増改築申告忘れの登記

相続のため家と土地を調べたところ、
親が木造かわらぶき屋根２階店舗兼用住宅＋１階平屋物置を４０年ほど前に改築し
１階平屋物置をつぶし、そこに軽量鉄骨２階建てを建て、そちらに店舗を移し、
木造かららぶき屋根２階＋軽量鉄骨２階建て店舗兼用住宅にしていました。

ここまでは、資産評価証明書に載っているのですが、全部事項証明書の表題部は古い改築前のが載っているのです。

つまり登記が完全ではなく、資産評価証明書は、木造かららぶき屋根２階＋軽量鉄骨２階建て店舗兼用住宅で、全部事項証明書は木造かわらぶき屋根２階店舗兼用住宅＋１階平屋物置ということが分かったのです。

ただ５年ほど前に廃業し、店舗部分は居間に改築し、現在は木造かららぶき屋根２階＋軽量鉄骨２階建ての専用住宅にしています。

この場合どういう風に手続きを取ったら良いのか、お教え頂けないでしょうか？

登記し直しであれば、建築図面が全く無いので土地家屋調査士に建築図面を起してもらうしかないのかなと思っていますが、手続きは、
(1)１階平屋かわらぶき平屋物置の建物滅失申請
(2)２階建てかわらぶき屋根と２階建て軽量鉄骨の建物表題部変更登記
(3)店舗兼用住宅を専用居宅への建物表題部の種類変更
の３つを行わなければならないのでしょうか？

(2)は図面が無いので自分では出来ず依頼しようと思っていますが、(1)(3)は自分でできないのかなと思っています。お手数をおかけしますが、分かる方いらっしゃいましたら、お教えください。よろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2014/02/11 13:44

建物の表示の登記に関しては，

土地の分筆＋合筆と違って概念的なものではないので，
経過をいちいち登記する必要もなく，
また現状はすでに最終の形になってしまっているため，
途中の経緯を確認して行うことができません。
なので形式的にできない場合を除いては，
登記原因を併記して，１申請で最終の形に登記申請することになります。

物置の滅失ぐらいなら別申請でできそうではありますけど，
その登記申請に際しては基本的に
物置の取毀証明書（取毀を行った人の印鑑証明書付き）が必要ですが，
それは用意できますでしょうか？
また登記官の現地調査が入った際には，
軽量鉄骨造建物の登記の指摘もされることと思います。
（それは後からやりますと言えばとりあえずはできるはずですが）

またご質問の状況ですと，その軽量鉄骨造建物が，
既存木造建物の増築に該当するのか，
既存木造建物の附属建物として扱うべきものなのか，
それともまったく別個の建物として登記したほうがいいのか，
その辺りの判断がつきません。
評価証明の記載からすると増築とすべきものなのかもしれませんが，
どちらかというと税務方面は税金さえ納めてくれればいいので，
それだけをもってそうすべきともいえません。

図面作成の関係で土地家屋調査士に依頼をするのであれば，
登記申請も全部まとめてやってもらえばその辺りもクリアできるので，
そのほうが早いのではないかと思われます。

なお「相続のため」と書かれていますが，
登記名義人が死亡している場合には，
先に所有権のほうの相続の登記をするか，
相続証明書を添付して相続人からの申請で表示登記申請を行うか，
そのどちらかになります。
（共有ならなんとかできないこともありません）

ただ，表題の変更登記をしなくても現況で固定資産税課税はされますし，
所有権移転登記の際の登録免許税も評価証明書の価格で行われるために，
持ち続けている間は，それで特に不都合が生じるものでもありません。
ただ売却の際には，買主としては登記＝現況であってほしいので，
売買契約の特約として，それを要求されることもありますし，
その建物を担保にご自身が融資を受ける場合に，
融資銀行等がそれを融資条件にすることもあります。
また一応，不動産登記法第164条に罰則（10万円以下の過料）規定があるので，
個人的には登記することをお勧めしたくはありますが，
この過料を支払わされたという話を聞いたことがなく，
そんな登記はしなくてもいいとまで言い放っている人も存在はします。

いろいろとご検討してみてはいかがでしょうか。

この回答へのお礼

いろいろとありがとうございます。
なんとなく真面目に登記しなくても困らないような気がしました。先に相続して１つ１つやっていこうという気になりました。

お礼日時：2014/02/14 23:32