財産分与における住宅ローンの取扱について

こんにちは、住宅ローンがある場合の不動産の財産分与でよく分からないことがありましたので、質問させて頂きます。

色々と調べますと、財産分与をする際、例えば、不動産価格が１０００万円、残ローン価格が１２００万円で、オーバーローンの場合、一般的には、財産分与の対象にはならないとされることが多く、逆に、不動産価格が１０００万円、残ローン価格が８００万円の場合、余剰部分である２００万円につき２分の１ずつ（共有財産で、かつ、寄与率が５０パーセントずつであることは争いがないとします。）の１００万円ずつ分与されるということは知られていると思います。つまり、この場合、財産分与基準時点における不動産価格から残ローン価格を差し引くということになります。
次のような場合、住宅ローンの残額をどのように差し引けば良いのでしょうか？

夫婦が最初に土地を購入した。土地の購入代金は１０００万円で、この際の購入資金は、夫婦が力をあわせて蓄えた預金で購入しております。その後、当該土地上に建物を建築し、建築費用として２０００万円かかったとします。そして、その費用は、２０００万円の住宅ローンを組んで支払ったとします。つまり、住宅ローンは、建物の購入費用のためだけに組んでおります。もっとも、担保は共同担保を設定し、建物のみならず、土地にも設定しました。

その後、当該夫婦は離婚することになり、妻が土地、建物をそれぞれ所有し、夫が代償金の支払を受けるという内容で分与することになりました。財産分与の基準時点における、土地価格は８００万円、建物価格は、１０００万円、住宅ローンの残額は１５００万円。

この場合、住宅ローンの残額は、住宅ローンで購入した建物の残額のみしか差し引けないのか、土地の代金からも差し引けるのでしょうか？

建物しか差し引けないとすると、建物に関しては、オーバーローンになっているため、財産分与ができないことになり、８００万円の土地のみが分与の対象になることになりそうです。そうすると、夫が妻から４００万円の支払を受けることになります。
一方で、土地からも住宅ローン代金を差し引けるとすれば、土地と建物の合計金額１８００万円から住宅ローン代金である１５００万円を差し引き、残額３００万円を分与することになりそうです。つまり、夫は妻に対し、１５０万円の支払を請求できるようになると思われます。

この場合、どちらの考え方が正しいのでしょうか？それとも、上記２つの考え方以外の考え方があるのでしょうか？どなたかご存知の方がおられたら教えてください。また、そのような考え方をとる裁判例、審判例等がありましたら、あわせて教えて頂ければ幸いです。

よろしくお願いします。

No.6 回答者： f272 回答日時： 2014/04/03 22:50

> f272さんの解決策では、土地を妻が所有し、建物を夫が所有しするということですね？

> その上で妻が建物に居住し続け、その上で、妻が夫に６５０万円を支払うということで数字があうということになるということで良いでしょうか？
> 住宅ローンを夫婦が半分ずつ負担するという考え方が前提になっているという理解で良いのでしょうか？

その通り。

> それと、一点疑問ですが、私の具体例の前提は妻が土地、建物の両方を所有するというものです。その場合は、計算上は、妻が夫に対し、現金で１５０万円を支払い、妻が住宅ローンの残額を支払い続けるということになることになりますが、それで良いでしょうか？
> 夫：１５０万円
> 妻：（土地）８００万円＋（建物）１０００万円-（住宅ローン）１５００万円-（夫への支払）１５０万円＝１５０万円

それで良い。
このプランに問題点があるとしたら，住宅ローンの名義人が夫であった場合にローンの名義を変更しなくてはならないということです。それが可能なのですか？つまり妻は住宅ローンの審査に通るのでしょうか？
現在の住宅ローンの名義人は夫でしょうか？それとも妻でしょうか？それによってこのプランの現実性が左右されるでしょう。

No.5 回答者： f272 回答日時： 2014/04/03 19:50

> 挙げて頂いた数字のうち「６５０万円」というのは、住宅ローンを夫に全額負担させることが酷だからという配慮だと思うのですが

住宅ローンも夫婦が共同で築いた負債です。等分割するのが公平ですが，一方が負担するのならその分は金銭で代償を与えるのが公平というものです。

> 建物で住んでいくという利益を享受する代償として、住宅ローンを支払う

そんなことを代償にするのは公平からは程遠いのです。

土地を貰う方はその土地の地代を当然に受取り，建物を貰う方はそこに当然に住む権利を得るというのが公平というものです。
もちろん，公平でなくても合意に達すればそれでいいのですよ。一般的に妻は離婚後の生活が脅かされるされることから，それを考慮して妻に有利に財産分割を行うのはわりと聞く話です。

