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家を建て直しました。請負価格は3000万円で、私と妻で費用を出し合います。追加で外構工事を頼んだところ、150万円を契約価格に上乗せされました。この場合、不動産取得費は150万円をプラスして、3150万円となるのでしょうか?言い換えると、持ち分を決めるための分母は、3000万円なのでしょうか?3150万円なのでしょうか?妻が600万円、私が残りを出す予定ですので、取得が3000万円だと、私が80/100、妻が20/100の持分になり、取得費が3150万円だと私が81/100、妻が19/100になると思うのですが、どちらで登記をするのが正しいのでしょうか?

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A 回答 (2件)

 1番回答者です。

補足を拝見しました。

> 今回土地は購入しておりません。

 あ、そうですか。なるほど、たしかに。

> 隣家の塀の新調、駐車場の土間打ち、サイクルポートの屋根など

 なるほど。

 それらは、我々賃貸業の立場からすると「償却資産」ということになる物ですが、いわゆる建物つまり不動産ではありませんので、施工したからと言って登記もできません。

 税務署は時々、経費になるものならないものを混ぜて発注したりすると「全部経費ならない」と認定したりしますが、今回は「追加」として、明確に分別されています。

 そんなことから考えて、お尋ねの外構設備費は、「建物の取得費」にはならないと考えます。
 
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この回答へのお礼

有難うございました。外構工事費用は、取得費から除外することにします。

お礼日時:2014/01/04 14:06

 不動産賃貸業を営んでおります。



 ご存じの通り、税制は頻繁に変わります。

 しかも最近、土地は買っていないので、最近の税務処理はわかりませんが、「土留め工事や砂利敷きなどの代金は土地の取得費の一部で、経費にもならないし減価償却もできない」と言われた覚えがあります。

 質問者さんの言われる「外構工事」が具体的にナニかわかりませんが、土地を売る時、黙っていると「土地の買主のもの」になってしまう外構設備の設置費用は、本当は「土地の取得費」なんだろうなと思います。

 賃貸業者の観点から言っても、土留めや砂利、植栽の類いなら土地の一部ですねぇ。

 でも、フェンスや門扉、外灯などなら償却資産(10万円以下なら経費)にするだろうと思いますね。つまり「取得費ではない」処理をする思います。

 それらはさびたりして、絶対に交換が必要な品物ですので「土地のように消費・償却しない品物だ」とは言えませんし、税務署はフェンスや門扉、外灯等の外構設備をもった駐車場には「外構設備を消費している」として消費税をかけてきますので、「外構設備は土地(=消費されない)の一部だ」とは税務署も言えないと思います。

 つまり、具体的な内容次第では、「外構設備工事代は不動産の取得費ではない」と税務署も言うだろうと思います。

 ただ、利益を出すのが目的(納税が伴い、従って厳密な論理・計算が必要)の賃貸業者や不動産業者と違って、「自宅」を取得した皆さんはそこまで厳密に計算しなくていいんじゃないかと思いますけどねぇ。

 それに、登記し、住み始めてから外構工事をしたらどうなるんだ、登記を変更するのか、贈与か、というようなたいして意味のない議論になりかねませんので、私なら、そして自宅なら、取得費は3000万円とし、80と20で登記してしまいます。
 

この回答への補足

御回答有難うございます。

今回土地は購入しておりません。
古い家を建て替えました。
外構工事は具体的には、隣家の塀の新調、駐車場の土間打ち、サイクルポートの屋根などです。
これらの費用は、不動産取得費から外して宜しいのですね。

補足日時:2013/12/18 10:00
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Q住宅名義の持分について教えてください

妻の親名義の土地に自宅を新築予定ですが、建物の名義は夫婦の共有名義にする予定です。

今回、建築にかかる費用としては次のようになります。

・建物本体の工事費用
・屋外給排水等の付帯工事費用
・古屋(妻の親名義)の解体費用
・外構工事費用
・保険や登記等の諸費用
・仮住まいや引越し費用


★これらの費用のうち、建物の登記上、持分としての計算にはいるのはどの部分なのでしょうか?

あくまで建物本体工事の費用のみですか?
それとも付帯工事までは含まれるのでしょうか?
或いは、建築費の範囲内で解体や外構も?


また…

★その「持分計算に入る費用」に対して、幾らずつ出資したかで名義の配分が決まるということですよね?

とすると、例えばその費用が全部で1500万だったとして…
妻の資金が1000万+夫の資金が1500万ある場合に、妻の1000万全部と夫の500万を
それに当てるとすると、家の名義は3分の2を妻、3分の1を夫とすることになるのでしょうか?


