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私名義の中古マンションを購入しました。契約終了[100万円を渡しました)。

2週間後に引き渡しが行われます。

最初の契約は委任状を出せば本人が来れなくとも大丈夫だと言っていましたが引き渡しには契約者が来る必要があると不動産屋の担当者は言っています。

新幹線を使っても7時間ほどかかる長距離なので困っています。

私名義を主人との共同名義にするとかして、主人に行ってもらうとかは駄目なんでしょうかね?

何かいい方法はありませんか。

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A 回答 (2件)

不動産業者です。


売却時の手続きは、不動産売買上の手続き(仲介業者が用意する書類)と登記上の手続き(司法書士が用意する書類)の2通りあります。
司法書士が確認を要する手続きは、事前に郵送や電話などにより確認可能ですし、不動産関係のやりとりは、実印押印のある御主人さん宛ての委任状を御主人さんに所持させれば、代理での手続きは可能です。
司法書士は事前に書類関係は整えたいのと、確認したい意向がありますし自署なので、登記書類関係は事前に司法書士から送られて、署名押印後、送り返すのが通常の手続きです。

実務上、また法的に無理なことでは決してありませんので、仲介業者へその旨要求をして、御主人さんを代理で行かせると申し出て、段取りさせてください。業者もそれに合わせた、段取りをするはずです。(委任状なども業者が用意するでしょう)関係ない第三者への委任はお断りすることもありますが、親族なら(まして御主人さんなら)普通は認めてくれますよ。
腰の具合が悪く、とても2週間後には行けそうも無いとでも言えば、大丈夫です。

但し、残金の支払をどうするか(現金をどう用意するのか?)が一番の問題です。面倒が無いのは決済先で引き出し可能な銀行や郵便局等の御主人さんの口座に必要額を入金しておき、御主人さんが出先で出金出来る様にしておく必要がありますし、2日ほど前には、何日の何時ごろ幾ら出金するのでという、現金の用意を窓口金融機関へお願いしておく必要があります。
業者から指示が無くとも、契約書に用いた奥さんの印鑑、奥さんの実印、印鑑証明書、御主人さんの印鑑(認め可)御主人さんの身分証明書(運転免許証など)、奥さんの身分証明書の写し ぐらいは、御主人さんへ持たせて下さい。
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この回答へのお礼

専門家の方なんですね。とても詳しく教えてくださいましてありがとうございます。


私は体調悪くどうなるかと不安で一杯だったのですが、お話伺い安心できました。

残金は決済先の銀行に私名義の預金口座を作り、すでに残金と必要金額全てを振り込んでおります。

私名義のマンションを買うので、私名義の総合口座に入金済みでよろしいのですよね?

あるいは口座が主人名義のものでないと引きだし等で不都合があるのでしょうか。このあたりは銀行に確認してみますね。

当日、持っていく物等もていねいに教えていただきまして、とても助かりました。

本当にありがとうございました。感謝申し上げます。

お礼日時:2013/12/02 16:40

引き渡し時に契約者の病気、電車等の遅延で完了することが難しいこともあります。


ご主人か信頼のおける親戚の方に委任状(自署・捺印(実印))を作成して印鑑証明書を添付すれば引き渡しは出来ます。
委任状には「○×に不動産(マンション)の引き渡しに関する一切の権限」を記載するようにしてください。
事前に不動産屋に主人が代理で委任状を持っていくことを通知しておけば済むことです。
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この回答へのお礼

さっそくのご回答ありがとうございます。

代理人に依頼できると聞き安心しました。

参考になりました。有難うございました。

お礼日時:2013/12/02 16:17

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Q住宅ローンの金消契約について教えてください。

中古の一戸建て住宅を購入し、
先日銀行から住宅ローンの
借入内定通知書がきました。

そして、金銭消費貸借契約のために
夫婦で(収入合算で購入したので)銀行に
きてくれといわれました。

この金消契約について教えてください。

過去の質問を閲覧させていただいたのですが、
この金消契約までは資金状況に変化を
させないほうがよいとありました。
(つまりカード使用しないほうがいいと)
もちろん借金するつもりはないのですが、
この金消契約の際も個人信用情報に照会するのですか?
信用情報に照会すると履歴が残ると思うんですが、
銀行は仮審査・本審査と信用情報に照会を
入れているんですよね?
その上、また金消契約の際も照会するのでしょうか?

