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再建築不可物件の道路について、調べてもわからないので教えて下さい。
購入を検討しているのですが、再建築不可の理由は「未接道」です。
しかし、前面道路の持ち分(図の水色部分)は約45年前に隣家に売却しているためゼロなのですが、その先の持ち分はあります(緑色、2項道路)。
オレンジの部分(2項道路)は他人の所有であり、その道路の先の左の部分(赤色)は、実際は広い道路なのですが、法律上は水路となっており、道路ではないそうです。
隣家の私道以外は全部、幅は3m以上あります。
その土地へは、現在赤または黒の道路からオレンジの道路と水色の道路を通らなければ通行できません。
通行承諾書はないのですが、囲繞地通行権が民法により補償されているので大丈夫と不動産屋さんは言われます。

それを疑う訳ではないのですが、このような道路の構成で、現在推測される接道におけるトラブルを教えて頂けますでしょうか?不動産屋さんによると、心配ないとの事です。
仮に水色の道の持ち主である隣家と諍いになっても、私道を塞ぐと隣家が未接道になるので、それはないと言う事です。
このような土地は当然避けるべきでしょうが、立地がよく安いため、欠点が自分の中で納得できれば購入したいのです。

どうかよろしくお願い致します。

「再建築不可物件の、接道トラブルを予測して」の質問画像

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A 回答 (4件)

不動産業者です。


接道が無い物件ですから、将来的に建築確認を取得することが不可能で建替えや大規模改修など出来ないことが一番の欠点です。
また、囲繞地通行権というのはあくまでも人が通れる幅員を確保されるだけです。最悪70cm程度の幅で通行が認められるに過ぎません。
>仮に水色の道の持ち主である隣家と諍いになっても、私道を塞ぐと隣家が未接道になるので、それはないと言う事です。
これは違います。隣家の青の部分は道路ではありません。あくまで隣家の宅地の一部で、隣家が建築確認取得時には、隣家の建設地は青も含め「L字型」の地形として申請されます。そうしないと2項道路に隣家が接道しないからです。最悪図面の青の右端の70cm~幅程度の部分だけ残され他は塞がれても文句は言えませんし、設備等の配管等も引きなおしの際などはそこに敷設する必要があります。

土地も色々な障害があり、我々業者も売ってくれといわれれば、普通は何とか売れるように事前に交渉したりするものです。
例えば、隣家に売主が金銭を支払い永久的に通行や設備敷設の承諾を取ったりすることです。最低限買主が再建築は出来ないだけで、生活に支障を及ぼすような争議や紛争など起こさないようにするためです。そのような事前の動きをしたが同意を得られなかったのか?まだ動いていないのか?わかりませんが、前者ならやめたほうがよい。まだ動いていないなら、売主負担でその承諾さえあれば買うという申し込み等すれば、業者も動いてくれるでしょう。

この手の話は先に青の所有者には売買の話は持ち込んでいるものです(一番買って得する方ですから)しかし、この場合青の所有者は買い取る金銭が無いか?本当は欲しいが他の者が買うはずは無いという下心から価額がもっと下がるのを待っている状態かもしれません。
金が無く買い取りできないなら、交渉の余地はありますが、欲しかったのに買えなかったとなると絶対に協力はしてくれません。経験上、この辺りが非常にやっかいですから、青の所有者とはどのような経緯でこれまで話をしているのか?を良く聞いてください。
立地がよくとも、不動産的に価値が無いのですから安くて当たり前です。
揉める要素があるのか?を把握しなければ手を出せませんし、揉めることを想定するなら避けるべきです。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
隣家の宅地の件は、確かにそうですね。ご指摘ありがとうございます。
仲介の不動産屋さんは、周囲の方にコンタクトをとった様子は全くないのです。買い取り業者さんは別なのですが、過去のトラブルや近隣にお住まいの方の情報は、登録上の事以外は聞いても得られませんでした。
隣家に大事な自分の前面道路を全て売却した経緯も不明、隣家は代替わりしていて、おそらく恩義には感じていないだろうと。
交渉したのに断られたことを伏せているというよりは、手間をかけて高く売るよりは、安くてもさくっと売りたいという姿勢が垣間見えます。業者間取引の価格に近いということです。
だとすると、思い切って隣家を訪問して、通行許可証を書いて頂く気持ちはないか、お聞きしてみたいとも思うのですが、非常識な行動でしょうか?
ご意見を伺えると幸いです。よろしくお願い致します。

補足日時:2014/03/08 21:52
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この回答へのお礼

こんにちは。
隣地の方を訪問しようと思っているうちに、他の個人の方に買われてしまいました。
なんと、すぐに1.5倍の価格で売りに出されていました。再建築不可だけれど立地が良く建物もよいため、そのまま転売して利益を出そうという事らしいです。
そういう事もあるのですね。決断がつけられなかったことを、少し後悔しております。以上、ご報告でした。ありがとうございました。

お礼日時:2014/03/21 21:39

購入はやめた方がいいと思います。


私が所有している土地の並びに質問者様が購入しようと考えている土地と同じような土地があります。
ガス管、水道管、下水道すべて人の敷地を通るため、その土地の持ち主は隣人に埋設管が通っている敷地を買えと言われています。
しかも相場の何倍もの金額で。
隣地の所有者が変わったことでそういう問題が起きています。
家に何度も言いにくるそうです。嫌がらせです。
ストレスで夜も眠れないと言っていました。
安く買えたとしても、後々、面倒なことになると思います。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
そうですか。それは深刻な事態ですね。
この土地の場合、近隣のライフラインは全て、人の敷地を経由しているのでお互い様で、問題はおこりにくいとの説明はありました。
でも、いつ事情が変わるかわかりませんね。
良く考えてみたいと思います。
ありがとうございました。

補足日時:2014/03/11 19:16
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話をしているのが、売主から依頼されている物元で、近隣の事情など調査や交渉していない業者なら頼りにはなりませんね。


