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分譲マンションを不動産会社の斡旋により賃貸している者です
先日不動産会社から、貸し主が戻って来るということで半年後に明け渡して欲しいと連絡がありました 故意過失による傷み以外は敷金から差し引きませんと書かれていますが、借り主として黙って要求に応じるしかないのでしょうか? 引っ越し代等を要求したりできないものなのでしょうか? 約10年住んでおりました 家賃の滞納も無く 小うるさいことも言わず いい借り主だったと思います
専門家の方のご意見をお願い申し上げます

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A 回答 (4件)

 大家しています。



 質問者様は借主さんとして回答します。

> 借り主として黙って要求に応じるしかないのでしょうか? 引っ越し代等を要求したりできないものなのでしょうか?

 『定期借家契約』でない限り、大家側の一方的な都合で借主さんの生活の基礎である住居の賃貸借契約を破棄することなどできません。大家は、「お気の済むまで住んでください。初期の契約内容から借主さんの合意も得ずに内容を変えることはありません。」という契約を結んだも同然なのです。「ちょっといなくなるから空き家にしておくより家賃でも稼がせよう。」なんて気軽に他人様の衣食住の根幹を担うなんてもってのほかです。『貸し主が戻って来る』ならご自分でどこかの賃貸物件でも借りれば良いのです。貸主のなんたるかも分からないおバカにはゴネるだけゴネれば良い。決して借主さんから金額の提示なんてしてはいけません。それでは『条件闘争』になってしまいます。あくまで「ここが気に入った。物理的に住めなくなるまでは住んでいたい。」で良いのです。後は貸主側が一生懸命“出せるだけの金額”を提示してくるでしょう。後は質問者様がそれで納得できるかどうかだけです。質問者様だって『定期借家契約』で不安定な状態なら借りなかったでしょうし、家賃だってそれなりに低く設定されたはずです。そんな大家を許してはいけません。10年間が無賃になるくらいの金額提示までNOと言っても良いのです。「この間の管理費くらいは頂きたいものだ。」くらいは言ってやりましょう。借主さんの衣食住の一角をお金を頂いて担わせて頂く『大家の役目』というのは「空き部屋に稼がせよう。」では務まらないのです。

 ちなみに、大家側からの契約破棄の『正当事由』って、滞納等による『信頼関係の崩壊』以外は『人命に関わること』くらいしか認められません。その『借主優位』を補うのが『定期借家契約』なのです。こちらの方が家賃は安いのが一般的です。
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この回答へのお礼

心強い解答(快答)、誠にありがとうございます
借り主って強いんですね
大家さんって大変ですね
確かに今住んでいるところで生活基盤が成り立っていますので、賃貸契約解除の申し入れは私たちにとって青天の霹靂でした
ただ、過去に私たちも一度家賃の引き下げと毎月の家賃支払い日の変更を了解してもらった経緯があります
直接貸し主の方とお話はしていませんが良心的な方だと思われます
御指導を参考にさせていただき、双方納得して問題解決していきたいと思います
もし万が一貸し主が理不尽なことを言い出した際には、お教え通りこちらも強気で攻めていきたいと思います
誠にありがとうございました

お礼日時:2014/04/01 14:30

No.1です。



他の方の回答で出ましたので詳細は書きませんが、『定期借家契約』の可能性があると思いましたので契約書を確認してくださいと書きました。
何故『定期借家契約』かと思ったかの理由を書いておきます。

>貸し主が戻って来るということで半年後に明け渡して欲しい
・貸し主が戻るまでという契約期間の可能性がある
・明け渡しの期間が半年後なら、違法な明け渡し請求では無い

>約10年住んでおりました
・という事は平成15~16年頃の契約なので、普通借家契約の切り替えは出来ない

等が『定期借家契約』の条件に当てはまるからです。

通常(普通借家契約)は借り主の権利が大きいのですが、定期借家契約はそうではありません。
一応貸主も無謀な立ち退き要求をしているようには思えなかったので、もしかして?と思い回答しました。
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この回答へのお礼

度々のご解答ありがとうございます
契約書を確認したところ、間違いなく一般借家契約になっています

お礼日時:2014/04/01 15:22

 不動産賃貸業を営んでおります。



> ・・・ により賃貸している者です

 あとの文章を拝見すると、「賃借」なさっているのですね?

 賃貸している側から「出て行ってくれ」と言うことは、債務不履行があるか、「正当事由」がないと許されないことになっています。

 「所有者が、それまで賃貸していたその物件に住む必要がある」という事情は、「正当事由」に該当しますので、一応は「出て行ってくれ」とは言えます。

 しかし、無条件に言えるわけではありません。

 裁判になると、借主がそこに住む必要性と貸主がそこに住む必要性を「比較」して、どれくらいどちらの必要性が大きいかを「衡量」します。

 そして、その「差」に応じて金銭で償わせることで、実際にそこに住める人を決めることになります。

 例えば(以下数字はデタラメです)裁判所は、大家と借主(質問者さん)の、そこに住む必要性・利益を比べて、借主のほうの必要性・利益が10、大家がそこに住む必要性・利益が8だとしたら、「大家がそこに住みたければ、大家は借主に、2に相当する200万円を支払え。200万円もらったら、借主は退去せよ」というような内容の判決を下すことになります。

 大家の必要性が質問者さんの必要性を上回れば、そのまま、無償で退去させられることになります。

 したがって、質問者さんが「俺はここに住み続けたい」と思っている場合は、「移転補償金をくれ」と言ってみることをお勧めします。

 自力救済(実力をもって強制的に質問者さんを追い出すこと)は認められていませんので、大家は訴訟をおこすしかありません。

 訴訟になったら裁判官の前で上記補償金の要求をすれば、上記のように、大家と質問者さんの利益について衡量して、補償金の要否。必要ならいくらが適切かなどを判断してくれるでしょう。
 
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この回答へのお礼

早速のご指導ありがとうございます
借り主の権利の大きさがそこまであるとは思いませんでした
裁判沙汰にまでもっていくつもりはありませんが、このまま黙って ハイそうですか
も、おもしろくないな と思っていました
非常に参考になりました
ありがとうございました

お礼日時:2014/04/01 13:47

突然の明け渡しに対する


>黙って要求に応じるしかないのでしょうか?
なのですか?