それと、順番がよくわからないのですが
金消契約の際は新住所の住民票や印鑑証明が
必要とありました。
中古住宅の購入なので、今売主が住んでいます。
ちょうど引渡しの前日あたりに引っ越していく
予定らしいのですが、金消契約日(つまり融資実行)
を引渡しの5日ほど前にしたいと売主から連絡が
ありました。どの段階で住民票を写すことに
なるのでしょう?

あと、この金消契約で融資実行となり、
その後はもう銀行に行くことはないですか?
銀行に直接聞けばよいのですが
不動産やさんに任せてるのであまり聞けず・・・。

最後に金消契約の段階で融資不可、となることは
ありますか?それはどんな場合ですか?

色々書いてすみませんが
宜しくお願いいたします。

中古の一戸建て住宅を購入し、
先日銀行から住宅ローンの
借入内定通知書がきました。

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夫婦で(収入合算で購入したので)銀行に
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この金消契約までは資金状況に変化を
させないほうがよいとありました。
(つまりカード使用しないほうがいいと)
もちろん借金するつもりはないのですが、
この金消契約の際も個人信用情報に照会するのですか?
信...続きを読む

Aベストアンサー

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。1時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の出る、ありがたい客」になるので、堂々とした態度で臨みましょう!
※借金しているといって「卑屈」になってはいけません。

金消契約時に新住所の住民票を用意できればベストですが、売主の退去の都合等、社会通念上合理的事由がありそれを銀行に説明し納得していれば、事前の移動は必要はありません。入居後速やかに住所変更すれば良いのです。
※銀行側としては、後での住所変更(通常の住所変更とは異なり、融資取引の住所変更は手順が多い)はメンドーかつリスク(債務者が速やかに住所変更をしてくれない等)が伴うため、金消契約時に新住所になっている方がありがたい。

取引日当日の動きとしては、一般的に買主側の取引銀行(住宅ローンを利用する銀行)で行います。双方の必要書類を確認し、
1.住宅ローンの実行・買主口座への入金
2.買主口座から決済相当額を出金し、売主へ支払い
3.売主が入金確認後、登記手続
となります。これが「取引」です(決済ともいいます)。
買主と売主の取引銀行が異なると、代金決済後の入金確認に時間がかかることも考えられますので、決済は朝一番からはじめた方が良いと思います。

この段階で物件は買主のモノになりますが、実際はその後(一週間程度、この期間については双方合意の上、売買契約書に記載します)売主が退去することになり、不動産屋を通じて「鍵」を受け取ります。これが「引渡し」です。

引渡し後、買主は中古物件の「リフォーム」等をし、速やかに引越しします。同時に役場へ出向き住民票の移動を行います。そして速やかに銀行へ住所変更の届けをします。

リフォームの有無、市外からの転入、売主の転居都合等により、全体のスケジュールは異なりますが、概ね上記のとおりになります。例外のケースもあるので、銀行・不動産屋とよく相談・確認をしてください。

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。1時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の...続きを読む

Q不動産仲介業者の知識は?

中古住宅の売買契約済みの売主です。

買主が住宅ローンを利用する銀行にて行う引渡し日に売主・買主の予定が合わず困っています。
当日、買主は住宅ローン締結、私達売主は抵当権抹消手続きがあります。

双方共に本人立会い希望していますが、どうしても予定が合わないので
売主側が代理人で来るよう、仲介業者が執拗に勧めてきます。

「住宅ローン決済の買主は絶対に本人ではいけないので代理人は無理。
抵当権抹消の売主だけは代理人で可能。」

と言われ続けていたので、こちらが本人立会いを諦めるしかないのかと思っていたところ
住宅ローン決済の買主でも代理人が可能なことを知りました。
銀行にも確認したところ、司法書士が事前に確認を取れば代理人でも全く構わないと言われました。

仲介業者に電話でこのことを伝えたところ、
急にシドロモドロになり「買主と相談させて下さい」と電話を切られました。
今まで仲介業者をとても信頼していたのですが嘘をつかれていたのかと思い始めています。

「住宅ローン決済は代理人でも可能」ということは
不動産業界で働く方全てが知っているのではないでしょうか?
それとも稀にしかないことであまり知っている人はいないのでしょうか?

