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転勤したサラリーマン大家が遠く離れた自宅マンションを他人に貸すときの火災保険等について教えてください。

1.鍵引き渡しの際(あるいはその直後)、借主から火災保険写しをもらうのは一般的ですか?
2.借主に加入させるのは当然として、別途自分でも入っておくという話を聞いたことがありますが、この点はいかがでしょうか。

(自分は転勤族で何度も家を借りたことがありますが、ほとんど鍵引き渡し前の火災保険写しの提出を求められました。でも、自分が貸すときにその点を不動産屋に依頼すると、「そんなことするの?そんなに急いで?」という態度を取られたため、気になって相談しました)

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A 回答 (8件)

#3で回答した者です。


質問文中で見落としていた部分があるので再度回答します。

1の質問については前回答の通りなので割愛します。

2については、「加入すべき」です。

理由の第一は、前回答に述べた、借主が火災保険に加入しないケースがあることです。
ほとんどの方は更新の手続きをされますが、一部にそうでない方がいます。この場合、火災保険未加入となってしまうのです。残念ながら保険未加入程度では、直ちに借主に明け渡しを求められませんので、リスキーな状態が生まれます。また火災保険は賃貸借契約に合わせて2年単位で加入してもらうことがほとんどですが、保険のシステム上、借主にそのつもりがあれば保険のみを途中解約することも出来てしまいます。※保険料の払い戻しも受けられます。

理由の第二は、貸主、借主が入る保険のカバー範囲の差です。
借主が加入する火災保険は通常、家財に対する保険が主体としてあり、そこに借家人賠償特約を付ける形をとります。借家人賠償は建物に対する保険ですが、これはあくまでも借主に事故責任があること(借主が火災の火元であるなど)が前提となります。ですから借主に関係の無い、隣家あるいは隣室などからの延焼の場合には借主に責任がありませんから、借主の家財に対する保険部分は適用できても、借家人賠償を利用することは出来ません。この様なケースをカバーできるのが貸主側で加入する火災保険ということになります。マンションであれば隣室が接していますから、一戸建てと比べれば、延焼の被害を受けやすい(消火活動の放水によるものも含めて)と言えるわけです。

一方、貸主が保険に加入していれば、借主加入の借家人賠償部分は重複することになります。しかし一般的に、貸主が火災保険に加入しているかどうかは、借主にとってなかなか確認できるものではありません。貸主が火災保険に加入するかは法律上の義務ではなく、あくまでも貸主の任意ですし、例え貸主が加入していないからといって借主の原状回復義務が免責になるわけでもありません。となると自らが保険に加入して、自分が火災等を起こすという万一に備える意味が出てきます。
加えていえば、貸主の火災保険では借主の家財はカバーされません。隣室からの延焼の場合には、自分で火災保険(家財に対して)に加入しておかないと住む場所に加えて自分の家財・荷物も、損害賠償できないまま失うことになります。この意味でも貸主の保険加入に拘わらず借主自らが保険加入する意味が出てきます。


なお他の回答に「借家人賠償は支払い事例がない」と書かれていますが、そんなことはありません。この方の回答は「失火法」における重過失のことを指摘されているものと思います。失火法は民法上の不法行為による損害を免責するものですが、借家人賠償特約は民法ではなく、貸主、借主間の賃貸借契約上の原状回復義務に基づくものです。従って他の住民に対する損害はともかくとしても、基本的に貸主に対する損害賠償義務は失火法によって免責されません。私の勤め先においても、借主が火元の火災等で、特に裁判などすることもなく借家人賠償は利用されています。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます

お礼日時:2013/10/27 12:27

大家してます。



入居者が加入できるのは、家財保険と借家人賠償保険。
この借家人賠償保険というものが曲者で、
重大な過失がある場合のみ支払われる。
要は、裁判などで重大な過失を証明できなければなりません。
よって、支払い事例が無い。

