不動産抵当権が抹消できない

Question

ある不動産（マンション）の所有権を共有持分５分の１で保有しています。

他の共有者（１名）と所有権についての話がまとまらず、早急に持分を処分したいのですが、
持分を第三者に売却しようにも、不動産全体にローンの抵当権が設定されていてできません。

このローンはすでに完済済みであり、抵当権者である金融機関に抹消手続について問い合わ
せたところ、他の共有者の同意がなければ抹消に関する書類は渡せないという回答でした。

法律上は保存行為である抵当権の抹消は共有者であれば誰でもできるが、同意を得ないま
ま行うと他の共有者から訴訟を起こされるリスクがあるためというのが理由だそうです。
同様の理由で司法書士からも拒否されました。

他の共有者は抹消に反対しており協議ができる状況になく、困っています。

これはもう訴訟をおこすといった方法しかないのでしょうか？

回答よろしくお願い致します。

tk-kubota · Accepted Answer

＞おっしゃるように相続開始時点（債務者の祖母死去時）には残債があったと思われますが、それをその後弁済したのは祖父（故人）であり、祖父に関する遺産相続はすでに完了しています。
代位弁済の件については抵当権者の金融機関からも聞いたことはないので問題ないかと思います。登記簿にもそのような記録はありません。

この問題は、銀行員や司法書士が言っているように訴訟のリスクがあるので抹消を否定しているとすれば、次のことに目を向けて下さい。
それは、hdwaysさんの持分5分の1を所有した経緯です。
つまり、祖父も祖母も死亡しているわけです。
そうしますと、基の所有者が誰だったのか、どのような経緯で5分の1となったのか、
遺産分割協議でそのようになったとしても、負債の協議はどのようになっているのか、
民法では、祖母が祖父より死亡が早ければ祖母の遺産は負債も含めて祖父が相続しています。
その相続した相続財産を次の世代の相続人が相続します。(勿論、負債も含めて)
それで、相続財産は協議で決めていいですが、負債の相続は勝手に決めることはできないことになっています。
負債の相続は、法定持分割合で相続するようになっています。
祖母とhdwaysさんとの関係、又は、祖父とhdwaysさんとの関係がわかりませんが、負債の持分権も、5分の1でなくても何分の何かありそうです。
それを順序立てて計算する必要があります。
なお、先にも言ったように、登記簿上の抵当権移転登記がなければ、hdwaysさん単独で抹消請求できます。
できますが、後で、負債の相続分の請求は、誰からか、ありそうです。
そのようなことが原因のようです。
繰り返しますが、負債の相続割合は法定相続となっているので、祖母から始まり、次々の法定相続割合を割り出して下さい。
決して、0円ではない気がします。

tk-kubota · Answer

＞不動産持分は遺産相続で取得したものであり、抵当権は不動産購入時に住宅ローンとして設定されたものです。したがって当方の持分にも抵当権はかかっています。そのため処分できないのです。

わかりました、それならば、4番さんの言うように代位権者の問題が潜んでいるのかも知れません。
簡単に言うと、相続した時点で被担保債権に残債があり、その弁済をhdwaysさんが他の相続人に委託し、その相続人が全部弁済したとすれば、民法上抵当権は、その相続人に移転しています。
これは、抵当権者の同意も必要ですし、現実に抵当権者である銀行から、その弁済した相続人に抵当権移転登記する必要があります。
そうしないと、抵当権実行(競売)はできませんし、hdwaysさんに対して「勝手に抵当権抹消はできないヨ」とは言えないです。
仮に、hdwaysさんが他の相続人に残債を返済するよう依頼したか又は弁済することを承諾していたとしても、又は、依頼も承諾もなくても、抵当権の移転登記がなければ、hdwaysさんが単独で抵当権抹消はできます。
ただし、他の相続人が支払った分の５分の１はhdwaysさんがその者に支払う必要があります。
抵当権の抹消のことと、相続による負債の負担のこととは別なことなので、これを切り離して考えて下さい。
おそらく、抵当権移転の登記はないと考えられます。
そうだとすれば、支払った者の持分割合を含め、全相続人が持分割合で分け合う必要があります。

yumeiroyamaneko · Answer

そのローンの債務者は誰なんでしょう？
そして，ローンを弁済したのは誰なんでしょう？

債務者がローンを返済したのであれば，
誰にはばかることもなく抵当権は消滅しています。
抵当権者には抵当権の抹消登記義務がありますので，
抹消登記請求訴訟を起こせば勝てると思います。

