10万円の長期修繕計画は役に立つか

Question

マンションの長期修繕計画について質問です。
私は、長期修繕計画作成のためには、設計事務所に調査・診断を依頼して、
構造物の劣化予測をする必要があると思っていました。
したがって、調査・診断費用におおよそ200万円程かかるものと思っていました。
しかし、簡易な方法で10万円以下でできるという管理会社があるのです。
そのような長期修繕計画は実際の役に立つのでしょうか。
それで修繕積立金計画を立てても、予想と現実が大きく食い違うということはないでしょうか。

また、長期修繕計画作成の相場は、グレードがいろいろあるにしても、いくらくらいなのでしょうか。

よろしくお願いします。

something2013 · Accepted Answer

長期修繕計画の妥当な金額、と言うのは、無いのではないか、と思います。

一応、思いつくまま記載してみます。

長期修繕計画を何の為に作成するのか、にもよってくると思います。
　新築のマンションでは、当然、建物劣化は考慮の必要が無いので、机上の空論（一般論）で
　済みます。
　故に、デベロッパーあたりが、引き渡し書類の中に無料で入れてくれます。

しかし、例えば10年位経過したマンションでは、屋上防水の10年保証切れが問題として
　浮上し、現実的に、大規模修繕工事、の必要性が生まれてきます。

この時点で、積立金は十分なのか？次の大規模修繕工事にも耐えられる計画なのか？が
　問題となります。

この時点で、現実の経年劣化した建物での長期修繕計画の必要性が増大します。
　長期修繕計画の精度を向上させるため、サンプリングによる建物の診断、設備機器、配管
　EV等のメンテナンス状況、及び耐用年数の把握、等、建物全てに係る情報を整理して
　今後の長期修繕計画を作成する必要があります。

この時点で、まともに考えて１０万のレベルでは無い、とは思います。
　長期修繕計画を何故、このように詳細に組むか、と言うと、全て住民の方々の月当たりの
　負担増に関係してくるからです。

住民の方に、十分に納得していただく為には、客観的で、透明性のある建物診断書と
　それに基付く、長期修繕計画書が必要になってきます。
　
　長期修繕計画書は、〇〇年目は、屋上防水やり替えで〇〇千万、〇〇年目は、外壁修繕で
　〇〇千万、と言うように、各エポックでの想定金額を設定し、それに対する管理費等の
　住民負担と積立金総額の推移を何通りか、シュミレーションして、長期修繕計画の信頼性を
　担保します。

以上の流れは、実は現在住んでいるマンションで実際進行中の流れです。
　この流れを設定し、設計事務所を巻き込んで、大規模修繕計画をまとめ、長期修繕計画を
　作成して、管理費等の値上げを承認していただくまでに、２年以上要しました。
　（準備に時間を要しましたが、総会承認は、幸い、一度で頂きました。）

今のマンションでは、大規模修繕計画（設計）とそのための現状把握としての建物診断、
　その結果を受けての長期修繕計画作成をセットで扱うのが効率的、との考えから
　一括して、設計事務所に依頼しました。

このため総額では（設計、工事監理含む）では、２００万では全く足りませんが、
　建物診断と長期修繕計画の作成、のみでは２００万でいけるように思います。

以上の点は、マンションの規模にも左右されるように思いますが、しかし、実際に
　要求される内容は、マンションの規模に左右されません。
　規模が小さい時は、設計事務所を早めに巻き込んで、設計事務所の負担を大きく
　しないと、難しいかもしれません。

また、長期修繕計画は一度作成すれば終わりではなく、５年毎位に、想定通りか、
　調整が必要か、の見直し作業が必要になってくると思います。

something2013 · Answer

NO1です。
少し、追記させて頂きます。

「長期修繕計画」に付いて、他の見方が有るように思います。
即ち、「長期修繕計画」の内容に付いて、作成者は、「責任を取れるか？」と言う事です。

10万以下で「長期修繕計画」」の作成が出来る管理会社が有って、将来的にその内容が
問題となった時、その管理会社は、責任が取れるか？です。

アンケートや従来の記録を確認して作成される「長期修繕計画」は、その与条件の範囲内での
想定解であり、その他の不確定要素、未確認情報（実は現実の姿）は考慮されていません。
故に、当然、責任を問えるはずがありません。

最初から入っている管理会社でも、「長期修繕計画」は作成できます。しかし、
そこに付いても、その内容に付いて責任が持てるか、、を聞けば、厳密には、
責任が持てないと答えるでしょう。

