マンションマナーと維持管理費値上げ？

長文ですが、よろしくお願いいたします。

私はこの春から、マンションの組合の役員をしております。
私の住んでいるマンションは築12年のファミリー向け分譲タイプで住人だと利用できる共同浴場と小さなジムがあります。


住人に40代後半ぐらいの公立小学校で教員をされている女性がいるのですが、
毎晩、住人ではない人(お友達？同性愛のパートナー？)を共同浴場やジムを好き勝手に利用させていて困っています。
(本人がふたりの関係は「姉妹」や「いとこ」、「友達」だとマンションの方たちに聞かれて話していましたが…。)
元々自分からは絶対に挨拶はしない人で、マンションではかなり浮いた存在です。

ペットは猫か小型犬であれば1世帯1匹まで飼えるのですが、
住人総会である住人から『犬を2匹飼いたい』と意見が出ましたが、
エレベーター内で犬は抱えて乗せることになっているのに、
彼女らが犬を抱えずそのまま乗せるのが目立ち、
飼い主のマナーの向上がみられたら再度検討しましょうということになったり…。

マンションの共同エリアはもちろん住人のみしか利用できない事になっているのですが、
住人以外の人に利用されると、光熱費もバカになりません。
また利用マナーが悪くお湯の出しっぱなし、
脱衣場の窓などを自分で閉めないのにエアコンの設定温度過剰(夏だと20℃はあたりまえ)
シャワーブースの数は多くないので浴場利用する人が多い時は1世帯で1つのシャワーを使いみんなで譲りあうのが暗黙のルールのようになっています。
ですが、どんなに込み合ったとしても譲ろうとはせず二人でイチャイチャ背中を流しあっている始末…。
なので、シャワーを使えるはずの住人はシャワーを使えないという事態です。
最近、生後4ヶ月の赤ちゃんを養子に迎え入れたようで、
赤ちゃんのオムツを平気で脱衣場のゴミ箱に棄ててかえったりもしていて、
本当に学校の先生なのかなと驚く事ばかりです。
(乳飲み子を大勢の人が使うお風呂に入れるのは赤ちゃんによくないと思いますが…)

マンションができた当初から、
この方とパートナーの方へのクレームがたくさん寄せられ、
先代の管理組合の理事長が直接お宅に出向き注意したところ、
「うちは１人暮らしだから、住人以外の人が利用してもいいのかと思った！」と、
1人暮らしなのに維持管理費の金額が家族で住んでいるお宅と一律なのは不公平と言いたいのでしょうか？
いいわけにもならないような言い訳をしたそうです。
直接注意されたにもかかわらず反省することなく、
パートナーの方は合鍵も持っているので自由に出入りし、相変わらず毎日ジムと共同浴場を好き勝手に利用しています。
彼女が総会に来てくれたら少しはマシだと思うのですが、部活の顧問だから忙しいとの事で毎回欠席。
「一応、注意はしたから後は彼女らの良心に任せよう」とその時は軽い扱いで終わりました。

あまり新しいマンションではないので、
年々積立ててきた修繕費などのマンションの経済状況も陰りが出始めているのは確かです。
そこで維持管理費、修繕費の値上げ案が出ているのですが、
住人の多くの方からは『節約どころか、住人じゃない人が電気水道をドンドン使ってるのに、値上げはおかしい！』
『今までのジムとお風呂の利用料を彼女らに請求して！』
と値上げには皆断固反対です。
現時点で管理費の滞納者も数世帯あるので、値上げとなると滞納者増える事も予想されます。

賃貸・分譲問わずマンションなどに住まわれた経験のある方など、
どなたか知恵をお貸し下さい。

No.6 回答者： inon 回答日時： 2013/12/13 12:11

もの凄く簡単な方法が一つあります。

先ずは、その施設についての使用を一時的にストップします。
閉鎖の理由は一部の方のルール違反と、区分所有者以外の方が許可もなく利用しているためのセキュリティーの再考のためとします。
この後、理事会、必要とあれば臨時総会にて、施設使用に際しての細則をきっちり決めて、罰則も付加します。
これで、終了
多数の方が、迷惑を被っているわけですから、問題無いでしょう。
今までの料金と言うことになると、算定も難しく長い駆け引きになるでしょうからそれは止めましょう。

基本的に温浴施設付のマンションはほとんど修繕積立金で破綻します。いっそのこと施設の閉鎖をしてしまった方が良いかもしれません。どのくらいの修繕積立金を徴収しているか分かりませんが、いろいろシュミレーションを管理会社にさせましょう。一部の人の不正使用ぐらいたかがしれています。浴場の改修費用などバカ高い物になるでしょう。ランニングコストなど修繕費用に比したら、たかがしれているのです。

