賃貸でも長年住めば、居住権(?)みたいなのが発生すると聞いたのですが、
それは何年間ですか?

あと、居住権と言う権利名が正しくないのであれば、なんという権利でしょうか?

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A 回答 (3件)

「居住権」と言う権利はないです。


ないので、住み続けても、その権利は発生しないです。
仮に、ODOPSFAKVGRNさんが言う居住権が「住むことができる権利」だとすれば、
それは
1、所有権に基づいて住むことができる権利
2、賃借権に基づいて住むことができる権利
3、使用貸借に基づいて住むことができる権利
の3つを総称しての俗名です。
本件の場合は「賃貸でも」と言うことなので2、ですが、
これの義務は家賃ですから、支払いがないと不法占拠となり
「住むことができる権利」は消滅します。
なお、不法占拠でも10年間住み続ければ1、の所有権が時効で取得できるので、
所有権がなくなるまで何時までも住むことはできます。
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この回答へのお礼

どうもありがとうございました。

お礼日時:2014/04/27 18:19

”賃貸でも長年住めば、居住権(?)みたいなのが発生すると聞いたのですが、


それは何年間ですか?”
   ↑
賃貸借契約に基づき、家賃などをキチンと
払っていれば、その家、部屋に住み続ける
権利はあります。

契約をしていない、家賃を払わない、なんて
状態だったら何年住もうが、住み続けることは
出来ません。

それとも、賃借権の取得時効のことでしょうか?
判例では、不動産賃借権は地上権と同様に不動産を占有する権利であるので、
民法第163条の財産権に含まれ、取得時効が成立するものとしています。

例えば、Aは自称代理人であるBとの間で土地賃貸借契約を締結し、
Aがその土地上に建物を建築し、
継続的に自称代理人であるBに対してAが地代を支払ってきた
という事例において、
判例は地代支払いという事実を重視して、
Aが土地賃借権を10年間の時効期間により時効取得することを
認めています。
(昭和52年9月29日最高裁判決)


”あと、居住権と言う権利名が正しくないのであれば、なんという権利でしょうか?”
      ↑
賃借権でよいと思います。
賃借権に基づいて居住する権利が発生する、ということです。
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    • 20
この回答へのお礼

どうもありがとうございました。

お礼日時:2014/04/27 18:19

 不動産賃貸業を営んでおります。



> なんという権利でしょうか?

 どういう内容の権利のことでしょうか?

 質問者さんが想定する権利の内容を言ってもらわないと、名前を判断することはできません。


 ふつうに「居住権」と呼ばれる権利は、継続して居住する権利のことで、アパートなら、「家賃を払うなど、賃貸借契約を守っている」かぎり居住権が発生します。債務不履行を起こせば、契約は解除され、居住権を失います。

 つまり、住んだ期間の「長さ」によって、生まれたり生まれなかったりする権利ではありません。

 例えば、男が結婚して、彼が賃借したアパートに新妻が移ってきた。10日後に男が事故死した。大家が「貴女に貸した部屋ではナイので、出て言ってくれ」と言った場合、わずか10日間ですがその新妻は「私には居住権がある」と言ってOKです。大家は、その時点では追い出せません。内縁の妻の場合、ちょっと疑問がありますが、たぶん彼女も居住権の主張OKです。

 一方では(この時点では)賃貸借契約を破ったとは言えないので「居住させても大家側に大きな不利益はない」のに対して、他方、新妻側は追い出されると居住場所がなくなって著しく不利益を被るので、訴訟をやっても「新妻には居住権がある」と言われ大家が負けます。

 逆に20年間賃借して住んでいた人Aが、この半年間家賃を払わないので、大家が「契約を解除する。出て言ってくれ」と言った場合、そのAは「私には居住権がある」と言ってもムダです。

 日本では、自力救済は禁止ですので、Aを追い出すには裁判を経なければなりませんが、Aは契約を破っているのでAに居住権はありません。大家はAを追い出すことは可能ですし、賠償金もそれなりに取れます。

 あと、居住権の出番は、例えばアパートの敷地に県道を作るからアパートを壊せ、と県が言っているような場合など、賃借人も「居住権」を主張して、それなりの「賠償」を求めることが認められているようです。 