それとも
>故意過失による傷み以外は敷金から差し引きませんと書かれています
この部分の要求の心配なのですか?

もし上の質問なら、「契約書」の内容によっても変わってきます。
一般的な答えでも「特約」等の記載があれば、また違った結果になりますしね。

下の質問なら心配無いです。
通常生活する上での傷等は請求されません。
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この回答へのお礼

早速のご指導、誠にありがとうございます
契約書を再確認します
でも、このまま貸し主の言いなりで
明け渡すのも納得できないなー
とおもったりもしています
ありがとうございました

お礼日時:2014/04/01 13:22

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Q大家からの一方的な契約解除

家族と共に一軒家の借家に住んでおります。
昨日、不動産会社から「家主が定年退職のためそちらの家に戻りたいと希望してるので半年後に受け渡しをお願いしたい」という内容の書面が届きました。
昨年12月に2年間の契約更新を行った私達家族にとっては寝耳に水の話で
困惑しておりますが、契約書を確認したところ貸主側からの契約解除は半年前に書面にて予告するという条項がありましたので出て行くしかないようです。

そこで2つ教えていただきたい点がございます。

・契約更新料の返還は請求できるものなのでしょうか
・引越しの費用などを家主に負担してもらえたりはしないのでしょうか

こういったことに関しての知識を全く持ちえていませんので
お力をお借かりしたく存じます。

宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

この手の問題は何度も出されています。
立ち退きで検索するとよいでしょう。

借地借家法という法律があります。この法律では大家側から契約解除・更新の拒絶をする場合に以下の2つの条件を両方クリアしなければならないことになっています。これと異なることを契約で定めても無効です。

条件1.期間の定めのある契約の場合は契約満了の6ヶ月~1年の間に申し出ること。期間の定めのない契約の場合は、6ヶ月前に申し出ること

条件2.大家側に正当な事由のあること。

なお、民法では期間の定めのある契約の場合、特約がなければ途中解除することは禁止されています。また、借地借家法では借り手に一方的に不利な契約は無効としていますので、契約に大家側から途中解除できるとされていてもそれは無効です。

更新があるということは契約期間のある契約ですから、期間満了までは裁判しても大家は質問者を退去させることはできません(質問者に家賃滞納などがあれば別ですが、それはないでしょうから)


なお、大家側の正当な事由というのは、自己使用だけでは不十分といわれていますので、単に定年後住むということだけでは、2の条件は満足していないと考えられます。自己使用するにも自己使用しなければならない必要性が、借り手を追い出しても仕方ないと考えられるほどなければならないのです。
単に地元に戻りたいのならその近辺に家を買うなり、借りるなりすればすむのですから。


>契約書を確認したところ貸主側からの契約解除は半年前に書面にて予告するという条項がありましたので出て行くしかないようです。

つまり、法律上質問者は出て行く必要はないのです。


>・契約更新料の返還は請求できるものなのでしょうか
>・引越しの費用などを家主に負担してもらえたりはしないのでしょうか

更新料は更新に際しての金銭ですので、返還してもらうような正確のものではないです。
でも大家都合での退去要求ですので、話し合いで立ち退き料を出してもらうことは可能です。話し合いがまとまらなければ法律に基づき退去しないでよい権利が質問者にありますので、裁判などによる退去指示が出るまでは住むことができます。

だからといって欲の皮を突っ張るのも得策ではないですので、更新料の返金分と引っ越し代の負担がもらえるならそれでよいとお考えならそれを条件に退去の合意をしてあげればよいと思います。
ついでに次の物件の仲介手数料と礼金分なども含めてもあまり無茶な要求ではないと思います。

この手の問題は何度も出されています。
立ち退きで検索するとよいでしょう。

借地借家法という法律があります。この法律では大家側から契約解除・更新の拒絶をする場合に以下の2つの条件を両方クリアしなければならないことになっています。これと異なることを契約で定めても無効です。

条件1.期間の定めのある契約の場合は契約満了の6ヶ月~1年の間に申し出ること。期間の定めのない契約の場合は、6ヶ月前に申し出ること

条件2.大家側に正当な事由のあること。

なお、民法では期間の定めの...続きを読む

Q賃貸マンションを貸しています。解約通知書の書き方を教えてください

東京で母親が築45年くらいのマンションを25戸貸しています。
老朽化してきて、修繕費がかなりかかってきたので解体して売却したいと言っています。

平成18年末から現在の住民の方にはあと何年かしたら、解体すると
口頭で話はしてあり、そのためにその日までは更新はするけれども、
更新料はもらわないので、その分引越しの時のために貯めておいてねと言っているようです。

人がいいのか口頭ですむと思っているので、
やはり書面できちっと通知を出しておいて方がいいと思うのですが
どのような内容をいれたらいいのか良く分かりません。
専門家に頼めばいいのかもしれませんがこのご時世やはり自分で出来る範囲はしたいと思っています。

サンプル文面など見てはいますが、もっとわかりやすい教えをお願いいたします。

Aベストアンサー

こんばんは、初めまして。
あまりに重大な内容で書込みをためらっていたのですが、なかなか回答が付かないことが気になって書き込みしています。

1.定期借家契約ですか? 
文面からそうではないと見られますが、そうだとすれば“解約通知書”ではなく、“解約申し入れ”だと思います。
 つまり、賃貸借契約解除には一方的な通知ではなく、相手の承諾が必要だということです。

