『L・DK』上白石萌音&杉野遥亮インタビュー!

マンション一棟(土地418平米・建物336平米×4F=1344平米)を売却しようと思っていますが鑑定方法はいろいろあるようでこれについて教えていただきたく思います。
路線価は120,000円/平米、
市の固定資産評価額は土地・3,683万円、建物・2,781万円となっております。
原価法による積算価格、収益還元法による収益価格等から言われ思っていたより非常に安い価格を
提示されています。約2,850万円

尚売却に伴い土地を実測したところ約125平米増加しプラス150万円で3,000万円と云われております。
路線価、固定資産評価額等より安価すぎると思いますが評価方法はいろいろあるようです。また評価額は依頼人の意向を反映させることはできるとも言われていますがどうなのでしょう?お教えください。

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A 回答 (3件)

土地の評価はいろいろな条件を考慮して算出されます。

土地の用途地域、道路条件、土地の向き、日照等々で左右されます。また、地域によっては時価より固定資産評価額が高い地域もあり、一概に評価額より高いとは言えません。投資目的で収益還元法の場合はマンションは利回り10%前後を希望する人が多い。
アメリカのように収益還元法を重視して売買されますが、日本では投資物件の場合に使用しています。
売却予定のマンションの土地が周辺価格が低ければ納得がいきますが、戸建用の土地と比較して考えなければ判断はできません。更に建物の補修の必要性と耐用年数も考慮しなければならない。近隣の売却物件があれば比較して検討してください。
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この回答へのお礼

回答いただきありがとうございました。参考にさせていただきます。

お礼日時:2014/03/07 11:24

売買のための価格を算定するというのは、売り手買い手それぞれの立場から考え、妥協を含め交渉していくものでしょう。


ですので、いくつもの不動産会社に打診をし、一番高いところへ販売しても良いでしょう。
また、不動産屋は投資的購入なのか転売なのかでも、購入金額が変わるものでしょう。
個人売買であれば、不動産屋の利益分を含めて売ることも可能でしょう。

自分でよほど学ばない限り、難しいと思いますよ。
3000万円で売却した後で、噂でその物件を1億円で売られ、取引が成立しているかもしれません。しかし、差額のうちどの程度不動産屋が利益を取ったのかはわかりませんが、気持ちの良いものではないでしょう。

固定資産税評価額は単なる目安にしかなりません。課税のための評価、再建築を想定しての評価となりますからね。
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この回答へのお礼

ご回答いただきありがとうございました。参考にさせていただきます。

お礼日時:2014/03/07 11:38

不動産の評価は難しいです。



帳簿上の価格を算定するなら、理論的な数字を出す方法はいくつかありますが、実際に売却する場合の価格ははっきりいって「買主が買いたい金額」が時価です。
いくら理論的にはこうだと言っても、これ以上は出せないと言われればそれまでです。もっと高い値段を付ける人を探すしかありません。

買う側にすれば、投資する金額に対して何%の収益が期待されるかが大きな判断材料ですが、期待収益率をどの程度に置くかはその人次第です。
また、将来建物を取り壊して土地を再活用する際の採算性をどう見るか、その場合には取り壊しにかかる経費がどうかなども判断材料になるでしょうね。

物の値段は最終的には相対取引で決まりますが、余程の希少価値がない限り、売主が売りたい値段ではなく買主が買いたいと思う値段のほうが優先されるでしょう。
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この回答へのお礼

早速とご回答をいただきありがとうございました。参考になりました。

お礼日時:2014/02/20 13:23

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