 居住権というのは、そんな程度のものですが、質問者さんが聞きたかった権利もそうですか?違っていたら、具体的な内容を指摘してもらえば、回答できます。
 
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この回答へのお礼

どうもありがとうございました。

お礼日時:2014/04/27 18:19

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http://oshiete.goo.ne.jp/qa/4532998.html

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困った時の法テラス
http://www.houterasu.or.jp/service/juukankyou/yachin_tainou/faq2.html

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賃料のやり取りが無いということですから、使用貸借契約と考えていいと思います。

このように、土地の借主と、建物の借主が別の場合は、土地の借主であり建物所有者である父母と、建物の借主で現実の占有者である前妻に対して、それぞれ訴訟を行う必要があります。

まず、父母に対しては、使用貸借の終了に基づく目的物返還請求権としての建物収去土地明渡し請求訴訟を行います。

同時に、前妻については、土地所有権に基づく返還請求権としての建物退去土地明渡し請求訴訟を行うことになります。

No.2 さんは、父母に対する勝訴判決で、前妻に強制執行できるような説明をされていますが、あくまでも、前妻に対する訴訟の勝訴判決がなければ、強制執行はできません。建物占有者に対する退去請求の勝訴判決で建物占有者を建物から退去させ、建物所有者に対する収去請求の勝訴判決により、建物の収去を行うという2ステップが必要です。

また、父母に対する訴訟では、父親が行方不明ということで、欠席裁判になるでしょうから、使用貸借の終了が認められ、勝訴するでしょうが、この勝訴判決は、前妻に対してはなんら効力を持ちません。

したがって、前妻に対する訴訟においても、父母に対する訴訟とは別に、使用貸借の終了を主張・立証しなければなりません。この訴訟では、前妻が、父親に代わって、使用貸借が継続していることを主張してくると考えられますから、簡単に勝訴できるものではありません。

ご質問を読む限り、父親が行方不明になっていても、生きている限り、使用貸借が終了したというような事情がなさそうです。父親が死亡していれば、使用貸借がすべて当然に終了するので、もう少し我慢して、失踪宣告を求めた方がいいかもしれません。

賃料のやり取りが無いということですから、使用貸借契約と考えていいと思います。

このように、土地の借主と、建物の借主が別の場合は、土地の借主であり建物所有者である父母と、建物の借主で現実の占有者である前妻に対して、それぞれ訴訟を行う必要があります。

まず、父母に対しては、使用貸借の終了に基づく目的物返還請求権としての建物収去土地明渡し請求訴訟を行います。

同時に、前妻については、土地所有権に基づく返還請求権としての建物退去土地明渡し請求訴訟を行うことになります。

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どなたか詳しい方いらっしゃいましたら教えていただけませんか?
また、その貸家自体、友人が両親から友人に、その財産を引き継ぐ為には、実際、どのような手続きをしておく必要があるのでしょうか?
友人の悩みが人事とは思えず、自分も知っておいても良い事と思っています。
何も知らずお恥ずかしいのですが、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>そんなバカな事があるのかとは思いましたが
他の方もいうとおり、取得時効と混同して間違ってるだけでしょう。簡単にいえば、長年家賃も払わず、請求もせず住み続けていた場合に、取得件を主張できるというものです。

>その財産を引き継ぐ為には
まずは、遺産の分与、または生前贈与でしょう。それを行い、あとは賃借人と一部書類の変更手続きとなります。

Q住居取り壊しによる立退き料の相場なのですが。

大家都合による退去依頼がありました。

本来契約書内には、6ヵ月前までに居住者通知する必要があると
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と書いてありました。

大家からは、立退き料55万円(敷金2ヵ月分含む)を支払うので、
とお願いをされてます。

引越し費用や引越し先の敷金/礼金を考えると提示されている金額では足りません。
そこで交渉しようと考えていますが、ただその金額の相場がわからず、
教えていただきたいです。

現在の家賃は、月11万円、敷金は2ヵ月分支払済み。更新は去年済ませたばかりです。
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よろしくお願いします。

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当方も家主都合により立ち退きを経験しました。
貴方が大家さんの一方的な都合で損をする道理はないので、貴方が損を感じず且つ退去できると納得した金額が立退料です。
今の物件の敷金は単なる預け金なので、立退料には含めず原状回復義務もないので全額返還が基本です。更新料を払っていて、契約が一方的に破棄されるなら更新料の返還もあって然るべきと考えます。