一般の素人の買主相手に、現状引き渡しで将来はわからないという売り方は、無責任過ぎます。
手数料が低額なら別途売主にはコンサル費用なり請求し、その変わり障害を解決出来るよう努力すべきです。
現状2項道路の突き当たりなのですから、青を分筆するやり方に依っては、どちらも接道条件を満たす事が可能かもしれませんから。
いづれにせよ青の所有者の意向は確認しなければなりませんし、仲介者の仕事としてそこまでは義務でしょう。競売じゃないのですから。
まだ事情を全く知らないなら、購入条件を提示すれば動くでしょう。怖いのは知っているのに、不都合を告げられない事です。

また扱う会社が仲介専門業者のサラリーマンなどなら、面倒な事を解決しても数字になりませんから、あまり手をかける事は避けられる傾向はありますし、その手の物件など手掛けた経験がないと、どうすれば良いのかもわからないのかも知れません。
あまり物件に熱を入れずに、冷静に考え業者に購入条件を提示して待つ事です。縁があれば買えるでしょうし、無理して買わないことです。
我々の様に無理して利益を捻り出すのが商売ではないのですから。
当方なら青に買わないか?ではなく売らないか?と動きますけどねぇ~

この回答への補足

追加の質問にご回答、本当にありがとうございます。
手数料は通常と同様です。確認したところ、通行承諾書は必要ないので売り主業者さんともども、交渉はしていない、とのことでした。
普段は大きな投資物件の仲介をしているという事なので、そういうやり方なのかもしれません。

45年前に青の所有者に2項道路に通ずる前面道路を全て売っているので、青の所有者は立て替えが可能なのです。以前の持ち主は、相続して1年後に売りに出しているのです。45年前にどういういきさつだったかも含めて、勇気を出して訪問して聞いてみようかと思っております。

無理しないで買える物件を探すとすると、住みたい町と広さをあきらめなければならず、もう少し頑張って不安をなくすことができれば、と思います。

御社のような業者さんなら良かったのですけれど、仕方ないですね。

補足日時:2014/03/11 01:48
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未接道の不動産は担保価値がないので住宅ローンが組めません。


また、上下水道、ガス管を敷設・取替するときに他人の土地を使うことになるため、他人の土地所有者とモメた場合、自分の思い通りにできなくなります。配管が壊れ修理するときも費用負担でモメる可能性があります。

築年数がわかりませんが、建て替え不可でも大丈夫なのでしょうか?

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
はい、ローンが組めないのは大丈夫です。
配管の件は、不動産屋さんによると、付近の皆さんがそれぞれ他人の敷地を経由していて、一方的に不利になるようなことは少ないのではないかというような事でした。もう一度そこは確認したいと思います。

築は53年の木造住宅ですが、しっかりしていて奇麗なのと、シロアリの検査済みなので、リフォームしてあと20年持たせようかと思います。
その後売却する時は、業者さんが更にリフォーム前提に買うだろうという事です。東京都城南地区で駅近なので、リスク満載ですが検討中なのです。ただ、不安はなかなかぬぐえませんね。

補足日時:2014/03/08 21:04
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Q再建築しても、誰一人セットバックしない2項道路のナゾ・・・

道路幅4m未満の、いわゆる2項道路に接道する家に住む者です。

現状の接道が建築基準法上の道路「4m」に満たない場合、法施行前から存する「2項道路」として扱われること、そして再建築する場合は、自己の土地とはいえ、道路の中心線からそれぞれ2m以上「セットバック」した位置でなければならないことは、存じ上げております。

しかし、沿道の家が次々と建て直しされているのを見ても、一軒としてセットバックする家はありません。それはナゼなのでしょうか?4m道路になれば、車が通れるようになるし、間違いなく不動産としての資産価値だって上がると思いますし、そもそも緊急時に救急車も消防車も入れない道は危険極まりないと思います。また、セットバックなしで建築確認申請や完了検査にパスしていることが不思議でなりません。皆インチキをしているのかと疑いたくなります。

但し、ここ数年で4~5件の家が建て替えられるのを見ていて、自分なりにひとつのカラクリに気付きました。ピカピカの家を建てたのに、周りを囲う塀だけは古いままだからです。そして、しばらく経ってから塀を作り直してます(もちろんセットバックなんてしません)。きっと、完了検査時に塀(=道路との境界にある工作物)さえ再構築されてなければ、セットバックする必要はないのだと判断されるのでしょうか。これは私見に過ぎませんが、正しい見解でしょうか?

自分の土地が削られるのは誰だって嫌です。でもこれでは、いつまで経っても道は広くならないと思います。どうすれば4m道路になるのでしょうか?ちなみに私も建て替えを検討していますが、永遠に車も通れない道ならば、当地に見切りをつけるべきかと考えています。正しい見解や良いご助言をお願いいたします。

道路幅4m未満の、いわゆる2項道路に接道する家に住む者です。

現状の接道が建築基準法上の道路「4m」に満たない場合、法施行前から存する「2項道路」として扱われること、そして再建築する場合は、自己の土地とはいえ、道路の中心線からそれぞれ2m以上「セットバック」した位置でなければならないことは、存じ上げております。

しかし、沿道の家が次々と建て直しされているのを見ても、一軒としてセットバックする家はありません。それはナゼなのでしょうか?4m道路になれば、車が通れるようにな...続きを読む

Aベストアンサー

おっしゃるとおり、ガイコウをあとにまわすとセットバックからは逃れられます。
うちの実家の周辺には地主さんだらけですが、同じ方法で何度も建て替えています。
道路は3.3Mのまま・・・。
やはり土地を削られるのが
イヤなのでしょうね・・・。
世代が変わるとどうなるかわかりませんが、見切りをつけられるならつけてもよいかもしれません。
30年すんでいましたが、いまだに3.3mのままでした。
私は結婚して6m幅の広いところを購入予定です。

Q建築不可物件の相場は?