そこで、大家が火災保険に加入しなければなりません。
住宅ローン担保として加入していればこれ以上は必要ないと思いますけど。
また、戸建て住宅など、
風水害の心配がある場合には、風水害にも加入すべきです。
私の場合には、近くに川があるので、
万一に備えて風水害にも加入しています。

ここまですると、家賃収入に影響しますので、
本当はかけたくないのですが、
儲かった分は課税対象なので、経費の一部だと割り切っています。
万一に備えるという意味では必要です。

ですので、入居者にも保険加入を薦めています。
建物の価値から考えて、
それほど、高額なのには入る必要はないとは伝えてあります。
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一般に火災保険と言われている保険は、


自分の所有する建物に加入する「住宅総合保険」と、建物を借りる方が加入する「借家人賠償責任保険」があります。

1は、借家人賠償責任保険です。
借り主の過失で火災や水漏れなどで、建物に損害を与えた場合に支払われます。

2、住宅ローンなどで融資を受けている場合に、抵当権が設定されている物に、もしもの事があれば
銀行は再建を回収できません。
その為に、保険証券を担保に取る事があります。(質権設定と言います)

現在、アパートなどを借りる際は、借家人賠償責任保険に加入が常識になっています。
水漏れ程度であれば、数十万円で解決できますが、入居者の過失によるガス漏れ爆発などで隣室の方が亡くなった場合は
大変な賠償額になります。
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No.2で質問があったのでお答えします。


マンション賃貸を探す人は安さを求めるので、賃料を安く見せるために、借家人が保険加入するようにしているのです。その時には借家人の家財保険も同時にかけてもらいます。

戸建ては火災時に新築費用の保険金がでるので大家も魅力なので、借家人に関係なく保険を掛けているのです。借家人も何で大家の財産保持のために保険を掛けさせられるのだろう思うからです。
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No.2です。


二重に保険を掛けるお勧めがありましたが、大家が掛けておくなら借家人が掛けておく必要がないので、その費用を家賃にブラスするほうが合理的です。借家人に掛けさせる目的は空室の時は保険が無駄になるからです。

戸建ては空き家の時にも放火火災のリスクがあるので大家が保険を掛けています。また、火災焼失時に新築相当額の保険金が大家に支払われるからです。

普通の賃貸契約は2年ごとの更新になっており、更新時に火災保険にも入ってもらいます。逆に言うと、入らないと更新しないのです。その保険掛け金は2年間の前払いて途中で止めることはありえません。
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業者してます。




>鍵引き渡しの際(あるいはその直後)、借主から火災保険写しをもらうのは一般的ですか?

一般的には、借主には契約時に仲介業者取り扱いの火災保険(借家人賠償付き)に入ってもらいます。まれに借主任意にて保険加入することもあります(保険加入は義務。会社選択が任意という意味)。もちろん保険加入の申し込み書写し(保険証券は後日の発行なので)の提出を求めることも可能です。いずれの場合も仲介業者に希望すればうまくやってくれるでしょう。


>借主に加入させるのは当然として、別途自分でも入っておくという話を聞いたことがありますが、この点はいかがでしょうか。

保険に加入しておくことをお勧めします。

理由は借主が今後も保険に加入し続けてくれるとは限らないからです。たとえ契約上の義務としていても守ってくれない場合があります。これは部屋を借りていても家賃を滞納する人がいるのと同じ事。本来は借主がきちんと保険加入してしれていれば不要なのですが、事故が起きたときに未加入状態になっていることが発覚したら大変です。

ご自分の財産なのですから万一に備えて火災保険には加入しておくべきものと思います。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

大家が入ってその分家賃に上乗せする・・が一番双方幸せなような気がしますね

お礼日時:2013/10/14 20:33

マンションを貸す時には借家人に火災保険を入って貰っています。

特に抵抗感はなく、不動産屋が借家人に手続きさせてくれます。
戸建てを貸す場合には、大家が入居有無に関係なく火災保険を家に掛けているので、借家人は保険に入っていません。その保険費用を考慮して、家賃を決めています。
使い分けているのは、火災リスクの違いと保険金受取り人の関係です。
火災保険は二つ入っても二つはもらえませんので2重掛けの意味が分りません。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます

ただ・・・
消費税を内税表示にするか総額表示にするかの議論とも通ずるところはあると思うのですが
気になるのは、大家が保険入っているからその分上乗せしますねーって論理が、一瞬で判断する借主に通用するかとう点です。実質保険料のことも考えたら月2千円上乗せでもいいや・・・ではなく、ただ単に2千円割高と判断されるような気がしてならないのですが、いかがでしょうか。

不動産サイトに保険料大家負担有無の表示でもあれば別ですが

お礼日時:2013/10/14 20:32

昨今、住宅は甚だしく余っていて、ただでさえ入居者は居ないのに、保険提出など求めたら誰も入ってくれない。

不動産屋は、「ああ、これは、客にあまりお勧めできる物件ではないな」と判断したはずで、「入居者」の獲得に時間がかかりそう。

マンションというものは、管理組合が必ず総合保険に入っている。「管理規約」に、区分所有者(組合員)は管理組合(理事会)による火災保険・損害保険締結を承認すると明記されているはずですから、確認してください。で、個人賠償責任保険も、一般的には「マンション総合保険」に包括的に付加されています。

家主は鷹揚に構えていて、「保険」などの件も不動産屋に任せておけば良いと思う。不動産屋が、個々のマンションの保険関係を調べて、賃貸人に「保険」加入を求めるべきかどうかを判断し、そのあたり、特に大家に知らせることも無く、上手くやってくれる。

それよりも、管理組合理事長宛に、賃貸人が入居するに際しては「管理規約」遵守するという「誓約書」の提出を賃貸人本人に求めることが大切。こういうことも「管理規約」に明記されているので、それを確認し、不動産屋にお願いすること。不動産屋が賃貸人に「誓約書」を求めて、理事長に届けてくれるはず。

因みに、「管理規約」に「保険加入」を求める項目は無い。マンションで共同生活を送る為のルールだけが記されている。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます

お礼日時:2013/10/14 20:29

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実家の親が、実家にもこの貸家にも火災保険を掛けていないことを知り、加入を勧めたところ、「いい保険を探して」と言われて年寄りに代わって急遽勉強中です。
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Aベストアンサー

基本的に、建物そのものの保険は家主、中身の家財は借家人というのが一般的です。

複数軒お持ちなら、自分で保険の代理店をやって、借家人にも家財の保険に加入してもらう、ということで多少のお小遣い程度の収入を得られますよ。
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貸家といっても、定期的に外壁の塗装など、修繕が必要ですよね。そういう費用を、月々の保険料とともに積み立てておく、というプランです。どこの保険会社でも「積み立て総合保険」という名前で売っていると思います。

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Q貸し家の火災保険契約等に詳しい方お願いします

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Aベストアンサー

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

 1番の方がおっしゃっているように、家主の損害は、その築40年の建物の価値です。したがって、借主さんはそれを基本に賠償しなければなりません。

 その大家の言い分は、意味が分からないですね。

 ただ、重過失でなければ火災の責任を負わないでよいという法律もありますが、質問者の場合、火災の責任を問われるのではなく、自己の過失により、建物を返還する義務を履行できなくなった点(債務不履行)の責任を問われますので、賠償責任を免れることはできません。

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 ただ、大家が保険に未加入なのは過失になりません(契約で大家が保険に入ることになっていればまた別)ので、それを根拠に減額を求めるのは無理があります。

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 ですから、その建物の実際の程度に応じて納得できる請求額なら認めて謝罪してしまって、あとは泣き落とし作戦 (^^; で減額させていくのが一番よいのではないかと思いますけど・・・ 。

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

 1番の方がおっしゃっているように、家主の損害は、その築40年の建物の価値です。したがって、借主さんはそれを基本に賠償しなければなりません。

 その大家の言い分は、意味が分からないですね。

 ただ、重過失でなければ火災の責任を負わないでよいという法律もありますが、質問者の場合、火災の責任を問われるのではなく、自己の過失により、建物を返還する義務を履行できなくなった点(債務不履行)の責任を問われますので、賠償責任を免れ...続きを読む