中古住宅の売買契約済みの売主です。

買主が住宅ローンを利用する銀行にて行う引渡し日に売主・買主の予定が合わず困っています。
当日、買主は住宅ローン締結、私達売主は抵当権抹消手続きがあります。

双方共に本人立会い希望していますが、どうしても予定が合わないので
売主側が代理人で来るよう、仲介業者が執拗に勧めてきます。

「住宅ローン決済の買主は絶対に本人ではいけないので代理人は無理。
抵当権抹消の売主だけは代理人で可能。」

と言われ続けていたので、こちらが本人立会いを諦めるしかない...続きを読む

Aベストアンサー

不動産の売買に関しては、どのような手続きでも基本的には代理人での手続きが可能です。
但し、買主さんですと借入れ関係書類や登記書類関係書類などすべて事前に本人が署名押印し、司法書士とも面会して登記内容を確認することが条件となります。
売主さんも事前に司法書士との面談は(意思確認)必要になります。また抹消書類の受領に関しても本人の署名が無ければ受領できない場合が多いので、これも事前に用紙をもらうなり、銀行へ出向いて署名しておく必要があります。
手続きすべてを代理人が行えるわけではなく、本人の代わりに書類を渡したり、入出金をしたり出来る程度で、本人も事前に銀行や司法書士事務所などに出向く必要はあります。
特定取引の本人確認は厳格になりましたので、書類には基本的に本人の署名が費用だと認識してください

売買時にどちらかが代理人という場合は、やはり売主さんにお願いすることが多くはなります。

しかし、事前の段取り次第でどうとでもなる事が多く(銀行でそれを認めている場合)たいした問題にはなりません。単身赴任で多忙なご主人さんが買主などの場合は、土日に銀行の金消契約や登記書類など署名押印してもらい、平日に奥さんが決済という事もありますよ。
上記のようなケースを認めている金融機関が少ないのは事実です。
一見さんだとほぼ無理でしょうし、どちらというと業者とのお付き合いで認めているという感じではないでしょうか・・・・・・但しその手の実務は地域性で全く違うこともありますから、ご参考まで

不動産の売買に関しては、どのような手続きでも基本的には代理人での手続きが可能です。
但し、買主さんですと借入れ関係書類や登記書類関係書類などすべて事前に本人が署名押印し、司法書士とも面会して登記内容を確認することが条件となります。
売主さんも事前に司法書士との面談は(意思確認)必要になります。また抹消書類の受領に関しても本人の署名が無ければ受領できない場合が多いので、これも事前に用紙をもらうなり、銀行へ出向いて署名しておく必要があります。
手続きすべてを代理人が行えるわけでは...続きを読む

Q抵当権付不動産売買 決済時に売主不在の場

質問させてください。

売買契約が終わっており、残りは残額決済のみ。
その決済当日、売主が欠席することになりました。
決済前には、売主側司法書士および不動産仲介業者が売主のところへ面会に行きます。
この不動産には、売却価格以上の抵当権がついておりますが、その売却価格で抵当権抹消にはできるそうです。
残額決済の買主からの残額引渡方法は、ノンバンク融資なため、小切手になります。
抵当権者である銀行は、全てこの事実は承知しております。


以上の事実関係で、実務的に教えていただきたいのですが、

(1) 売り主が決済にたちあわない場合で、残額受取領収書は事前にもらっている場合でも、通常は委任状を誰かに委任しなくては取引できないのでしょうか?
仮に委任状を渡す場合は、誰に委任するのが通常でしょうか?不動産仲介業者にきるんでしょうか? またそれはどのようなことを委任条項にするのでしょうか。

(2) (1)と関連しますが、小切手で買主が渡す場合(誰に渡すかも含めてわからない)、抵当権者である銀行は、いつ司法書士に抵当権抹消書類を渡してくれるんでしょうか?隣の銀行で換金はできるそうなんですが・・


不動産仲介業者の立場で、どのように取り仕切っていいか、領収書や委任状をどのように用意しておけばいいのか、小切手の場合、抵当権抹消はどうなるのか、さっぱりわからないので教えていただきたいです。
どうぞよろしくお願いいたします。

質問させてください。

売買契約が終わっており、残りは残額決済のみ。
その決済当日、売主が欠席することになりました。
決済前には、売主側司法書士および不動産仲介業者が売主のところへ面会に行きます。
この不動産には、売却価格以上の抵当権がついておりますが、その売却価格で抵当権抹消にはできるそうです。
残額決済の買主からの残額引渡方法は、ノンバンク融資なため、小切手になります。
抵当権者である銀行は、全てこの事実は承知しております。


以上の事実関係で、実務的に教えていただきたいので...続きを読む

Aベストアンサー

委任に関して一番やっかいなのは司法書士への委任であり、その件については面談で完了するようですので、あとは買主、仲介業者、抵当権者などが了解していれば問題ないとは思いますが、一応委任状を用意するならば仲介業者に委任するということでかまわないと思います。ただし一番大事な事は、売主が欠席する事を当事者全員が了解している事です。
小切手であっても抵当権抹消書類は残金決済と引き換えですから、小切手を渡したその場で書類を受け取るべきであり、その事を抵当権者に確認しておけば良いと思います。

