マンション専有部分の火災報知機交換費用（長文です）

分譲マンション居住部分の火災報知機の交換費用について、今回のケースだと我が家の費用負担はどの程度あるかを、専門の方または世間一般的なご意見を聞きたくて質問しました。
少し話しがややこしいですが、これまでの経緯です。

2011年（夕方と夜）に火災報知機が2回発報した事があり、誤作動でした。
それ程大きくないマンションなので、管理室受信盤は表示階数までしか表示されず、部屋の特定までが難しく、1・2回目の時も我が家があるフロアー階とまでしかわかりませんでした。この時も家にある全8ヶ所の報知器を見回ったのですが点灯はありませんでした。が、3回目の発報時、主人の部屋の報知器が赤く点灯していたのです。警備会社が到着した時には（保持機能がないので）既にランプは消えてましたが、1・2回目の時は何でもなかったので、家族全員キツネにつままれた気分でした。とりあえず3回目がうちだったので、過去2回もまずそこだったのだろうと、管理会社が該当の報知機（ヘッド部分）を管理組合負担で交換してくれました。

その後2年間は何事もなく過ぎたのですが、2013年の夜明けにまた3回発報し、管理室表示はまたも同じ階で、我が家にとっては前回の事もあるので、その度家族全員ドキドキしながら急いで見回りますが点灯なしです。突然あの大音量は（寝てる時は特に）誰もが驚くと思いますけど、我が家は更に過敏となってしまい、鳴る度今度もまたうちなのではとダッシュで8ヶ所を見回り、周りにまたと思われるのではとパジャマを着替え外に出て点灯してないと説明したり、とにかく心労でした。

2011年のあの時も、一体何で主人の部屋で誤報したのかわかりません。主人は自分の部屋でだけ煙草を吸うのですが（本当はやめて欲しぃですけど）パイプファンや空気清浄機を稼働しており、そもそも報知器自体は熱感知式ですし、年2回の消防点検だって毎回受けて正常だし、結局その時は単なる機器故障か劣化かも？という事でヘッド交換しただけで終わりました。

ただ1つ気になるのが、10年前に上階から（バケツ数杯程度の）水漏れが洗面所にあり、リビング側の壁などにも水が浸み出し、クロスの張り替えをした事があるのです。洗面所の報知機は水濡れ後一度も交換しておらず（本来ならその時すべき事でしたよね）主人の部屋は洗面所の隣りに位置し、押し入れ程のクローゼットを挟む形で隣接しているのですが、水が天井を伝ったりするなどして機器や配線等が何らかの影響を受ける可能性もあるのではないかと頭をよぎるのです。それは前回の誤報の時にも管理会社には伝えてましたが。（実際、結露や水などが誤報の原因になる事もあるそうですし）

とにかくまた誤報が続くようになり、調査の必要性があると、管理会社も業者を手配してくれました。表示階の該当世帯は5世帯ですが、我が家を優先に調査してくれる事が決まりその調査予定日の2日前に、また発報したのです。（4回目） 警備会社が到着し、そこで別の部屋の台所が点灯元だとわかりました。前3回の誤報時も台所を使っていたそうで、調査はそのお宅と我が家が対象になりました。

管理会社から事前に聞いた話しでは、今回の費用は管理組合が負担するとの事。
まずは業者が誤報したお部屋の台所報知器1つを交換し、その後我が家を訪れこれまでの事を説明すると、疑わしきは全部交換した方がいいと勧めてくれました。前回は主人の部屋のヘッド部分の交換でしたが、今回は全てのベース+ヘッド8ヶ所交換しましょうと言ってくれたので、管理会社は了解済みなんですか？と尋ねると、大丈夫との返事だったので、それならばとお願いしたのです。業者は電気と消防の有資格者で火災報知機についても詳しい方だと管理会社からも聞いていました。その後、火災報知機の発報は現在までありません。

その時点でこちらはどの程度の金額になるのか知りませんでしたが、後になって支払額は161,000円+税だったと管理会社から報告を受けました。結果として、今回の誤報は別のお宅の台所（1ヶ所）だった事もあり、必要以上に交換修理をしてしまったのではないか、管理組合負担なので他居住者への説明や公平性などを考えると、と管理会社の方も悩んでいました。

それを聞いて当初は、それなら今後マンション全体で火災報知機交換をするという時期が来た場合、我が家は対象から外して欲しいと話したのですが、後からネット等で調べるとマンション専有部分の火災報知機等は居住者負担との情報もあり、それならばこちらも支払わなければならないかと思うようにもなってきたのですが、正直こちらも悩んでいます。

管理会社は筋を通すと意味合いでと、組合理事は相当分負担していただければ有難いとの話です。実は管理組合は、水道ポンプ交換や大規模修繕工事を終えたばかりで、前年度私も理事をしていたからわかるのですが、余分な支出は抑えたいというのもわかりはするのですが。

一方、家族は話が違うと怒っています。管理会社が居住者負担はないと言うのでお願いしており、しかも業者が全部交換しましょうと言うのでそれならばとこちらもお願いしたのだと。話しが違うなら頼まなかったと。そう思うのも当然で、私だってその気持ちの方が強いです。

後でわかった、今回の内訳費用はこうでした
---------------------------------------
・別宅台所　防水報知器 1個　3,600円
・我が家　作動式報知器 6個　23,700円
　　　　　　　防水報知器 　2個　7,200円（1個は水漏れのあった洗面所）
・主張交通経費　1式　8,000円
・機器交換工事　1式 58,000円
・炙り試験　　　　 1式　38,000円
・受信盤点検試験（管理室）1式　30,000円
---------------------------------------
計　168,500円
値引▲7,500円
合計161,000円　（全て消費税別途）

機器交換や試験の手間賃などが、1式単位なのか、単価ｘ個数分なのかまで現段階ではわかっていませんが、手間賃の分配方法も含め、我が家の相当分ってどのように計算したら妥当なのでしょう。
理屈上、別宅台所1個分の交換をした場合かかったであろう総費用と、今回の支払額との差が我が家の負担分とするならば、結構な金額にはなりますよね。水漏れのあった洗面所報知器交換の必要性があった事だけは今も感じてますけど。
ちなみに、別宅台所1個分の交換費用は管理組合負担で居住者にはかかりません。

払う払わない、払うなら幾らかなど、皆様が当事者だったならどう対処していきますか？
長文になりましたがご回答頂けると有難いです。.