Q不動産屋を通さないで家を貸す事のデメリット          

不動産屋を通さないで家を貸す事のデメリット          
使っていない空き家を貸そうと考えている時に近所の方から不動産屋を通さず直接貸してくれと相談がありました。
その人はどうやらフリーランスで仕事をしている為、収入に見合った源泉徴収書などを提出できないからのようです。もともとすぐ借り手がつく場所でもないですし、それでもちゃんと収入があり家賃を払ってくれるなら貸したいのですが、やはり何か保証のようなものが欲しいです。


そこで伺いたいのですが、
1 繁華街によくあるフリーターなどでも借りられる部屋(源泉徴収書が必要ない部屋)は普通の部屋より何割くらい高いのでしょうか。
2 素人が不動産屋を通さずに貸すのは危険でしょうか。何か注意する点があれば教えて下さい。

Aベストアンサー

一般的に、他人に家等を貸す場合、なぜ不動産屋を通じて貸すのか、良く考えて下さい。
1.新たな借り手を見つけてもらう為。
2.賃貸借契約を法的に問題なく締結する為に。
3.賃貸借期間中にトラブルが発生した時に、解決して貰う為。
4.明け渡しの時に、問題なく明け渡してもらう為。
等々、貸す側・借りる側、双方共々、問題回避の為に不動産屋を間に入れます。
今回の借り手は、フリーで源泉徴収書が無い為不動産屋を介せないとの事ですが、源泉徴収書が無くとも、確定申告書が有れば収入証明が出来、それで不動産屋も良否を判断します。
それを、独自で貸す事は、前記2~3の問題を自分で背負わなくてはなりません。
・・・・・
賃貸借契約時のトラブルとして、
・契約書の内容等
・・・・・
賃貸借期間中のトラブルとして、
・家賃の未納問題
家賃の未納に関しては、信用保証会社等が有りますので、信用保証会社と契約すれば、未納の場合でも家賃保証をしてくれます。
保証期間及び連帯保証人の有無により手数料が異なりますが、保証会社との契約を条件に貸す事も良いでしょう。
・建物の無断改装等
・建物の目的外使用等
・近隣とのトラブル(騒音・ゴミ・ペット等)等
・賃貸建物の又貸等のトラブル
・契約更新時のトラブル
・・・・・
明け渡し時のトラブルとして、
・原状回復させる時のトラブル
・契約締結時の条件で、「言った言わない」のトラブル。
・・・・・
履行義務違反等で、契約解除する場合でのトラブルとして、
・居座りされる。

等々、相手とのトラブル要因は数え上げたらきりが有りません。

不動産屋を通じて貸したとしても、全てのトラブルを不動産屋が解決するとは言いませんが、貸主が解決する問題でも、不動産屋と相談しながら色々参考意見を教えてもらえます。

また、家賃を高めに設定したからと言って、不動産屋を介さずに契約するのは危険です。
幾ら家賃を高く設定しても、何か問題が起こればすべて帳消しです。
質問1の様な部屋は、それなりの対処方法が担保されているから貸せるのであって、一般の素人が真似をしては、後で痛い目にあいます。
これらの問題を回避する為にも、不動産屋を介して賃貸借契約を締結するのが良いと思います。
無事、貸せる様になる事を心からお祈りいたします。
頑張って下さい。

一般的に、他人に家等を貸す場合、なぜ不動産屋を通じて貸すのか、良く考えて下さい。
1.新たな借り手を見つけてもらう為。
2.賃貸借契約を法的に問題なく締結する為に。
3.賃貸借期間中にトラブルが発生した時に、解決して貰う為。
4.明け渡しの時に、問題なく明け渡してもらう為。
等々、貸す側・借りる側、双方共々、問題回避の為に不動産屋を間に入れます。
今回の借り手は、フリーで源泉徴収書が無い為不動産屋を介せないとの事ですが、源泉徴収書が無くとも、確定申告書が有れば収入証明が出来、そ...続きを読む

Q未入居期間の電気代は誰が払う?