Q本審査に落ちました

宜しくお願いします。

住宅ローンの事前審査を通り、
ほぼ間違いないので準備を始めてくださいと不動産屋に言われ、
引越しも決まっていたのですが・・
まさかの審査落ちでした。
落ちた原因ははっきり分からないのですが、
過去の通帳のお金の出し入れがネック・・らしいのです。

正直、理解不能です。
10年も昔からの通帳内容を言われても・・・
覚えているものも覚えてないものもあります。
審査落ちの理由によく「転職・新規借金」と聞きますが、
そんなことも全くありません。
もう他の銀行に行っても無理でしょうか?

現在の住居も出なくてはならないですし、
引越し業者も断らなければいけないし・・
本当に大打撃でした。

Aベストアンサー

関係業界人。
事前でOKだけど本審査で落ちるのは、
(1) 事前審査の申告内容に間違いがあった、もしくは
  証拠資料が提出できなかった
(2) 事前審査時より信用状態が悪化した。(他社でも)カードの
  延滞など。
が多いです。また、過去にローンの延滞が無い・個人的な借入が
無いなどの証明が必要になるケースがあります。
「事前審査の時に言ってくれれば・・・」と思うかもしれませんが、
事前審査は早急に回答をするためのものなので、
時間を余分にかけないために、申込人が申込書に書いた書面を
全面的に正しいものと仮定しているのです。本審査は事前審査の
内容に間違いが無いことの確認作業が大半ですので、今回は通帳の提示などを求めたところ、提出できなかった、もしくは提出したところ
事前審査と相違があった、のいずれかの可能性が高いです。

よく見かけるケースとして、
自己資金の証明ができないことがあります。例えばローン2000万、
自己資金1000万で家を買う場合、1000万について自分のお金である
との証明(自分名義の通帳や証書で証明)が無いと、
「もしかしたらその1000万て他からの借金では?」という風に判断されることがあります。そうなると(1)に該当し、断られる可能性が出ます。
他に、以前に住宅購入など、大きな買い物をしていませんか?
そしてそのために銀行以外(親や親戚、知人、経営・勤務している
会社)から借入をしていませんか?
もしこれがあると、これも(1)に該当し、
「現在の借入残高」として申告した内容と違いが
出てくるため、断られる理由になりえます。

最後に、他行では無理かとのことですが、通る可能性は十分に
あります。包み隠さず相談してみると良いと思います。
(状況に不明な点が多いので、回答に対する自身は「参考」に止めます。)

関係業界人。
事前でOKだけど本審査で落ちるのは、
(1) 事前審査の申告内容に間違いがあった、もしくは
  証拠資料が提出できなかった
(2) 事前審査時より信用状態が悪化した。(他社でも)カードの
  延滞など。
が多いです。また、過去にローンの延滞が無い・個人的な借入が
無いなどの証明が必要になるケースがあります。
「事前審査の時に言ってくれれば・・・」と思うかもしれませんが、
事前審査は早急に回答をするためのものなので、
時間を余分にかけないために、申込人が申込書に書いた...続きを読む

Q不動産購入時の売主への売買金額の支払方法について

不動産購入時の売主への売買金額の支払方法について質問します。

妻と共有名義にして、某不動産業者を通じ念願のマイホーム(中古住宅です。)を購入しようとしているのですが、不動産屋さんによると売主さんは現金で売買金額を欲しがっているとのことです。

妻は「それなら、そのお金を支払えば現金で支払えばいいんじゃないの。」といいますが、

親しい会社の法務部の先輩から

「それはあまりに危険だ。契約書を結んだ後、お金を支払い、司法書士を使い所有権移転登記をするのだけれど、お金を支払っただけだと、その相手がお金を持ち逃げされてしまうかもしれないじゃないか。銀行保証小切手か銀行での口座振替を利用すべきだ。不動産屋さんも色々あって、全面的に信用するのは危険だよ。」

とアドバイスされました。

妻は「不動産屋さんか銀行で支払えば問題ないんじゃない?」と言います。

確かにお金を持ち逃げされれば困るし(現金だと怖い気もする。)、かといってすごくいい物件なので気に入っています。

つまるところ、契約書を売主と結び売買金額をどうやって支払うかということだと思うのですが、世間一般ではどうやっているのでしょうか。

法律的には売買契約の金額を支払ったということを、法務局や裁判所・善意第三者にどう主張し、対抗要件を備えるかということなのかな?とも思えますが、そのような視点に立った場合、どのような支払い方法がベストなのでしょうか。(一般的な不動産実務についても教えてください。)