2.>更新料はもらわないので、その分引越しの時のために貯めておいてねと言っているようです。
 賃借人の反応はどうだったのでしょうか。賃借人に不利な条件は、自動的に無効になる可能性が高いです。

3.>人がいいのか…
 というより、今までそして今も賃料を払ってくれているお客様(賃借人)側の立場を軽く考えていらっしゃる気がします。

4.現在の賃借人の方が退去に前向きで、二つ返事で承諾してくれることも0%ではないのかもしれませんが、賃貸人からの契約解除は決して少なくない費用と多大な労力と時間と交渉術が必要なのが通常だと思います。
 このサイトでも両者の立場からのQ&Aがあると思いますので、参考にされてこれからの道筋をつかまれた上で、“解約申し入れ”をされることをお勧めします。最初の条件提示がその後の流れに大きく影響すると思います。
 
5.入居者の回転が比較的速い物件ならば、時間に余裕があるならば、今後新契約を一切結ばず賃借人の都合で全員退去するのを待つという方法もあります。(勿論、その事は現居住者には告知するべきだと思いますが)

6.管理会社は入れてらっしゃらないのでしょうか。管理会社に交渉依頼しないとしてもアドバイスくらいは普段のお付き合い上してくれると思います。

もう少し方向性をはっきりされてから、質問をされると回答がもっとつくと思います。
スムーズにことが進むといいですね。

ご参考までに…

こんばんは、初めまして。
あまりに重大な内容で書込みをためらっていたのですが、なかなか回答が付かないことが気になって書き込みしています。

1.定期借家契約ですか? 
文面からそうではないと見られますが、そうだとすれば“解約通知書”ではなく、“解約申し入れ”だと思います。
 つまり、賃貸借契約解除には一方的な通知ではなく、相手の承諾が必要だということです。

2.>更新料はもらわないので、その分引越しの時のために貯めておいてねと言っているようです。
 賃借人の反応はどうだった...続きを読む

Q大家さんからいきなりの契約解除(退去)通知が来ました!?

大家さんからいきなりの契約解除(退去)通知が来ました!?

昨年12月から今のマンションに引っ越してきました。
先月、夜中の1時半ごろマンションの駐輪場で友人と話していると大家さんからうるさいと怒られ謝りました。
そんなに大きな声ではなかったのと思うのですが・・・
そのとき別の日に騒いでいた人がいたらしくそのことも私たちのせいにされたので、それは違いますと言ったことが気に入らなかったらしく、全室分の家賃を払うか出ていけと言われました。
そのことで不動産屋さんに相談するととりあえず良い悪いは関係なく謝りに行った方が今後のためにいいのでは?と提案されましたが納得いかずそのまま放置していました。

約1カ月後、ドアにゴミの分別を促す文書が貼ってありました。
その日に大家さんに注意されその後はちゃんと分別しております。

数日後、夜に家の掃除をして11時半ごろに2回と12時過ぎに1回ゴミを出しに行きました。
すると、大家さんが怒鳴りこんできて、うるさい出ていけと怒られました。
あまりのうるささに「中に入ってもう少し静かにしてください。」と言うと
「俺は管理人だからいいんだ!」と怒鳴られました。
お金が無いから出ていけないと言うと、親からお金を借りればいいと言われました。

その後、無視していると今日、手紙がきました(@_@)
内容は

通知書
9/30日をもって契約解除という内容
理由は、
1・午前3時(実際は1時過ぎ)に友人と大声での会話による迷惑行為
 (大家さん以外からは一切苦情は来ていません)

2・2回にわたり私のごみ袋からペットボトルと缶が一緒に入っており、2度文書にてドアに貼る(実際は1度)8/5の私の出したゴミ袋からペットボトルと缶が混入してるのを発見し注意する。
(文書が貼ってあることに気付いたときに注意された)

3・8/10午前0:30、ごみ処分のため借主入居のドアを激しく開閉し大音を発生させ近隣に迷惑行為
(激しくではなく、自然に閉まる音。時間は11:30~0:00過ぎの間)

簡単に書きましたが、上記の理由で契約解除を通知されました。

全て注意されてからはちゃんとしております。
それでも、出て行かないといけないのでしょうか?
お金もないし、出て行きたくはありません。
私がココに入るときに支払った金額(引越し代・仲介料など)を大家さんが支払ってくれるなら出て行ってもいいかなと思っています。(無理でしょうが・・・)

今まで何回か引っ越しましたが、1度もクレームを受けたことがありませんし、今回もマンションの住人の方からのクレームは一切ありません。
一番最初に注意されたときに、不動産屋を通して謝りに来いって言われたのに無視したので嫌がらせを受けているのではないかと思います。

専門の方や詳しい方にぜひアドバイスをしていただきたいです。

大家さんからいきなりの契約解除(退去)通知が来ました!?