大家してます。

入居者が3月中旬に退去したため、多分電気の停止手続きをしてあるはずです。
次の入居者が4月の中旬から入居するのですが、内覧などで多少の電気は使用しているはずです。
この基本料金や使用料は誰が払うのでしょう?
今まで、こういった費用を気にしたことはありませんが、タダというのはおかしな話です。
お分かりになるかたご回答よろしくお願いします。

Aベストアンサー

大家してます

1.電気を通していないのが一般的
2.通電していても多少の電気はメーターも廻りませんので請求されないのも一般的

うちでは...

一般電源は通電していますが内見程度で使う分は請求されていません
給湯用の夜間電力はメーターで切られています

リフォーム工事などで使ったときは電力会社から問い合わせは有りますが今まで請求された事は有りません

Q拘らず・関わらず??

すみません。以前から気になっていたので正しい答えを教えていただけないでしょうか。

「かかわらず」という言葉の漢字変換なのですが,
例えば

 雨が降ったにも「かかわらず」,彼は傘を差さずにやってきた。

というような文の場合,正しいのは「関わらず」「拘らず」どちらでしょうか。

国語辞典で調べてみたのですが,よく分からなくて(+_+)
すみませんがよろしくお願いします。

Aベストアンサー

「物書き」のひとりです。

まず、重要なことですが、「関・係・拘」のすべてが常用漢字ではありますが、その音訓表に「かか(わる)」がないことです。常用漢字は、「こうしなくてはいけない」といった性格のもではありませんが、一応、すべての文章を書き表す場合の指針ではあります。音訓表に無いものの代表的なもの(よく使われるもの)として「全(すべ)て」「画(えが)く」「〇〇に依(よ)れば/拠(よ)れば」などが思いつきます。

本件の「関・係・拘」に関して言えば、「係」に「かか」の読みが認められているのみです。それも「かかわる」でなく「かかる」です。「人命に係(かか)る問題」「係(かか)り結び」など。前者は、「人命にかかわる問題」のように表記されることもありますが、この場合(常用漢字の基準では)「係わる」でなく「かかわる」です。

結論としては、「それにもかかわらず」などにおける「かかわらず」は仮名書きが無難でしょう。漢字の場合は「拘わらず」が正しいといえます。ただし、パソコンでは「関わらず」と変換されることが多いようですネ。

漢字の場合、「関係」という言葉があるように、「関わる」と「係わる」の用法はほとんど区別がつきません。一般的に言えることは、「関わる」「係わる」は肯定的にも否定的(「関わらない」「係わらない」)にも使いますが、「拘わらず」は、肯定的に用いられる例が少ない、ということです。

ただし、肯定的な「拘わる」が誤りだと言っているのではありません。念のため。

「物書き」のひとりです。

まず、重要なことですが、「関・係・拘」のすべてが常用漢字ではありますが、その音訓表に「かか(わる)」がないことです。常用漢字は、「こうしなくてはいけない」といった性格のもではありませんが、一応、すべての文章を書き表す場合の指針ではあります。音訓表に無いものの代表的なもの(よく使われるもの)として「全(すべ)て」「画(えが)く」「〇〇に依(よ)れば/拠(よ)れば」などが思いつきます。

本件の「関・係・拘」に関して言えば、「係」に「かか」の読みが認められてい...続きを読む

Qローン支払い中のマンションを賃貸に出すことについて

こんにちは。
主人が転勤になり、引っ越すことになりました。
今現在住んでいるマンションは持ち家なので、転勤の間は賃貸に出そうと思っています。
知人に、「ローンはそこに住んでいることが条件で安い金利で組めているから
人に貸していると銀行に知れるのはよくない。
でも、ローンを組んでいる銀行に住所変更の届出をすると
そこに住んでいないとわかってしまうから
変更はしないで、郵便局の転送願いで対応するといい」
と言われました。
ただ、その知人も100%自信のある情報ではないようでした。
実際のところ、どうなのでしょうか?
転勤の間だけ、のようにローンが残っている家を賃貸に出す人なんて
いっぱいいると思うのですが・・・