しかし、何故、「長期修繕計画」が必要か、を考えると、「管理組合」が「将来」に
対して備えるため、必要としていることが解ります。
即ち、住民の方々に将来を説明し、場合によって、管理費等の変更をお願いするために
必要なのだと思います。

管理組合が「長期修繕計画」を発表し、内容説明を行い、場合によって、管理費の
変更をお願いすることになれば、当然、「長期修繕計画」の内容に付いて、管理組合自体が
責任を負う必要が出てきます。

管理費の相場が平米200円だから、今の管理費平米150円を値上げします、と言ったところで
根拠も無く、受け入れてくれる、とは思えません。
何故、190円ではだめなのか？と言った事にも返答できる事が必要です。
（そして、不幸なことにマンション業者は、契約を取るため、当初の管理費を意識的に
　安く設定する傾向があります。5年毎の見直しが必要、とのコメント付で。）

先に述べたように、何故、管理組合が「長期修繕計画」を必要としているか、と言えば、
「長期修繕計画」の作成を必要としている状況が生じつつあるからです。
（即ち、新築直後では無く、一定の日数を経過して、「長期修繕計画」の見直しが
　必要になってきている、と言う事です。）

そして、これから作成する「長期修繕計画」は、最終的に、管理組合で責任を負う必要が
あるものとなります。（5年毎の見直しのため、少なくとも5年程度は。）

そのように考えると、相談者が考える、建物診断とそれを受けての「長期修繕計画」は
妥当な考え方だと思います。

一方で、そこまで深く考えない方々も多くいらっしゃいます。
その方々にとっては、専門家らしいところが作成した「長期修繕計画」は信頼出来る
ものなのかも知れません。
ただし、総会で、その計画の根拠を問われた時、返答出来ないでしょう。
そして、管理費の変更が発生する場合は、当然、皆さん厳しい目で内容を見ます。
10万円で作成したアンケートによる「長期修繕計画」がそれに耐える、とは、
思えません。

「長期修繕計画」は内容はともかく、あれば良い、と言うものでは無く、それを使って
マンションの健全経営を目指すものでないと意味がありません。
また、同時に、管理組合として、内容に責任を負えるものでなければいけない、と思います。

kanrishi · Answer

後出しになりますので、できるだけ控えめにお答えします。
建物診断調査と長計作成とは分けて考えてください。
ご質問のポイントは管理会社の作る長計はどのくらい当てにできるか、ということと思います。
建物診断調査が省ければ、長計の作成はほとんどデスクワークになります。管理会社のアドバンテージは必要な図面と工事履歴のデータがいつも手元にあるがあることです。これでかなりの手間を省くことができます。あるいは、過去に作成した長計の手直しで済ませられるかも知れません。
したがって管理会社はもっと安価に受けられるかもしれないとも考えられます。
ご存知のように長計はデータがあれば自ずと作れるものですから、表記や精度の違いはあっても誰が作っても大きな違いはありません。
管理会社が作るとなれば変更や訂正には迅速柔軟に対応できることも期待できます。
管理会社が作ることのマイナス要素としては、組合の懐具合を知っていますから、自分達に工事発注を仕向けられ易いように手心を加えることくらいでしょうか。

inon · Answer

貴方は長期修繕計画と、大規模修繕と間違っていますよ。長期修繕計画は大体の年数で建物の劣化状態が決まってくる、大まかな修繕の計画です。これは管理会社が無料で行います。（私共のマンションでは管理費用の中に入っています）
大規模修繕計画に則って、経過年数により、建物の劣化診断を行い、設計事務所にて仕様、設計をして業者に相見積もりを取って施工という流れです。

計画と、具体的な修繕施工とは違うと言う事です。管理会社が１０万もの金を取り、修繕計画を立てるというのが理解できません。

後、予算計画ですがこれもマンションの規模で、工事の金額も予算が算出できます。
ちなみに、逆算ですが、修繕積立金の概算はm2／２００円です。６０m2でざっくり￥１２０００－／月です。
これ以下であれば、修繕積立金が足りなくなります。立体駐車場などがあれば、これは又別会計です。

貴方のマンションでも、理事会とは別に修繕委員会を立ち上げて大規模修繕を成功に導いて下さい。
問題意識のある貴方が適任ですよ。

10万円の長期修繕計画は役に立つか

長期修繕計画の妥当な金額、と言うのは、無いのではないか、と思います。

NO1です。

後出しになりますので、できるだけ控えめにお答えします。

貴方は長期修繕計画と、大規模修繕と間違っていますよ。

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