No.6 ベストアンサー 回答者： phj 回答日時： 2014/03/03 05:21

＃３，４です。

再度のお礼ありがとうございます。

私、ちょっと勘違いしていたかもしれません。たしかに文面をもう一度よく見てみると、特段受信機が二つと読み取れる場所はありませんね。ただ、マンションの場合「住宅用火災報知設備」と共用部に一般型の「自動火災報知設備」の二つを併用しているところが多いため、見積積算の文面で勝手に誤解したかもしれません。

ですので「ふたつの受信機」の部分は忘れてください。

さて、本題はそこではありませんよね。
機器交換工事費 58,000円としたら、58,000円÷9≒1ヶ所 6,444円
試験調整費 38,000円程度としたら、38,000円÷9≒1ヶ所 4,222円
受信盤点検試験（管理室）30,000円÷9≒3,333円　
の部分だと思います。

通常解釈できる内訳を申し上げますと
機器交換工事費：機器を交換するために派遣される人件費、必ずしも交換個数で割れるものではないが、交換（取付）個数または時間によって増減する。
（例　3個までは1人1時間で２万円、9個だと1人3時間か2人1時間強で6万から5.5万円

試験調整費 試験に必要な人員を、試験に必要な時間で掛けたものが費用
（必ず2人以上必要なので、1時間２万として9個なので2時間4万円ぐらい）

受信盤点検試験（管理室）30,000円÷9≒3,333円
正直な話、分かりません。前述のように受信機が二つあるタイプなら、試験調整で2人で確認することもあるでしょう。なので「管理会社の利益分っぽい」ということです。

まあ、夜間対応してますし、管理会社が入ることでさまざまなメンテナンスが容易になりますから、必ずしも請求してはいけない金額だとは思いませんが、現場を見ないとちょっとなんの項目か分からないところがあります。

そういえば、元々別宅の故障感知器1個のためにきていたんですよね。その際の見積が質問者様のいうように1個単位で割り切れるのであればむしろインチキ見積でしょう。
元々工事費が1個ごとなら、最初から1個単価で見積もるべきですし、試験調整費は通常「人員派遣時間」ですので機器1個で割れるものではないからです。

交渉のためには「元々故障していた1個だけの見積ならいくらか？」と見積もらせてみるのもいいと思います。

この回答への補足

少し時間が空いてしまいましたが・・・

その後担当の方とも話し確認したところ、見積りというよりは（緊急性もあり）管理会社から業者さんには現場判断という事で進められたようです。ですので業者さん云々ではなく、その時点で今一度それぞれが（私も管理会社も）確認しあえていたなら何よりだったと思います。こちらは疑問や気持ちを正直に伝え、担当の方も親身に聞いて説明してくださり、当初より今はモヤモヤ感は薄れました。こちらのサイトのご回答も大変役立ちました。

金額が決まったらご報告して閉めようかと思ったのですが、まだ後（3月末）になりそうなので一旦ここは閉めますね。今のところ話の中では、これまでの経緯からも配慮していただけるような感じもしております。元々1個だけの見積なら幾らかも聞いてみましたが、電話では明確な返事は得られなかったのと、もし機器代金8個分のみで済むならその方が有難いので、後は再度連絡を待つ事としました。

これまでphj様のご回答、本当にありがとうございました。
改めてお礼申し上げます。

補足日時：2014/03/14 18:58

この回答へのお礼

本当に度々のご回答とお返事を、有難うございます。
その都度、親身になって細かく教えていただき、感謝しております。

二つの受信機とはその部分のことを言うのですね。
まさに、そのよくある「住宅用火災報知設備」と供用部「自動火災報知設備」二つあるマンションです。勘違いでも誤解でもなく、お仕事柄わかるからこその解釈だったのに、私の方こそ理解してなくてスミマセン。

それとお聞きしたかった本題についても、詳しく説明していただき有難うございました。現場を見てない状況なのに、わかる範囲で説明してくださって本当に助かります。相談していく上で、私自身通常解釈を知っておく事は、相手側の説明でしか判断材料がないよりずっと、理解しやすいと思いますので。

夜間対応については、発報し非常ベルが鳴ると警備会社がかけつけ対応し、管理担当には携帯に連絡が入るそうです。今回、火報を交換してくれた業者さんは、午前10：30～昼位の作業でした。

しかし、そもそもどの家の為に業者さんをお願いしたかと言えば、（ここが本当にややこしくて、聞いてる方も訳わからなくなると思うのですが）元々は我が家が対象だったのです。

というのも、2013年3回目の誤報までは、また我が家？という思いがあり、それはうちだけじゃなく管理会社も同じだったと思いますから（いつも同じ階、しかも2011年に3回誤報、となるとこれで6回目？という気持ち）ですから管理会社も我が家を優先的に調査すると手配して、うちと業者さんとで日程を決めたのです。

そしたらその調査の直前2日前になってまた非常ベルが鳴り、警備会社が駆けつけ点検したところ、別のお宅の台所が点灯していた事で発報元だとわかったのです。元々決まっていた調査2日前に急遽追加が決まったのは、そのお宅の方なのです。

