住宅都市公団建設の中古マンションが売りにでました。以前から欲しかったマンションですが(築7年)2700万円です。販売当時は4000万しました。しかし、管理費が26000円します。公団のマンションはどうでしょうか。管理費はかなり高いのですが、固定資産税などをいれると高いマンションになるのでは・・・・と考えています。みなさんはどう思われますか

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A 回答 (2件)

この物件に限らず、マイホームの購入は人それぞれベストな物件は異なります。


なぜこの物件が欲しいかということがポイントになるかと思いますが、質問の内容から一応2つの点についてアドバイスさせていただきます。

まず「価格」について分譲時4000万円とありましたが、今は日本中どこでも7年前に分譲した物件の価格は下がっています。
特に中古マンションについては、低価格で最新設備や共用部分の充実した新築マンションが大量供給され、その価格におされて、中古マンションの相場が下がっているのが現状です。当然設備面やグレードの面でも優れたものが多くなっていますから、競争力のない中古物件は価格の割安感で売るしかなくなるのです。この流れはしばらく続くと思われます。

この時点で購入してもまだ価格としては下がっていくことが予想されますので、高い安いといった資産価値より、そこで生活する場として、本当に必要なのかどうか?自分に合った環境や十分な広さを確保できるのか?等、ここ数年の生活をイメージし、ライフスタイルを中心に決めることです。
また価格について考えるなら、数年後、今のような良好な管理状態が保たれているのか、仮に建替えになった場合はどうか、途中で売却する場合はどうかなど、総合的に判断すべきです。

次に「管理費」ですが、先ほど述べたように、マンションの場合は共用部分も多いので、良好な管理状態を維持できるかどうかは管理費にかかっています。(修繕積立金を含む意味で。)
ですから管理費が高いというのは決して悪いことではなく、快適さへの投資と捉えるべきです。一般的に公団の分譲マンションは広い敷地に建てているため、各々の区分所有者が所有する土地の持分もその分大きく、敷地内の植栽や設備を維持していくのに、負担が大きくなるのは当然です。しかし、それ故に民間ではできないゆったりした開放的な建て方や十分な日当たりなどが満たせるわけです。
将来、積立金が足りなくなって、大規模修繕が出来ないとか、管理人が雇えないなどの事態を考えれば、意識の高い住人が多く、むしろ良いこととして捉えることもできます。
また敷地が広ければ、建替え時も有利ですし、駐車場を増やしてその賃貸料を積立金に組み入れるなど管理組合で工夫することによって、各々の負担を軽減できる余地もあるのではないかと思います。
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この回答へのお礼

さすが専門家ですね。的確なご意見ありがとうございます。
確かに言われる通りだと思います。もう少しじっくり考えてから購入したいと思います。質問してよかったと思っています。ありがとうございました。

お礼日時:2001/06/01 07:46

何を重視して考えるのかによって回答は異なります。

公団の良いところは材料等について、かなり厳しい基準をクリアーしていることです。従って住んでからあそこが悪い、ここが悪いとクレームをつけることは少ないと思います。民間のマンションは一部は我々専門家から見ると材料や施工について問題のあるケースがあります。例えば工期を短縮するために床のコンクリートが十分乾燥しないままキッチンを施工したり、フローリングを施工したりすることがあります。そうするとキッチンは吸湿して化粧表面が荒れたり、床板は湿気で変色したりすることもあります。
マンションを買う場合私なら、公団や一流の業者が建てた物件を選びます。
高い買い物ですから、慎重にお考えになることを進めます。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。公団のマンション、確かによい物件でした。
いろいろなアドバイスを聞いて慎重に購入したいと思います。

お礼日時:2001/06/01 07:50

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Q公団住宅について

公団住宅の賃貸は県、市などが管理していますが、公団住宅の売買は県、市は行っていないのですか?

