抵当のついた物件を購入する出来ますか？他

シングルマザーの友人が住む分譲マンションについてお伺いします。
友人には借金があり、マンションは抵当がついているとのこと。
数年前リストラに遭い、マンションを売ろうと思ったが、
ちょうど東京でマンションの価格が下がった時期で、
思った金額が付かなかったのと、売ってしまうと住むところに困るので、
大学を卒業して就職する予定の息子さんに贈与したそうです。
息子さんに分割で贈与税を払わせるつもりだったのが、
就職難で正社員になれず、先日贈与税の督促状が来たそうです。
息子さんはこのままでは贈与税は払えないし、延滞金？が付くばかりなので、
贈与を取り消したいそうです。
実はうちの子達が、大学や就職で東京にいるので、
そのマンションをうちに買ってくれないかと相談が来ました。

そこで質問です。
(1)抵当のついた物件を購入する事はできるのでしょうか。
(2)もしうちで買った場合、抵当のついた物件だとどうなるのでしょう。
(3)その場合、友人、息子さんのどちらから買うことになるのでしょう。
(4)そもそも抵当がついている物件を贈与することが出来るのでしょうか。
(5)息子さんが言うように、贈与の取り消しはできるのでしょうか。

困っている友人には悪いけれど、お断りするつもりでいますが、
色々疑問に思ったので、質問させて下さい。
なるべくわかりやすく教えていただけると助かります。

No.5 ベストアンサー 回答者： -phantom2- 回答日時： 2014/02/11 05:48

>(1)抵当のついた物件を購入する事はできるのでしょうか。

出来ます。まず買う人居ませんけど。（理由は以下です）

＞(2)もしうちで買った場合、抵当のついた物件だとどうなるのでしょう。

抵当のついた物件とは、要するに借金のカタに担保に取られているという事。

その物件を担保に金を借りた人が返せなくなったら、その時の所有者が誰であれ差し押さえになる可能性がありますよ。って事です。

つまり質問のケースですと友人が借金を滞納したら、質問者さんがその時の所有者であっても金融機関は抵当権を行使して差し押さえなどしてくる可能性があります。

つまり抵当権のついた不動産は、借金を返し終わるまでは、金融機関の所有物だと思っていた方が良いのです。


(3)その場合、友人、息子さんのどちらから買うことになるのでしょう。

現在の登記上の所有者からです。贈与手続きが完了してて息子が所有者なら息子から。

(4)そもそも抵当がついている物件を贈与することが出来るのでしょうか。

出来ます。できますが結局は（2）と同じ事。

(5)息子さんが言うように、贈与の取り消しはできるのでしょうか。

質問のケースでは出来ません。

この回答へのお礼

一つ一つ丁寧でわかりやすい回答をありがとうございました。
一番上の子が高３の時、家賃を払うより得だと、
不動産屋からワンルームマンションの購入の勧誘がいくつか来ました。
たまたまその一つが友人の所と同じ地区だったので、どんな所か聞いて、
賃貸とどっちがいいかと言う話をしたのを覚えていて、
今回の買ってほしいという話を持ってきたのだと思います。
今は買うつもりは全くありませんが、良い勉強になりました。
どの回答も、とても親切に回答していただき、
皆様にベストアンサーを差し上げたいのですが、
私にとっては難しい専門用語を一番使わず、わかりやすく説明して下さったので、
これをベストアンサーとさせていただきます。

お礼日時：2014/02/11 10:21

No.4 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2014/02/11 00:02

(1)＆(2)

抵当権付きの物件を購入することは可能です。
ただし，リスクがあります。
抵当権の被担保債権を返済せずに抵当不動産を売買すると，
抵当権が付いたままで所有権移転することになりますが，
もしこの抵当権の債務者が返済を滞ったりすると
抵当権者は抵当不動産を競売にかけることができ，
その結果，買主はその物件の所有権を失うことになります。
所有権を失っても，それは抵当権付の物件を買ったからなので，
売主からお金を返してもらうこともできません。