業者さんとのやりとりや工事内容は、先の質問にも書いた通りですが、工事が終わった2ヶ月後位になったら、今回の原因は別のお宅の台所だったので、うちの全交換は本当に必要だったかと、結局こちらの方が追加扱いという感じでしょうか。

業者に依頼した時点では我が家が対象だったのに、調査直前に別宅だとわかり急遽追加され、両方の工事を終えると、別宅だけで良かったのでは？、という感じですよね。そう考えると、いつどの時点でどこまで見積りされ、了承された事なのかも、私には全くわかりません。或いはですが、最初はおおまかな説明だけで、後は当日状況を見て判断後工事して、最終的な料金が決定したとかそんな事もあるのかと・・・（これを書いててそう思ったりもしてきます）いずれにしてもその点は、今後明確にする必要はあると思いますから聞くつもりでいます。

それと例え2日前でも、誤報元が判明した時点で、うちの調査を取りやめるという選択肢も管理会社にはあったと思うのですが、そういう話しは出なかったですし、うちとしても、これまでの事から心配の元がないかとか、専門家の話しも聞いてみたかったので、業者さんを辞退するとかは考えてませんでした。

少し余談になってしまうのですが、その誤報があったお宅は9月より少し前にお引越をされてきて、（オーナーから）賃貸で入っておられるようなのですが、誤報元だと判明した時もその前も4回とも、非常ベルが鳴っても一度も外には出て来られませんでした。今から思ってもせめてもう少し早いタイミングで、我が家じゃなかったんだとわかっていたなら、こういう事にもならなかったのかなぁとか思ってしまったりもするのですよね。（それと、もしかしたら機器故障とかではなくお台所の使い方の問題？というような話しも少し耳にしたりして、ちょっと複雑です）

家族は言いたい事だけは言いますが、対応は全部私に任せっきりなので。
書きながら整理している自分もいたりして、毎回たくさんの事を書いてしまって本当に申し訳ありません。
「元々1個だけの見積ならいくらか？」これは是非聞こうと思います。

これまでのご回答とお返事、本当に心から感謝しています。
また、たくさんのお時間を使わせてしまったこと、お詫び申し上げます。
話がまとまった時（3月末の今年度終了までに解決しなくてと思いますから）その時にでもこの質問は閉じようかなと今は思っております。色々と本当に有難うございました。

お礼日時：2014/03/04 01:51

No.5 回答者： maikuro3 回答日時： 2014/03/01 22:51

再度投稿させていただきます。

１、分相応の費用負担額
　　どうしても払いたいのであれば、機器費用のみでよいです。

　　管理組合の承認を得ているとの条件ですが。
　　再度ご質問内容及びお礼、補足を読んでみましたが、
　　昨年度の修繕費用が多額云々は関係ありません。

　　工事費等も、管理組合理事会と管理会社がネゴすれば
　　よい問題です。

　　理事会が承認していれば払わなくてもいい費用なのです。

　　＞管理会社は筋を通すと意味合いでと、
　　　この意味が分かりません。
　　　どんな筋を通すのでしょうか？

　　＞組合理事は相当分負担していただければ有難いとの話です
　　　普通理事会で討議して、居住者さんの負担はこれぐらいお願いしたいと
　　　と決めてから貴方に相談するのが筋だと思います。
　　　相当分って言い方はないでしょう。
　　　この言い方だと「負担しなくてもいいです。」ともとれますよ。
　　　よそのマンションのことはあまり言いたくないですが、
　　　管理会社も管理会社、理事会も理事会ですね。

　　　私であれば、居住者さんに負担をかけないように対応方法を考えます。

　　

この回答へのお礼

再度のご投稿、有難うございます。

機器費用のみでよいならば、それはこちらも助かりますが。
そうですね、他の修繕費用が多額云々は関係がなかったです。
（懐事情からついそう思ってしまいました。これは役員に限らず誰もが知るところですけど）

どうしても払いたい、というニュアンスはありません。
管理会社の担当に「筋を通すと意味合いで」と言われたことで、そうすべきかと思ったのです。
私も最初は、電話口で言われたその意味がよくわかりませんでした。でも後から考ると、最初の質問内でも書きましたが【結果として、今回の誤報は別のお宅の台所（1ヶ所）だった事もあり、必要以上に交換修理をしてしまったのではないか、管理組合負担なので他居住者への説明や公平性などを考えると】という言葉を差していて、筋とは【管理組合費を平等に負担している他居住者の方へ筋を通す】という意味なのだと思います。

管理会社担当とは今まで数回電話でやりとりし、まとめると以下の通りの流れになるのですが、結論から申し上げると金額については連絡待ちです。

1. 2013年9月、担当者から組合負担でと工事連絡あり、工事当日は業者さんのみ、管理会社は立ち会ってません。

2. 2013年11月、担当者から電話があり、費用が161,000円+税だった事、上記のように悩んでいる事を聞きました。また、工事当日の事を聞かれました。業者さんとのやりとりや人数時間内容などです。その時は、組合負担と聞いていたし業者も了解得てると言うから全部お願いしたのであり、私は金額もわからない。けれど、うちの交換が必要以上と判断されるならば、いずれマンション全体火報を交換しなければならない場合、我が家を除外する事で相殺できないかと伝え、電話を切りました。

3. 2014年1月、2回目の電話はこちらからしました。その後自分でも、専用部分の火報を交換した場合の費用負担などを調べていて、場合によっては居住者にもあるとの情報を知り、今回の事はどうあるべきが正しいのかなど、尋ねました。その時点で担当は、我が家と管理組合との折半とか…などもありかと思うのですが、という返事だったので、こちらも支払わなければならない義務があるならその時は負担も考えますので、理事会とも相談してください、と終えました。