よろしくアドバイスお願いします。

(もし、可能なら、法務部の先輩の手前もありますので、法律的な知識や根拠条文も教えて貰えると嬉しいです。)

不動産購入時の売主への売買金額の支払方法について質問します。

妻と共有名義にして、某不動産業者を通じ念願のマイホーム(中古住宅です。)を購入しようとしているのですが、不動産屋さんによると売主さんは現金で売買金額を欲しがっているとのことです。

妻は「それなら、そのお金を支払えば現金で支払えばいいんじゃないの。」といいますが、

親しい会社の法務部の先輩から

「それはあまりに危険だ。契約書を結んだ後、お金を支払い、司法書士を使い所有権移転登記をするのだけれど、お金を支払っただけ...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者です。
不動産の決済資金は「現金」及び「銀行の自己宛小切手(横線の有無は売主指定)」のいづれかが原則です。
通常ですが、売買契約に照らし売主は所有権移転に必要な書類一式を買主へ引き渡します。これと引き換えに買主は代金を支払います。実務上は買主側が指定した司法書士に登記を依頼し、司法書士は事前に調査及び売主側の必要書類や買主側の必要書類など仲介人へ指示します。売主さんや買主さんはこの指示で必要書類を整えるわけです。

実際は当日、司法書士が代金授受の前に売主側の書類や買主側の書類、本人確認。委任状などへの署名押印など所有権移転に必要な書類関係の確認の後、「書類は整ったので代金の授受をしてください」という流れになり、その後代金の授受となりますから、お金を支払い登記されないということは、売主が悪意を持って書類偽造などの詐欺行為を行わない限り、ありえません。またこの手の犯罪は、身元を偽り行いますから、中古でそこに住んでおり仲介業者などが身元を確認している売主が犯罪を行うことは、現実にはありえません。また、仲介の場合業者は手数料を頂くだけですから、売主のお金の管理にはタッチしません。

このほかに、仲介の実務として、物件の取引完了の書類やら鍵の授受やら、確認通知書、図面一式などあれば、そのような諸々の授受を行います。

上記のように、どうしても書類に署名押印するテーブルやすべての関係者が一同に集まるスペースは必要になりますから、一番良いのは代金を引き出す口座がある銀行の一角を借りることです(応接までとはいいませんが)これが可能であれば、書類確認後、口座から現金を下ろして売主に渡して終了です。
但し、場所を提供しない銀行も多いので、この場合は不動産仲介人の伝を借りるか?または書類の確認等は司法書士の事務所や仲介業者で行い、金銭授受だけ銀行で行うのも良いでしょう。
前日の午前中には、翌日現金で幾ら出金する旨は銀行に伝えておかないと、小さな支店などでは現金がありませんので即座に用意は出来ません。
このあたりの段取りは、仲介人に相談すれば整えてくれると思いますが・・・・・現金での支払いは良いが、銀行窓口での受け渡しにして欲しいと(現金を持ち運ぶのは嫌だと)言えば、良いでしょう。

登記上の取引の責任は司法書士がすべて背負った上で、登記を受任しますので、そこは任せるしかありません。その先輩の顔を立てたいならば会社で使っている司法書士事務所を紹介してもらっては?
但し、仲介業者で依頼する不動産登記が主な事務所と法人登記を主に扱う事務所では、費用が結構違うので(後者の方が高い場合が多い)、そこは目をつぶりましょう。まあ違っても3万~5万程度です。質問者さんも安心なのでは?

法的根拠と言いますが、法的に売主は所有権移転に必要な書類一式を引き渡せば足り、あくまで移転登記を行うのは買主の費用負担で買主の責任です。
その移転登記を間違いなく行えるか(法務局に受理、登記完了となるかされるか)どうかの判断が、出来ないので司法書士に報酬を支払い依頼するわけです。
民法上は代金を支払い、領収書等があれば当然にその所有権を主張できます。しかし登記上の登記名義人でなければ第三者に対抗できません。ですから通常は借り入れ等が無くとも土地は所有権移転登記をするわけです。その法的根拠となる書類は当日司法書士が作成し、売主、買主、双方が署名押印することになりますし、売主は実印と印鑑証明を要します。買主は認印と物件に移動した住民票だけです。