昨年12月から今のマンションに引っ越してきました。
先月、夜中の1時半ごろマンションの駐輪場で友人と話していると大家さんからうるさいと怒られ謝りました。
そんなに大きな声ではなかったのと思うのですが・・・
そのとき別の日に騒いでいた人がいたらしくそのことも私たちのせいにされたので、それは違いますと言ったことが気に入らなかったらしく、全室分の家賃を払うか出ていけと言われました。
そのことで不動産屋さんに相談するととりあえず良い...続きを読む

Aベストアンサー

 大家しています。

 それだけでは質問者様を“追い出す”ことは出来ません。これで追い出せたら近隣トラブルは半減しています。

 質問者様を追い出すには、『警告』の内容証明、『先の警告に従わなかったので契約を解除する』という内容証明、裁判所(これをよく簡裁という人がいますが、私の場合は地裁でした)への『明渡訴訟』、裁判所の『明渡命令』と“手間と時間と費用”がかかることをしなければならないのです。

 ただ、今、大家は一生懸命?『近隣迷惑な住人』という証拠を揃えているでしょう。
 絶対に共同生活のルールを破らないように慎重にも慎重を期して生活してください。ゴミ出しのルールを守るなんて初歩の初歩です。近隣迷惑や共同生活のルールが問題になっている時でもありますので、そういう証拠をもとに起こす『明渡訴訟』のハードルも低くなっていくかも知れません。“息詰まる”ような生活でしょうが、それが“敵?”の戦略です。さぞ“住み難い”こととご同情申し上げます。

 ちなみに、『マンションの住人の方からのクレームは一切ありません。』とありますが、住人は直接クレームを入れることはありません。全て大家や管理会社に入れます。大家や管理会社は『あまりのうるささ』がクレームに対応している証拠となります。

 多分、もとはと言えば、『とりあえず良い悪いは関係なく謝りに行った方が今後のためにいいのでは?と提案されましたが納得いかずそのまま放置していました。』なんでしょうね。

 大家しています。

 それだけでは質問者様を“追い出す”ことは出来ません。これで追い出せたら近隣トラブルは半減しています。

 質問者様を追い出すには、『警告』の内容証明、『先の警告に従わなかったので契約を解除する』という内容証明、裁判所(これをよく簡裁という人がいますが、私の場合は地裁でした)への『明渡訴訟』、裁判所の『明渡命令』と“手間と時間と費用”がかかることをしなければならないのです。

 ただ、今、大家は一生懸命?『近隣迷惑な住人』という証拠を揃えているでしょう。
 絶対...続きを読む

Q立ち退き条件を提示するのに、どのような文章で書けばいいでしょう?

私の住んでいる借家で立ち退き話がでています。いろいろ調べ考えた結果、向こうが示した条件では立ち退かないという結論に至りました。
大家さんは代理人を立てて書面にて条件を提示してきましたので、こちらも「こういう条件でなければ立ち退かない」旨の文書を作成して提示しようと思っています。
そこで質問なのですが、どのような文章で書けばよいでしょう。文例をいろいろ検索してみたんですが、ビジネス文例集はあってもこういう場合の文例は見つけられませんでした。内容としては、
・立ち退きに応じる気持ちはあるが、提示された条件だと経済的にきついということ。
・こちら側の立ち退き条件(いくらで、という金額提示)
・返答は○月○日までに。それを過ぎると立ち退きの話はなかったことにする。
というようなことを入れたいと思っているのですが・・・。
それと、この書類を提出するのは、代理人でいいんでしょうか?
またその提出方法は?(郵送?FAX?直接きてもらう?)
具体的に書いてくださってもかまいませんし、参考になる文例集(法律)を書いてくださるのでもかまいません。どうか知恵を貸して下さい。よろしくお願いします。

私の住んでいる借家で立ち退き話がでています。いろいろ調べ考えた結果、向こうが示した条件では立ち退かないという結論に至りました。
大家さんは代理人を立てて書面にて条件を提示してきましたので、こちらも「こういう条件でなければ立ち退かない」旨の文書を作成して提示しようと思っています。
そこで質問なのですが、どのような文章で書けばよいでしょう。文例をいろいろ検索してみたんですが、ビジネス文例集はあってもこういう場合の文例は見つけられませんでした。内容としては、
・立ち退きに応じる...続きを読む

Aベストアンサー

美辞麗句を並べる必要もなく、ご自身の書き方で宜しいかと思いますが、それでは余りに不親切なので、例として記載します。

------------------------------------------------
借家の立ち退きの件

拝復、○年○月○日分の配信(コピー別途貼付)を、拝見いたしました。
お申し出でをお受けできるかどうか、当方で検討いたしました結果、この条件をお受けすることは困難という結論になりました。従って、正式にお断りさせていただきます。
尚、立ち退きに関わる経済的な損失を当方の基準で計算した所、○○円という結果となりました。このことを踏まえ、頂戴した条件に変更余地がある場合は、○年○月○日までにご連絡くださいますようお願い申し上げます。ご連絡なき場合は、立ち退きのお話はなかったものとさせていただき、以降の交渉は打ち切らせていただきます。
敬具
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>この書類を提出するのは、代理人でいいんでしょうか?

代理人契約書を明示され、全ての権限を代理人が持っているならば代理人ですが、そうでない場合は大家に直接提出すべきだと思います。勿論、両方に渡すことが親切です。

>またその提出方法は?(郵送?FAX?直接きてもらう?)

郵送で良いでしょう。特に書き留めなどにする必要もないと思います。しかし、文面のコピーを取っておく必要はあります。

文面はご自身でアレンジしてください。そのまま使用すると、著作権を保有する当サイトから訴えられる可能性がありますので。

美辞麗句を並べる必要もなく、ご自身の書き方で宜しいかと思いますが、それでは余りに不親切なので、例として記載します。

------------------------------------------------
借家の立ち退きの件

拝復、○年○月○日分の配信(コピー別途貼付)を、拝見いたしました。
お申し出でをお受けできるかどうか、当方で検討いたしました結果、この条件をお受けすることは困難という結論になりました。従って、正式にお断りさせていただきます。
尚、立ち退きに関わる経済的な損失を当方の基準で計算した所、○○円と...続きを読む

Q入居審査OK後→大家からのキャンセル

【(1)申し込み→(2)入居審査→(3)大家から入居許可を頂けた→(4)大家側からいきなり入居のキャンセル】
この流れって契約違反にならないでしょうか?