(3)
息子さんへの贈与がそのままであれば息子さんが売主になりますし，
所有権が息子さんからご友人に戻ってから売買するのであれば，
ご友人が売主になります。

(4)
抵当権が付いたままの抵当不動産を贈与することも可能です。
売買の場合と変わりません。

(5)
贈与税が払えないからという理由で贈与契約を取消すことはできません。
が，贈与契約を解除するということなら可能でしょう。
（法律上，取消と解除はまったくの別物です）
ただし贈与契約の解除は，贈与契約の存在が前提となるので，
解除をするだけで贈与税を免れられるものではありません。
＃1の方が書いたような条件を満たした場合に限り，
贈与税の課税がされずに済む可能性が出てくるだけでしょうが，
督促が来るということはその期限の経過後だと思われますので，
その息子さんは贈与税を払わざるを得ないのではないでしょうか。

贈与税云々は先方の話なのでまあどうでもいいとして，
もしも買うのであれば（今回は買わないようですけど），
抵当権の抹消はしてもらわないと，
後で悲惨な目に遭うおそれがあるということです。

この回答へのお礼

丁寧な回答をありがとうございました。
一番上の子が高３の時、家賃を払うより得だと、
不動産屋からワンルームマンションの購入の勧誘がいくつか来ました。
たまたまその一つが友人の所と同じ地区だったので、どんな所か聞いて、
賃貸とどっちがいいかと言う話をしたのを覚えていて、
今回の買ってほしいという話を持ってきたのだと思います。
おそらく友人も、このようなリスクがあることも良くわからず、
ただ困って、買って欲しいと言ってきたのだと思います。
今は買うつもりは全くありませんが、良い勉強になりました。、

お礼日時：2014/02/11 10:12

No.3 回答者： tk-kubota 回答日時： 2014/02/10 15:55

(1) できます。

(2)　それは抵当権者の出方次第です。抵当権実行(競売のこと)しようとすれば、ruckさんを相手として競売できます。
(3)　友人から息子さんに所有権移転登記が終わっているのですから、息子さんから買います。
(4)　できます。
(5)　できないです。
要は、買うことはできますが、幾らで買うか、その金額が問題です。
例えば、時価相場が3000万円だとして、抵当権の被担保債権(借金の残債のこと)が2000万円だとすれば、1000万円で買い、ruckさんが2000万円を当該債権者に支払えばいいです。
その逆に、時価相場より残債が多いならば、0円に近い額で買わなければ、競売で所有権を失うか又は、時価相場よりも高い買い物になります。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
特に時価相場と残債の話は、とても分かりやすくためになりました。
不動産屋からワンルームマンションの購入の勧誘がいくつか来ました。
たまたまその一つが友人の所と同じ地区だったので、どんな所か聞いて、
賃貸とどっちがいいかと言う話をしたのを覚えていて、
今回の買ってほしいという話を持ってきたのだと思います。
買うつもりはありませんが、良い勉強になりました。

お礼日時：2014/02/11 10:05

No.2 回答者： jhayashi 回答日時： 2014/02/10 14:40

よっぽど古い住居でなければ銀行の抵当権がついています

よくあることです

所有権を売主から買主へ移転するまでに売主の責任で抹消する
といったことを売買契約書に記載して
所有権の移転登記と同時に、抵当権の抹消登記を申請することが多いです
（売却費用で　銀行に全額返済して抵当権抹消）