不動産業者です。
不動産の決済資金は「現金」及び「銀行の自己宛小切手(横線の有無は売主指定)」のいづれかが原則です。
通常ですが、売買契約に照らし売主は所有権移転に必要な書類一式を買主へ引き渡します。これと引き換えに買主は代金を支払います。実務上は買主側が指定した司法書士に登記を依頼し、司法書士は事前に調査及び売主側の必要書類や買主側の必要書類など仲介人へ指示します。売主さんや買主さんはこの指示で必要書類を整えるわけです。

実際は当日、司法書士が代金授受の前に売主側の書類や...続きを読む

Q住宅ローンの本審査にかかる日数

今銀行で住宅ローンの本審査中です。
不動産屋の担当さんから2-3日で返事が来ると聞きましたが
4日経った今、まだどちらからも結果連絡がありません。
契約書上の ローン審査の返事をもらう期日は昨日でした。
(不動産屋の担当が期日を過ぎても大丈夫と言っている)
契約書上の物件引渡し期日は21日です。
私は元々は時間や約束事はその時までに余裕を持って
済ませてしまう性格なので、正直かなりモヤモヤしています。
今までも担当さんは何を言っても「大丈夫、大丈夫」と
のんびりとした感じで、「まだですか」と聞いても
また「大丈夫」と言われるのが目に見えてるので
こちらで質問させていただきました。

大まかで構わないのですが、銀行の本審査は大体何日位かかるのでしょうか?
仮審査の結果は、丁度一週間で返事が来ました。

よろしくお願いしますm(_ _)m

Aベストアンサー

一般的な流れを申し上げると

気に入った物件が見つかって、住宅ローンを利用して購入する場合は、

(1)事前審査を提出
(2)買付証明を書く、媒介契約を結ぶ
(3)契約日の決定
(4)契約、手付金の授受
(5)住宅ローンの本審査申し込み
(6)審査OKで金消契約(住宅ローン契約)
(7)ローン実行
(8)決済・引渡し

一般的な手順はこんな感じとなります。

(1)と(2)は前後することもあります。
(5)で審査が通らない事があると購入できませんので「ローン特約」をつけます。

(1)は2~5銀行営業日で結果が出ます
(2)~(3)はほぼ1週間程度
(5)も2~5銀行営業日で結果が出ます
(6)は銀行営業日(平日)に銀行に出向いて契約をします(平日休みでない方は、お仕事をお休み又は抜けて頂くことになります)
(7)の審査OKから実行までは1週間から10日間程度必要です
(7)~(8)は間髪を入れずに行われます

本日18日現在が(5)と(6)の間ですよね。
この後に、金消契約を今日もしくは明日行ったとしても
ご質問者様の口座に借入れのお金が入金されるのは早くて大体1週間後ですから。。。
ですから100%間に合わないとお答えさせて頂きました。

担当者から「3~4日で結果が出る」と言うのは間違いではありません。
本審査の申し込みをして結果が出るまでには、上記しましたように2~5銀行営業日です。
金融機関によって多少バラツキがありますし、ご質問者様の資金計画・物件の決定・借入額の決定・金融機関期間の決定その他諸々の事情がハッキリしないと
「仮審査は一週間、本審査は二週間かかる」としか返答のしようがありませんので
他の業者さんの話はひとまず置いておきましょう。


まずは、上記日程を念頭に決済日・引渡日が何時になる予定か確認しましょう。

担当者が何を考えているかチョット理解できませんので。。。

一般的な流れを申し上げると

気に入った物件が見つかって、住宅ローンを利用して購入する場合は、

(1)事前審査を提出
(2)買付証明を書く、媒介契約を結ぶ
(3)契約日の決定
(4)契約、手付金の授受
(5)住宅ローンの本審査申し込み
(6)審査OKで金消契約(住宅ローン契約)
(7)ローン実行
(8)決済・引渡し

一般的な手順はこんな感じとなります。

(1)と(2)は前後することもあります。
(5)で審査が通らない事があると購入できませんので「ローン特約」をつけます。

(1)は2~5銀行営業日で結...続きを読む

Q家を新築しました。住民票移転や登記について教えて下さい

家を新築し、もうすぐ完成予定です。 おそらく今月中には引渡しがあると思いますが、まだ引渡前なのに、業者から住民票を移転するように言われました。何か登記をする上で 住民票移転が必要だということを言われましたが、それって正しいのでしょうか? まだそこに住めないのに住民票を移転するのっておかしくないですか? 
それから登記に関してですが、法務局に登記をすると その時点で住んでいなくてもいろいろな税金(固定資産税とか都市計画税等)がかかるのでしょうか?
一応業者との契約では引渡日をもって所有者を区分し、租税公課等は日割り計算となっていますが、税金の納税通知は そういう契約を考慮してくれるのでしょうか? なんかはじめての経験で、よく法律等を知らないので業者に言われたまま行動していますが、ちょっと不安になり 質問させていただきました。 よろしくアドバイス願います。

