住宅都市公団建設の中古マンションが売りにでました。以前から欲しかったマンションですが(築7年)2700万円です。販売当時は4000万しました。しかし、管理費が26000円します。公団のマンションはどうでしょうか。管理費はかなり高いのですが、固定資産税などをいれると高いマンションになるのでは・・・・と考えています。みなさんはどう思われますか

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A 回答 (2件)

この物件に限らず、マイホームの購入は人それぞれベストな物件は異なります。


なぜこの物件が欲しいかということがポイントになるかと思いますが、質問の内容から一応2つの点についてアドバイスさせていただきます。

まず「価格」について分譲時4000万円とありましたが、今は日本中どこでも7年前に分譲した物件の価格は下がっています。
特に中古マンションについては、低価格で最新設備や共用部分の充実した新築マンションが大量供給され、その価格におされて、中古マンションの相場が下がっているのが現状です。当然設備面やグレードの面でも優れたものが多くなっていますから、競争力のない中古物件は価格の割安感で売るしかなくなるのです。この流れはしばらく続くと思われます。

この時点で購入してもまだ価格としては下がっていくことが予想されますので、高い安いといった資産価値より、そこで生活する場として、本当に必要なのかどうか?自分に合った環境や十分な広さを確保できるのか?等、ここ数年の生活をイメージし、ライフスタイルを中心に決めることです。
また価格について考えるなら、数年後、今のような良好な管理状態が保たれているのか、仮に建替えになった場合はどうか、途中で売却する場合はどうかなど、総合的に判断すべきです。

次に「管理費」ですが、先ほど述べたように、マンションの場合は共用部分も多いので、良好な管理状態を維持できるかどうかは管理費にかかっています。(修繕積立金を含む意味で。)
ですから管理費が高いというのは決して悪いことではなく、快適さへの投資と捉えるべきです。一般的に公団の分譲マンションは広い敷地に建てているため、各々の区分所有者が所有する土地の持分もその分大きく、敷地内の植栽や設備を維持していくのに、負担が大きくなるのは当然です。しかし、それ故に民間ではできないゆったりした開放的な建て方や十分な日当たりなどが満たせるわけです。
将来、積立金が足りなくなって、大規模修繕が出来ないとか、管理人が雇えないなどの事態を考えれば、意識の高い住人が多く、むしろ良いこととして捉えることもできます。
また敷地が広ければ、建替え時も有利ですし、駐車場を増やしてその賃貸料を積立金に組み入れるなど管理組合で工夫することによって、各々の負担を軽減できる余地もあるのではないかと思います。
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この回答へのお礼

さすが専門家ですね。的確なご意見ありがとうございます。
確かに言われる通りだと思います。もう少しじっくり考えてから購入したいと思います。質問してよかったと思っています。ありがとうございました。

お礼日時:2001/06/01 07:46

何を重視して考えるのかによって回答は異なります。

公団の良いところは材料等について、かなり厳しい基準をクリアーしていることです。従って住んでからあそこが悪い、ここが悪いとクレームをつけることは少ないと思います。民間のマンションは一部は我々専門家から見ると材料や施工について問題のあるケースがあります。例えば工期を短縮するために床のコンクリートが十分乾燥しないままキッチンを施工したり、フローリングを施工したりすることがあります。そうするとキッチンは吸湿して化粧表面が荒れたり、床板は湿気で変色したりすることもあります。
マンションを買う場合私なら、公団や一流の業者が建てた物件を選びます。
高い買い物ですから、慎重にお考えになることを進めます。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。公団のマンション、確かによい物件でした。
いろいろなアドバイスを聞いて慎重に購入したいと思います。

お礼日時:2001/06/01 07:50

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Qマンションの管理組合・設備・管理費・管理会社について

こんばんは。私は新築分譲マンションに入居して約1年のものです。
当マンションは世界有数の温泉地のため天然温泉(共同)付きで住民は皆無料で温泉を利用できるようになっています。
ところが今回、温泉以外に浴場で使用するシャワーなどのガス代金が当初の予想(販売会社の見通しの甘さ)よりオーバーしていてその経費をどうするか今度第2回の定例総会があります。
当マンションは部屋ごとにそれぞれ管理費が決められているのですが中には滞納している住人もいてその分はマンションの積立金より切り崩している状況です。
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で、今回の総会では管理組合理事に立候補しようかと思っています。(元々やりたがる人はいないし今のままでは任せておけないので)
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(1)ガス代のことですが無料で入れると宣伝していた会社側には責任はないのでしょうか?(元々は見通しが甘かったからこうなった)
(2)節約策以外に新たに自動販売機などを増やし収入増(ガス代損失補填)をもくろむために良い案はないでしょうか?
(3)管理費の滞納を積極的に請求しない管理会社に対し鉄槌を下す事はできないでしょうか?