ちなみに、ローンを組んでいるのは地銀です。

詳しい方、教えてください。
お願いします。

Aベストアンサー

>今現在住んでいるマンションは持ち家なので、転勤の間は賃貸に出そうと思っています。

転勤族には、よくあるパターンですね。
私が勤務していた会社でも「家を建てると、転勤する」という、法則が戦前からあります。
「そんな馬鹿な?」と、誰もが思っていたのですが・・・。
上司なんか、皆「住宅ローンを抱えたまま転勤」と相成りました。
当然、住宅ローンは組んだままで「賃貸にして、家賃でローン返済」を行なっています。

>「ローンはそこに住んでいることが条件で安い金利で組めているから人に貸していると銀行に知れるのはよくない」

これは、原則論に過ぎません。
国語の辞書を見れば分かりますが、原則の反対は例外ですよね。
実際には、例外もあるのです。
そもそも金融機関は「会社・職種によって転勤がある事は了解済み」なんです。
原則論で融資を行なうと、転勤族は一生住宅ローンが組めない状況になりますよね。
都市銀行勤務の者は、全国に転勤します。銀行勤務で、勤務先銀行から融資を受ける事が出来なくなります。
「へぇ。三井住友銀行勤務ですか。大卒だと、転勤がありますね。転勤族には、融資は出来ないんですよ」
矛盾しますよね。

>転勤の間だけ、のようにローンが残っている家を賃貸に出す人なんていっぱいいると思うのですが・・・

その通りなんです。
現に、私もその1人なんです。家賃で、住宅ローンを払った期間があります。
まぁ、転勤が決まったときは「住宅ローン契約書に従った行動」を取りましたね。
住宅ローン契約書にも「勤務先・連絡先の変更は、直ぐに届ける」となっていますよね。
融資を受けている銀行に「転勤になった。住所・連絡先を変更します」、これだけです。
銀行が知らない間に、他人が住んでいる事の方が「信用失墜」ですからね。
自分の家を、転勤期間中だけ賃貸にする。なんら、違法性はありませんよ。
銀行も、認めています。
但し、始めから「投資マンション目的」で住宅ローンを組んでいれば(知人の言う様に)銀行の怒りに触れます。

>今現在住んでいるマンションは持ち家なので、転勤の間は賃貸に出そうと思っています。

転勤族には、よくあるパターンですね。
私が勤務していた会社でも「家を建てると、転勤する」という、法則が戦前からあります。
「そんな馬鹿な?」と、誰もが思っていたのですが・・・。
上司なんか、皆「住宅ローンを抱えたまま転勤」と相成りました。
当然、住宅ローンは組んだままで「賃貸にして、家賃でローン返済」を行なっています。

>「ローンはそこに住んでいることが条件で安い金利で組めているから人に貸して...続きを読む

Q賃貸物件での失火での損害賠償

親友が賃貸で借りていた家をタバコの不始末により火事となり半焼していまいました。

家主は知り合いらしく、なぁなぁの関係のまま、火災保険(借家人賠償責任保険)に
加入していなかったとのことでした。
これにより家主より現状回復するための損害請求がきたそうです。
【質問1】賃貸物件では火災保険は必須だと思っているのですが違うのでしょうか?
【質問2】また、今まで家主が保険会社に支払っていた火災保険料まで請求されています?
こんなのってあります?かなり横暴な感じがします。

さらに保険会社からも過失として、損害賠償の請求がきたそうです。
【質問3】これも火災保険に入っていれば、問題なかったのでしょうか?

【質問4】両方からの賠償請求へ支払う責任はあるのでしょうか?

Aベストアンサー

>賃貸物件では火災保険は必須だと思っているのですが違うのでしょうか?