★その際、どの資金をどの費用に当てたかということはどうやって証明するのですか?

普通支払いは契約時に○百万、上棟時に△百万、中間金□百万、最後に残りの金額…などという感じで
すると思うのですが、それがどの時点で何に使われたかということはなかなか分からないと思うのですが。

あくまで自己申告ということで、そんな証明は必要ないのでしょうか。
単に全体の費用のうち、どちらが幾らずつ出したということさえ証明できれば
後はどう申告するかというだけの話ですか?


変な質問かもしれませんが、何分初めてのことなのでよろしくお願いいたします。

妻の親名義の土地に自宅を新築予定ですが、建物の名義は夫婦の共有名義にする予定です。

今回、建築にかかる費用としては次のようになります。

・建物本体の工事費用
・屋外給排水等の付帯工事費用
・古屋(妻の親名義)の解体費用
・外構工事費用
・保険や登記等の諸費用
・仮住まいや引越し費用


★これらの費用のうち、建物の登記上、持分としての計算にはいるのはどの部分なのでしょうか?

あくまで建物本体工事の費用のみですか?
それとも付帯工事までは含まれるのでしょうか?
或いは、...続きを読む

Aベストアンサー

>どちらが幾らずつ出したということさえ証明できれば

証明を税務署に提出した覚えはありません。資金は誰が出したかを自己申告で明細を記載しただけ。

>建物の登記上、持分としての計算にはいるのはどの部分なのでしょうか?

そんなこまかいことまで聞いてこないと思います。全体の費用
(現金とローンの内訳)(現金は誰がいくら出したか?)

>例えばその費用が全部で1500万だったとして
>妻の資金が1000万+夫の資金が1500万ある場合

奥様が現金750万円、あなたが750万円出し合い、共有は1/2にしては?(奥様が250万円、あなたが750万円は貯金しておく)(この貯金のことは税務署へ知らせる必要はない)

Q新築時の外構工事費用を親に出してもらうと贈与?

一人暮らしの父親の家が老朽化し、父も一人暮らしがきつくなったので、家を建て替えて同居することにしました。土地は、父の所有物ですが、今度新築する家は私が資金を捻出して、私の名義に
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Aベストアンサー

父所有の土地上にブロック塀を新しくする費用、車庫のコンクリート土間打ち費用、門扉、サイクルポートの屋根を作る費用は、贈与税の対象にはなりません。
理由
すべてが「登記できる不動産ではない」ため所有権は、出費者の父にあるから。

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例えば門扉にしても、贅沢を極めており固定資産税がかかるほどの代物なら別ですが、相続財産として加算されるような心配は無用です。

Q外構工事は、固定資産税の対象?

こちらのサイトではいつも大変お世話になっておりますm(_ _)m

今回は、外構工事について教えてくだい。

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Aベストアンサー

1.外構については基本的には固定資産税の対象なのですが、一般住宅の場合は扉や庭などは対象としないのが普通です。

2.車庫や物置は固定資産税の対象になります。
  ただし壁のない屋根だけのカーポートの場合は建物と認めませんので固定資産税の対象外です。

3.建物に固定されていない据え置き型の家具などは対象外です。
  作り付けの家具などは対象となります。

では。

Q住宅新築の登記について教えてください

住宅を新築中で、4人で登記をします。
新築、解体、外構、棟上他と費用が掛かりますが、実際の登記の額は新築費だけですか?登記の割合は、誰のお金を何に支払ったのかを忠実に反映するのか、支払った額の幾らを新築費とみなすか決めることが出来るのか、どういうものなんでしょうか?また、棟上費用や、日々のお菓子代は費用として認められるのでしょうか?
この説明でわかっていただけますでしょうか?どなたか詳しい方、お願いします。

Aベストアンサー

>実際の登記の額は新築費だけですか?
そうですね。新築にかかる話だけですね。登録免許税がかかるのは建物の保存登記だけです。
ただ表示登記(これも新築にかかわる)も土地家屋調査士に依頼すれば報酬分かかります。

>登記の割合は、誰のお金を何に支払ったのかを忠実に反映するのか
建物は工事請負契約書に書かれた建物本体の工事費用です。外溝は含みません。

>支払った額の幾らを新築費とみなすか決めることが出来るのか、どういうものなんでしょうか?
この意味がわかりません。費用は明確に定まるのですが。工事契約で。
解体費は含みません。

>また、棟上費用や、日々のお菓子代は費用として認められるのでしょうか?
含めません。

Q建物の解体・取り壊し費用の科目名を教えて下さい。

表題の通りですが、
色々な例を調べていますと3通りあります。
1)解体・取り壊した建物の除却損に含める。
2)取り壊した後に改めて新築し建物の取得原価に含める。
3)修理費等の費用として処理する。