(4)について、急に不動産会社から連絡がありました。
詳細は下記になります。



【詳細】
物件を見学した時に、下記のような不信点がありました。
【不信点】
・トラッキング現象が起きておりコンセントが焼けていた。
現状回復等がなされていなかったので、カバーの交換と、トラッキング現象が再発しない為に、配線の方も確認をお願いし、配線に異常が無いか入居日までに再度見学させて欲しいとお願いしました。


・収納の天袋の位置にあたいする正面の壁、天井、左右の壁に靴の足跡があり不愉快な為、クリーニングをお願いしました。

以上の2点を、入居前までに直して欲しいとお願いし、大家は了解しました。
その為安心して、申し込みを送りました。

その後、入居審査も問題なく完了した為、契約書等の書類を不動産会社から送付して頂く前日に、大家側から入居キャンセルの連絡がきました。


理由は下記だそうです。
【理由】
入居後にいろいろ設備等で文句を言ってトラブルになりそうだから入居のキャンセルをしたい。
※申し込み前に賃料の交渉、原付の交渉、近隣トラブルの有無について聞いたのも原因らしいです。


入居審査でOKにも関わらず、大家の都合で入居をキャンセルするのって違法なんじゃないでしょうか?
【不信点】を入居日までに修理してもらうのは当然ですよね?
トラッキング現象が再発しないようにしてもらうのも、その物件に安心して住みたいので当然のことですよね?


既に、現在住んでいる物件の大家には、申し込みに書いた日付で退去すると連絡し、引越し業者にも連絡し、見積と契約をしました。
キャンセルの連絡が遅かった為、現在住んでいる大家さんと引越し業者に連絡し、最悪の場合キャンセル料と更新料等が発生します。
※因みに引っ越しする理由は、後1ヶ月で更新がかかっており、それを機に引っ越すことを不動産会社には伝えてありました。

先日、口論しましたが、不動産会社も折れなかった為、
今回はなかったことにと話を丸め込まれました。
しかし、腹がたってしょうがない為、
引越し業者のキャンセル料、現入居している大家への更新料
を不動産会社又は、キャンセルした大家から損害賠償等で頂きたいです。


どうにかならないでしょうか?
ご回答を宜しくお願い致します。

【(1)申し込み→(2)入居審査→(3)大家から入居許可を頂けた→(4)大家側からいきなり入居のキャンセル】
この流れって契約違反にならないでしょうか?

(4)について、急に不動産会社から連絡がありました。
詳細は下記になります。



【詳細】
物件を見学した時に、下記のような不信点がありました。
【不信点】
・トラッキング現象が起きておりコンセントが焼けていた。
現状回復等がなされていなかったので、カバーの交換と、トラッキング現象が再発しない為に、配線の方も確認をお願いし、配線に異常が無いか入居...続きを読む

Aベストアンサー

 大家しています。

 既に質問者様もご存知とは思いますが、部屋の賃貸では、借主さんが『重要事項説明』を受けて、その『承諾書』に署名捺印し、『契約書』に署名捺印して、『契約完了』となります。この完了前ですと借主さんは如何なる名目でお金が預けてあっても『ノーペナルティーでキャンセル可能』です。この権利は主に借主さんが使ってきていますし、このサイトでも契約日直前での借主さんからのキャンセルなんて数多出てくるでしょう。そういう場合、大家側が入居準備やその他で実際にお金が出ていても、管理会社が名前入りの契約書を作成してしまっていても、一顧だにされません。このサイトでも、「借主を信じて用意したほうがバカだ。」って書き込まれます。

 しかし、余り今までは行使されてはいませんが、同じ権利は当然大家側にもあります。最近では、「借主が行使するなら、大家だって。」と言う貸主もチラホラ見かけるようになりました。

 卵が先か鶏が先か、分かりませんが、借主・貸主共に権利の行使をするようになってしまったわけです。私もこのサイトでの借主さんの権利の行使については、「いずれ、大家も権利を行使するようになるかもしれないから、住んでいる物件への退去日の通告や引越しの準備は契約してからしなければならなくなる。」と書き込んできました。

 お気の毒ですが、質問者様のケースは、まさに私の危惧していた通りです。

 これは、『契約完了』前ですから、質問者様も今の時点で『ノーペナルティーでキャンセル可能』です。同じ権利が大家にもあって、今回は大家側がその権利を使ってキャンセルしたのです。
 従って、質問者様がお持ちの権利と全く同じ権利の行使ですから、大家側の実損にも一顧だにされないように、『引越し業者のキャンセル料、現入居している大家への更新料を不動産会社又は、キャンセルした大家から損害賠償等』は不可能でしょう。裁判になっても、この時点での借主側でのキャンセルで大家側が実損を受けて“泣き寝入り”した例などこのサイトだけでも数十、否、数百集められるでしょう。裁判所だって大家側のそんな賠償請求は認めてこなかったのです。

 まぁ、民事なんて判事の考え方次第で右にも左にも行くような裁判ですから、やってみてください。全国の大家が固唾を飲んで見守り、質問者様を応援するでしょう。質問者様が勝てば、同じ論理で、今後は大家側の賠償請求も認められることになるのです。私も応援します。『権利は、与えられるものではなく、闘って勝ち取るものである。』by ルドルフ・フォン・イェーリング 

 大家しています。

 既に質問者様もご存知とは思いますが、部屋の賃貸では、借主さんが『重要事項説明』を受けて、その『承諾書』に署名捺印し、『契約書』に署名捺印して、『契約完了』となります。この完了前ですと借主さんは如何なる名目でお金が預けてあっても『ノーペナルティーでキャンセル可能』です。この権利は主に借主さんが使ってきていますし、このサイトでも契約日直前での借主さんからのキャンセルなんて数多出てくるでしょう。そういう場合、大家側が入居準備やその他で実際にお金が出ていても...続きを読む

Q退去する事を書面で通知・・・どうすればいいのですか?