問題は，債務者以外の人がローンを弁済した場合，
つまり代位弁済がされていた場合です。
この場合には，代位弁済の対象となった債権が，
債務者に求償できる範囲内で，担保権とともに代位弁済者に移転します。

その場合，形式上の抵当権者には，
移転した部分に関して抵当権の処分権限はありません。
代位弁済者に処分権限がある以上，その同意なくして
抹消登記に応じることはできないんです。

それを抵当権者が勝手に抹消登記に協力してしまった場合，
代位弁済者に損害賠償請求される可能性が出てきます。
特にその意見のまとまらない人が代位弁済者であった場合には，
抵当権者を被告にした訴訟は十分に考えられます。

司法書士がそういう事情を知って拒否したのかわかりませんが，
（単に争いに巻き込まれるのを嫌がって拒否したのかも）
抵当権者は当事者なので，事情はわかっています。
そういう事情から，書類をくれないのかもしれません。

まずはその辺りを確認してみてはいかがでしょうか。

もしも債務者からの弁済であった場合には，
抹消登記すること自体に問題があるとは思えません。
ただ，金融機関は，抹消登記関係書類は
債務者に交付するというのが通常ですので，
債務者と協力をして抹消登記に対応するようにすると
よいのではないでしょうか。

tk-kubota · Answer

これは、根抵当権でない限り、あり得ないことと思います。
銀行の言うことも、司法書士の言うことも間違いと思います。
弁済済みにも拘わらず、登記の抹消で他の共有者に損害を与えるべきことはないわけです。
つまり「他の共有者から訴訟を起こされるリスクがある」ことは考えられないです。
どうしても抹消に応じないならば、hdwaysさん単独で当該銀行を被告として抹消訴訟を提起して下さい。
間違い無く勝訴と思います。
その勝訴判決があれば、単独で抹消できます。
なお、hdwaysさんの持分権に対する抵当権ではないことが前提です。
hdwaysさんが5分の1の持分権があるからと言って、他の者に対する抵当権ならば、hdwaysさんは抹消請求できないです。

buttonhole · Answer

>法律上は保存行為である抵当権の抹消は共有者であれば誰でもできるが、同意を得ないま
ま行うと他の共有者から訴訟を起こされるリスクがあるためというのが理由だそうです。

そもそもの前提として、抵当権でよろしいですね。根抵当権ではありませんね。抵当権であるならば、金融機関の担当者に「私(相談者)から損害賠償を請求される訴訟リスクは考えないのですか」と言ってみたらどうですか。

manno1966 · Answer

> これはもう訴訟をおこすといった方法しかないのでしょうか？
同意しない相手(共有者・抵当権者等)に強制力をもつ命令を出させるなら、それしかないですね。

不動産抵当権が抹消できない

＞おっしゃるように相続開始時点（債務者の祖母死去時）には残債があったと思われますが、それをその後弁済したのは祖父（故人）であり、祖父に関する遺産相続はすでに完了しています。

＞不動産持分は遺産相続で取得したものであり、抵当権は不動産購入時に住宅ローンとして設定されたものです。

そのローンの債務者は誰なんでしょう？

これは、根抵当権でない限り、あり得ないことと思います。

>法律上は保存行為である抵当権の抹消は共有者であれば誰でもできるが、同意を得ないま

> これはもう訴訟をおこすといった方法しかないのでしょうか？

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