現在、中古公団住宅の購入を考えているのですが、不動産などを通して購入すると手数料などがばかになりません。
その他にも県や市が管理していたら、気持ち的に安心感があるし…

大阪、兵庫での購入を考えています。お知りの方がいらっしゃいましたらお教えください。

Aベストアンサー

公団職員です。もっとも、以前は法人名が変わっても公団(日本住宅公団⇒住宅・都市整備公団⇒都市基盤整備公団)でしたが、現在は独立行政法人 都市再生機構(略称UR)というのが正式名称で、その賃貸住宅も「公団住宅」から「UR賃貸住宅」と名称変えして募集しています。我々も機構職員と呼ばれています。

現UR賃貸住宅(旧公団住宅)につきましては、そもそも県や市などの管理ではなく、上記の機構が自ら管理しています。県や市が管理しているのは、県営住宅・市営住宅と言われる公営住宅です。・・更には各都道府県が設立した住宅供給公社の公社住宅というのもあります。(いずれも公的な賃貸住宅ではありますが・・・)

ご質問の分譲住宅につきましては、旧公団住宅については、今後の新規供給は既に止めておりますので、市場に出回っている中古分譲をお買い求めいただくしか方法はありません。機構では中古分譲の売買は扱っておりません。まれに割賦金滞納の物件を買い戻して機構が再販売することもありましたが、最近ではほとんどないといってもよいかと思います。

各県の住宅供給公社からは時々新規の分譲物件が出ることもあるかもしれませんが、中古物件については、機構と同様な扱いになっているかと思います。

ダメもとでUR募集センター、県住宅供給公社に中古物件(従前所有者からの買戻し物件)の有無を問い合わせてみるのも良いかも知れません。

ちなみに、分譲住宅は、一旦販売してしまうと、URや公共団体が管理するのではなく、その譲受けた方々(各所有者)が自ら管理することになります。マンション形式の分譲住宅ですと、各所有者で構成する管理組合(法に基づき必ず設立されます)が、各所有者の方と相談しながら管理することになります。この管理方式については民間分譲住宅と全く同じです。

公団職員です。もっとも、以前は法人名が変わっても公団(日本住宅公団⇒住宅・都市整備公団⇒都市基盤整備公団)でしたが、現在は独立行政法人 都市再生機構(略称UR)というのが正式名称で、その賃貸住宅も「公団住宅」から「UR賃貸住宅」と名称変えして募集しています。我々も機構職員と呼ばれています。

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Qマンションの管理組合・設備・管理費・管理会社について

こんばんは。私は新築分譲マンションに入居して約1年のものです。
当マンションは世界有数の温泉地のため天然温泉(共同)付きで住民は皆無料で温泉を利用できるようになっています。
ところが今回、温泉以外に浴場で使用するシャワーなどのガス代金が当初の予想(販売会社の見通しの甘さ)よりオーバーしていてその経費をどうするか今度第2回の定例総会があります。
当マンションは部屋ごとにそれぞれ管理費が決められているのですが中には滞納している住人もいてその分はマンションの積立金より切り崩している状況です。
そこに共同浴場のガス代問題が浮上しているのです。
現在の案では温泉利用者の状況を調べ、一人当たり500円/月を徴収する案(利用者は専用の鍵をもらい利用)や、持分あたりで1m2あたり20円徴収する案、共用部の電灯の間引きやシャワーの設定温度の変更などの節約策や温泉利用時間の制限(今は10時~13時の清掃時間以外は利用できます)が管理組合・管理会社から提案されています。
私としましては、購入時に販売会社より「いつでも無料で入れます」と言われて購入も決めたこともあり一人当たり500円(管理費は現状より2000円上がります)集める案には反対です。
ただでさえ管理費を未納にしている住人がいるのにそれさえ回収せずに新たに負担を増加させるのが嫌なのです。
でも、増加するガス代はなんとかしなければならないのです。
節約策は賛成です。見栄え重視で意味の無い電灯などもあるので。
で、今回の総会では管理組合理事に立候補しようかと思っています。(元々やりたがる人はいないし今のままでは任せておけないので)
で、

(1)ガス代のことですが無料で入れると宣伝していた会社側には責任はないのでしょうか?(元々は見通しが甘かったからこうなった)
(2)節約策以外に新たに自動販売機などを増やし収入増(ガス代損失補填)をもくろむために良い案はないでしょうか?
(3)管理費の滞納を積極的に請求しない管理会社に対し鉄槌を下す事はできないでしょうか?