体験談なども聞かせていただければ嬉しいです。よろしくお願いします。

こんばんは。私は新築分譲マンションに入居して約1年のものです。
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Aベストアンサー

No.2です。

法律の種類は知りませんが、平成16年に、管理費の滞納金の支払いは、5年で時効という最高裁の判決が出たそうで、それがどんなケースにもあてはまるというものです。

その事例は、要約すると、管理費滞納付きの中古マンションを買ったが、知らなかったため、5年以前のものは払わなくて良いというものです。
それがでるまでは、10年だったそうです。たとえ故意に払わなくっても適応されると聞き、あまりの理不尽さに、血も涙もない判決と嘆いています。
まあ、殺人でも、15年で時効ですし、人殺しで捕まっても、15年とか20年の懲役ですから、被害者はいつも、ふみにじられっぱなしです。

時効を中断するのには、

1、滞納者に、〇〇年〇〇月〇〇日現在、いつから、いつまでの管理費等、総額いくらを滞納しています。というふうに、紙に書かせて、日付・署名・捺印させる。(理事会に呼んで、下書きをみせて、納得させ、こういうふうに書いて、と言うといいです)

1、裁判所に、支払い督促の訴えをする。(簡易裁判所に行くと方法を教えてくれまし、素人でもできます)

と聞いています。詳しくは、法律相談して下さい。(弁護士もいろいろですので、いろんな弁護士に聞くといいです)

総会や、理事会のたびに、管理会社に、どうしたらいいの?と質問したり、話したりしていましたが、管理会社の担当者から、適切なアドバイスがなく、滞納者のほうが知識が豊富でしたので、結果的に負けてしまいました。(滞納者は、仲間ではなく、知識を悪用する、ずる賢い敵でした)

今は、管理規約に、1年間の滞納で、裁判所経由の支払い督促をする、と決めました。

反省として、管理会社まかせにしないで、管理会社を使う。ちょっとしたことでも、早めに理事会を開き、対策をたてる。

No.2です。

法律の種類は知りませんが、平成16年に、管理費の滞納金の支払いは、5年で時効という最高裁の判決が出たそうで、それがどんなケースにもあてはまるというものです。

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今度マンションを借りて一人暮らししようと思っています。
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でも私の目をつけた物件は、管理費が6000円でした。
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NO1さんが回答されたように、管理内容によって異なります。
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特に、管理業界はこれから益々厳しい業界構造になってきますので、管理費が高いところは管理組合によるコスト削減要求がなされてくると思います。

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24年前に締結され、その後変更されずに今に至っている管理委託契約のようです。その時代の景色が思い浮かびそうです。当時は思い思いの契約書が横行しておりました(それにしてもちょっとお粗末ですが)。
平成12年に「マンション管理適正化法」(略称)が施行され、標準的な管理委託契約書も制定されました。それに沿って作成された契約書であれば基本的にこのような問題は生じるはずはありません(奇抜な特約でもあれば別ですが)。
この法律によって管理会社が登録制になり、行政から適宜指導を受けられるようになりましたので、まともな管理会社であればこの制度変更に応じた契約内容の見直しを実施しているはずです。
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そこでこれを機会に管理会社に新しい法制度での管理委託契約の見直しを要求したらいかがでしょうか(そこでの委託料の中に返還請求相当分を盛り込むこともできそうに思います)。
こんなこともスムーズに対応できないような管理会社だったら見切って新しい管理会社を探しましょう。

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Qマンション管理会社が、管理費ではなく修繕積立金を増額しようとする根拠?

マンション管理会社が、管理費ではなく修繕積立金を増額しようとする根拠?

マンション管理組合の指南役であるマンション管理会社が、管理費の増額ではなく、修繕積立金を増やす方向でアドバイスする根拠をご存知でしたら教えてください、中の人。

Aベストアンサー

こんばんは。
中の人ではありませんが、こういうこともあるようです。
http://www.m-douyo.jp/mailmagazine/vol21.html
ご参考までに。

Q分譲マンションの管理費・修繕費は、年々上がるのですか?

分譲マンションの管理費・修繕費は、経時的に年々上昇するのですか?上がるのであれば、どの程度の割合で、上昇するのでしょうか?例えば、新築時管理費14000円で、修繕費6000円/月額とすると、どのように変化するのか、具体的にアドバイスいただければ、幸いです。
宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

こんにちは

分譲マンションの場合、完成時から修繕計画を立てるのが普通です。
契約時にある程度の修繕費充当金を支払う契約になってませんか?

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とうい訳で修繕費が高い方が何かあったときに居住者としてはラクになります。
例えば居住者用の敷地内の有料駐車場ですが、これも修繕費に入れる場合が多く、これを「無料」という触れ込みで販売してる業者が有りますが、長期的に見ると各居住者に負担を強いるものになる可能性が有ります。


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