持ち分の譲渡と対価について教えて下さい

長文となりますが、詳しい方教えて下さい。

登場人物：母親、子供3人（A女、B男、C男）
状況

母親が住むようにと、B男、C男が持ち分1/2、ローン1/2で新築マンションを約10年前購入。
マンションの購入価格は約2200万円で現在ローン残高1800万円
（B男、C男はこれまでに管理費等込みですでに各々約600万円ずつ支払済み）

そのうち、
B男が事情によりこの持ち分を処分したいと考えた
時を同じくしてA女がこのマンションに母と同居したいと考えた

マンションの不動産屋による査定は一応1800万と出たが、一方同じマンションの別の部屋
は、10平米広いだけで2500万で売り出されており、また保有マンションより条件の悪い
マンションでも（広さが狭い、駅からもずっと遠い、築年数も古い）2300万で売り出されている
ことがわかっている。
保有マンションの部屋は、老人一人の暮らしであり、状態は良好。

という状況で
B男の主張
自分の持ち分をA女にローン残額に加え200万で譲渡したい。
なぜなら、このマンションの売価としては他の物件と比較しても2200万円程度の価値はある。
よって持ち分1/2の1100万の価値があり、ローン残額900万を差し引いて200万で譲渡したい。
A女は、ローン残額と、200万でマンションの持ち分1/2が入るので損ではないはず
⇒この理屈は通りますか？

C男の主張
B男の持ち分を自分に譲渡し、マンションの所有権全部を自分のものとしA女に賃貸する。
この時、B男の持ち分譲渡はマンションの査定価格と、ローン残額が同額であり、その
ローン残額を自分がリスクとして負担するのだから、無償であるべき。
⇒この理屈は通りますか？

このB男とC男の主張に対し、どちらが正当性ありますか？

No.3 ベストアンサー 回答者： gookaiin 回答日時： 2014/04/10 13:52

＞B男とC男の主張に対し、どちらが正当性ありますか？

どちらが正当か、という議論ではなくA、B、C三人で話し合って答えを出すしかありません。


以下、いくつかポイントを述べます。

＞B男が事情によりこの持ち分を処分したいと考えた

Ｂ男は次の３つの手段があります。（正確には、案４も含めて４つある。）
案１：Ａ女に持ち分を売る。
案２：Ｃ男に持ち分を売る。
案３：関係のない第三者Ｄに売る。
（案４：売却をあきらめ、持ち続ける。）

この場合、案３はまずありえません。案３の場合、ＣとＤの共有物になり、Ｄは勝手にマンションの処分ができません。お母様及びＡ女からの賃料しか期待できないわけです。徹底的に安くしなければ誰も買いません。（まだ、Ｃ男に９００万円で売った方がお得でしょう。）

案１の場合は、そもそもＡ女に買う気があるのか、という点が最大のポイントです。Ａ女に買う気がなければ、そもそも案１はなりたちません。

案１が成り立たなければ、必然的に案２しか残りません。

Ｂ男には、最終的には、案１（Ａ女が買う）か案２（Ｃ男がかう）か案４（売却をあきらめる）しかありません。だから結局は、Ａ、Ｂ、Ｃの三人で話をするしかないわけです。



次のポイントです。

＞同じマンションの別の部屋は、10平米広いだけで2500万で売り出されており、また保有マンションより条件の悪いマンションでも（広さが狭い、駅からもずっと遠い、築年数も古い）2300万で売り出されている

売り出し価格は、意味がありません。参考にしなければいけないのは、「実際に売買が成立した価格」です。


＞B男の主張　自分の持ち分をA女にローン残額に加え200万で譲渡したい。

誰が買うか、という議論とセットで、いくらで売買するか、という議論もしなければいけません。（Ａ女だって９００万円でなければ買わないというかもしれないでしょう。）


だから価格も含めての話し合いしかないんです。


追伸です。（無責任な回答と受け取るかもしれませんが・・・）

Ｂ男とＣ男の主張の真ん中の、１０００万円で話をまとめられたらいかがでしょうか。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
A女に買う意志はあります。