2~3ヶ月後に引っ越す予定なのですが、契約書に「退去は1ヶ月前に書面で通知する事」と書いてあるのですが、書面で通知とはどの用に書いたらいいのでしょうか?

ハガキ?便箋?
どういう文章を書くのですか?
不動産屋宛に投函すればいいのですか?
それとも初め電話で退去する旨を伝えてから、書面で送るのでしょうか?

それと大屋さんがうちの真上に住んでいて家賃も手持ちでいつも払っているのですが、大屋さんと不動産やのどちらに初めに伝えるべきですか?
まとまりのない文章ですが、退去する事が決まってからの手順・方法を教えて下さい。宜しくお願いします。

Aベストアンサー

他の方が回答されているように、そういった解約用の書面が不動産会社にあると思いますので、聞いてみて下さい。不動産会社に電話すれば、どういった手順でするのかを教えてくれると思います。

「書面」でという根拠はご存知ですか?
電話などの口頭ですと、言った言わないのトラブルが結構多いからです。なので、うちでも「書面で通知」という文面にしています。事務的な不動産業者では、解約用の書面でなければ受け付けないというところもありますが、うちの場合ですと、書面でしたら何でも結構です。メモ用紙とかに書いてFAXで送っていただいても大丈夫です。その際には、物件名・氏名・電話番号・退去日(部屋明け渡し日)・立会い日時・その書面を書いた通知日を絶対に書いてもらうようにしています。文章は、特に気にすることありません。「退去することになりました。日時等は以下のとおりです。」などと書いておけばいいでしょう。あとは、できれば、引越し先住所・敷金返却口座番号もわかる範囲で書いてもらいます。でも、FAXでいいのかはわかりません。印鑑が押してある原本でないとダメと言われることもあるかもしれませんので、確認して下さい。

注意する点は、退去する月の家賃です。月末に退去する場合は特に問題ありませんが、月の途中で退去する場合は、日割り計算してくれかどうかは、その物件によって違います。下手をすると、1日に退去してもその月の家賃全額を払わなくてはなりません。月の途中で退去する予定でしたら、そのことも確認しておいた方が確かです。
不動産会社に言うのはもちろんですが、できれば、大家さんにも同時に話をしておいた方がいいでしょう。同じ建物に住んでいて、不動産会社には通知して私には話しもなかった・・・と思われるかもしれないので。

他の方が回答されているように、そういった解約用の書面が不動産会社にあると思いますので、聞いてみて下さい。不動産会社に電話すれば、どういった手順でするのかを教えてくれると思います。

「書面」でという根拠はご存知ですか?
電話などの口頭ですと、言った言わないのトラブルが結構多いからです。なので、うちでも「書面で通知」という文面にしています。事務的な不動産業者では、解約用の書面でなければ受け付けないというところもありますが、うちの場合ですと、書面でしたら何でも結構です。メモ用...続きを読む

Q建物賃貸契約で、貸主から契約解除する場合についてお尋ねします。

建物賃貸契約で、貸主から契約解除する場合についてお尋ねします。

今度、所有している建物を賃貸する予定なのですが、

万が一の時を考えて、こちら(貸主)側から契約解除できるような契約にしたいと考えています。

借地借家法では、借家人が保護されているようなのですが、

契約期間を敢えて定めず、期間の定めのない契約にしておいた方がよいでしょうか?

それとも、1年ぐらいの契約期間にして、更新していく形の方がよいでしょうか?

Aベストアンサー

>契約期間を敢えて定めず、期間の定めのない契約にしておいた方がよいでしょうか?
期間の定めのない借家契約の場合、いつでもどちらからでも解約を求めることができます。
ただし、賃貸人から解約を求める場合には最低6ヶ月前に申し入れる必要があります。さらに、「別の人に貸したいから」とか「家賃の値上げに応じないから」といったカンタンな理由では解約を求めることはできず、自己使用や老朽化による取り壊しなどの正当な理由が必要となります。また、たとえ自己使用のために退去を求める場合であっても、賃借人に対して立退き料を支払うことが必要となります。

>1年ぐらいの契約期間にして、更新していく形の方がよいでしょうか?
半年でも1ヶ月でも可能です。定期借家契約になりますので、期間が満了さえすればどんな理由であれ賃貸人が更新を拒否することが可能です。
ただし、これは圧倒的に貸す側に有利な契約になりますので、契約の際に通常の契約書とは別に、更新ができないことを重要事項説明書を書面で交付しなければなりません。また、双方の同意のもとで更新する際に更新料を請求することはできません。さらに、一般的には敷金・礼金もありません。
すなわち、借りる側としては非常に不安定な立場に置かれますので、長期に渡って居住しようとする優良な借り手が集まる可能性は非常に低くなるかと思います。

>契約期間を敢えて定めず、期間の定めのない契約にしておいた方がよいでしょうか?
期間の定めのない借家契約の場合、いつでもどちらからでも解約を求めることができます。
ただし、賃貸人から解約を求める場合には最低6ヶ月前に申し入れる必要があります。さらに、「別の人に貸したいから」とか「家賃の値上げに応じないから」といったカンタンな理由では解約を求めることはできず、自己使用や老朽化による取り壊しなどの正当な理由が必要となります。また、たとえ自己使用のために退去を求める場合であっても...続きを読む

Q使用損害金。大家からの通常賃貸の途中解約

通常賃貸だったにもかかわらず大家が転勤で戻ってくるので2年の最初の更新も待たず、出て行ってくれと頼まれてしまいました。通常賃貸でも6ヶ月前に言ったからでていってくれるんだよな、という大家の無責任発言にも腹が立ちましたが気分が悪いので「損をしない金額を出してくれて、いい物件があれば出て行ってもいい」と答えました。

