているから、私だけに許可しないのはおかしな話だから」ということなのですが、
そのへんで、銀行さんが難色を示しています。
みなし道路照明を出してもらえるように、市を説得しないとと思っています。

補足日時:2013/10/13 15:18
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この回答へのお礼

詳しく教えていただきまして、ありがとうございました。

お礼日時:2013/10/16 10:37

金融機関が言っている以上、その土地では担保が付けづらいんじゃないかな。


今回が、うまくいっても次は無いとも思えます。

どんな地図構成(公図)になっているのかわかりませんが、
40cm幅での土地が質問者さん側の土地にどんな接し方をしていて、
道路と質問者さん側の土地の接し方がどのようになっているかが見当もつきません。

なので、市が言う事が接道条件なのか、建築基準法上の道路とした事ではないのかがわかりません。
文字では無くて、図があればよかったと思われます。

しかし、これらを踏まえて、安易に出せる答えは、
その40cm幅の土地を購入したとしたら、問題の解決にならないのか?
と言う事です。

所有者なんて、管轄法務局で容易に把握できるし(電話番号はわからない)、現在の埼玉県内の路線価も上がる兆しは無いし、40cm幅というものでは、評価は低いでしょう。
意外と相手も渡りに船と思うやもしれません。

この回答への補足

コメントをいただきまして、ありがとうございます。

狭小すぎて担保がつきにくい。。
確かにおっしゃる通りです。

40cmの細長い土地は道路と並行してあり、うちの玄関はよその土地をまたいで出ている状況です。
ですので、所有者不明のみなし道路になるそうなのですが、
市ではみなし道路証明を出してくれません。
40cmの土地所有者は昭和43年に所有が確認されていて、住所はわかりますがもうそこにはお住まいではないそうで、市でも所有者不明だそうです。
ですので、購入は難しいのです。

補足日時:2013/10/13 14:48
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この回答へのお礼

いろいろ教えて下さいまして、ありがとうございました。

お礼日時:2013/10/16 10:36

小さな土地なのに、そこに執着されるのは生活の便利さがあるのでしようか。

土地の単価も高いのでしょうね。
私は不動産運用をしていますが、買いたい土地ですね。自己資本で家を建てて、賃貸物件にできるからです。
もしも、融資が得られないなら売却して、大きな土地にゆったりとした家を建てることをお勧めします。

この回答への補足

おっしゃる通り、生活の便利さがあります。
ダイエーは目と鼻の先ですし、駅からも歩いて8分。
隣は集会所なので、賑やかでいいです。

補足日時:2013/10/12 12:39
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この回答へのお礼

教えていただいて、ありがとうございました。

お礼日時:2013/10/16 16:01

前例がいろいろなことを教えているようです。


ついでに、その隣地はどこからお金を借りたのか
法務局で調べてみれば、乙区から信用保証会社がわかりますので
金融機関もわかります。
そこが貸してくれたという実績があるということなので
そこに相談してみるのも手です。
隣の家というのも実例で2軒はあるようで、かつ市役所も
把握されているわけですよね。
ついでにこれも、さらに市の意見も書類にしておけば、
担当者の難色もいくらか薄まるでしょうし、
売るときにも、役にたちます。
借入相談をするたびに金融機関が独自に現地と法務局や市役所に
調査に行く無駄もなくなります。

この回答への補足

隣は2軒分の土地を購入して、2回も建て直しをしています。うちより土地が広いのです。
JAさんに相談した時に言われたので、法務局は調べてみようと思っていました。
市の意見を書類にするとは、どう言う方法なのでしょうか?
教えていただけると助かります。

補足日時:2013/10/12 12:42
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この回答へのお礼

法務局で調べました。ありがとうございました。

お礼日時:2013/10/16 16:01

担保価値があるか無いかの判断は銀行(貸し手)にありますから、数を当たるしか無いでしょうね。


他の地域でOKでも、質問者さんの地域はダメかもしれないし。
小口の場合、支店長の判断によるところが大きいです。
家の前の土地については、市から許可が出てるし、必要最低な範囲で他人の土地を通る権利もありますから、建てられますよ。

この回答への補足

お返事、ありがとうございます。
現在数を当たっているところです。

補足日時:2013/10/12 12:44
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この回答へのお礼

頑張って数をあたります。
ありがとうございましたm(__)m。

お礼日時:2013/10/16 16:02

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というのは本当でしょうか?