体験談なども聞かせていただければ嬉しいです。よろしくお願いします。

こんばんは。私は新築分譲マンションに入居して約1年のものです。
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Aベストアンサー

No.2です。

法律の種類は知りませんが、平成16年に、管理費の滞納金の支払いは、5年で時効という最高裁の判決が出たそうで、それがどんなケースにもあてはまるというものです。

その事例は、要約すると、管理費滞納付きの中古マンションを買ったが、知らなかったため、5年以前のものは払わなくて良いというものです。
それがでるまでは、10年だったそうです。たとえ故意に払わなくっても適応されると聞き、あまりの理不尽さに、血も涙もない判決と嘆いています。
まあ、殺人でも、15年で時効ですし、人殺しで捕まっても、15年とか20年の懲役ですから、被害者はいつも、ふみにじられっぱなしです。

時効を中断するのには、

1、滞納者に、〇〇年〇〇月〇〇日現在、いつから、いつまでの管理費等、総額いくらを滞納しています。というふうに、紙に書かせて、日付・署名・捺印させる。(理事会に呼んで、下書きをみせて、納得させ、こういうふうに書いて、と言うといいです)

1、裁判所に、支払い督促の訴えをする。(簡易裁判所に行くと方法を教えてくれまし、素人でもできます)

と聞いています。詳しくは、法律相談して下さい。(弁護士もいろいろですので、いろんな弁護士に聞くといいです)

総会や、理事会のたびに、管理会社に、どうしたらいいの?と質問したり、話したりしていましたが、管理会社の担当者から、適切なアドバイスがなく、滞納者のほうが知識が豊富でしたので、結果的に負けてしまいました。(滞納者は、仲間ではなく、知識を悪用する、ずる賢い敵でした)

今は、管理規約に、1年間の滞納で、裁判所経由の支払い督促をする、と決めました。

反省として、管理会社まかせにしないで、管理会社を使う。ちょっとしたことでも、早めに理事会を開き、対策をたてる。

No.2です。

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Q公団住宅のホームページ教えてください

ある住宅会社に電話をしたところ、物件の半分が公団住宅で半分が分譲と言われました。
公団住宅のほうはホームページに情報がのっているのでそちらを見てくださいといわれたのですが、検索しても見当たりません。

どなたか公団住宅のホームページを教えてください。

Aベストアンサー

以下のとおりです。

参考URL:http://www.udc.go.jp/

Q管理費6000円は高い?

今度マンションを借りて一人暮らししようと思っています。
そこで賃貸マンションについてけっこう自分なりに調べてみたところ、
マンションの管理費はだいたい3000円くらいが平均のようです。

でも私の目をつけた物件は、管理費が6000円でした。
オートロック・宅配ボックスなどがついた10階建ての新築です。
設備が充実しているし、管理費6000円でも高いわけではないのでしょうか?

Aベストアンサー

NO1さんが回答されたように、管理内容によって異なります。
また、地域によっても変ってくるので(=労務費等)、一概には高い・安いは言えませんが、感覚的に高くないと思いますよ。
特に、管理業界はこれから益々厳しい業界構造になってきますので、管理費が高いところは管理組合によるコスト削減要求がなされてくると思います。

結局は、賃料+管理費の支払い総額に対して、借りるマンションが良い物件であるかというコストパフォーマンスでご判断するのが一番でしょう。

Q公団住宅につきまして

公団住宅というのはUR賃貸以外にどのようなものがありますか?私の知っている公団住宅がUR賃貸のホームページに出てこないんです。ご存知の方、お手数ですが教えてください。宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