自宅の隣が、道路(位置指定道路)に1.8mほどしか接道していません。
(突き当たりを左右に我が家と隣があり、我が家は2.2m接道)

隣は老夫婦です。

こういった物件というのは、将来隣が売りに出すとしたら、相場の何割安が目安なんでしょうか?
もし将来売りにだしたら購入に手を上げたいと思っているのですが、どのくらい貯めておけばいいのか皆目見当もつきません。

築30年以上らしいので、多分土地だけの価格だと考えています。

土地の相場は大体20万円くらいで、隣は40坪ほどです。
購入の諸経費(税金、登記など)は考えない価格を知りたいと思っています。

Aベストアンサー

目安は無いでしょう

私なら半額ですね

私の所有物件の裏に「接道無し」の家が有ります

買うなら1/3...うちの物件を売るなら3倍...(笑)。

再建築不可の物件は住宅地でも田畑並の価値しか有りません

Q家が建築出来ない土地だった

宅地を8年前に購入。 
1年ほど前に 家を建てようと、建築業者をあたった所、建築出来ないのでは・・・と言われ発覚。
引き込みの奥の分譲を購入したのですが、私道の持ち分の登記がどうやら間違っていた様です。
なので、持分が足りず、2m道路に接している面積が足りないとの事で、建築申請が下りないと 市から指導され、さっそく仲介業者と 売主に言いました。
しかし、仲介業者と売主は、家が建ちますと言いました。
それを信じ、じゃあ、間違いを正してくださいとお願いして もうすぐ1年が過ちます。
動きが無いので、宅建協会に相談した所、家は建ちませんよ・・・と言われました。
契約を 白紙か 解除などにしたいのですが。
民事で訴訟した場合、容疑は 債務不履行?重要事項説明義務違反?瑕疵担保責任? 
何になるのでしょうか?
時効にひっかからない範囲で、有効な良い方法があれば教えて下さい。

 

Aベストアンサー

>契約を 白紙か 解除などにしたいのですが。
>民事で訴訟した場合、容疑は 債務不履行?重要事項説明義務違反?瑕疵担保責任? 
>何になるのでしょうか?

これが質問でしたね。すみません読み間違えていました。
答えは債務不履行に基づく損害賠償(415条以下)ですね。刑事事件で罪を犯したわけではないので「容疑」ではないです。
まず、誰の責任追及を行うかですが、区画分譲をした宅建業者である売主。訴状に書く内容としては、売買契約の債務として宅地としての商品として不完全なものを引き渡したことについて債務の不完全履行、土地に瑕疵があることを理由に契約の解除、代金の返済を求めるということになるのではないでしょうか。
 ただ、その不完全性や瑕疵の状況が、本人がうまく説明できていないのが問題ですね。
重要事項は説明しているでしょう。故意に間違った説明をしているかどうかはこの記述の
なかでは判然としません。
 仲介業者をせめても損害賠償まではいきません。せいぜい短期間の営業停止処分くらいで
質問者さまに補償があるわけではない。
 登記の間違いは、誰の責任かというと売る際にそのことに気付くべきであったかどうか
当然気づいてしかるべきであったかどうか・・・そういう話ですね。
 
 どうもこの話以前にも何度かお目にかかったように記憶していますが気のせいですかね。

>契約を 白紙か 解除などにしたいのですが。
>民事で訴訟した場合、容疑は 債務不履行?重要事項説明義務違反?瑕疵担保責任? 
>何になるのでしょうか?

これが質問でしたね。すみません読み間違えていました。
答えは債務不履行に基づく損害賠償(415条以下)ですね。刑事事件で罪を犯したわけではないので「容疑」ではないです。
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Q建ぺい率、容積率オーバー物件を購入後に困ることは?

気になる物件が奇妙に格安なのですが「本物件は現況、建ぺい率、容積率を
超過しています」とありました。格安の理由はこれでしょうか?

建ぺい率、容積率を超過している=違法である、程度の認識はあるのですが、
一体どれくらいの不利益、罰則等があるのか調べてみると、過去ログに

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3299878.html
「建ぺい率がオーバーしている中古物件を購入する際には住宅ローンが組めず、
現金一括でしか購入できない。」

とありました。一般に困ることってそれだけでしょうか?
居住を始めて、「違法=肩身が狭い」「違法=売りにくい」は覚悟するとして、
それら以外に、税金面などにペナルティはあるのでしょうか?

そもそも、違法な建築を建てることを業者はよく認めたものだと
思いますけどね(建築後に法律が変わったかもしれませんけど)

Aベストアンサー

こういったケースは自治体によって判断がマチマチなのが実情なのですが、現状引渡しが中古物件での主流となっています。そういった事情から重要事項に該当するので建蔽・容積オーバーと業者は謳っていると思われます。こういった物件の場合での借り入れ判断は金融機関によりますので一概にローンが組めないと言う事はありません(返済負担率等の諸事情で蹴られる事の方が遥かに多いと思われます)。よって問題点としては余程常識外の増築でない限り低層住宅に行政代執行までして強制撤去というペナルティを課す行政機関は聞いた事もないので通常住む分には問題は特にはありませんが、入居後に何らかの増改築等で確認申請が必要になった場合には申請が通らなくなる可能性が極めて高い(自治体が違法物件と認識していた場合)ので注意が必要です。ただ質問者様が該当物件を購入するに当たって注意すべき点は(1)抵当解除されているか否か(2)欠陥住宅でないかのみですね。中古住宅(特に不動産競売で取引される物件)では民民売買でも不良物件が多いので注意が必要ですので売主が販売するにいたった背景を調べる事ができるなら知っておいた方が良いと思われます。因みに確認申請を受けずに住む方法(工事を床・壁で2期に分け、施工業者も分ける等)で増築をしたような事であれば施工に関しての心配は無用だと思われます。こういった事情を受注側が持っていれば施工に関してのトラブルは極力避ける(特殊な顧客である可能性が高い)ので施工自体の問題はないと思われます。