税理士の例題解答では
1と2が出てきます。
実務的には3もあるようです。

その使い分けを教えていただけませんか。
特に2について
解体された建物と新築された建物との関与の程度なのかな
とも思うのですが、いかがでしょう。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

#1です。

なるほど…問題を見た限り、回答が「除却損」となるポイントは…。

「老朽化したため、取り壊し」

の、一点のみです。

「老朽化したため、取り壊し」ということは、「既存の建物には資産価値が無い(評価額0円)」と解釈できます。
この「価値が無い資産」を帳簿から外す(処分する)行為は「固定資産の廃棄」と位置づけられ、処分時に発生した損失は費用に計上することができる…とされています。
故に、取り壊し後に新規に建物を取得する場合であっても、回答は「除却損」ということになります。

いやいや、なかなか良くできた例題ですね。
取引日付や経過日数は、おそらく減価償却費の算定や月数按分の算出。
それと「引っかけ」の意味もありそうです。

この例題のように、簿記の試験問題には余計な情報が含まれていることが多く、全体を見すぎてしまうと逆に訳が分からなくなってしまいます。
回答のポイントは、だいたい一つか二つですので、それを見極めることが重要になります。

以上、参考になれば幸いです。
長文、駄文ご容赦ください。

Q建物(固定資産)の取得価格に含まれる費用について

税金特に法人税にお詳しい方、よろしくお願い申し上げます。
この度、新たに会社の経理を引き継ぎました。会社が賃貸マンションを建設し、竣工となりました。そこで、それまで建設仮勘定に計上されていたものを、建物に振替えるのですが、その建設仮勘定には、設計費、工事代金はもちろんですが、建築許可申請費(おそらく印紙か証紙)その代行手数料、不動産登記申請の登録免許税及びその代行手数料、更には地鎮祭、上棟式、竣工祝の飲食費まで計上されておりました。
質問ですが、実際に建物(固定資産)の取得価格に含まれるもの(又は含めなくて良いもの)を教えてください。
よろしくお願い申し上げます。

Aベストアンサー

 
減価償却資産の取得価額については、法人税法施行令第54条でその取得形態に応じて定められていますが、これらの固定資産の取得に関連して支出する費用であっても、その法人の選択により取得価額に算入しないことができるものは「法人税基本通達7-3-3の2」で示されています。


ご質問文の例であれば、

建物(固定資産)の取得価格に含まれるものは、

設計費
工事代金
建築許可申請費(おそらく印紙か証紙)その代行手数料
地鎮祭
上棟式


建物(固定資産)の取得価格に含むか含まないかは法人の任意のものとして、

不動産登記申請の登録免許税及びその代行手数料(法人税基本通達7-3-3の2)
竣工(落成)祝の飲食費(法人税基本通達7-3-7)

となります。

(法人税基本通達7-3-3の2及び法人税基本通達7-3-7)
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kihon/houjin/07/07_03_01.htm
 

参考URL:http://www.tabisland.ne.jp/explain/genka2/gnk2_3_1.htm

 
減価償却資産の取得価額については、法人税法施行令第54条でその取得形態に応じて定められていますが、これらの固定資産の取得に関連して支出する費用であっても、その法人の選択により取得価額に算入しないことができるものは「法人税基本通達7-3-3の2」で示されています。


ご質問文の例であれば、

建物(固定資産)の取得価格に含まれるものは、

設計費
工事代金
建築許可申請費(おそらく印紙か証紙)その代行手数料
地鎮祭
上棟式


建物(固定資産)の取得価格に含むか含まな...続きを読む

Q固定資産(建物)の帳簿のしかた

会計ソフトに開業時の建物を固定資産として登録すると思いますが、
その場合、建物には本体価格の他に諸経費や消費税などいろいろな費用が合わさっているのですが、
建物全体の費用としてまとめてしまっていいのでしょうか?
電気・設備工事は「設備造作」外構(駐車場や庭)工事は「構築物」ですよね。

また、土地も同様に購入価格(手数料や消費税など含)でいいのでしょうか?
教えてください。お願いします。

Aベストアンサー

※建物はじめ,取得する時はさまざまな資材・運送費・労賃等がかかっています。また水道・電気・ガス・その他いろいろなものが税込みで組み立てられ建物として使用できるのです。
※上記の事からこのようになります。
・建物「建物付属設備(例えば簡易倉庫・小屋)」
・構築物
・機械及び装置
・工具器具備品
・土地
・無形固定資産「営業権・特許権・商標権・借地権・借地利用権」
※建物にかかった電気・設備等は建物に税込みで合算します。
※駐車場・庭・外溝等は構築物これにかかった費用は全て構築物に税込みで合算します。
※土地も同じ,測量費・その他手数料・税込みで土地に合算します。
※兎に角,A建物・B構築物・C土地それぞれの見積もりに基づいてかかった金額をA・B・Cの固定資産取得価格にしてください。