田舎の公務員で 市営住宅の担当をしています。上に書かれているリンクの内容と重複するかもしれません。
小浜市役所の市営住宅の例です。
市には入居希望者にただちに入ってもらえる空き住宅はありません。現在36人の方が 空き住宅を待っています。
毎年1月に空き家住宅の紹介順位を決める抽選会を行っています。
以下は、昨年の12月に広報したものです。今年も12月にこれと同様の広報する予定です。(昨年のものなので日付など変更があります。)
平成18年市営住宅空き家待ち入居申込み受付開始
平成18年分(有効期間1月~12月)の市営住宅空き家待ち入居申込み受付を始めます。
入居申込みを希望される方は、1月5日(木)までに必要書類をご用意のうえ都市計画課窓口にて入居申込み資格の審査を済ませてください。
 なお、現在既に申し込まれている方は、平成17年12月で有効期間が切れますので改めて申込みをお願いします。
対象住宅 中層耐火建て住宅、簡易耐火2階建て住宅、木造住宅の一部
受付開始日時 平成18年1月6日(金)9時より
受付場所 小浜市役所4階大会議室
     1月10日(火)以降も随時、都市計画課窓口で受け付けますが、順番は抽選順位最下位からの受付順となります。
今年の1月6日の抽選で、18年度の抽選順位は決定済みです。現在も申し込みは可能ですが、順位は最後になります。
既設住宅に空家がでたときに、入居申し込み時に書いてもらった希望住宅に応じて、抽選順位により入居者希望者への紹介を行っています。(希望が無く、どこでもいい場合は、それでも入居の可能性が少ないですがあると思われますが、人気のある住宅を希望されると、今年の入居はほぼ不可能と見られるので平成19年の抽選に参加されることをお勧めします。)
  入居の申込みは、小浜市役所都市計画課にて受け付けています。
入居の申込みから入居手続きについては、次のとおりです。
空家募集の広報 
入居申込みには、次の書類が必要です。
•入居申込書
(小浜市役所都市計画課にあります。郵送もします。)
•入居を希望する家族全員の住民票の写し
(外国人の方は、外国人登録済証明書)
•入居を希望する家族全員の所得証明書等、所得の額を証明する書類。
•その他身体障害者の方や生活保護を受給されている方等は、これらを証明する書類等が必要となります。
※入居申込書の記入や必要書類については、入居申込書の注意書をよくお読みください。
↓ 
申込の受付
(入居資格審査)・・・
↓ 

公開抽選会 
↓  
入居手続き・・・

退去者があってから、抽選の順位と希望により部屋を紹介します。紹介により入居が決まれば、入居手続きをしてもらいます。
連帯保証人(原則として市内にお住まいで、収入が申込者と同程度以上の方)が1名必要です。
また、敷金の納入をしていただきます。
↓  
入   居  
申込みについての注意点
•入居申込書は原則として、本人又は家族の方が持参してください。
•入居申込書の有効期限は、1年間(1月~12月)です。
•入居申込書、その他の提出書類に虚偽の記載があったときは、申込み及び入居決定は無効となります。
•入居申込書はお返ししません。
•入居申込資格についてはいくつかの条件がありますのでご注意願います。

田舎の公務員で 市営住宅の担当をしています。上に書かれているリンクの内容と重複するかもしれません。
小浜市役所の市営住宅の例です。
市には入居希望者にただちに入ってもらえる空き住宅はありません。現在36人の方が 空き住宅を待っています。
毎年1月に空き家住宅の紹介順位を決める抽選会を行っています。
以下は、昨年の12月に広報したものです。今年も12月にこれと同様の広報する予定です。(昨年のものなので日付など変更があります。)
平成18年市営住宅空き家待ち入居申込み受付開始
平成1...続きを読む

Qマンション管理:定額管理費の未使用分の返還を請求できるか

マンション管理:定額管理費の未使用分の返還を請求できるか
私のマンションでは、「管理事務所費」という名目で管理員居室の畳替えやクロス交換の費用をマンション管理会社に支払ってきました。これは定額管理費に含まれ、月額3000円(+消費税)です。最近になって、この管理事務所費は過去24年にわたって一度も使用実績がなかったことが判明しました。管理会社に対して、過去に支払った累計約90万円の返還を求めましたが、拒否されました。収支決算が終了していない今期分だけでも返還させたいと考えています。
また、管理員居室の「電話料」も定額管理費の一部として月額6000円(+消費税)を支払ってきました。この金額は実際の支払額より明らかに大きいことが判明しました。そこで、実費との差額の返還をマンション管理会社に求めたいと考えています。
このような、マンション管理会社に支払った定額管理費のうち、使途が特定されており未使用または払いすぎであることが明らかな費用については、返還を請求できるのでしょうか。できるだけ法的な立場からのアドバイスをお願いいたします。

Aベストアンサー

24年前に締結され、その後変更されずに今に至っている管理委託契約のようです。その時代の景色が思い浮かびそうです。当時は思い思いの契約書が横行しておりました(それにしてもちょっとお粗末ですが)。
平成12年に「マンション管理適正化法」(略称)が施行され、標準的な管理委託契約書も制定されました。それに沿って作成された契約書であれば基本的にこのような問題は生じるはずはありません(奇抜な特約でもあれば別ですが)。
この法律によって管理会社が登録制になり、行政から適宜指導を受けられるようになりましたので、まともな管理会社であればこの制度変更に応じた契約内容の見直しを実施しているはずです。
この状態(古い契約書のまま)で返還請求をするということは法律成立以前の管理委託契約書に基づいて交渉を進めざるを得ませんから、水掛け論になりそうな気がします。契約不履行や不完全履行のお互いの主張の根拠があいまいだったりするとなおさらです。
そこでこれを機会に管理会社に新しい法制度での管理委託契約の見直しを要求したらいかがでしょうか(そこでの委託料の中に返還請求相当分を盛り込むこともできそうに思います)。
こんなこともスムーズに対応できないような管理会社だったら見切って新しい管理会社を探しましょう。