こういったケースは自治体によって判断がマチマチなのが実情なのですが、現状引渡しが中古物件での主流となっています。そういった事情から重要事項に該当するので建蔽・容積オーバーと業者は謳っていると思われます。こういった物件の場合での借り入れ判断は金融機関によりますので一概にローンが組めないと言う事はありません(返済負担率等の諸事情で蹴られる事の方が遥かに多いと思われます)。よって問題点としては余程常識外の増築でない限り低層住宅に行政代執行までして強制撤去というペナルティを課す行...続きを読む

Q接道状況 4.0m 私道

ある中古戸建物件の購入を検討しているのですが、条件に「接道状況 北東 4.0m 私道」とあるのですが、これは何か気を付けた方がいいでしょうか。

再建築可の条件の1つに「4m以上の道路に幅2m以上接していなければならない」があると思うのですが、これは「私道」では駄目なのでしょうか。
また、私道でかつそれが自分の所有でない場合、後々道路使用料の発生等、面倒臭いことが発生するものでしょうか。

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

お礼、ありがとうございます。
その通り、法42条に該当する「道路」であれば手続き上は問題ありません。
以下は私が経験したことからの余談です。
必要無ければスルーしていただいて結構です。

私道の場合、何かトラブルが起きそうかどうかは、ある程度「勘」でわかります。
たとえば、私道の両側に建物が整然と立ち並んでいるか、最近新築した家があるか、など。
あと、土地の登記簿で私道の所有者の確認も必要です。

困ったちゃんの事例です。
位置指定道路で当時道路を築造し所有者のままでいた不動産業者が倒産・解散・消滅している場合。
この場合は所有者からクレームを言われる心配はありませんが、掘削の同意などいざというときの承諾が取れません。
弁護士を立てて一時的な仮精算人として裁判所と手続きをしたことがあります。
それと、万が一悪意ある人間がこの所有者不在の私道を取得した場合はやっかいですね。
たとえばマル暴さんとか悪徳ブローカーなど。

あと、法の「道路」ではない場合。
いわゆる43条第1項のただし書き道路。
正確には道路ではありませんが、通称道路と呼ばれているようなので勘違いしやすいです。
この場合は、もし土地が格安でも見送ったほうがよろしいかと。
再建築の不安とトラブルの種がつきまといます。

もし私道に関して過去に問題が起きたことがあるのなら、市役所で教えてくれるかもしれませんね。

お礼、ありがとうございます。
その通り、法42条に該当する「道路」であれば手続き上は問題ありません。
以下は私が経験したことからの余談です。
必要無ければスルーしていただいて結構です。

私道の場合、何かトラブルが起きそうかどうかは、ある程度「勘」でわかります。
たとえば、私道の両側に建物が整然と立ち並んでいるか、最近新築した家があるか、など。
あと、土地の登記簿で私道の所有者の確認も必要です。

困ったちゃんの事例です。
位置指定道路で当時道路を築造し所有者のままでいた不動産業者...続きを読む

Q42条2項道路 掘削・通行承諾書

現在、私道(42条2項道路)を通って、行き止まりにある土地の購入を検討しています。
詳細:
・当土地の私道持分が1平米位しかない、もしくは全く無い。
・当土地に関わる私道の所有者は数名いる。
・測量図は古いものしかない。
・測量は購入後売主負担で行う。(その際に道路の持分も分かるとのこと。)
・該当私道の掘削・通行承諾書については売主が貰うことはしない。
 何故なら売主のお爺ちゃんの代から持っている土地で、売主はその土地に馴染みが無い。
 今更ご近所を尋ねることはしたくないとのこと。

このような土地で掘削・通行承諾書を入手しないで、
購入の契約をしていいものなのでしょうか?

42条2項道路は建築出来る道路なので、本来は許可がいらないと、
不動産仲介業者からは聞いています。
しかしながら、承諾書をかわさないと後々トラブルになったり、
売却が難しくなるのでかわすべきとネットで多く書かれています。

不動産業者に承諾書を取ってもらえないか聞いたところ、
「承諾書は測量の際に取るように努力をするが、それがマストであれば売れない」とのこと。
また、承諾書が入手出来ない際の白紙条件について聞くと、
「そういった条件は入れられない、それだったら買わなくていい」
というようなことを言われます。

そういうものなのでしょうか?
それとも、こういう土地には手を出さない方がいいのでしょうか?

もし何かお分かりになるようでしたら、
教えていただけますでしょうか。
よろしくお願い致します。

現在、私道(42条2項道路)を通って、行き止まりにある土地の購入を検討しています。
詳細:
・当土地の私道持分が1平米位しかない、もしくは全く無い。
・当土地に関わる私道の所有者は数名いる。
・測量図は古いものしかない。
・測量は購入後売主負担で行う。(その際に道路の持分も分かるとのこと。)
・該当私道の掘削・通行承諾書については売主が貰うことはしない。
 何故なら売主のお爺ちゃんの代から持っている土地で、売主はその土地に馴染みが無い。
 今更ご近所を尋ねることはしたくないとのこと。
...続きを読む