Aベストアンサー

まず、家を建てると、(抵当権設定等についてはここでは書きません)所有権保存の登記をします。そうすると、不動産を取得したということで、不動産取得税(都道府県税)が課税されます。

本件での、「住民票を移転する」という部分ですが、これは所有権保存の登記をする際、所有者の氏名・住所が登記簿に記載される者が記載されます。その住所は、当然登記申請する際の住所になります。
理屈でいうなら、あなたが現在お住まいの住所で登記をして、その後、その物件に引っ越しをしてから、改めて所有者の表示を変えるという手順を踏むのが本来の方法です。
しかし、この方法だと、あなた自身に(手続等の)負担がかかるために、運用としてなされることが多いようです。特に、金融機関で融資を受ける際に、居住用物件であるかどうかを、この住所で判断することもあるからです。
いささか、法律的に望ましくないとは思っていますので、私がお勧めするという趣旨ではありません。また、市区町村の住民登録事務の窓口で、望ましくないという旨の説明を受けることもあるかもしれません。

また、税金についてですが、登記をすると、不動産の取得税が課税されます。都道府県から、納入通知書が送付されてきます。
それとは別に、1月1日現在の所有者に対して、固定資産税が課税されます。これについては、日割り計算をするのが慣例です。
課税されるのはあくまでも1月1日現在の所有者ですから、納入通知の際、(納付書には)1月1日現在の所有者にのみ請求されます。その固定資産税を、業者とあなたとで精算することになるわけです。日割額の支払時期や方法については、業者と打ち合わせてください。

末筆ながら、新築おめでとうございます。

まず、家を建てると、(抵当権設定等についてはここでは書きません)所有権保存の登記をします。そうすると、不動産を取得したということで、不動産取得税(都道府県税)が課税されます。

本件での、「住民票を移転する」という部分ですが、これは所有権保存の登記をする際、所有者の氏名・住所が登記簿に記載される者が記載されます。その住所は、当然登記申請する際の住所になります。
理屈でいうなら、あなたが現在お住まいの住所で登記をして、その後、その物件に引っ越しをしてから、改めて所有者の表示...続きを読む

Q分譲マンションの鍵を変えたい

購入して、約5年経ちます。
鍵を変えるには、管理組合に申し出なければいけない、と聞いたことがありましが、本当ですか?
ただ単に、鍵を変えた後、管理会社に、新しい鍵を渡す、と言うのは、まずいんですか?
恥を、かきたくありません。
どなたか、詳しい方、どういう手順が良いのか教えてください。
お願いします。

Aベストアンサー

分譲マンションの場合は持ち家ですから、鍵を変えても管理会社に報告
する必要はありません。もちろんスペアも渡す必要はありません。
ただし最近のマンションはセキュリティでの問題もありますので、この
ような時は管理会社の許可が無いと交換は出来ないようです。

とにかく管理会社に連絡し、「今までの鍵では安心して寝る事が出来ま
せん。今よりも複雑で容易に開けられない鍵にしたいのですが、取り替
えをするにあたって管理会社の許可は必要ですか」と聞かれてはどうで
しょうか。マンションによってはマンション規則と言うのが作られてい
て、自分の購入マンションであっても規則に従わなければいけない事も
あります。鍵を変えた後で聞くのではなく、変える前に相談するように
した方が良いと思います。その方が後で恥をかかなくて済むはずです。

Q持ち主の代理で不動産売却手続きをするには。

義母の名義の土地と家を売ろうとしています。
事情により本人が手続き等で出かけたり交渉したりすることができないので、
長男である主人が代理で手続きをします。
具体的になにから始めたらいいのかまったく分からないのですが、
まず不動産を売ろうと思ったら、どういうことをすればいいのでしょうか。
また、なるべく早く売却できればと考えてはいますが、あまり売り急いで
低い価格になってしまうのも困ります。仲介業者を選ぶには、どういうことに
気をつけて選ぶといいでしょうか。

