公道に面していない土地に家は建つ方法は？

父の実家は築85年を超える古い家です。現在、いとこが住んでいます。

土地は借地です。
今回、建て替えを機に土地を半額以下で買わないかという話が地主さんから持ちかけられました。安いので買い取ったらどうかということになったのですが、ここで大問題が発生しました。

実は今現在暮らしている土地は公道に全く面していません。家の前が川なので2mくらいのコンクリートの橋を渡って敷地にで入りをします。そこしか出入りする箇所がないのです。
現在の建築法では、何かしらの道路に面していないと新しい家を建てられないとのことを言われ、立て直しができないのでは？という問題にぶち当たりました。

一級河川のため、勝手に橋を渡すのも難しい、許可がおりても橋をかけるのにかなりの金額が必要になるとも言われました。

何十年の暮らしてきたのに、現在の法律ではもう家を建てられないと言われたら、諦めるしかないのでしょうか？
本当に全く方法がないようなら、土地を買っても無意味になってしまうので、もしも建築できる方法があるようなら教えていただけないでしょうか？

No.6 回答者： dankai-oyaji 回答日時： 2014/01/01 21:41

おそらく但し書き道路の適用はないでしょう。

とすると、リホームするしかありません。
一旦、取り壊してしまうと建築する術がなくなってしまいますから、
現在の建物は残したままの工事ということに成ります。

増改築も建築確認が必要ですが、そこはヤミ工事でやるしかありません。
日本国中にヤミ工事が必要な住宅はごまんとあります。
施工業者には事欠きません。

そこで何が問題なのかといいますと、
建築確認の取れない物件は担保に入れることができないことです。
無担保もしくは無設定ローンもしくは現金決済するしかありません。

ローン（資金）の問題がクリヤーできなくとも、
売りに来た底地は買いです。それは絶対に買です。
これは建築確認が取れなければすごく安く買えます。
地主はそのことを誰よりも知っています。

No.5 回答者： hanasuke12 回答日時： 2013/12/19 08:22

No.４です。

おはようございます。
うかつでした。
その土地のある市町村名は伏せてください。
４３許可は件数が少ないので、市町村名がわかると情報公開請求などで個人の情報が特定されてしまいます。
申し訳ありません。

No.4 回答者： hanasuke12 回答日時： 2013/12/18 21:34

こんばんは。

＞父の実家は築85年を超える古い家です。現在、いとこが住んでいます。

現在の建築基準法施行以前の建物です。
都市計画決定の時期を問わず、既存不適格扱いになります。

＞実は今現在暮らしている土地は公道に全く面していません。
＞家の前が川なので2mくらいのコンクリートの橋を渡って敷地にで入りをします。
＞そこしか出入りする箇所がないのです。

現在、通行可能な橋がありますね。

＞一級河川のため、勝手に橋を渡すのも難しい、許可がおりても橋をかけるのにかなりの金額が必要になるとも言われました。

現在の橋は、通行に支障が無ければ架け替えせずにそのままでいいのでは？
後述のただし書許可の条件には無関係です。

＞現在の建築法では、何かしらの道路に面していないと新しい家を建てられないとのことを言われ、立て直しができないのでは？という問題にぶち当たりました。

他の回答にもありますが、建築基準法第４３条第１項ただし書について簡単にご説明します。
第４３条第１項では、敷地に接道義務を求めています。
専用住宅であれば、「建築基準法の道路」に２ｍ以上接すること。
で最後に、ただし、として法律の除外規定が定められています。
これが「ただし書」。
河川含めて水路の場合、水路（または河川）管理者から法定外公共物の占用、つまり水路占用許可が取れれば、まず大丈夫です。

ここで気を付けていただきたいのは、この「ただし書」は特定行政庁が建築審査会の同意を得たうえでの「許可」制度であることです。
平成１１年の建築基準法の大改正（確認処分の民間開放）までは特定行政庁の主事の判断だけでOKでした。
つまり建築指導課の課長さんがいいと言えばOKだったんです。
平成１１年以降、許可制度に変わってから、特定行政庁、つまり建築指導部局では必ず建てられる保証はしなくなりました。
審査会の審査委員が不同意をしたらダメですから。

ちなみに、敷地の接道義務そのものは現在の建築基準法が昭和25年に制定されたときからありました。

一級河川とのことですが、もう少し情報を提供願えますか？
たとえば
・川の名前（単なる公図上の「青道」か？）
・幅
・橋の幅
・建築地（差し支え無ければ市町村名まで）