Aベストアンサー

No.1です。
2項道路と位置指定道路の違いは他の方が回答しています。
で、あと何が違うかというと…

位置指定道路は道路が無い土地に「建物を建てる目的で」道路の位置を指定し道路の形態を築造するものです。
つまりもともと建物を建てる(させる)ために造った道路なんですよ。
だから前提として建物を作らせない、つまり道路の掘削を認めない、ということは考えにくいです。
ただし、位置指定道路でも開発行為による道路でも、「区域」という概念があります。
指定当時にこの区域に入っていない敷地は、接続させるかは道路所有者の腹一つですから何とも言えません。
実際にトラブルが起きた事例も経験しています。
建築確認が取れても道路所有者が道路を使わせない、という主張を裁判で勝ち取った事例までありましたから。
役所、つまり建築確認では最低限度、つまり4m(将来でも)が担保できる法の道路であれば確認処分をします。
というか、確認処分をしないといけないという決まりなんですよ。
ただし、たとえば道路が使えるか、とか、排水の放流同意が取れて排水が流せるか、ということには関与しません(できません)。
建築確認では、掘削同意を取らなくていい、ではなく、審査をしない、見ない、審査に際して同意を要求してはいけない、ということです。
そこをお間違え無く。

2項道路は道路用地の所有者の意志とは関係なく、指定の要件があれば特定行政庁が独断で指定します。
昔からある道ですから、新しいよそ者の家は建てさせない、ということは無いでしょうが建物を建てる目的で作った位置指定道路とはどうしても性格が違います。

承諾の話ですから、最終的には民事の争いとなり裁判や調停で決着するでしょうが、必ずあなたが勝つとは限りませんので注意するに越したことはありません。
このあたりを頭の隅に入れて、ぜひ道路の種別を確認してください。
位置指定道路でも私道の2項道路でも掘削の同意が取れなければ大変とは思いますが、それ以前に建築基準法の道路の種別は土地の販売に際し重要事項説明の対象です。
2項道路ならセットバックの確認も必要ですから。
なんで業者は正確な情報を教えないんですか?
位置指定道路であれば、指定日と指定番号があります。
幅員と延長距離も決まっています。
それを確認してください。
市役所に行けば道路の種別を教えてくれます。
位置指定道路であれば、当時の指定図を見れば宅造の区域がわかりますよ。
もし区域外であれば、少し気を付けたほうがいいかもしれません。

ちなみに2項道路の場合は一括指定がほとんどですので、指定日や指定番号で整理されることはまずありません。
路線単位での指定ですから、区域という概念はありません。

情報が錯綜しているようです。
あまり誠実な不動産業者とは思えません。
掘削の可否だけではなく、決断は慎重に。

No.1です。
2項道路と位置指定道路の違いは他の方が回答しています。
で、あと何が違うかというと…

位置指定道路は道路が無い土地に「建物を建てる目的で」道路の位置を指定し道路の形態を築造するものです。
つまりもともと建物を建てる(させる)ために造った道路なんですよ。
だから前提として建物を作らせない、つまり道路の掘削を認めない、ということは考えにくいです。
ただし、位置指定道路でも開発行為による道路でも、「区域」という概念があります。
指定当時にこの区域に入っていない敷地は、接続...続きを読む

Q私道を売買する場合の価格や税金について教えてください

地価について教えてください。
*複数の家で使っている私道(土地区分は
 道路になっている)を売買する場合、
 その価格は公示地価や路線価と同等でしょうか。
 あるいは何割か安くなるのでしょうか。
 
*また、広域でなくその不動産の公示地価・路線価
 はどこで知ることができるでしょうか。
 たとえば役所の土木課や税務課などなのでしょうか。

*上の様な土地の税金は安いのでしょうか。

宜しくお願いします。

Aベストアンサー

>私道の所有が全く無くては・・・

なるほど。これであれば価格はあってないようなものですね。売る側は買い手の足元を見て高値での取引を考えます。私もマンション用地が公道に4メーターしか接しておらず2メーター分購入しましたが足元を見られ流通価格の2倍+息子さんの車一台で手を打った事があります。まあその結果は所有していた奥まった土地の価値が数億上がりましたので納得はしております。

先方と良く話し合い流通価格以上でも所有している土地の価値が守られる(正統な評価が得られる)ようでしたら多少高くても購入するのが良いと思われます。価格については標準は当てはまりませんので慎重に検討してください。あまり下出に出ると高くなりますし、譲っていただけなくなると後日困りますし、巧く交渉してください。

税金面は知識がありませんのでごめんなさい。
売るほうでしたら高く売れるのですがね~!

Q接道する位置指定道路に持ち分がない土地の売却

古家つきの土地を売却しようとしてますが、媒介をお願いしている不動産業者が、
接道する幅4メートルの位置指定道路に持ち分がないから売れにくいと言います
道路に持ち分がないと銀行ローンの審査がおりにくい。現金で買ってくれる人を探しているとのことで、売れずに困っています。

この位置指定道路は袋小路で、うちを含めて6軒の家のみが接してますが、どの家も持分がありません。
宅地を開発した業者が所有しており、その業者は倒産してます。今も登記上、倒産した業者の所有となってます。
当方はこの土地を15年前に某大手不動産業者を通じて購入しましたが、当時すでにそういう状態でした。
けれども建て替える時にも問題ないと言われ、銀行ローンも問題なくおりて購入しました。
今になって売ろうとしたら、こういう条件では現金販売のみと言われ、とても困ってます。

以下3点について、どうぞよろしくお願いします。

  1、本当に上のような場合(位置指定道路を所有してる業者が倒産・面してる家はどこも持ち分なし)でも、昨今では銀行ローンの審査がおりにくいのか?

  2、こうした土地は、相当な安値でないと買い手がつかないのか?