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Q公団住宅?について

公団住宅ってありますよね。
今賃貸アパートに一人ですんでいるのですが、公団だとかなり安いときいたもので・・

独身男性ですが、公団は入れるのでしょうか?
またどのように公団募集など探すのでしょうか?

Aベストアンサー

No3です。
公団住宅と公営住宅は違いますよ。
公営住宅は都道府県や市町村が建てています。
都道府県等では「~住宅公社」とか「住宅供給公社」とかの名前もありますけど。
こちらは普通「住宅に困窮している家族」で「収入制限あり」が普通でしょう。UR都市機構(旧住宅都市整備公団)より制限はキツイです。

こっちを調べたいなら市町村か都道府県のHP探してください。

Qマンション管理会社が、管理費ではなく修繕積立金を増額しようとする根拠?

マンション管理会社が、管理費ではなく修繕積立金を増額しようとする根拠?

マンション管理組合の指南役であるマンション管理会社が、管理費の増額ではなく、修繕積立金を増やす方向でアドバイスする根拠をご存知でしたら教えてください、中の人。

Aベストアンサー

こんばんは。
中の人ではありませんが、こういうこともあるようです。
http://www.m-douyo.jp/mailmagazine/vol21.html
ご参考までに。

Q築35年の公団住宅で47平米2LDKが650万円?

「お金が貯まる!家の買い方」という本を読みました。著者は、浦田健さん。

この本のpp.158に、築35年の公団住宅で47平米2LDKが650万円で買える。住宅ローンを使えば、かなり安く持ち家に住める、という趣旨の記載があります。このような物件は、具体的にはどこにありますでしょうか? さっそく実践したいのですが、どのエリアのどの公団住宅なのか? 調べ方を教えて頂いても結構です。よろしくお願いします。ちなみに、おそらく千葉か東京エリアの可能性が高いです。

Aベストアンサー

古くても昭和60年以降に竣工した物件をお勧めします。
古い物件は住宅用の優遇が受けれませんし、長く住む事ができません。

こんな物件を勧めるような本を信用してはいけません。
お金をどぶに捨てるようなものです。
650万の物件なら、頭金は少なくても半分は貯めてからにしましょう。

公団は欠陥マンションも造っています。
公団だからという安心感はどこから来るのでしょう。
マンションは住んでいる人たちの意識の高さで管理の質や価値、寿命が違ってきます。

「お金が貯まる家の買い方」ですか。
まずは現金で中古のマンションを買って貯蓄を増やし、頭金が貯まったら中古の一戸建てを買う。
マンションを賃貸にして住宅ローンは10~15年で完済する。

Q分譲マンションの管理費・修繕費は、年々上がるのですか?

分譲マンションの管理費・修繕費は、経時的に年々上昇するのですか?上がるのであれば、どの程度の割合で、上昇するのでしょうか?例えば、新築時管理費14000円で、修繕費6000円/月額とすると、どのように変化するのか、具体的にアドバイスいただければ、幸いです。
宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

こんにちは

分譲マンションの場合、完成時から修繕計画を立てるのが普通です。
契約時にある程度の修繕費充当金を支払う契約になってませんか?

月々の支払いは最初は少ないですが、例えば10年後の大規模修繕に向けて総額÷総戸数で1戸当たりの負担額が決まりますからそれを居住者が一括で払うのか、月々の修繕積立金を増額して払うのか選択(管理組合の議決によりますが)する必要があれば、後者の方がラクですよね。

とうい訳で修繕費が高い方が何かあったときに居住者としてはラクになります。
例えば居住者用の敷地内の有料駐車場ですが、これも修繕費に入れる場合が多く、これを「無料」という触れ込みで販売してる業者が有りますが、長期的に見ると各居住者に負担を強いるものになる可能性が有ります。


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