自分が買うわけではありませんが、疑問に思ったので質問させて頂きました。

Aベストアンサー

複数の不動産を購入しています

>建ぺい率がオーバーしている中古物件を購入する際には住宅ローンが組めず

ほとんどの金融機関が応じてくれません

・敷地内に違法(既存不適格)建築が存在している場合も同じです
・未登記建物が存在していてもほぼ同様でしょう
 私は土地の分筆で対応しました

建ぺい率オーバー物件は現金で買いました

なんらかの問題のある物件に対する貸付けは厳しいようです

しかし、

ローンが組めない=買い手が限られる=価格が割安

こうなりますので金持ちほど有利な世界でしょう

中古物件に対する貸出金額自体も新築に比べると20-30%少ないですね

建てるときは違法行為をしてないのに法律が後から変わっただけでひどい仕打ちです

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A2%E5%AD%98%E4%B8%8D%E9%81%A9%E6%A0%BC

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Aベストアンサー

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9割方正解を導いてくれるでしょう。ただで。(なれた建築士なら単純な建物なら簡単に解ります)

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#3です。補足します。
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建蔽率、容積率は数年おきに見直しがされるので、変更されることがよくあります。
それによってそれまでは法に則して建てられていた建物が、既存不適格になってしまったケースは結構多いのです。
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Q10坪の家 極狭住宅 

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Aベストアンサー

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こういったケースは自治体によって判断がマチマチなのが実情なのですが、現状引渡しが中古物件での主流となっています。そういった事情から重要事項に該当するので建蔽・容積オーバーと業者は謳っていると思われます。こういった物件の場合での借り入れ判断は金融機関によりますので一概にローンが組めないと言う事はありません(返済負担率等の諸事情で蹴られる事の方が遥かに多いと思われます)。よって問題点としては余程常識外の増築でない限り低層住宅に行政代執行までして強制撤去というペナルティを課す行政機関は聞いた事もないので通常住む分には問題は特にはありませんが、入居後に何らかの増改築等で確認申請が必要になった場合には申請が通らなくなる可能性が極めて高い(自治体が違法物件と認識していた場合)ので注意が必要です。ただ質問者様が該当物件を購入するに当たって注意すべき点は(1)抵当解除されているか否か(2)欠陥住宅でないかのみですね。中古住宅(特に不動産競売で取引される物件)では民民売買でも不良物件が多いので注意が必要ですので売主が販売するにいたった背景を調べる事ができるなら知っておいた方が良いと思われます。因みに確認申請を受けずに住む方法(工事を床・壁で2期に分け、施工業者も分ける等)で増築をしたような事であれば施工に関しての心配は無用だと思われます。こういった事情を受注側が持っていれば施工に関してのトラブルは極力避ける(特殊な顧客である可能性が高い)ので施工自体の問題はないと思われます。

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Q本審査に落ちました

宜しくお願いします。

住宅ローンの事前審査を通り、
ほぼ間違いないので準備を始めてくださいと不動産屋に言われ、
引越しも決まっていたのですが・・
まさかの審査落ちでした。
落ちた原因ははっきり分からないのですが、
過去の通帳のお金の出し入れがネック・・らしいのです。

正直、理解不能です。
10年も昔からの通帳内容を言われても・・・
覚えているものも覚えてないものもあります。
審査落ちの理由によく「転職・新規借金」と聞きますが、
そんなことも全くありません。
もう他の銀行に行っても無理でしょうか?