4. 2014年2月、担当から理事とも相談してと電話があり、その時に担当者は「筋を通すという意味合いで」
「理事長も負担していただけるなら有難い」という話しがありました。ただ「こちらから幾らお願いしますとは言い難いので、負担していただける金額を」と打診されたのですが、総額だけを聞き私もすぐに「じゃぁ、幾らでお願いします」とは言えませんので、理事会でこちらが負担すべき妥当な金額を出し、それからまた連絡くださいと切りました。

この時の「こちらから幾らお願いしますとは言い難い」という表現は、当初組合費で負担すると言っていて結果話が違ってきた事、業者さんとの打ち合わせ方法など、我が家に負い目を感じる部分があったからこそだと思います。

5. しかし前の電話の後すぐかけ直し「総額はわかったけれど、原因は別のお宅の台所だったわけで、うちの分が過剰とするなら、交通費や工賃などはそのお宅だけでも発生したわけですよね？」と確認したところ「それはそういう事になりますよね。見積り書はまだ見てないですか？」と聞かれたので、一度も見てないと答え、早速送ってもらってその時初めて内訳を知ったのです。書類は、管理組合宛ての見積りとあり、金額と工事交換前後の写真付で綴じられていました。それを見ると、見積りとはありますが工事後に出された書類にも感じました。

最初、総額だけ聞いた時には単純に、161,000円+税を合計9個で割り、我が家8個分を払えばいいかと考えたりもしたのですが、内訳を見たら機器よりだんぜん工賃の方が高く、総額だけでどこまで分担するかと考えてた自分も馬鹿らしくなり、またそうやって相談を持ちかけてきた担当者もどうかと思ったわけです。
それで、こちらのサイトに質問しました。回答をいただき、どこまで了承していた事なのかという疑問も含めて改めて気付かされた事が多いです。最終的に聞きたかった事としても、今後うちが払ってもいい金額や理事会が幾ら払ってくださいという金額より、今回のケースの場合、常識としてうちが支払わなければならない負担は一体幾らなのか、聞いておきたいと思ったのです。またどうせ払うならば、こちらも払う項目の筋道を通したいと思いましたので。

現在は、管理会社担当に理事会で金額を出してください、と伝えてあるのでその連絡待ちです。
それと、先方が伝えてくる金額をまずは聞いてみたいと思うのです。
勿論maikuro3様が仰る通り、管理会社や理事会云々ではなく、他の居住者さんに納得が得られる事を前提に話し合っていきたいと思います。

毎回の長文、失礼致します。
色々ご相談にのっていただき、有難うございました。

お礼日時：2014/03/02 18:04

No.4 回答者： phj 回答日時： 2014/03/01 18:14

＃３です。

お礼ありがとうございます。

金額の見積方法ですが、実をいうと各社まちまちです。
弊社での標準的な見積であれば
・熱感知器　　　　　１個　３０００円前後（各メーカー定価がこのくらい）
・感知器ベース　　　１個　　８００円前後
・機器交換工事費　　　　５００００円程度（２人で作業、１日）
・試験調整費　　　　　　３００００円程度
・諸経費　　　　　　　　　８０００円程度（ただし交通事情などによる）
ぐらいになると思います。

ただこの金額は管理会社を通さない生の金額ですので、20％～30％ほど管理会社が手数料を載せると、ほぼ質問者様が提示された金額になると思います。

ぶっちゃけた話「受信盤点検試験（管理室）1式　30,000円」は管理会社が手数料を取る為の項目にしか見えません（ただし、受信機が二つある建物なので理由としてはありえるかもしれません）

また、この金額は独占的に仕事ができる場合で、相見積もりがあればもう少し安くなるでしょう。どのくらい安くなるかは現場調査しだいですので、ちょっとなんともいえません。（さすがにこのあたりは企業秘密です（笑））


しかし、どうしても質問者様が払わなければならないとしても、全額を払う必要はないのではないか、と思います。
質問者様が払うべきなのは、直接的利益を得ているというか専有部分における負担として、感知器代だけでいいはずです。もし、もう少しというなら交換工事費（直接工事費）だけでいいのではないでしょうか。

質問者様は素人なので、工事当日よく分からずに「じゃあお願いします」と言ったのだと思いますが、工事業者のほうも、お金を流れをよく理解していない作業員が「管理側は納得しています」とあやふやな答えをしたのではないでしょうか。

実を言うとこのような事例とトラブルは非常に多く、弊社では「当初に予定されていない工事や追加工事はやるな。どうしてもやるなら無償になる覚悟をもってやれ」と強く言い聞かせています。

まあ、立場上お勧めし難いのですが、支払い交渉のテクニックを言えば「何で現場の方は、管理会社は了解済み、なんて返事して、私達に工事を推奨したのですか？私が個人で負担するなら、当然見積なり概算金額などを提示してから、工事をするかどうか推奨するのがスジじゃなかったのですか！！」とキレてみるのも効果的かもしれません。
　なぜなら、このあやふやなやり取りは管理会社としても、とても痛いところだからです。

ああ、ウチの会社のトラブルじゃないことだけは祈っています（笑）

この回答へのお礼

再度質問へのご回答、有難うございます。

そうですよね、各社まちまちですよね。でもご専門の方から現実的な金額がうかがえて参考になります。それとやはり管理会社の手数料も上乗せされてるわけですね。（確かに仲介窓口というポジションですが、何だかこちらの意に沿わない値段の買い物に更に手数料まで払うと思うと、ちょっとやるせないです）

ここでふと疑問に思ったんですが、今回の161,000円+税は、業者名で管理組合宛てに出されてる金額なのですが、それとは別に業者さんは管理会社宛てに上乗せしたものと2つ発行してるのでしょうか（？）