建築地を尋ねる理由ですが、ちなみに私の住まい地では同じ特定行政庁の県と市では扱いが違います。
・県→幅により許可は不要（狭けりゃ不要）
・市→幅の如何を問わず許可が必要
なので、隣接する市でも扱いが違うという矛盾がありますので。

私の考えでは、
・すでに橋がある
・既存不適格で救済の対象
・占用が確実に取れる
であれば、ただし書許可が取れる可能性はほぼ１００％です。

ひとつ気になることがあります。
法定外公共物の占用許可の更新は２年毎だと思います。
毎年占用料の納付も必要です。
今まで占用許可が更新されて、ちゃんと毎年お金が払われていましたかね？
ただし書は救済措置ですので、ただし書許可申請の時点だけ占用を取り、ただし書許可がされたら更新せずお金も払わずに放っておく、と許可権者に見抜かれたら、悪質として救済されないかもしれません。
今まで占用許可の更新がされているのかを尋ねるのは、役人ではなくただし書許可の際に同意が必要な建築審査会の委員（一般人）ですので。

地主さんが安く持ちかけているのが気になりますが、手続きを知らないだけかもしれません。
その地を管轄する特定行政庁に確認されれば確実です。
許可の条件も教えてくれます。
基本は、許可されないものは協議のテーブルに乗せませんので、申請まで行けば確実に許可されます。
特定行政庁がどこかわからなければ、そこの市区町村の建築担当部局に電話で尋ねてください。
市区町村でなければ都道府県の出先機関が特庁です。

ハードルの低そうな４３許可ですね。
確認申請と工事監理をセットで私に依頼していただければ、許可申請事務はサービスでお受けします（笑）。
ところで、敷地が都市計画区域外とか、河川の反対側（橋を渡ったところ）は建築基準法の道路ではない、などの「オチ」は無いでしょうね（大笑）。

No.3 回答者： inon 回答日時： 2013/12/18 12:19

1.現在の橋が使えない（法的条件を満たしていない）なら現状の家の柱だけ残しリノベーションする。

　ただし、その家を売る際は再建築不可で売るしか無い。

２．現状の橋が法的に接道条件を満たしているなら、再建築可能　ただ地主さんがそう言っているのですから
　　多分無理なのでしょう。

どちらにしろ、自治体の建築指導課(名称は変わるかも）に出向き相談すれば親切に教えてくれます。

No.2 回答者： sirousagi1 回答日時： 2013/12/18 10:25

基本的に、現在はその橋を使用しての往来ということですか？

そのまま使えれば、いいんじゃないかなと思うのですが、
まずは、自治体の建築審査（指導）課で水路敷きでの接道要件を聞いてみましょう。
通常の２ｍの（有効）幅なのか、単純に「避難上有効な・・」とした（任意の）幅なのか、
聞くのは、無料です。

「道路と敷地の間に水路等がある場合」
水路等の管理者の承諾を得ることになるんですが、自治体の土木関係部課で「水路占用」の許可を申請することになるんだと思います。
この占用許可は、確か数年での「更新」制だったと聞いた覚えがあります。
そちらの自治体ではどうなんでしょう。
役所では、大凡での現状把握しているケースが多いので話は早いと思います。

造るとなると“自費”で、行い、維持管理も自費ですることになります。
そのまま法的にも利用できれば、土地購入を諦めなくてもいいでしょう。
しかし、価値については銀行等金融機関次第なので、なんとも・・・。

No.1 回答者： nanyarone 回答日時： 2013/12/18 01:16

役所の建築指導課で確認するのが一番かと思います。

おっしゃる通り建築基準法では家を建てるのに敷地が建築基準法上の道路に２メートル以上接していないと建築の許可がおりません。

ただ、例外があります。俗に「４３ただし」なんて言われる、建築基準法４３条但し書きの規定です。

実際に経験しているのは敷地と道路の間に市が所有する水路があり、その上に出入りができる２メートル幅の橋があった場合です。この場合、実際には敷地と道路は接していませんが、４３条但し書きの扱いで水路の占用許可をもらうことで建築が可能になります。

今回は一級河川というこや、橋の長さなど確認しないと一概には言えませんが、可能性はあると思います。

既に役所で確認しているなら、再建築は無理だと思いますが（無理にやるなら柱は残して再建築ではなく増改築、大規模修繕扱いになるようにすることです）、まだ確認されていないのであれば、役所の建築指導課に地図や出来れば公図などを持参してお聞きになられた方が良いと思いますよ！