返還敷金の位置づけは揉めやすいので注意です。例えば、今の敷金を次の物件の敷金に充てるという提案をされるかもしれませんが、敷金はあくまでも今の物件に入った際の単なる預け金で貴方のお金。次物件に必要な「本来なら必要のない敷金」を発生させたのは大家さんの都合なので、返還後の使い道の指図を受ける義務はありません(もし貴方が次物件の敷金に充てても良いと思うなら、それも有りでしょう)。

とはいえ、相手が話し合いが出来る相手であれば貴方も歩み寄る努力も必要です。
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もし、揉めてしまい、相手が不誠実で且つ貴方も徹底的に対抗するつもりなら弁護士に依頼することをお勧めします、揉めた場合の交渉は素人では無理です(当方の場合、大家は話し合いにすらならないような横暴な業者だったので、弁護士に頼んで争うことになりましたが)。
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いすれにしろ、今の状況と請求可能な範囲を再確認する意味でも、一度、弁護士さんに相談はした方がいいと思います。

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Q賃貸契約における、賃借人に退去を勧告した場合の退去費用等について質問さ

賃貸契約における、賃借人に退去を勧告した場合の退去費用等について質問させていただきます。

現在も第三者を介して交渉を進めているのですが、多数のご意見をお聞きしたいのです。

こちらのサイトでしたら、法律にお詳しい方が目にする機会も多く、よりよい意見が聞けるだろうと思い、投稿させていただきます。

何卒よろしくお願いします。


早速ですが現在、築年数20以上の物件を借家として貸しているのですが、その物件を今回売却することになりました。

幸いにも、近隣のお住まいの方が購入を希望されたのですが、物件の詳細として、現在も賃貸契約を結んでいる賃借人がおり、そのオーナーになるという条件が含まれています。

ですが購入後、その物件を庭として利用されるようなので、賃借人には退去をしてもらい、購入する際にその退去を前提とした取引をしたいということなのです。

そこで、その旨を賃借人に伝えると、300万円という退去費用を要求されました。長年賃貸契約を結んでいるので(20年以上)、居住権(賃借契約による、借主の住む権利を総称していると理解しています)が発生しており、第三者によると、300万円はまだしも200万円は退去費用として有り得るそうです。

ですが、この多額の退去費用発生に納得ができません。

というのも、賃借人はその退去費用を目当てに、長年に亘り賃借契約を結んでいた意図がみえるのです。

理由として、約10年程前に退去費用100万を提示し退去を申し出た際、その値段では応じれないということで、この話はなかったことになり、それ以降も賃貸契約は続き、今に至ること。

また、現在その物件に家財だけをおき、賃借人は住んでいないようです(約1年間前から)。

それに加え、退去の話を賃借人と直接した際、現状誰も住んでいないのでは住居の管理ができないのではと伝えると、「あんな家は燃えてしまえば良い。」と言っている。

私としては上記の理由から、借主が用途を無断で変更した・信頼関係が失われるような行為を賃借人がした、それに家屋も老朽化していることを加えて、退去費用が発生しないように退去を勧告できないかと考えています。

その際、半年から1年という猶予期間を設けて、敷金は全額返還するつもりです。

これは正当な事由による退去勧告にあたるでしょうか?、また、他に何か良い手はないでしょうか?、長くなりましたが、何卒ご意見ご感想をよろしくお願いします。

賃貸契約における、賃借人に退去を勧告した場合の退去費用等について質問させていただきます。

現在も第三者を介して交渉を進めているのですが、多数のご意見をお聞きしたいのです。

こちらのサイトでしたら、法律にお詳しい方が目にする機会も多く、よりよい意見が聞けるだろうと思い、投稿させていただきます。

何卒よろしくお願いします。


早速ですが現在、築年数20以上の物件を借家として貸しているのですが、その物件を今回売却することになりました。

幸いにも、近隣のお住まいの方が購入を希望された...続きを読む

Aベストアンサー

>法的には正式な書面等に因る退去勧告日から半年間の猶予期間を置いた場合は,借手側が生存権を脅かされる程の理由が無い限り、一切の退居費用を払う事無く退居させられる。
ハズなんですけど…
居座られたら裁判所から「強制執行」の許可書(命令書?)を貰って相手の留守を狙って荷物を運び出してしまうとか…

上記のことは、家主側にどうしても使用する必要があるとか、このままでは危険なほど老朽化している場合に限りますし、その場合には借り手側の生存権がうんぬんと云うような理由は必要ありません。
また、裁判所の強制執行の許可は競売ではありませんので裁判が必要です。