＞「受信盤点検試験（管理室）1式　30,000円」は管理会社が手数料を取る為の項目にしか見えません
＞（ただし、受信機が二つある建物なので理由としてはありえるかもしれません）
受信機が二つある建物なのでとありますが、それは今までの内容からわかったりするのでしょうか。

答えられる範囲でかまいませんので、これだけ再度教えていただけると助かるのですが・・・
別宅の台所火報（3,600円）1つだけを交換した場合、機器以外の工賃が幾ら位なのかを知りたいのです。
機器交換工事・試験調整費・受信盤点検試験は、1ヶ所交換の場合でもこの金額ですか？
それとも交換場所の数に比例して決まるものですか？

今回は合計9ヶ所の交換だったので、例えば今回の内訳で考えると
機器交換工事費 58,000円としたら、58,000円÷9≒1ヶ所 6,444円
試験調整費 38,000円程度としたら、38,000円÷9≒1ヶ所 4,222円
受信盤点検試験（管理室）30,000円÷9≒3,333円　
（管理室受信盤は1つだと思うので、これについては一律計算かもですが）
という計算にできるものでしょうか？
交通諸経費 8,000円については、別宅が直接の原因なのでこちらに負担義務はないと思っています。

理論上で言うなら
別宅台所1ヶ所の場合の総費用－今回9個の総費用161,000円（＋税）＝その差額が我が家負担
と考えれば、誰がどう見ても納得の得られる計算なのではと思うわけです。

もし感知器代金だけで済めば大変有難いのですけど。
我が家の直接工事費が明確に出るならそれを加えれば、より筋は通るのでしょうね。

業者さんとのやりとりに関しては、まさにphj様が書いてくださった通りです。それと支払い交渉テクの「何で現場の方は～中省略～じゃなかったのですか！！」とキレてみるという台詞は、今まさに家族が言ってる台詞とまるきり同じなので笑ってしまいました。ただ家族はマンションの事全て私に任せっきりなので、家の中で私にだけは言うのですけど。

とりあえず、管理会社にはこちらの言いたい事は伝えます。
実際の支払いは管理組合なので、納得できる相応分を私も考え、先方にも算出してもらっていますので、相談して決めたいと思います。値段交渉の余地があるとすれば、管理会社の上乗せ手数料あたり？？？

やはり追加や工事内容でのトラブルも多かったりするのですね。
そういう理念のもとお仕事に携わっておられる会社ならば、今回の業者さんは、まず間違いなくphj様の会社ではないと思いますよ（笑）

お礼日時：2014/03/02 17:18

No.3 回答者： phj 回答日時： 2014/02/28 12:49

消防設備士です。

火報の交換も行います。

さて、マンション管理の都合上「誰がこのような負担をするか」と言う点についてですが、これは原則的に所有者全体で負担すべきもの、つまり管理組合が全面的に支払うべきものです。

なぜなら、火災発見のための負担は「全体の利益」になるからです。ですから、前回の質問者様の部屋のときも、今回の別の部屋の台所の感知器も、管理組合負担で交換する事になっているわけです。

この際に、まったく理由もなく質問者様宅が「不安だから交換して欲しい」という申出をしているなら、質問者様が相応の負担をすることは問題になりません。

しかし、今回質問者様宅の感知器を交換するに至った理由は「１０年前の漏水」にあるわけです。ですから、疑わしきは交換する、ということになったのでしょうが、その理由であるなら、本来費用を負担すべきなのは、水を漏らした上階の住人であるべきではないでしょうか。

私も水漏れした感知器を多数見ていますが、半導体チップなどを使う煙式感知器とは違い、構造が単純な差動式感知器は、水濡れが乾いてしまうと問題が発生し難くなります。しかし、実際には水濡れの影響を受けていて、数年後に問題になることも多いのです。ですから理想を言えば、水漏れした時点で交換したほうがよかったでしょうが、それでも負担は上階の方になるはずです。

金額については、地方や業者の関係、下請けの問題などがありますので、この金額が妥当かどうかは分かりません。
しかし、ウチの会社が元請けとして工事した場合は、もっと安いことも事実です。

この回答へのお礼

ご回答有難うございました。
専門的なお立場でのご意見、参考になりました。
火報の管理組合負担という解釈についても、わかりやすく説明していただき有難うございます。

確かに、水濡れした報知器はあとで問題を起こす可能性もあると知り、本来ならその時に交換してもらいたかったと後々思うわけですが、10年前は全く知識もなく誤報を調べた結果知りました。居室は作動式ですが、洗面所と台所だけは温度差が生じる場所でもあり定温式となっています。

上階からの水漏れとだけ省略して書きましたが、詳しく言うと我が家の上の上の世帯からの水漏れで、想像するに浴槽から洗濯機へホースで水を入れていたそのホースが抜け落ち洗面所を漏らしたと思われます。（落ちてきた水の色がグリーン色でしたので） 照明部分からもの凄い勢いで滴り落ち我が家でバケツ3杯程でした。最初の水は受けとめられませんでしたので、すぐにバケツを用意して次のバケツと替え全部落ちるまでの量がその位です。報知器は照明のすぐ横なので間違いなく濡れましたし、洗面所前のリビング側の廊下壁などもクロスから水が浸み出しました。この状況は写真撮影してあります。

ただここで不思議なのが、我が家でその状態ですから、さぞかしすぐ上のお部屋は凄いことになってるだろうと思うのですが、管理会社がすぐに現場検証で立ち会ったところ、うちの状況に比べると大した事がないと言うのです。漏水は必ず真下へ行くというより隙間をぬって伝うと聞いた事がありますが、マンションってそういうものなんだと驚きました。それなら上階の報知器も心配とは思うのですが、実際その階では誤報もないのでそのままと思います。