※購入する金額を銀行から借りれば　それに対する抵当権はすぐに付くでしょうけど（笑）

購入時にローンを利用するなら金融機関が自社の担保保全のためにしっかりと確認してくれます
（そうじゃなきゃ　司法書士さんに依頼するとか）

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
「よくあること」ですか。そういえば、うちの子供たちは賃貸にしたのですが、
賃貸物件にも抵当がついているとかいないとか、話があった気がします。
一番上の子が高３の時、家賃を払うより得だと、
不動産屋からワンルームマンションの購入の勧誘がいくつか来ました。
たまたまその一つが友人の所と同じ地区だったので、どんな所か聞いて、
賃貸とどっちがいいかと言う話をしたのを覚えていて、
今回の買ってほしいという話を持ってきたのだと思います。
不動産の専門用語は難しいですね。おそらく友人も良くわからずに
ただ困って連絡してきたのだと思います。
買うつもりはありませんが、良い勉強になりました。

お礼日時：2014/02/11 09:59

No.1 回答者： ymzimss 回答日時： 2014/02/10 14:37

(1)抵当権の付着した物件でも購入は可能です。

負担付き売買と言います。

(2)物件所有者と同時に、抵当権者への担保提供者となります。物上保証人と同じ扱いになります。

(3)登記上の所有者から購入することになります。贈与をしたというのであれば、所有者の変更登記をしているはずですので、息子さんになるはずです。

(4)抵当権が付着した物件でも贈与は可能です。預金等のプラスの贈与ばかりでなく、負担付き(債務等)のマイナスの贈与もあります。

(5)原則、「贈与の取り消し」は認められません。
しかし以下に該当し、「贈与税をかけることが著しく負担の公平を害する」と認められた場合は、贈与の取り消しが認められる場合があります。

・贈与された財産の名義を元へ戻していること
・法定申告期限（贈与を受けた翌年の3月15日）までに取り消しが行われていること
・贈与財産が譲り受けた人の担保などに入っていないこと
・贈与財産を贈与時点以降、その他の税金の申告や届出の対象にしていないこと
・譲り受けた人が利息などを受け取っていないこと

以上すべてを満たしている場合にのみ、「贈与の取り消し」が認められる場合があります。

しかし、現実的に負担付き売買を行う人は、まずいないと思います。仮に購入して、担保権者に担保権の実行をされたら(競売に掛けられたり、任意売却を進められたり)対抗できません。こんな危うい物件を買う人はいないと考えるのが普通でしょう。

ただ、貴方が当該物件を相当気に入ってどうしても手に入れたいのなら、滌除（てきじょ）権を適用するという手もあります。
滌除というのは、債務者の側から、担保になっている物件を、売りに出す方法と考えてよいでしょう。債権者である金融機関などから申し立てがあって、売りに出す方法は「競売」です。債務者の側が、合法的に売りに出すことによって、物件を処理するのが滌除ということです。(以下はご参考です)

例えば、買主が土地の時価を５千万円と思ったとすれば、抵当権者に５千万円を支払うことについて、通知します。抵当権者としては、５千万円で納得するか、自らリスク（１割高く自ら買うというリスク）を覚悟で、競売の申し立てをするしか方法がなくなります。

そして抵当権者は、その競売物件が競売手続きにより滌除金額の１割増以上の金額で買受申出する者が出なかったときは、自ら滌除金額の１割増の価額で競売物件を買い受けなければなりません。この滌除は別名「増価競売」とも言われていました。

しかし、2004年4月1日にこの「滌除制度」は廃止され、「抵当権消滅請求」制度が施行されました。滌除は債務者に大きく有利でしたが、改正後は債権者にも配慮した内容に変わりました。

この回答へのお礼

一つ一つ丁寧な回答をありがとうございました。
一番上の子が高３の時、家賃を払うより得だと、
不動産屋からワンルームマンションの購入の勧誘がいくつか来ました。
たまたまその一つが友人の所と同じ地区だったので、どんな所か聞いて、
賃貸とどっちがいいかと言う話をしたのを覚えていて、
今回の買ってほしいという話を持ってきたのだと思います。
(1)(3)(4)はわかりました。(2)は「物上保証人」？専門用語は難しいです。
(5)は色々あるのですね。
今は買うつもりは全くありませんが、良い勉強になりました。、

お礼日時：2014/02/11 09:49