現在の住居も出なくてはならないですし、
引越し業者も断らなければいけないし・・
本当に大打撃でした。

Aベストアンサー

関係業界人。
事前でOKだけど本審査で落ちるのは、
(1) 事前審査の申告内容に間違いがあった、もしくは
  証拠資料が提出できなかった
(2) 事前審査時より信用状態が悪化した。(他社でも)カードの
  延滞など。
が多いです。また、過去にローンの延滞が無い・個人的な借入が
無いなどの証明が必要になるケースがあります。
「事前審査の時に言ってくれれば・・・」と思うかもしれませんが、
事前審査は早急に回答をするためのものなので、
時間を余分にかけないために、申込人が申込書に書いた書面を
全面的に正しいものと仮定しているのです。本審査は事前審査の
内容に間違いが無いことの確認作業が大半ですので、今回は通帳の提示などを求めたところ、提出できなかった、もしくは提出したところ
事前審査と相違があった、のいずれかの可能性が高いです。

よく見かけるケースとして、
自己資金の証明ができないことがあります。例えばローン2000万、
自己資金1000万で家を買う場合、1000万について自分のお金である
との証明(自分名義の通帳や証書で証明)が無いと、
「もしかしたらその1000万て他からの借金では?」という風に判断されることがあります。そうなると(1)に該当し、断られる可能性が出ます。
他に、以前に住宅購入など、大きな買い物をしていませんか?
そしてそのために銀行以外(親や親戚、知人、経営・勤務している
会社)から借入をしていませんか?
もしこれがあると、これも(1)に該当し、
「現在の借入残高」として申告した内容と違いが
出てくるため、断られる理由になりえます。

最後に、他行では無理かとのことですが、通る可能性は十分に
あります。包み隠さず相談してみると良いと思います。
(状況に不明な点が多いので、回答に対する自身は「参考」に止めます。)

関係業界人。
事前でOKだけど本審査で落ちるのは、
(1) 事前審査の申告内容に間違いがあった、もしくは
  証拠資料が提出できなかった
(2) 事前審査時より信用状態が悪化した。(他社でも)カードの
  延滞など。
が多いです。また、過去にローンの延滞が無い・個人的な借入が
無いなどの証明が必要になるケースがあります。
「事前審査の時に言ってくれれば・・・」と思うかもしれませんが、
事前審査は早急に回答をするためのものなので、
時間を余分にかけないために、申込人が申込書に書いた...続きを読む

Q1000万で家を建てた方。快適さはどうですか?

いつか家を建てたいので今勉強中です。
ですがこの先何があるか分からないのであまり無謀なローンは組みたくので1000万くらいの家を建てようと思ってます。
家は安いのは安かろう悪かろうと良く聞きますがすべてがそうとは限らないと思うのですがどうなんでしょうか?
大手のハウスメーカーではなく地元の工務店にお願いしてみようと考えています。
家の外観や設備にはあまりこだわりはありませんが自然素材で作りたいです。
あまり便利な機能はつけるつもりはありません。ごくシンプルな家を目指しており足りない部分はDIYなどに挑戦してみたいです(大変だと思いますが)
子供が2人います。最初は1部屋で大きくなったら2人部屋に分けるような作りにします。
土地の広さや建てる場所はまだ決まってないので何とも言えないのですが1000万から1500万くらいで建てられた方住み心地はどうでしょうか?
工夫されたことを教えて頂きたいです。
建てる場所の候補は静岡、神奈川あたりに考えています。
良かったこと、後悔したことどんなことでも結構ですのでよろしくお願いします。

Aベストアンサー

 1000万じゃないんですが、いいですか?