No.5 回答者： risunotorasan 回答日時： 2013/12/02 20:57

質問者さんは実直な方ただとお見受けします。

たまたま輪番制でこのたび理事役員になられたのではないかと文面から伺えます。
管理規約集はお読みになられましたか？
規約集の中でも　マンション独自の特異な件についてほとんどの場合、細則という形で文章で記載されていると思います。
もし　そこに無いのならば皆さんの総会の場で作ればいいのです。

＞住人に40代後半ぐらいの公立小学校で教員をされている女性がいるのですが・・・
こういう類の個人情報は何処から漏れるのでしょうか？
また　再三、住人と記載されていますが　単に住人と言う呼び方は分譲マンションでは使うことはありません。
区分所有者　又は　区分所有者から賃貸で借り受けている占有者　の区分で分けることになります。

その４０代女性が、どちらに属するのかは管理組合として把握できることではありますが、その方が自分から名乗らない限り教員であることは　どこかから漏れた個人情報です。

匿名投書の件ですが、これについては完全に無視すべきです。
名を明かさないクレームなどは管理組合にとって何の進歩も無いからです。

＞毎日ジムと共同浴場を好き勝手に利用しています。
これらについても　料金を徴収しないのでしょうか？
室温云々についても　管理人がいるのですから　勝手に操作できないように管理事務室でコントロールするとか方法はいくらでもあるはずです。

管理規約集　第一章　第一条を何度も読み返してください。
そこにはマンション管理組合としてのあるべき姿が記載されています。

この回答へのお礼

回答いただきありがとうございます。

管理規約はもちろん読んでおります。
しかし、管理規約は部外者の共有スペースの利用などについては、
一才書かれておりません。(部外者が利用する事を前提としていないので、当然とは言えますが…。)
そのため、部外者が利用した場合のペナルティなどももちろん記載されていません。
そんな中、このような事態になってしまい新しく規約や違反した場合のペナルティなども作りたいのですが、なかなか意見がまとまらず…。
私もマンション生活というのは、このマンション以外では経験した事がなく、
役員をつとめるのも今回がはじめてで、分からない事だらけ、他所のマンションの役員さんがどのように活動されているのかも全く知らないので、こちらで相談させていただきました。


彼女が公立の学校で教員をされているのは、
ジムや共同浴場などで、住人の方々に彼女が職業を尋ねられていて「〇〇〇学校で教員してます。」と名乗っていたので個人情報といたしましては漏洩には当たらないとは思います。
『区分所有者』『区分所有者から賃貸で借り受けている所有者』と記載すると、このような場だと第三者が読みづらいと思い、『住人』と表記させていただいました。
個人情報の漏洩や表記に関してお気にさわられた様でしたら申し訳ありません。

匿名でのご意見箱への投書は、
差出人が匿名だと、ご本人から詳しくお話が聞けない等の問題で、
申し訳ないですが現在は文章を保管しているだけにしております。


私個人としては、今までの利用料を請求するのがいいと思うのですが、
『妥当な値段をどう計算する？』
『急に、払えと言われても払えない』
『お金さえ払えば利用できるなら、ほかの部外者も利用しに来る』などの意見でなかなか進展しておりません。
室温管理を管理室でできたり、時間になったら自動的にOFFになったりするといいのですが、
なにしろ古いマンションなので、その様なエアコンではなく…(笑)
管理人さんも17時が終業時間なのでエアコンの管理は利用する人が自由に使える状態です。
エアコンを新しくするのがいいのですが、
その様な予算もなく…。
みんなが、マナーよくマンションを大切に使ってくれたら一番いいのですが…。

お礼日時：2013/12/02 22:53

No.4 回答者： u-jk49 回答日時： 2013/11/20 12:56

管理会社は何をしているのかな。

あるいは、自主管理なのかな。

いずれにせよ、理事長の資質の問題なので、貴方が、理事長に立候補すれば解決する。その前に、管理規約を熟読しましょう。そして、維持管理費ではなく、「管理費」と「修繕積立金」を分けて考える人になること。

最終的には、裁判所に提訴して、共同生活に適さぬ人として「退去命令」を出してもらうのが理事長の役目。


大規模修繕の時期に至っているのに、いま、値上げ問題が沸き起こっているのも考えられない失態。

この回答へのお礼

回答いただきありがとうございます。

いろいろとお恥ずかしい話、過去に管理会社が3回もかわっておりまして、
今の管理会社になって数ヵ月なのですが、管理会社のスタッフの方も一緒に悩んでいます。
管理会社の方のアドバイスとしては、部外者のジム、共同浴場の利用を控える等の内容証明を発送し、
改善が見られなければ、民事訴訟に…
との事で、最悪訴訟沙汰になるかもしれません。

ご指摘の通り『管理費』と『修繕費』は別物ですね。
ごっちゃになってました。
私がもし理事長になったら…。
もともと曲がった事が嫌いなので、彼女にヒステリックを起こすかもしれません(笑)