しかし、すぐ上の階と我が家のその状況を知っているのは、当事者と管理会社（この時の担当は今はおられません）と保険調査の方くらいで、漏水元の方は実際見てませんし（報告は受けてるでしょうが）あまり事を大きくしたくないとおおっぴらにできない感情もこちらにもあり、他住人の方も詳細までは知らないと思います。そういった中、我が家だけが水濡れが関係していると声を大にして言えない気持ちもあるのですが、我が家の水濡れが酷かった＝我が家の階数ばかり誤報、という考え方になってしまった自分もいたわけです。

これまでの経緯や心情は理解してもらえても、結果として2013年4回目の誤報で別の部屋の台所が原因と判明した事で、うちの洗面所の点灯は一度もないし、また全てを交換する必要性が本当にあったかと言われたら、その証明も難しいというのが現実のようだと悟りました。業者さんの言う「疑わしきは全部交換しておいた方が間違いない」というのも確かに確実だし理想には違いありません。ただ業者さんがそう言った事＝管理会社OK＝組合承認、だと受け取り進めてしまったのは私のミスでした。もっと事前に確認しておけば良かったと今になると後悔しています。

当時、水漏れを起こしてしまったご本人とは、顔を会わす度謝罪してくれましたが、こちらももし自分だったらと思うと、いたたまれない気持ちでした。責任の所在もないわけではないのでしょうが、もう10年も前の事ですし事実確認もとれてないですし、関連付けして考えてしまった自分もいたにはいたのですが、相手の方へ費用負担は考えておりません。（世帯数もさほど多くないマンションですので、穏やかに和やかにという感じで）

今回の金額は、やはり安いというわけではないのですね。
もしよろしければ、専門的お立場で教えてくださると有難いのですが
機器交換工事　1式 58,000円
炙り試験 1式　38,000円
受信盤点検試験（管理室）1式　30,000円
これらの手間賃とは、一式単位なのでしょうか？
それとも、単価ｘ数量みたいに計算されるのでしょうか？
料金の算出方法みたいなものがあれば、知りたいのですが。（お手隙な時で全く構いませんので）

お礼が長くなってすみません。有難うございました。

お礼日時：2014/03/01 16:07

No.2 回答者： maikuro3 回答日時： 2014/02/28 01:01

多額の費用で驚かれていると推測します。

まず第一に
＞管理会社から事前に聞いた話しでは、今回の費用は管理組合が負担するとの事。
理事会が管理委託会社から報告を受け、理事会が了承済みかどうかですね。

＞疑わしきは全部交換した方がいいと勧めてくれました。
これは業者さんのアドバイスですよね。
理事会が承認したことではないと思います。

＞管理会社は了解済みなんですか？と尋ねると、大丈夫との返事だったので
前年に理事をされていたのですよね？
お分かりだと思いますが、管理会社がその費用を支払うのではなく、
管理組合が支払います。
これも業者さんが言っているだけで管理組合に了解は取っていませんね。

＞必要以上に交換修理をしてしまったのではないか、管理組合負担なので
＞他居住者への説明や公平性などを考えると、と管理会社の方も悩んでいました。
これは管理委託会社担当者のミスですね。
管理委託会社の善管注意義務違反とも取れます。

費用の高いことに驚いています。
よくこんな見積もりを出され、支払ったものですね。
完全な管理委託会社におんぶされている構造が見受けられます。
機器費用も割高、交通費も高すぎ！、
機器交換工事　1式 58,000円、炙り試験 1式　38,000円
受信盤点検試験（管理室）1式　30,000円

作業は多くて二人でしょう？
全体作業で１日もかからないのに工賃が１２６，０００円
交通費を加味して１３４，０００円
一人当たり６７，０００円の日当ですか
一人当たり最大でも２０，０００円、
ぼったくりすぎです。

私であれば、まず見積もりをもらい、理事会で検討し
承認を取ります。
（上記の見積もりであれば議題にはしませんけど）
当然支払いも拒否します。

問題点として
　管理会社はかかる費用を管理組合に報告したか。
　理事会の承認を得たか。

　貴方のお宅では、過去に水漏れがあったとのことですが
　ご主人さんの部屋以外で作動不良発見されたか。
　劣化交換は、検知器信号線の短絡、検知器の作動不良等が
　あって初めて交換するものです。
　「安全のため交換」という内容であれば貴方も負担する義務があります。
　せめて機器費用だけでも負担すべきと考えます。
　工賃については理事会に頑張ってもらい、業者さんに対して値引き
　依頼するとか、管理組合、管理会社の折半にするとかの方法を
　取られたらよいと思います。

　同様な問題が私のマンションで発生した場合、当然居住者さんの
　意思で交換されたとみなし、管理組合からの支払いは拒否します。

＞洗面所の報知機は水濡れ後一度も交換しておらず
＞（本来ならその時すべき事でしたよね）
なぜそうお考えなのでしょうか？
年２回の機器点検で異常が発見されましたか？
不具合が発見されていない＝正常品　を交換する理由はありません。
ご自身で費用負担されるなら構いませんが、管理組合が支払う理由は
まったくありません。

この回答への補足

（すみません、まだここの使い方があまり良くわからず、お礼に記入したら途中で途切れてしまいました。お礼文の続きです）

工事交換を進めてしまいました。ですが、業者にとっては追加しただけ利益になるのでしょうし、費用が高いと聞けば尚更です。相場というものを全然知らなかったので、交換機器はまだともかく、工賃代が高いので驚いてます。作業は２人でした。時間にしても数時間だったと思います。

それこそ居住者負担でするとわかっていたら、数社から見積りをとり自分でちゃんと比較検討して決めたかったです。ですが自分でとなると、自火報で管理室やマンション管理にも関係してくるのでしょうから、結局は管理会社に相談してからという形になるのでしょうね。しかし何より今回は、組合負担だと聞いていたので、業者の選択も見積りも私にはわからず、こうなってしまいました。結果私の方にも落ち度があったと思っています。