 我が家は1200万でした。4SLDKです。リビングダイニングの広さは16畳位。
 一階はLDKと水回り和室、二階に三部屋(クローセット付)と納戸があり、ベランダもあります。
 
 他に犬用にガーデンルームを別工事でとりつけました。

 子供は二人、男女ですから分けました。もう大きいしね。
 ツレとは別室ですから、もしも仮に客が来たら和室を空ける予定ですが、今は私が和室を占有しています。
 四人で四部屋です。
 リビングの一角に書斎のような仕事スペースを作りました。いまそこでこれを書き込んでいます。
 
 脱衣所も普通の広さ、お風呂は広いくらい。
 二階にもトイレがあるし、廊下も広い。
 二階でこだわったのは将来大きい部屋として使えるようにと、壁ではなく開けられるような間仕切りにしたこと。
 和室の収納を確保するために畳下を収納スペースにしたこと。これも別料金でしたが、小上がり風になり四畳半のスペースがそのまま収納になります。二畳は板間、床の間というか仏壇スペースと一間の押入れがあります。

 住み心地はいいですよ。特に遜色なく住んでいます。
 キッチンもそれなりに広いし、
 玄関アプローチもしっかりしているし。

 細かいところでは、各部屋のドアがストッパーがあり、トレイにはペーパーホルダーが二個用のもので上に物が置けるような板があるところもいいかんじ。洗面所の床下収納は便利です。台所にもあります。普通のシステムキッチンですが別に困ることはありません。

 実は警戒区域からの避難民なので、これで家は三軒目です。
 よって、どこにお金がかかってどこを削れるのかが分かるからかもしれませんが、満足ですよ。

 書いていいのかな…・・建設会社の名前は・・・・一文字です。〇建設。
 一度は手抜き工事で告発された経緯があるので、今はしっかりしていますよ。

 定期点検もしてもらえるし、無料だからこれもOK

 フラット35を使ったのでエアコンや照明分は手出しになったことがネックかな。でもまあ自己資金があるならこれもOK。


 土地はそれなりに500万位のところです。
 電車の駅から徒歩四分。
 少し歩くと河川敷。増水の心配はなし。あっても対岸なので・・・これもOK.

 新興住宅地なので近辺に10件建っています。他は古い住宅。でも少し行くとまた新しい家が沢山ならんでいるような地区です。学校までも遠くない距離。

 壁紙もそれなり。

 最初は張り切るでしょうけれど、住んでいるうちに何とかなるし、リフォームも必要になる時期が絶対に来るから、あまりにもこだわりすぎたりしないで、お仕着せでも十分だと思いまして・・・・・。

 1200万の家。いいですよ~。

 1000万じゃないんですが、いいですか?

 我が家は1200万でした。4SLDKです。リビングダイニングの広さは16畳位。
 一階はLDKと水回り和室、二階に三部屋(クローセット付)と納戸があり、ベランダもあります。
 
 他に犬用にガーデンルームを別工事でとりつけました。

 子供は二人、男女ですから分けました。もう大きいしね。
 ツレとは別室ですから、もしも仮に客が来たら和室を空ける予定ですが、今は私が和室を占有しています。
 四人で四部屋です。
 リビングの一角に書斎のよ...続きを読む

Q住宅ローン控除 家屋の床面積

住宅ローン控除の条件に、
家屋の床面積(登記面積)が50m2以上というのがありますが
1階部分の床面積なのでしょうか。
1階と2階を合わせた延べ床面積で良いのでしょうか。
1階と2階が別々の世帯になるのですが(二世帯住宅)
適応されるのでしょうか。

ご存知の方回答よろしくおねがいします。

Aベストアンサー

延べ面積です。
登記簿の通りの面積が控除の条件に適応されます。
登記簿が1つしかない場合はその面積が控除の対象となります。

2世帯住宅で玄関が別、内部で行き来できない場合は区分登記が可能で、
この場合は1戸の住宅でも2戸の住宅とみなして登記が出来ます。
当然登記が別なので床面積もそれぞれが50m2以上280m2以下であれば
控除の対象になります。

Q住宅ローンを申し込むのに不動産業者を通す場合と自分で持ち込む場合で

住宅ローンを申し込むのに不動産業者を通す場合と自分で持ち込む場合で
条件や審査などに変わりはあるのでしょうか?