間に不動産屋が入っているのですが彼が作ってきた合意書の文面に「本合意終結日から受け渡し完了日まで賃料相当額の使用損害金の支払いがある」とあります。こちらが大家のわがままを飲み込んで頼まれて契約を変えてあげようかというのに損害金という響きは気持ちよくありません。不動産屋はこれ以外に言い方はないというのですがWebで探してもあまり同じ用途で使っているのをみません。何か他に適した用語はあるでしょうか。

それと家賃6ヶ月相当の支払いはするというのですが「ずっと住んでもらいたい。庭も自由にしてくれ」と契約時に言われたので庭などに植木、芝等投資をしてしまいました。こういった場合1ヶ月くらいの損害金というか迷惑料は別途追加で請求していいものでしょうか。

ご指南お願いいたします。

通常賃貸だったにもかかわらず大家が転勤で戻ってくるので2年の最初の更新も待たず、出て行ってくれと頼まれてしまいました。通常賃貸でも6ヶ月前に言ったからでていってくれるんだよな、という大家の無責任発言にも腹が立ちましたが気分が悪いので「損をしない金額を出してくれて、いい物件があれば出て行ってもいい」と答えました。

間に不動産屋が入っているのですが彼が作ってきた合意書の文面に「本合意終結日から受け渡し完了日まで賃料相当額の使用損害金の支払いがある」とあります。こちらが大家のわ...続きを読む

Aベストアンサー

定期借家契約ではないのですね。
家主から解約を申し出るのは「6ケ月前」は合法です。
但し、家主からの解約は正当事由がなければ、6ケ月前の解約予告の申し出があっても無効です。
正当事由とは、建物の老朽により住民の人命に危急に危険が及ぶ可能性が大きい、行政の収用を受ける、etcです。
家主の転勤を理由にした解約は正当事由に該当しません。

この場合、家主の自己都合により解約することとなるので、家主は立退料で立退交渉するものなのです。

消費生活センターなら無償で仲裁に入ってくれますので、消費生活センターを利用しましょう。
なお、不動産業界団体の相談窓口や行政の宅地建物取引業担当に相談しても応じてくれません。
不動産業界団体の相談窓口や行政の宅地建物取引業担当は、宅地建物取引業のトラブルなら相談に応じますが、本件質問の不動産管理業は管轄外なのです。

Q大家から立ち退きを宣告されました。立ち退き料の請求、敷金の返還は?

みなさんよろしくお願いします。
まず、現在までの経過を聞いて(読んで?)いただけますか?

行政の道路建設計画で大家の家が行政から立ち退きを言い渡されたそうです。
そこで大家は自らの新居を現在私が住んでいるアパートの場所に新しく建てることにしたようなのです。ということで今私が住んでいるアパートは取り壊すことにしたらしく、立ち退きを要求してきました。立ち退き期限は今年の9月30日です。大家はすでに立ち退き期限の6ヶ月前に文書による立ち退き要求をしていますし、6月以降の家賃は免除してくれています。

大家の計らいはうれしいのですがこれはこれ。立ち退くとなると次のアパートの契約料、引っ越し費用が当然かかってきます。

契約料、引っ越し費用は大家に請求することは可能なのでしょうか?

大家に単純に話せばきっと「家賃の免除で配慮している」といった返事が返ってくることが予想されます。それでも免除分の家賃4ヶ月分では立ち退きに必要な費用は賄えないし、そもそも免除分は「立ち退き料」として明確に規定されたわけでもありません。

もうひとつは敷金の返還の件です。
アパートは取り壊す訳ですから、「入居時と同じ状態に戻すための資金」としての敷金は当然使い道のなくなった金ということになり、返還されるべきと私は理解しています。

この場合敷金の返還は法的に正当に請求できるのでしょうか?

まったくの素人で右も左も分かりません。
どなたかアドバイスをよろしくお願いいたします。

みなさんよろしくお願いします。
まず、現在までの経過を聞いて(読んで?)いただけますか?

行政の道路建設計画で大家の家が行政から立ち退きを言い渡されたそうです。
そこで大家は自らの新居を現在私が住んでいるアパートの場所に新しく建てることにしたようなのです。ということで今私が住んでいるアパートは取り壊すことにしたらしく、立ち退きを要求してきました。立ち退き期限は今年の9月30日です。大家はすでに立ち退き期限の6ヶ月前に文書による立ち退き要求をしていますし、6月以降の家賃は...続きを読む

Aベストアンサー

 どうも皆さん法律用語や制度の理解について混乱なさっておられるようなので、ここで少しそれらについて簡単にご説明をした後で、ご質問についての回答を致します。

 大家さん側が借家人に対して家屋の明渡しを請求するための理由として、大きく次の4つがあります。

(1)正当事由がある場合の解約(借地借家法28条。旧借家法1条ノ2)
(2)正当事由がある場合の賃貸借契約の更新拒絶(同条)
(3)家賃の長期滞納・賃借家屋の損壊などの信頼関係破壊を原因とする契約の解除
 (民法541条)
(4)合意解約(これは、両当事者の合意に基づく「契約」の一種です)

 今回問題になっているのは、上記(1)または(2)です。
 (1)の「解約」にしろ(2)の「更新拒絶」にしろ、『正当事由』が要求されております。

 では、ここでいう『正当事由』とは何でしょう?