それと主人の部屋以外で、作動不良の報知器があったかと聞かれれば、ありません。ただ誤報が続いた事で、2011年から自分なりにですが徹底的に自火報の仕組みや誤報についても勉強してきました。結露や水漏れは、機器や配線、短絡や不具合などを引き起こす可能性があるというのも事実のようです。しかし、主人の部屋以外であからさまな作動不良も見つかっていない為、断定もできないわけです。今まで6回目の誤報まで、また我が家？という気持でいましたから、原因があるとするならそれなのでは？と頭をよぎってしまった所はあると思います。

誤報を見つける難しさも、消防点検では異常が発見されないから特定が難しいのだと聞きます。炙り試験で反応すれば正常とみなされますが、反応しなくても良い場合に反応してしまうのが誤報の厄介な点だそうです。主人の部屋のも、毎年点検時はきちんと作動するので正常扱いでしたし、誤報した後も炙れば反応し、発報時の点灯を見逃してしまうと後はわかりません。（保持機能のない弱点です）

加えて、洗面所の床が以前の水漏れの影響からか床鳴りと凹みがひどくなり、浴室と洗面リフォームを考えていて、2013年9月はリフォーム業者さんが度々我が家を訪れていた時期でした。過去に水漏れがあった事、9月に誤報が週一である事などを話すと、一度水濡れした報知器は現在異常がなくても交換しておくべきですよ、と教えてくれました。今はリフォーム会社で働いておられますが、過去は管理会社のご経験も、電気や消防の資格もお持ちの方だったので、色々とアドバイスしていただき、やっぱりそうなんだと改めて思ったのです。

また、同じマンションの別世帯の方で、上階の床下排水管から水が落ち洗面所の報知機が濡れた事があり、今後の事もあるので管理会社に頼んで交換してもらったと、世間話の中で聞いた事があったのです。その方も「今はいいけど後々何かあったら嫌なので」と言っておられましたが、私も同じ気持ちでずっといましたから。この時も組合負担＝理事会承認の上での判断と思いますから、他のお宅がOKで、我が家はダメとしたら、それも違うかなと思ったりするわけですが、でも世間話のレベルで知った事ですからこの事例を持ち出す気持ちはありません。

そんなこんなで、総合的に判断して水漏れと誤報とを関連づけてしまった部分はありますが、結論として2013年の誤報は別のお宅の台所だったわけですから、水漏れを交換理由には出来ないという考え方もわかります。
今回は、我が家の誤報と別のお宅の誤報、判明と点検交換の時期とタイミング、色々な事で翻弄されてしまいました。ただ、全部交換した事で心配もなくなりスッキリしました。代わりに高い支払ですが。

現在は、相応分は負担しなければと思っています。
支払うからには、機器+工賃の分配方法をどうするかという点ですが、工賃の計算方法や相場をリサーチして相談しながら決めたいと思います。補足やお礼が長くなってすみません。有難うございました。

補足日時：2014/03/01 01:03

この回答へのお礼

ご回答有難うございました。
要点毎にわかりやすく書いていただき、参考になりました。
総額が大きいので正直聞いた時には躊躇です。
（他の方への補足お礼と重複する部分があるかもですが補足させてください）

理事会承認は事前に管理会社から「理事長さんとも相談して早急に業者を手配します」という連絡をもらっていたので、その言葉で了承と同じものと受け取っておりました。これまでの役員経験からも、管理会社は理事長確認のもと動いており理事会承認を経て行われますので、そのつもりでおりました。（場合によっては、緊急を要する時は理事長判断後＝理事会承認というケースもあると思います）但し、今考えるとこの時点でこの金額までを見積もっていたのか、承認していたのかまではわかりません。こちらとしては漠然と承認していただいたものと解釈していましたが、数日前に見積りの内訳を見た限りでは、恐らく工事後に算出された金額なのでは？と思うようになってきました。あるいは、一部の交換として了承していたのに、終わってみたら全部交換で工事が行われた、という結果だったのかもしれません。

業者さんについてもそうですよね。あくまで業者さんの言い分であって、今になるとそう思うのですが、その時は理事会の了承をとったであろう管理会社が大丈夫と言っているのだからと、交換工事

お礼日時：2014/03/01 00:47

No.1 回答者： u-jk49 回答日時： 2014/02/27 04:26

まず、前年度理事だった人がこういう質問をするということは、「輪番制役員方式」の弱点が露呈したというケースなのだろうと思いました。

なまじ、理事会というものを知って、そして、それが、かなりいい加減な理事会で、委託管理会社に仕事を全て丸投げをしているという状況を垣間見てしまったと推察します。そんな理事会(理事長)には、何を言っても、彼らは、分からないと言いますものね。すると、丸投げ先の管理会社に話が通っていれば、この種の案件は、全て良いのだと思われてしまう。そんなわけで、問題ないと確信していたのでしょうね。しかしね、最終決定機関は、あくまでも、理事会なんですね。管理会社には、どれだけ丸投げされているにしても、何らの権限もありません。

本事案のポイントは、「(管理組合負担という前提で)業者が全部交換しましょうと言うのでそれならばとこちらもお願いした」というのが間違いであったということです。

貴方の判断(独断)で、修繕したという事になりますから、貴方が負担すべき案件です。そうしませんと、悪意を持つ人が、共用部の修繕と見せかけて、いろいろな内装工事の工事請求書を管理組合なり、管理会社に提出しかねないということになります。貴方が負担せず、管理組合負担で処理しますと、そういうことに繋がる悪しき前例を作り上げることになります。いま、私は、管理組合理事長ですが、これは、管理組合負担には出来ない案件です。出来るとしても、総会(管理組合業務報告承認案件・第一号議案)が相当に荒れますね。