ローンについては下の方のお礼に書いた通りです。
やはり3者の話し合いの世界ですね。

お礼日時：2014/04/10 20:09

No.4 回答者： kimamaoyaji 回答日時： 2014/04/14 08:49

隣の部屋の売り出し価格なんて、意味がありません、持ち主の希望価格でしか無く、実際の売買価格ではありません、実売価格に近いのが不動産屋の評価価額でしょう、それですら売れる保証では無い訳です。

またこれら全ての問題は、理屈が通る、通らないの問題では無く、互いに利害の調整をした結果が結論です。
Bは手放すのが確定している訳で、最悪、持ち分割合の移転登記とローンの名義人の変更が出来れば良い訳です、+200万と言う物を考えるとそれが解決しない原因になりかねないので、手続き費用だけにするべきでしょう、それならA、Cの意見が食い違う要因の一つが消えます。
後はAとCの話し合いです、実際には母親の介護の問題も出るでしょうから、BがCにその件を含めて説得するのも、一つの方法だと思います（賃貸となれば、介護は嫌だと出て行かれたら、B、Cはどうするのでしょう？Aが持ち分割合を持てば、おいそれと出て行く訳にはいかないし、同居している訳ですから、必然的にAが介護の主体になるでしょう、その当たりはBがCへの説得で決まるのではないでしょうか？）。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

確かに介護を絡めた解決も必要だと思いました。

一つだけ
隣の部屋の売り出し価格なんて、意味がありません
⇒これは、意味はあると思います。
　同じような条件の物件の売り出し価格というのは、それなりに相場として
　認識されますので。たとえ希望価格であって、その価格で売れるかどうか
　わからないとしても。（どんな価格であってもその価格で売れるかどうかの
　保障はないわけですし）

お礼日時：2014/04/18 23:34

No.2 回答者： oyazi2008 回答日時： 2014/04/10 12:46

税務上の解釈ならBの主張も理解しますが、現実としてBの持ち分は、第三者に売却して換金可出来るものではありません。

計算上、いくらの価値を算出しても、他の共有持ち分所有者とすべての持ち分を同時に売却しない限り、値はつかないのです。
換金不能な不動産の持ち分を時価で買い取れという主張には無理があります。

また所有権を移転すると言っても現在ローン残債が900万残っている状態で、所有権移転をすることはむずかしいです。これが貸付先に判明すれば、約定違反となり一括返済など求められます。また、親族間の売買に住宅ローンの貸付はしませんから、AやCが別な銀行から借り換えるということも出来ません。

A、Cいづれの名義にするにせよ、現金でBのローンを一括で返済する以外、所有権の移転が可能で、既存借入先にも問題が起こらない方法はありません。ローンは名義変更など出来ませんよ
現金はあるのですか？
そこが問題です。

現金がない場合は、名義や借入状況は現在のままという選択しかありません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

下の方のお礼に書いた通り、ローン会社から見える債務者はC男のみで、
それは今回の譲渡によっても変わらないということです。

となるとやはり3人の間だけの話となるので話し合いの世界でしょうね

お礼日時：2014/04/10 20:06

No.1 回答者： kamaryu 回答日時： 2014/04/10 12:03

御家族間の話なのでどちらでも良いのですが、

Ｂ男さんの主張
Ｂのローンの残額を支払わないとＡ女さんの名義にはなりません。
ローンの支払いだけをＡにさせて名義はそのままでは理屈が通りません。
Ａがローンを組めれば大丈夫ですが・・・

Ｃ男さんの主張
Ｂの持分を購入する現金が有るのなら所有権の移転はできますが、ローンの残額のリスクと言ってるので、ローン名義はそのままで支払いをＣがするということですね。
リスクが有るのだから更に200万円は払い過ぎですね。

肝心のＡさんの意志はどうなんでしょうね。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

すみません、少し情報不足でした。
この事例は、ローンはC男名義のみです。
つまりC男がローン会社と契約し、B男とC男の間の個別契約で
その返済額の1/2をB男からC男に支払う　という流れです。

したがって、仮にB男からA女に譲渡した場合でもローンそのものは
何も変わらず、A女からC男に1/2を支払うという流れになります。

お礼日時：2014/04/10 20:04