 戦前は、貸主が自分で使用する必要がある場合にはそれだけで『正当事由』有りとされる解釈がとられておりました。しかし、昭和19年9月18日の大審院判決で、「貸主と借主双方の利害得失及び公益上社会上その他各般の事情をも斟酌してこれを決すべきもの」とされるに至り、これ以後、この考え方が現在にまで引き継がれております。
 そして、現在の借地借家法28条では、この『正当事由』についてかなり細かく明文化しております。

借地借家法28条
「建物の賃貸人による第26条第1項(更新拒絶)の通知又は建物の賃貸借の解約の申し入れは、建物の賃貸人及び建物の賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃他人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引き換えに建物の賃借人に対して財産上の給付(『立退き料』のこと)をする旨の申し出をした場合におけるその申し出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。」

 つまり、『立退き料』は、『正当事由』の補完材料または一つの要因として、賃貸人と賃借人双方の利害得失を公平に判断する際の判断材料として考慮されることが明記されております。
 これについてもう少し詳しく述べますと、『立退き料』以外の要因が貸主側に要求される『正当事由』の理由付けとして弱い場合に『立退き料』の金額等も高額なものが要求される可能性がありますし、逆に、他の要因で十分に『正当事由』ありと判断される場合には、『立退き料』を貸主側は一切支払わずとも「解約」や「更新拒絶」が認められる場合があるわけです。
 具体的にどのような場合に『正当事由』が認められるかということは、個々具体的に個別に見ていかなければなりませんが、おおよそ判例の傾向として、次のような事項を判断の基準としている傾向があります。

ア)貸主と借主双方のその家屋を必要とする必要性の度合い
イ)貸主と借主双方の家族の数
ウ)貸主と借主双方の資力
エ)貸主と借主双方の職業
オ)家屋の構造と現在の使用状況
カ)借家人の転居先があるか
キ)貸主と借主双方に存在するその他の要因(ここで立退き料等についても
 考慮されます)

 これらについて総合的に検討した結果、貸主側に「『正当事由』なし」と判断される場合には、いかに貸主側が6ヶ月前からの解約の申し入れをしていようと、その申し入れは無効です。
 しかし、逆に「『正当事由』あり」と判断される場合には、解約の申し入れは有効なものとなります。

 仮に、今回の場合「『正当事由』なし」と判断される場合には、おっしゃるように引越し費用、次の借家契約に必要となる敷金・礼金などの金額を立退き料として請求できる場合もありますが、これは何も借家人に法的に認められた権利というわけではなく、貸主側は支払う法的義務はありません。
 ただ、紛争を長引かせるのが嫌だからという理由で貸主側が支払うのは自由です。
 また、裁判になって判決によって支払うよう命ぜられた場合には、もちろんその金額を支払わない限り借家人は家屋を明渡さなくても良いというだけです。
 請求の仕方は、やはりご自分で大家さんに対して「大家さんの解約の申し入れには『正当事由』がないから、自分は『立退き料』が支払われない限りここから出て行かない」と主張する以外にはないでしょう。この場合、後日の証拠とするためにも、上記の内容を記した配達証明付きの内容証明郵便で行う方が良いです。
 その場合には、家賃相当額を大家さんに提供する必要があり、大家さんが受け取らない場合には供託所へ供託しないとcaptainkodomoさんに不利となります。


 「敷金」については、他の方もおっしゃられている通り、明渡しについての紛争が終結し、明渡しが終了した後に、清算して返還されます。
こ の敷金は、家賃滞納分などがある場合や、原状回復に必要なことがある場合にはその分が引かれます。

 ご注意願いたいのは、貸主側が解約の申し入れをしたからといっても契約が解約されるのは申し入れの6ヶ月経過後となる、ということです。
 つまり、9月30日までは賃貸借契約は継続しているわけで、本来、その間家主は賃料を受け取ることはできます。
 しかし、今回の場合、大家さん側はその間の家賃を受け取るつもりはないのでしょうから、大家さんの主張通り、その家屋が取り壊されて大家さんの住居ができるのだとすると、他に減額される要因が何もなければ敷金は全額返還され、敷金からその分が差し引かれるということはないものと思います。

 以上、ご参考まで。

 どうも皆さん法律用語や制度の理解について混乱なさっておられるようなので、ここで少しそれらについて簡単にご説明をした後で、ご質問についての回答を致します。

 大家さん側が借家人に対して家屋の明渡しを請求するための理由として、大きく次の4つがあります。

(1)正当事由がある場合の解約(借地借家法28条。旧借家法1条ノ2)
(2)正当事由がある場合の賃貸借契約の更新拒絶(同条)
(3)家賃の長期滞納・賃借家屋の損壊などの信頼関係破壊を原因とする契約の解除
 (民法541条)
(4)合意解約...続きを読む

Q2年契約で借りた家を途中で解約して引っ越すとどうなるの?

会社の都合で単身赴任することになりました。
赴任先では3年務めることになっていますが、1年で赴任先から戻ってこいという辞令がおりる可能性は十分あります。
そういう場合、2年契約を結んでいるとき、1年で解約した場合。どんなペナルティがあるのでしょうか?
契約内容にもよると思いますが、「一般的に」という感覚で回答いただけると助かります。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

今時、違約金を取るような物件は殆ど有りません。
2年契約というのはあくまでも契約期間なので2年経てば
解約又は更新しなければならない訳で、
2年間絶対に住みますという契約ではありません。
1、契約途中で解約する場合は通常1か月分の家賃を払って直ぐ退去。
2、事前に退去日が決まっていれば1ヶ月前までに解約の通知を出せば
違約金など一切有りません。

突然解約しなければならないような場合は上記の1、に該当しますので
住まないのに1か月分余計に家賃を払うので勿体無い気もしますが
これは一般的な契約ですので仕方ないと思ってください。

違約金を別途取る部屋や、解約通知は2ヶ月前とかいうおかしな条件の部屋もありますが非常に稀(全体の10%にも満たないと思います)
だと思います。
部屋探しの際に最初から、解約通知は1ヶ月前の物件を紹介してくれ
・・と業者に言えば余計な手間も掛かりませんので
お勧めです。


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