※消費税とは。「参考にしてください。」
物品の消費に対して課する租税。原則としてすべての物品に・サービスを課税対象とする一般消費税と,特定の物品・サービスを課税対象とする個別消費税とに分けられる。
※一般消費税とは。
1989年日本で導入された税。一般消費税・間接消費税であり,仕入れにかかる税額の控除が認められている付加価値税。
>固定資産取得は難しいけど遣り甲斐がある仕事です。頑張ってね!

※建物はじめ,取得する時はさまざまな資材・運送費・労賃等がかかっています。また水道・電気・ガス・その他いろいろなものが税込みで組み立てられ建物として使用できるのです。
※上記の事からこのようになります。
・建物「建物付属設備(例えば簡易倉庫・小屋)」
・構築物
・機械及び装置
・工具器具備品
・土地
・無形固定資産「営業権・特許権・商標権・借地権・借地利用権」
※建物にかかった電気・設備等は建物に税込みで合算します。
※駐車場・庭・外溝等は構築物これにかかった費用は全て構築物...続きを読む

Q固定資産の耐用年数

タイトルの通り、耐用年数を教えていただきたいのですが‥
1、正門扉 スチール製 観音扉 金額:約50万円
2、外周フェンス ネット型 耐雪性 金額:約200万円
3、外周フェンス あくまでも仮設で簡易なもの 

構築物だとは思うのですが、耐用年数表を参照してもいまいちわかりません。1および2は『金属製のその他のもの』の区分になり45年となるのでしょうか?

Aベストアンサー

こんばんは。#1の者です。

フェンスは減価償却資産ですので、(3)の簡易フェンスの
取得価額が25万円前後でしたら、
「中小企業者等の少額減価償却資産の取得価額の損金算入の特例」
を適用できる可能性があります。
この特例の適用を受けられるおおざっぱな要件は、

(1)資本又は出資の金額が1億円以下であること。
(2)青色申告法人であること。
(3)当該事業年度に取得した資産が、取得価額30万円未満の
  減価償却資産であること。
(4)取得した事業年度の確定した決算において、その取得価額を
  損金経理により損金の額に算入していること。
(5)この特例を適用した減価償却資産につき、その明細を保存
  していること。

などです。簡易フェンスの取得年度が本年度でしたら、
ご検討の余地はあると思います。
経理方法は(借)消耗品費25万 (貸)現預金25万でも問題
ありませんが、要件の(5)との関係で、取得時には構築物で
計上しておいて、決算整理でこの25万円を減価償却費に
振り替える方が、より適切と思われます(別表十六にも
この金額を記載することになってますし)。
また、この特例の適用を受けて損金処理した場合でも、
この資産は固定資産税(償却資産税)の課税対象となります。

この特例の適用を受けない場合又は受けられない場合には、
「金網」とのことですから、「金属造のもの」で10年の
耐用年数が適用されることになります(建物における
「簡易建物」のような区分はありませんから)。
また、将来的に撤去されたときは、当然そのときの帳簿価額と
取壊費用が固定資産除却損として損金に算入されることに
なります。

「特例」の詳細は下記ページをご参照下さい。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/5408.htm
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/houzin/1761/01.htm

こんばんは。#1の者です。

フェンスは減価償却資産ですので、(3)の簡易フェンスの
取得価額が25万円前後でしたら、
「中小企業者等の少額減価償却資産の取得価額の損金算入の特例」
を適用できる可能性があります。
この特例の適用を受けられるおおざっぱな要件は、

(1)資本又は出資の金額が1億円以下であること。
(2)青色申告法人であること。
(3)当該事業年度に取得した資産が、取得価額30万円未満の
  減価償却資産であること。
(4)取得した事業年度の確定した決算において、その取得価額を
...続きを読む

Q鉄骨造(骨格材肉厚)の厚さを知る方法

手元に竣工図があります。
素人です。鉄骨造ですが、下記のどれか知るためには竣工図のどこを見ればわかりますか。

鉄骨造(骨格材肉厚4ミリ超)
鉄骨造(骨格材肉厚3ミリ超)
鉄骨造(骨格材肉厚3ミリ以下)