仲介する不動産業者が希望の銀行と付き合いがなく、
業者を通す為には業者と銀行とで手続きが必要のようです。
それには時間がかかる為、それならお客さんが直接持ち込んだらいいと銀行から言われてます。

それぞれメリット、デメリットがあれば教えください。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

不動産屋勤務です@@ノ

ま~結論から言うと、不動産屋が面倒くさいだけです@@;
私達は新築マンションを扱っていますが、付き合いのない銀行でもやりますよ!
理由は簡単で、お客様をしっかり管理したいし、条件が悪ければ、良い提案をしたいから!

今回のケースは割と単純です。
簡単に書きます。


デメリット
・ハッキリ言って面倒臭い
・訳分からない書類の請求が多い
・時間が掛る
・平日しかやってない
・一般的には銀行の支店に持ち込む
・専門知識がない

ざっくりと言いますが・・・一般的に専門部署(住宅ローンセンター)ではない支店に相談すると思いますが、ココはあくまでも企業融資をやっている人が住宅ローンの審査を本店の指示に従って行います。
専門部署はそこだけで完結する権限を持っていますので、融資判断には最悪2日で可否が出ます。
そして専門的な書類を請求され、それを不動産屋にお願いする面倒臭い構図になることと、一番のネックは銀行は平日しかやってないということ!
そして専門部署ではないので、個人向け住宅ローンの審査基準を細かく知らない事が多々あり面倒です。


メリット
・どこでも好きな銀行へ

だけ。



結果的には、金利にしても、手間にしても、不動産業者を通すほうが格段に良い。

一例ですが・・・ネット銀行を使うなら、金利も安いしので、自分でやる価値はあり@@ノ


ただし・・・記載していない裏条件がかなりあるので要注意。
(理由は簡単で、難しい・微妙な内容の人を審査するほどの審査基準がないから。だからネット銀行で素人でもできるので~)

ネット銀行の裏規準書いておきます@@ノ
・年収500万円以上
・勤務先が上場企業又はそれに準ずる会社か公務員
・資本金5000万円以上 従業員数は関係ない
・できれば自己資金は購入物件の10%以上

こんな感じです~
ご参考までに~@@ノ

不動産屋勤務です@@ノ

ま~結論から言うと、不動産屋が面倒くさいだけです@@;
私達は新築マンションを扱っていますが、付き合いのない銀行でもやりますよ!
理由は簡単で、お客様をしっかり管理したいし、条件が悪ければ、良い提案をしたいから!

今回のケースは割と単純です。
簡単に書きます。


デメリット
・ハッキリ言って面倒臭い
・訳分からない書類の請求が多い
・時間が掛る
・平日しかやってない
・一般的には銀行の支店に持ち込む
・専門知識がない

ざっくりと言いますが・・・一般的に専門部...続きを読む

Q建ぺい率オーバー物件について

気に入った2件あり、見学をしてきたのですが、両方共に建ぺい率がオーバーでローンが通らないと思います。
と言われたのですが、何%のオーバーなのでしょうか?
計算を教えてもらえると助かります。

両方とも建ぺい率50%、容積率80%の一種低層地で

(1)土地74.92m2、建物68.31m2

(2)土地107.00m2、建物106.81m2

だそうです。

(1)は8.38m2(2)は21.21m2オーバーかな?という計算はできたのですが、それが何%オーバーなのかが分かりません。
やはりこのくらいオーバーしていると、ローンは組めませんか?
ご存知の方教えてください。宜しくお願いします。

Aベストアンサー

このような家はキャッシュで買う人にはうまみがあるのです。若い者がローンを組めないので売れ残り、相当に安く買うことができるのです。30坪の土地に延べ床30坪の家が建っているのです。建てようと思っても建てられない家です。

多くの場合、そのような家はプチリフォームして賃貸になっています。そして、建物がいよいよダメになると解体して、立派な更地として高値で売れるのです。


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