どうすべきだったか？　まずは、業者選定からやるべきで、相見積を取るべき案件だと思います。で、仕様と見積を理事会で検討して、まあ、臨時総会承認を得るまでの案件ではないという前例があれば、つまり、数十万円以下の緊急を要する工事として、理事会決定できる案件であるという暗黙の了解があれば、理事会の決定後、工事には入れる。こういう常識的な過程を、前年度理事の貴方が省略してしまったということ。前年度理事であったということで、そういう手法を知らなかったというのは通らない。あらゆる案件は、理事会において、「見積検討」→「工事承認」という過程であったというのを見ていたはず。見積も取らずに工事しちゃったら、どうしたって、疑われますよね。「本当に工事したの？」、「工事したことにして、業者とツルんでネコハバしようとしているんじゃないの？」という声が聞こえませんかね。

しっかりした管理組合なら、これは、支払える案件ではない。管理会社としても管理不足(機械警備、遠隔警備の不備)。善管義務違反、誠実義務違反という契約違反。金を掛けて、年に二回も消防設備点検をしているのだから、管理会社の責任問題。私なら、管理会社変更(リブレイス)案件を次回総会での上程議案にする。リプレイスすると言えば、管理会社は、管理会社負担にするので、リプレイスを御容赦願いたいと必ず言って来る。

長文で分かり難いでしょうが、要するに、管理組合負担で修繕する「共用部」を、貴方は、独断で修繕してしまったということで、これは、みんなの財産である「共用部」を私物化する行為。「管理規約」を読むまでもなく、それは許されないということ。後は、自己負担のつもりがあればこそ、見積を取らなかったものと判定されるということ。第三者に支払わせるのに、見積も取らず、工事金額の理事会(理事長)承認も得ずに、工事をして良いはずが無いということ。最低限、理事長に、事前に連絡して、「理事長承認」を取り付けなければならなかったのだと思う。もし、何事もなく工事費支払いが実行されてしまったら、理事会監事としても「理事会運営が適切であった」(総会上程議案説明書)という文言への署名押印は出来なくなる。理事長だけでなく、監事にも辛い思いをさせる。

この回答へのお礼

ご回答有難うございました。
現理事長というお立場でのご意見、参考になりました。

仰る通り、現状は輪番制役員です。
私も前年度理事と書きましたが、理事長ではなく役員の一人でした。世帯数21築17年で、毎年4名の役員選出ですが、当初は総会の話し合いで次期役員を決めていましたが、出席者から決める方式は年々総会の出席率も悪くなり、しかもいつも同じメンバーでしか決まらない為、公平さと経験も必要なのではと途中から輪番制へ変更されました。

選出がスムーズになった分、毎年新しい顔ぶれで、中には初めての参加者や名前だけという人もいたり、役員内での肩書きも、立候補がなくなかなか決まらない場合はクジで決めたりとそんな年もあるわけで、それを管理会社の担当が、毎年まとめ先導したり窓口となり今に至りますから、理想形を目指している最中でもあります。21戸17年で4名の輪番ですと殆どの方は3回程度は何かしらの役員経験がある事になります。現理事長さんは途中からお引っ越しされて来たのでこのマンションでは初ですが、経験豊富な知識をお持ちの方だとお見受けしてます。

現状、委託管理も管理会社に丸投げとまでは思いませんが、担当者も移動等あり3人目ですが、今までも親身で誠実な対応をしていただいてると思っています。これまで管理組合負担の支払は、必ず「見積り→検討→理事会承認」という流れできてますし、決定権は勿論管理組合ですので、管理会社は理事長への連絡確認後動いている事は間違いありません。ですから今回の場合も、実際に「理事長と相談しなるべく早く業者を手配します」という電話もいただいてたので、当然その過程を経たものだとばかり思っておりました。

ただ、2013年4回発報とだけ書きましたが、厳密には9月のひと月に明け方4時半3回・6時半1回と、週1で4週続けて非常ベルが鳴いっていたので、マンション近隣住民全員が疲労困憊でした。管理会社の担当者もその時間から毎回携帯で起こされ、誰もが緊急解決を望んでましたので、また誤報する前にと、自火報に詳しく良かれと思う業者をなるべく早く手配すると担当者から連絡があり、（この時点で複数業者を当たったのか、事前見積りをとっていたのかまではわかっていませんが）こちらも3回目まではまた我が家なのでは？と神経をすり減らしていたので、即答でお願いしますと受けてしまいました。

けれど、今さらですが私も事前にもっと確認すべきだったと後悔しています。
実際の工事日は2013年9月で、支払総額を聞いたのは11月頃、相応分負担の話しになったのは今年になってからで、内訳を知ったのは数日前です。私が内訳を知りたいという事で、見積り書のコピーを送ってくれたのですが、見積書とは書いてありますが（実際に交換工事した前後写真も綴じられていましたので）もしかすると作業後に金額が決定したもの？という印象も受けました。なのでこの金額で管理会社や理事会も承認したものなのか、蓋を開けてみたら予想以上の金額で相応負担を求めてきたものなのか、わかりません。（恐らく後者という気がしてしまいますが）

それと業者さんは利益にもなるわけですから、全部交換しましょうと言う構図も見えますし、理事の了承を得たであろう管理会社がOKと言っているならと思ってしまいましたが、あくまで業者さんの言い分。それを鵜呑みにして工事を進めてしまったのは間違いでした。管理会社の対応にも問題点はあったと思いますので、今後の改善点として話し合っていきたいと思います。

現在は、相応分は負担しなければと思っています。
補足やお礼が長くなってすみません。有難うございました。

お礼日時：2014/03/01 00:04