 3、現実的にこの宙に浮いた状態の位置指定道路を何とかする方法はあるか(倒産した業者から所有権を移転して6軒で持ち分を分ける、業者から市に移管してもらう等)

3、の(倒産した業者から~ )については、素人ながらも難しいと思いますが、何か手立てはないものか…藁をもつかむ気持ちです。どうかお知恵をお貸し下さい。

古家つきの土地を売却しようとしてますが、媒介をお願いしている不動産業者が、
接道する幅4メートルの位置指定道路に持ち分がないから売れにくいと言います
道路に持ち分がないと銀行ローンの審査がおりにくい。現金で買ってくれる人を探しているとのことで、売れずに困っています。

この位置指定道路は袋小路で、うちを含めて6軒の家のみが接してますが、どの家も持分がありません。
宅地を開発した業者が所有しており、その業者は倒産してます。今も登記上、倒産した業者の所有となってます。
当方はこの土...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者です。
地域性があるかとは思いますが、田舎の政令指定都市で営業していますが・・・・
1、現在、位置指定で道路持分云々で融資条件がつくのは都市銀行の一部ぐらいです。
2、公道に面しているよりは若干査定は落ちますが、極端ではありません。
3、基本的に位置指定道路というのは、建築基準法上の道路で現実的に廃止になることはありません。よって人や車両の通行や建築時の接道条件など公道と比較して、何か制限を受ける事はありません。

問題となるのは、設備関係の埋設時の掘削や埋設です。現状で上下水や都市ガスが整備されているのかどうか?わかりませんが例えば、現状古い13mmの水道管の引き込み状態などの場合は、購入した買主が住宅を新築する場合などは、現状の仕様での水道局の規約ですとほぼ20mmの引き込みが無ければ、十分な水栓の数を確保できません。
当然に本管からの引き込みをするのですが、このような場合に「道路土地所有者の承諾」を記名押印で必要とします。これが水道、下水、ガスほぼ共通で承諾書が必要です。
この扱いをどうするのか?がリスクです。
当方などでは、水道局に掛け合い交渉し、上記のような現状であれば、会社謄本を取得して(閉鎖されていればそれはそれで良い)代表者の住所を尋ねて・・・・・当然に連絡つきません。
上記を報告書として作成し、道路持分の所有者とは現在連絡の取り様がない旨を説明し、申請者の上申書添付で(万一道路所有者から苦情や何らかの請求などがあった場合は許可した市側に負担を求めずに、自己の責任で解決するというような内容)引き込み掘削の許可が出るように、売却前に段取りします。

そうすることにより、購入者が建築時にリスクとなることはほぼ無くなりますので、売りにくいということはありません。もちろん公道物件より5%~10%程度は安くなります。

もう既に無い法人の所有権を移転するのは、むずかしいでしょう。法人が登記上現存し、代表者の所在がわかれば可能かもしれませんが、個人情報保護法がネックで弁護士さんを頼む以外に、職権で調べることは不可能です。今回測量するならば、土地家屋調査士の先生でも職権用紙での調査は可能です。
出来れば、6軒合同して、上記のような見解を水道、下水道、ガスなど担当局へ協議通知しておけば、今後も各々が個々にやらなくとも済みます。
また、土地を売買するのは土地(建物建築)に明るい業者でなければ、リスクも解決策も理解していない場合も多く、マンションや中古専門の業者などですと知識や経験不足の場合もあります。

不動産業者です。
地域性があるかとは思いますが、田舎の政令指定都市で営業していますが・・・・
1、現在、位置指定で道路持分云々で融資条件がつくのは都市銀行の一部ぐらいです。
2、公道に面しているよりは若干査定は落ちますが、極端ではありません。
3、基本的に位置指定道路というのは、建築基準法上の道路で現実的に廃止になることはありません。よって人や車両の通行や建築時の接道条件など公道と比較して、何か制限を受ける事はありません。

問題となるのは、設備関係の埋設時の掘削や埋設です。現状で...続きを読む

Q私道の公共用道路について

博識の方教えてください。よろしくお願いします。

住居を建てるための土地購入を考えております。

購入を考えている土地の前の道路が私道になっておりまして、幅が4mにギリギリ満たない感じの道です。
また、地目が公共用道路になっていますが、その道路の持ち主はいるみたいです。
その道路は公共の下水道管のメイン管は地下に埋設されています。
道路は行き止まりにはなっていないので、公道につながっております。

ここで、教えていただきたいのですが、
(1)この公共用道路である私道は、たとえばその持ち主が私道を売ってしまって、その道の買主により道路では無くなってしまう可能性はあるのでしょうか?
(そうなると住宅としての接道が無くなってしまう?)
(2)また、誰かに私道を購入されて道の使用料を払えという形になる可能性はあるのでしょうか?
(3)このような項目はどこに聞けば回答が得られるのでしょうか?(市役所?)

以上、わかりにくい文章で申し訳ありませんがよろしくお願いいたします。m(_ _)m

Aベストアンサー

d_siroccoさん、こんばんは。
わかる範囲でお答えします。

>住居を建てるための土地購入を考えております。

まず、「私道」「公衆用道路」との概念を横に置きましょう。
家を建てるためには、その敷地は建築基準法(以下、法)で定めた道路に最低2m以上接していなければなりません。
ここで言う道路とは、一般に考えられているものと少し違う場合があります。
法第42条第1項で、道路とは幅員4m以上のもので5種類が規定されています。
幅員が4m未満の路線は、同条第2項の指定があればみなし道路として法の道路と扱われます。
なので、あなたが検討している敷地が他に接道が取れないのなら、その「私道」が法の道路である必要があります。
最初に「私道」の概念を横に置いて、と言ったのは、私道であっても法の道路の場合があるので。
「公衆用道路」の概念も横に置いて、と言ったのは、それは土地の登記上、または課税上の地目でしかなく、同じく法の道路の判断には全く影響が無いからで。

で、ここまでが序章。

>(1)この公共用道路である私道は、たとえばその持ち主が私道を売ってしまって、その道の買主により道路では無くなってしまう可能性はあるのでしょうか?
(そうなると住宅としての接道が無くなってしまう?)