それから、大事なことですが、すでに義母から土地と家の権利書と印鑑は
預かっていますが、だからといって簡単に主人が義母の印鑑を押せばいいと
いうものではないと思うのですが、(本人ではないので)この場合、どうすれば
正式に代理人として動くことができるのでしょう。委任状などを書いておけば
いいのでしょうか。正式な書式と言うのがあるのでしょうか。
まったく右も左も分からず、迷っています。素人にもわかりやすく、どなたか
教えてください。お願いします。

Aベストアンサー

義母が、不動産を売買するについて了承する意思がなければ、後で契約が取り消されることがあります。このことを第三者に明示するのが委任状です。委任状は委任者と受任者が連名で「委任する」旨を表示した書類で、印鑑証明書の実印を押してあれば、対外的に有効ですが、預かっているような事実があれば、家族であれば、代理権限があると認定されますが、身内で相続関係で問題が生じないためには自署の署名があったほうがいいでしょう。しかし、後の契約については、直接義母と契約にする方を業者の方は選ぶと思いますので、そのときは、(家族として)代理人ということになります。また、業者に依頼するときには、業者の方で委任状が要ると思えば、用意してくれます(登記のときには必ず必要)のでなくても構いません。
 委任状の例
http://www.sakurajimusyo.com/syosiki.html
次に不動産の登記簿を用意して、変な権利がついていないかよく調べましょう。業者の選び方その他については
http://www.tfp.co.jp/liner/vol4/hudousan.html
http://www.jah.ne.jp/~mirailaw/file66.html
 を熟読願います。

義母が、不動産を売買するについて了承する意思がなければ、後で契約が取り消されることがあります。このことを第三者に明示するのが委任状です。委任状は委任者と受任者が連名で「委任する」旨を表示した書類で、印鑑証明書の実印を押してあれば、対外的に有効ですが、預かっているような事実があれば、家族であれば、代理権限があると認定されますが、身内で相続関係で問題が生じないためには自署の署名があったほうがいいでしょう。しかし、後の契約については、直接義母と契約にする方を業者の方は選ぶと思い...続きを読む

Q新築一戸建て建売住宅を購入しました。カーテンレールの取り付けはどうしたらいいですか?

新築一戸建て建売住宅を購入しました(正確に言うとまだ手続きの途中で引渡し前です)。
カーテンレールの取り付けをどうしたらいいものか考えています。

カーテンレールの取り付けはオプション工事になっていたので、見積りをお願いしようと建売業者(売主)に相談したところ、「カーテンレールはカーテン屋さんにお願いしたほうが好きなものを選べていいですよ」とのことでした。やりたくないのかな?とも思いましたが確かにそう思うので見積りはたのみませんでした。

私としては、カーテンにはお金をかけたくない(既製品で充分だと思っている)のでどうしたものかと思っています。カーテン屋さんはやはりカーテンを購入しないとカーテンレールもつけてくれませんよね... カーテンレールだけ付けてくれるところってあるんでしょうか?

主人は、自分が取り付けるからいいよと言っていますが素人に簡単に取り付けられるんでしょうか? 売主さんがいうには、下地まで30mmあるから最低でも35mm以上のネジを使う必要があるとか... それを手動で付けるとなるとかなり大変ですよと言っていました。

同じように建売を購入した方々はカーテンレールはどうされたのでしょうか?
なにかいいアドバイスをお願いします。

新築一戸建て建売住宅を購入しました(正確に言うとまだ手続きの途中で引渡し前です)。
カーテンレールの取り付けをどうしたらいいものか考えています。

カーテンレールの取り付けはオプション工事になっていたので、見積りをお願いしようと建売業者(売主)に相談したところ、「カーテンレールはカーテン屋さんにお願いしたほうが好きなものを選べていいですよ」とのことでした。やりたくないのかな?とも思いましたが確かにそう思うので見積りはたのみませんでした。

私としては、カーテンにはお金をか...続きを読む

Aベストアンサー

お金を掛けたくないのでしたら、自分でやるしか方法が無いように思います。
既製品て良いとの事ですが、既製品でも、ピンキリですよ。
一番安価なタイプでしたら、窓枠の木にビス止めですから、ビスの長さもせいぜい15~20mmですから、それほど、大変ではありません。
でも、ドラーバーのみの作業ですと、丸1日掛かり、次の日は、手の皮が向けるかもしれません。
安価な電気ドリルは、1,000円程度からありますので、そちらを購入された方が良いと思います。
あと、ちょっと高級な、レールですと、窓枠には、止められないタイプがります。
その場合のネジが35mm以上と言うことでしょうか?
その場合も、した穴を開けてやらないと、クロスを破いたりしますので、注意して作業して下さい。


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