家主が火災保険に加入するのは極めて一般的です。
しかし、賃借人が賃借部分に火災保険を契約することは一般的ではありません。

というのは、実際の損害額に応じて保険金が支払われるというのが原則ですから、建物の価値と比較して、過剰な保険契約を結んで意味がありません。家主が十分な保険金額の火災保険に加入していれば、借家人が火災保険に加入しても意味がないのです。
また、火災保険は保険契約者・被保険者の故意・重過失は免責となりますから、失火原因が借家人の重過失と判断されれば、借家人が契約した火災保険からは保険金が支払われません。

借家人は家主との賃貸借契約に基づく原状回復義務がありますから、仮に軽過失による失火で民法709条の不法行為による損害賠償責任を免れても、民法415条の債務不履行による損害賠償責任を負うことになります。
この場合、賃貸借部分の損害を賠償する責任を負うことになり、原則として他の賃借人の占有部分や共有部分の損害は賠償しなくてもよいのですが、最近の判例では建物の構造上不可分一体をなす部分についてもその復旧工事は賠償の対象とされています。

なお、失火の原因が重過失であれば、民法709条の不法行為による賠償責任を負いますから、家主だけでなく類焼で損害を受けた近隣の方々の損害に対しても賠償責任を負います。

ですから、賃貸借契約の際に、借家人賠償責任保険を締結するのが一般的です。これは借家人の故意は免責ですが、たとえ重過失であっても賠償責任を負った場合に保険金が支払われます。

>今まで家主が保険会社に支払っていた火災保険料まで請求されています?こんなのってあります?

家主の請求には根拠がありませんから、支払い義務はありません。

>保険会社からも過失として、損害賠償の請求がきたそうです

保険会社は賠償義務者がある場合、支払った保険金額を限度に賠償義務者に対する損害賠償請求権を代位取得します。
しかし、普通の火災保険では、賃借人の故意・重過失を除き、求償権を行使しないと規定していますから、実際に請求があったのなら、たまたま求償権不行使条項のない保険会社・保険商品だったか、あるいは賃借人の重過失と判断されたのでしょう。
いずれにしても、借家人賠償責任保険に加入していれば、その保険から賠償されます。

なお、借家人が借家に火災保険をかけていた場合で、原因が借家人の軽過失であった場合、家主の火災保険と賃借人の火災保険から、加入割合に応じて実際の損害額を補てんするよう保険金が支払われます。
そして、この場合も家主の火災保険に求償権不行使条項がなければ、家主の火災保険会社から支払った保険金分の賠償請求を受けることになります。
たとえば、建物の評価額が2億円で家主がA保険会社で2億円、賃借人がB保険会社で2千万円の火災保険に加入していて、1千万円の損害が発生した場合、A社から1千万円×2億円÷(2億円+2千万円)=909万1千円、B社から1千万円×2千万円÷(2億円+2千万円)=90万9千円が支払われ、A社から賃借人に対して909万1千円が求償されるということになります。(費用保険金は考慮せず、A社に求償権不行使条項がない場合)

>両方からの賠償請求へ支払う責任はあるのでしょうか?

保険会社からの損害賠償請求権は、家主から代位取得したものですから、家主から火災保険金分の請求があったとしてもそれは無効です。
しかし、建物の損害部分で火災保険の対象でない損害、たとえば、家主の火災保険が一部保険のときは火災保険金では修繕費用に不足が生じますからその不足分や、修理完了までの賃料減収分などについては、家主に対して賠償義務があります。

>賃貸物件では火災保険は必須だと思っているのですが違うのでしょうか?

家主が火災保険に加入するのは極めて一般的です。
しかし、賃借人が賃借部分に火災保険を契約することは一般的ではありません。

というのは、実際の損害額に応じて保険金が支払われるというのが原則ですから、建物の価値と比較して、過剰な保険契約を結んで意味がありません。家主が十分な保険金額の火災保険に加入していれば、借家人が火災保険に加入しても意味がないのです。
また、火災保険は保険契約者・被保険者の故意・重過失は免...続きを読む

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む


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