私道だと、先にお話しした法の道路の種類で考えると、
1.42条1項2号(都市計画法による道路)
2.42条1項3号(昔からある道)
3.42条1項4号(あり得ないから無視)
4.42条1項5号(位置指定道路)
5.42条2項(幅が4m未満だが、指定を受けた道)
6.42条3項(あり得ないから無視)
7.道路ではないが、43条ただし書による空地(協定道路などと呼ぶ)
の7つのケースが考えられます。
7なら止めましょう。
これのどれになるかは、その自治体を管轄している特定行政庁に確認してください。
特定行政庁とは、建築主事のいる自治体です
たぶんどこかわからないでしょうから、地元の市役所の建築指導課あたりに、
「建築基準法の道路の種別を知りたい。どこで教えてもらえるか。」
と電話で尋ねてください。
「ウチでわかりますよ。」
と言われたら、お手数でもそこの窓口へ行って、上記のどれなのかを認してください。

ここでひとつ注意。

>幅が4mにギリギリ満たない感じの道です。

あなたは(または仲介の不動産屋)は、「現況幅員」つまり「見た目」で判断していませんか?
これって意外に落とし穴です。
境界が確定している、または4m幅員で指定を受けた位置指定道路などでも、U字溝や家の外構(門や塀など)がピッタリ境界に設置されているとは限りません。
施工誤差で幅が数センチ狭くなることは普通に考えられます。
「現況」で見ると、このU字溝や塀などを目安にしてしまいがちです。
このあたりは特定行政庁の窓口であらためて説明してくれると思いいます(担当がボケでなければ)。

おまけ。
仮に幅員4m未満の2項道路だったとしましょう。
その土地にかつて建物はありませんでしたか?
もしあったら、当時の建築主が真っ当な人間だったら、すでにセットバックしているかもしれません。
もしそうなら2項道路だけど、あなたの敷地側は道路中心線から2mまで後退済みになります。
中心線って、1度決まったら二度と動くことはありません。
ただし私道の境界線には建築行政含め役所は口を挟みません(介入しません)ので、境界が未確定であれば関係者間で境界確定の作業が必要になるかもしれません。
ここで言う関係者とは、「向こう3軒両隣と私道の持ち主とあなたの7者」です。
最悪予算の措置をしておきましょう。
土地の大きさにもよりますが、立ち会いから作図、法務局への手続きまでおよそ30万円ほどでしょう。

>(2)また、誰かに私道を購入されて道の使用料を払えという形になる可能性はあるのでしょうか?

世の中にはいろいろな人種が棲息しています。
なので可能性がゼロと言い切ることはできません。
仮に訴訟になればあなたが勝つ可能性が高いですが、そんなくだらないことに弁護士費用を含め貴重な時間を割くことは無駄。
幸い良識のある方(つまり普通の方)のようで、心配はいらないと思います。

ついでに私が経験したお話を。
誰かが水道の引き込みに掘削の承諾はいらない、などと言っているようですがトンデモナイ。
勝手に他人の土地に穴を明け、他人の専用の管など埋められませんよ。
某所の某人は道路用地を持っていましが、そこに接する敷地で家を建てた人間と折が悪くなった。
で、水道の引き込みのための私道の掘削の同意をしませんでした。
水道がダメ → 井戸で代替え
下水道がダメ → 供用開始区域であれば浄化槽は不可なので汲み取り便所で代替え
ガスがダメ → プロパンで代替え
と、致命的にはなりませんが、不便しますよね。

仮定の話。
私道の所有者が道路用地を第三者へ譲渡する可能性。
それが破産などで○暴さんの手に渡ったらどうします?
この方々には常識は通用しません。
私道の入口に鉄柱を打ち込まれ、人は通すが車は通さない、などと。
この場合は行政は介入しません(助けてくれません)。
皆さんで立ち上がり○暴さん相手に裁判で勝つしかありません。
黒塗りのベンツに乗った強面のお兄さん達が日参し怒鳴るケースも耳にしています。
警察が介入するギリギリのところの嫌がらせで攻めますので。

確かに私道は私有財産です。
よって、勝手に(無断で)通ることは問題かもしれません。
でもちょっと考えましょう。
法の道路で私道であれば、そこは他に使い道のない土地です。
そして、通常概念では法の道路とは一般の通行の用に供するものです。
それを否定することはできないでしょう。
ただし過去の判例では、ケースバイケースで判断されているので、最後にどんでん返しのある民法では、ここでこうだ!とはお答えできないところです。
建築確認が通っても、通行権まで取得したことにはならないのでご注意を。

私道は管理が個人(又は法人など)のため、けっこう心配のタネが尽きないんですよ。
なので皆さん公道(つまり道路法の道路や自治体管理の認定外道路)にこだわるんです。
5番のオヤジさんのおっしゃる、
「きちんとした調査と正しい知識があれば、私道で持分が無い道路だからと言って毛嫌いする必要はありません。しかし私道のトラブルの大半は一部の我侭で非常識な道路所有者がいるかどうか?が問題です。」
まさしくそのとおりなんですがね。
人生いろいろ、人もいろいろ。

ネガ情報ばかりで恐縮ですが、もうひとつ私道のデメリット。
維持管理は私道の所有者が行います。
ということは、お金が無ければほったらかし。
舗装が壊れても、排水設備(U時溝など)が壊れても、他の付帯設備が壊れても、誰も直してくれません。
最悪、
「申し訳ないけど、お金が無いので道路の補修ができない。みんなで費用の負担をして欲しい。」
と懇願される恐れもあります。

脅してばかりでゴメンナサイ。

>(3)このような項目はどこに聞けば回答が得られるのでしょうか?(市役所?)