>因みに売却等による理由は正当な理由になりますから、その辺は自信をもって主張して下さい。

この売却による理由も正当事由とはなりません。
オーナー変更での売却が普通ですが、この賃借人はたちが悪そうなので退去してもらったほうが良さそうですね。

契約書の解除条項に以下のような分はありませんか?
貸主に連絡もなく長期間不在にした場合・・・
貸主に無断で用途を変更した場合・・・etc

と云うよう条文があれば解除を要求することが出来ますが、賃料を滞りなく支払っている賃借人を追い出すことは大変難しいことです。

お金を出すか、裁判するか・・・賃借人にも相談してみては如何でしょうか?
貴方が無理なら弁護士に交渉を頼むとか・・・
これほどまでに、賃借人の居住権は強いのですよ。

>法的には正式な書面等に因る退去勧告日から半年間の猶予期間を置いた場合は,借手側が生存権を脅かされる程の理由が無い限り、一切の退居費用を払う事無く退居させられる。
ハズなんですけど…
居座られたら裁判所から「強制執行」の許可書(命令書?)を貰って相手の留守を狙って荷物を運び出してしまうとか…

上記のことは、家主側にどうしても使用する必要があるとか、このままでは危険なほど老朽化している場合に限りますし、その場合には借り手側の生存権がうんぬんと云うような理由は必要ありません。
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Q親子間の居住権について

実家には母一人で住んでいましたが、数年前から姉一家(家族4人)が住んでいます。
母と姉は折り合いが悪く、母は姉一家に出ていって欲しいと申しております。
4人もいて、光熱費は一銭も払わず、家賃として、月にたったの1万円を時々払っている程度です。

母は法律的に、姉一家を追い出すことができるでしょうか?
居住権を姉に主張されるでしょうか?
この居住権というのは10年住み続ければより強くなるものでしょうか?
居住権を主張された場合、母にはどういう対処の仕方がありますか?
出て行く旨の念書を書かせて、それを姉が履行しなかった場合、家裁で調停、という形になるんでしょうか?

Aベストアンサー

■使用貸借について
その賃料が固定資産税程度のものであれば、使用貸借として認められるでしょう。

■建物明渡しについて
1.期間を決めている場合はその期間終了後に明渡しを要求できます。
2.期間を決めていない場合は使用目的が終わったときに明渡しを要求できます。
3.期間や使用目的を決めないで貸した場合は、貸主はいつでも明渡しを要求できます。
4.使用貸借契約は借主の死亡で終了します。

御質問の内容が母が姉一家が住む家がないから一時的に貸してあげたということでしたら、使用目的は「家が見つかるまで一時的に住まわせる」ことと考えられます。

従って、仮にそのような場合、
1.期間を決めている場合には期間終了後に明渡しを請求できます。
2.期間を決めていない場合には使用目的「一時的に住まわせる事」による使用が終わった時点で明渡を請求できます。

「数年前から~」とありましたが、これが「一時的に住まわせる事」による使用が終わったと判断されるのであれば明渡しを請求できることになります。

■「居住権というのは10年住み続ければより強くなるものでしょうか?」

使用貸借であれば借家権は発生しません。
また、所有権は消滅時効はないので姉は長期間占有していても建物の所有権が時効で消滅しません。

■「母にはどういう対処の仕方がありますか?」

1.内容証明を送付
・使用貸借の旨・明渡請求

2.民事調停手続きの申立
・親子なので無駄な争いをしたくない、話合いで決めたい場合には調停が良いでしょう。ただ、調停は強制力がありませんので決着がつかない場合には訴訟で解決することになります。

3.訴訟

回答は以上になりますが、実際のご相談は弁護士等の専門家に直接してください。

■使用貸借について
その賃料が固定資産税程度のものであれば、使用貸借として認められるでしょう。

■建物明渡しについて
1.期間を決めている場合はその期間終了後に明渡しを要求できます。
2.期間を決めていない場合は使用目的が終わったときに明渡しを要求できます。
3.期間や使用目的を決めないで貸した場合は、貸主はいつでも明渡しを要求できます。
4.使用貸借契約は借主の死亡で終了します。

御質問の内容が母が姉一家が住む家がないから一時的に貸してあげたということでしたら、使用目...続きを読む

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
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(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む


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