Aベストアンサー

構造図の中の「柱梁リスト」という図面があるとおもいます。
H鋼ですと、#1さんの回答です。
角の柱などもサイズの後に書いてあるのが厚さです。
□300×300×12
でしたら厚さ12ミリということです。

Q新築時の引き渡しと登記の順番について

もうじき新居が完成します。
まだ完成していませんが、引き渡しは11月17日を予定しています。
施主側で引き渡し時に揃える書類を確認したところ、工務店より以下のような回答がありました。

1.11月16日までに建物表示登記をする必要がある
2.建物表示登記には住民票が必要なので工務店に郵送して欲しい
3.建物表示登記後、引き渡しの11月17日に建物保存登記、抵当権設定を行う(銀行から住宅ローンで借り入れ)
4.銀行で登記の手続き後引き渡し
5.その他必要書類は銀行へ工務店が問い合わせる

ここで、疑問なのですが、そもそも、引き渡しで、施主側が確認しないで登記まで行うのでしょうか?
新築自体初めてなのですが、私がイメージしていたのは

引き渡し→確認→支払い→登記→抵当権設定

の順番だと思っていました。

本来、引き渡しと登記の順番はどのような物なのでしょうか?
全てが終わった後に、不良箇所を発見しても知らんぷりされそうで、怖いです。
また、気をつけたいポイントがありましたらお教え下さい。

余談ですが、現在、工務店に良い印象を持っていません。
変更内容の最終確認をしても、こちらで減額分を指摘すると忘れていましたと、追加分を平気で加えてきます。
また、銀行とも関係があるらしいのですが、抵当権の設定は施主と銀行の問題なはずなのに、工務店が間にはいるのは問題のように思えます。

もうじき新居が完成します。
まだ完成していませんが、引き渡しは11月17日を予定しています。
施主側で引き渡し時に揃える書類を確認したところ、工務店より以下のような回答がありました。

1.11月16日までに建物表示登記をする必要がある
2.建物表示登記には住民票が必要なので工務店に郵送して欲しい
3.建物表示登記後、引き渡しの11月17日に建物保存登記、抵当権設定を行う(銀行から住宅ローンで借り入れ)
4.銀行で登記の手続き後引き渡し
5.その他必要書類は銀行へ工務店が問...続きを読む

Aベストアンサー

#3の方が書かれている内容に重複しますが、質問内容が
いろいろと混ざっているようなので分かる範囲で書きます。

建物表示登記については「建物仕様の登録だけ」と考えた方が
分かり易いと思います。土地との配置や「(構造などの)仕様」を
確認するだけなので、仕上げとか傷なんかは関係はありません。

銀行では建物の価値を試算しますが、建物表示登記は「建物の
妥当性を確認するのに必要」です。そもそも建物に対して
「銀行員が現地まで出向いて査定はしない」ので、手続きの流れ
としては可能です。(ここでも仕上げなんかは関係ありません)

順番については質問のキーワードを並べ替えると、
「登記→確認→抵当権設定→支払い→引き渡し」でしょうね。

(1)まず建物を登記して「建物の仕様」を登録します。
(2)建物を確認しないと工事は完了しません。
(確認時の補修については、内容・時期・費用で工務店と相談)
(3)仕様に沿って査定され、抵当権設定の設定でお金が借りれます。
(4)借りれたから支払いとなり、支払ったから所有者を移します。

※(2)での確認は(3)には直接関係しません
(銀行としては「提出された仕様どおりでしょ」と言うだけです)

いろいろ切羽詰りますが、ここは淡白に考えると整理できます。
(悪いイメージは持たないで下さい、立場的な考え方の整理です)
【工務店】作った物に対して、質問者がお金を払えればいい
【銀行】お金を貸すが、物があって貸し倒れにならなければいい

上記の立場を基準として「物(土地と建物)」と「お金」の所有権が
移動していきます...誰も失敗して損したくはないので、手続き
を段階的に踏んで、引渡しは本当の最後になります。
(問題のない工期ならば、施主の引越しなんかは関係ありません)

急ぐ必要はありますが、冷静に動かれてください。
(傷などは引越し前に、写真を取られる事をお薦めします)

#3の方が書かれている内容に重複しますが、質問内容が
いろいろと混ざっているようなので分かる範囲で書きます。

建物表示登記については「建物仕様の登録だけ」と考えた方が
分かり易いと思います。土地との配置や「(構造などの)仕様」を
確認するだけなので、仕上げとか傷なんかは関係はありません。

銀行では建物の価値を試算しますが、建物表示登記は「建物の
妥当性を確認するのに必要」です。そもそも建物に対して
「銀行員が現地まで出向いて査定はしない」ので、手続きの流れ
としては可能で...続きを読む


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