この回答への補足

私自身が、f272さんが最初に挙げた解決への具体例についての認識を誤っていたようです。f272さんの解決策では、土地を妻が所有し、建物を夫が所有しするということですね？その上で妻が建物に居住し続け、その上で、妻が夫に６５０万円を支払うということで数字があうということになるということで良いでしょうか？
不動産の価格から住宅ローンの残額を差し引き、余剰分を半分にするという分与方法は、住宅ローンを夫婦が半分ずつ負担するという考え方が前提になっているという理解で良いのでしょうか？

それと、一点疑問ですが、私の具体例の前提は妻が土地、建物の両方を所有するというものです。その場合は、計算上は、妻が夫に対し、現金で１５０万円を支払い、妻が住宅ローンの残額を支払い続けるということになることになりますが、それで良いでしょうか？

夫：１５０万円
妻：（土地）８００万円＋（建物）１０００万円-（住宅ローン）１５００万円-（夫への支払）１５０万円＝１５０万円

簡単に計算すると上記のようになるのではないかと思います。つまり、妻が土地、建物を所有し、建物に居住し続けたいと言い張った場合、妻が住宅ローンを支払い続ける必要があることになるが、その考え方で良いのか？ということです（f272さんの解決策では、『夫が住宅ローンを支払っていく』ということが前提になっているため、ここでの話とは前提が異なります。）。

この場合、夫も住宅ローンを支払い続けるということになれば、夫の分け前は１５０万円よりも減ってしまう訳ですし。しかも、元々、１５０万円を算出する際、不動産価格から住宅ローン分を差し引いている訳で、そのことは、住宅ローンを夫が一部負担していることに等しいと思われ、その上で、更に、住宅ローンを負担しなければならないとなれば、夫が二重に住宅ローンを負担することになってしまいますし。

補足日時：2014/04/03 21:56

No.4 回答者： cop9999d 回答日時： 2014/04/03 16:19

ごめんなさい。

土地、建物をそれぞれ所有し続けるのですね。
では、（建物と建物負債は不可分として）双方＋１５０づつになるようにするのですから、

夫は妻から＋５００と－７５０の権利を買い、夫の＋４００の権利を売ると＋６５０ですね。
従って、妻が夫に６５０支払って等分ですね。

No.3 回答者： cop9999d 回答日時： 2014/04/03 16:09

基本、等分折半ですから、

夫　土地＋４００　建物＋５００　負債－７５０
妻　土地＋４００　建物＋５００　負債－７５０　ですね。

全て売っ払えば、
｛（４００＋４００）＋（５００＋５００）＋（－７５０－７５０）｝÷２ですから１５０づつ。

住み続けるためにどちらか（夫）が、どちらか（妻）の権利を買い取ると考えれば、
妻の取り分は差し引き１５０なのですから、夫「が」妻「に」１５０払えばよいのでは。

そうすると
妻の手元には１５０の現金のみ
夫の手元には１８００の土地建物と１５００の負債、妻への支払い１５０で、＋分として１５０

では？

No.2 回答者： toratanuki 回答日時： 2014/04/02 17:14

銀行の了解なく、返済者を決めることはできません。

この回答への補足

すいません、ご回答内容が質問の趣旨と対応していないようです。

補足日時：2014/04/02 21:28

No.1 回答者： f272 回答日時： 2014/04/02 16:39

土地+800万円

建物+1000万円-1500万円=-500万円
を通算して300万円を分与の対象とすべきであるという考えが，公平を目的とする財産分与の趣旨により合致するとして，多数の裁判例や学説から支持されています。

夫が住宅ローンの残額を支払っていくのなら
妻+800万円(土地)-650万円(金銭授受)=+150万円
夫+1000万円(建物)-1500万円(住宅ローン)+650万円(金銭授受)=+150万円
が公平ですね。

この回答への補足

分かり易いご説明、どうもありがとうございました。
ただ、挙げて頂いた数字のうち「６５０万円」というのは、住宅ローンを夫に全額負担させることが酷だからという配慮だと思うのですが、妻から言えば、「あなたが建物に住んでいくんだから、あなたが住宅ローンを払うのは当然でしょ！住宅ローンを払いたくないのなら、建物を売却して、売却代金を住宅ローンの支払いにあててよ！」と考えるかもしれませんし、それはそれで合理的な考え方と思います。
つまり、建物で住んでいくという利益を享受する代償として、住宅ローンを支払うと考えれば（もちろん、ローン会社の許可等の問題はあると思いますが、ローン会社との関係はここでは考えないとします。）、住宅ローンの一部を妻に負担させなくても良いような気がしますが、おかしいでしょうか？

補足日時：2014/04/03 08:51