お礼日時：2013/11/29 02:16

No.3 回答者： goodlone 回答日時： 2013/11/20 12:02

これらの事実を、教育委員会に打ち上げましょう。

こういう人間には、これしかありません。

　私が住んでいた分譲マンションの賃貸住居（区分所有者が転勤のため賃貸にした）に、ご質問と似たような会社員が入居してきました。再三の注意にも改善がみられないので、最後の手段として、「会社に通知する」旨通告したところ、ピタッと止みました。本人に事前通告をするだけでも、効き目があるものです。

この回答へのお礼

回答いただきありがとうございます。

やはり似たような人はいるもんですね…。(嘆)
勤務先に通報する案も先日の役員会で提案しましたところ、
『彼女が公務員なので効果がないのでは？』など役員は消極的にとられていましたが、
『公務員だから』を理由に諦めてたらますます彼女らの思う壺だし、
このまま野放しにしたままだと改善へのアプローチに繋がらない！
と頑張って主張してきましたが、役員の半分は諦めモード、他人事で本当に情けないです。
現実的にお金が絡んでいるので一日も早く解決できるように頑張ります。

お礼日時：2013/11/29 01:55

No.2 回答者： 2080219 回答日時： 2013/11/20 07:06

こんにちは。

母がマンションの管理人を努めておりましたので、
その様子を見て、手伝いながら育ったものとしての意見です。

まぁ、大変ですよ。
温厚でおおらかな母でさえ、二度と御免と言っています^^;
私も同意権です。

ははは一人で様々な苦労を指定ましたが、
あなたは組合の役員とのことですので、組合で話し合ってください。
まさか、あなた一人に今回の一件を押し付けられているわけではないでしょう?

まず、これは社会人といいますか、会社人としては常識ですが、
共同生活において、暗黙の了解というものは機能いたしません。
必ず条文化し、意義のある場合は申し立てが必要なシステムづくりが必須です。

このように、土台が全く出来上がっていない状態では、
こじれにこじれますよ。
今起きている事柄は、ほんの【始まり】に過ぎません。

今後、マンションの改修等、金銭が絡む課題が持ち上がった際に、
”暗黙の了解だったから”等という言葉は絶対に発してはいけません。
それは、あなた自身の社会人としての立場を危うくする発言です。

マンションやアパートは、現代版の村社会ですが、
絶対的権力者であった、村長や庄屋の存在が欠けています。
皆が対等になどというと聞こえだけは良いのですが、結局、荒れに荒れます。
対等なのですから、当然ですよね。

ルールの条文化という一大改革からスタートしてください。
現状では、今後起こる些細な出来事一つ一つに、住民皆が振り回され続けます。
そこを切り口にして、話をつけてくださいね。
皆、各々の生活の上に、厄介な組合の揉め事は避けたいものです。
ですから、それを皆さんに諭して、ルールを策定してください。

民主的過ぎることは、しばしば集団社会を混乱に陥れるものです。
その女性が目の上のたんこぶであることはお察しいたしますが、
もう少し視野を広げ、今後の金銭絡みの事柄に備えてくださいね。

わからないことや、助言が必要なら、弁護士や司法書士に相談してください。
その出費は、今は不毛に思えても、後々を考えれば有意義ですよ。

ではでは。

この回答への補足

回答いただきありがとうございます。

先代の役員たちから引き継いだ問題で、
現在組合で話し合っておりますが、
『どのようなアクションを起こすか？』
『再三注意しても聞き入れないので、諦める。』
『ジム、浴場利用料を過去に遡り請求する。』
『常識というものにかなり欠けているので、禁止事項を一つ一つ書き出し覚書を作り違反した場合は罰金。』
『あえて彼女に役員をさせる。』
等の案が出ております。

本当にマンションは一戸建て以上に村社会です。
匿名でご意見箱への投書を禁止はしているのですが一向に減らなかったり…。
皆、直接文句は言わなくて、
いい人だと思われたいのか？手汚さずなのでしょうか？容赦なく投書するのにはビックリです。
ルールの具体的条文化だけでなく、ペナルティまでもしっかり明記する作業をすることを今度役員会で話し合ってみたいと思います。

補足日時：2013/11/20 08:45

No.1 回答者： guess_manager 回答日時： 2013/11/20 01:08

この内容に本人の実名を添えて匿名で勤務先の学校長宛にFAXしてみてください。

かなり効果があると思いますよ。

この回答への補足

回答いただきありがとうございます。

役員会で実はその案が出ているのですが、
民事訴訟で訴えられた場合の費用はどうするのかという事で、
役員は皆気後れしております。

パートナーの方は毎日近所のスーパーに違法駐車をしてまでも、
会瀬(？)しに来ているようで、
こちらとしては本人にその場で注意してくれたらいいのですが、
スーパーの店長さんがマンションの管理人さんにクレームを入れてきました。
ますます頭が痛いです。

補足日時：2013/11/20 08:13