地元の市役所の建築指導担当課で同じようなことを話してくれると思います(担当がボケでなければ)。

>現在は公衆用道路として利用していますが、その後、その私道の持ち主が売ってしまったなどして、その私道を購入した人が公衆用道路ではなくしてしまい、私道として使用料を徴収してくる、とかその私道自体をなくしてしまって、住居用の土地などに変えられてしまうことがあると、家の前の道がなくなってしまうという最悪の事態になるような気もします

他の回答にもありますが、現在その道路にしか接道が無く、道路が無くなったら違反建築となる場合、法第45条で廃止の制限や禁止がかかります。
またそれ以前に、廃止する道路に接する土地と建物の所有者から(つまりあなたも)実印付きでの承諾が必用になるので、知らないうちに道路ではなくなった、ということはあり得ません。

○廃止の流れ
廃止部分に接する土地と建物の所有者が実印付きで同意(印鑑証明添付)

廃止の申請

特定行政庁内で書面の審査

法や基準に合致していれば、申請者へ廃止の通知

同時に廃止の公告
です。

ただし、「建築基準法上の道路の私道」であればいいんですが、最初にお話しした「43条ただし書空地」であれば、廃止などの手続きはありません。
私道(道路ではないんだけれど…)の所有者や協定(というものを締結しているはず)のメンバーのうち1人でも、
「俺、止めた」
のツルの一言で、その路線の土地(あえて道路とは言わない)のみに接している敷地には、今後建物は建てられなくなります。
怖いでしょ。
これには行政は一切救済を行いません。
行政のホンネは、43条ただし書空地なんて無くなればいい、ですので。

で、再度。
とりあえず不動産屋に尋ねてみましょう。
そして不動産屋だけでなく、ご自身で足を運び、特定行政庁である建築指導部局の担当から納得いくまで説明を聞いてください(担当がボケでなければ)。
確認することは、
・建築基準法42条の何項何号による道路か?
・幅は?
・私道だが、ここの路線で何か注意することはあるか?
・過去に問題は無かったか?
・付近で建っている建物の建築計画概要書の写し(コピー)があったら欲しい(そこに道路の情報が書かれています)
です。

長々と失礼しました。
ガンバ。

d_siroccoさん、こんばんは。
わかる範囲でお答えします。

>住居を建てるための土地購入を考えております。

まず、「私道」「公衆用道路」との概念を横に置きましょう。
家を建てるためには、その敷地は建築基準法(以下、法)で定めた道路に最低2m以上接していなければなりません。
ここで言う道路とは、一般に考えられているものと少し違う場合があります。
法第42条第1項で、道路とは幅員4m以上のもので5種類が規定されています。
幅員が4m未満の路線は、同条第2項の指定があればみなし道路とし...続きを読む

Q何台置ける駐車場の広さがあれば駐車場経営だけで生活(30万円程度)でき

何台置ける駐車場の広さがあれば駐車場経営だけで生活(30万円程度)できますか?

例えば、1ヶ月1台15000円で貸すとして
間に入る不動産屋や税金などを除くといくらくらいの広さがあれば
いいのでしょうか?

Aベストアンサー

>不動産屋や税金などを除くといくらくらいの広さがあればいいのでしょうか?

まず、経営の形態がわかりませんので・・・・
駐車場経営の形態は
 1.時間貸し駐車場(コインパーキング)の事業会社に一括貸し
 2.借り手を不動産屋に探して貰う
 3.借り手を自分で捜す
   (2.3.の場合、土地を借りて駐車場経営をするのかもしれませんね)

大雑把に言って、上記の様な分類になります。
つまり、どのような事業計画であるか分かりませんので一概に言えません。
但し、自己の所有する土地で駐車場経営する場合の試算であれば計算できます。

1台の駐車スペースは5m×2m=10平米
但し、通路を用意しなければなりませんので、通路分を換算すると概ね1台あたり
20平米の土地が必要です。(概算、実際には土地の図面を見て考えて下さい)
また、土地には固定資産税(都市計画税)がかかりますので、事前に土地の評価額
を調べておく必要があります。
http://www.niceliving.net/zeikin/zeikin26.html
(仮に、1平米の評価額が20万円としてみます)

では計算です。
 <収入>
 15000円×X台=収入月額
<固定資産税>
 X台×20平米×20万円=駐車場の評価額
 X台×20平米×20万円×(1.4%<固定資産税>+0.3%<都市計画税>)=年税額
 <固定資産税は損金>
  収入月額-月税額=30万円(今回の質問者の希望する収入)
 30万円=1万5千X -(400万円×1.7%÷12)X
  X=32台 32台×20平米=640平米=193坪
駐車場全てに借り手がつけば、32台で目的を達成します。

但し、稼働率が80%の場合(20%は空き)であれば
 30万円=1万5千円X×80% -(400万円×1.7%÷12)X
  X=47台 47台×20平米=940平米=284坪

この他の経費としては、
 駐車場整備料(最初に整地や舗装する費用と、補修費用)
 不動産手数料(借り手を不動産屋さんを通じて捜す場合)
がかかりますので、実際にはもう少し多くの台数が必要となります。
(土地評価額が低い地域や、都市計画税の無い田舎であれば、もう少し少ない
 台数で目的を達成できます)
<実際には>
  ※該当の土地で何台駐車スペースをつくれるか
  ※土地の評価額はいくらか
  ※都市計画税は必要か
 等々を調べた上で、実際の数字を当てはめて下さい。


<30万円は税引き前です>
実際には駐車場収入には所得税がかかりますので、30万円×12ヶ月=年収
ですので、所得税(法人の場合は法人税)が別途必要であることをご承知おきく
ださい。税率は他の収入(給与所得、雑所得)との合算で判定されますので
所得額が分からない状態では回答することはできません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2260.htm

>不動産屋や税金などを除くといくらくらいの広さがあればいいのでしょうか?

まず、経営の形態がわかりませんので・・・・
駐車場経営の形態は
 1.時間貸し駐車場(コインパーキング)の事業会社に一括貸し
 2.借り手を不動産屋に探して貰う
 3.借り手を自分で捜す
   (2.3.の場合、土地を借りて駐車場経営をするのかもしれませんね)

大雑把に言って、上記の様な分類になります。
つまり、どのような事業計画であるか分かりませんので一概に言えません。
但し、自己の所有する土地で...続きを読む


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