土地不動産未登記の保存登記の手続き方法について

対象の土地不動産全部事項書の、地目：墓地です　
自治会管理の不動産名義は全て個人名義になっています
つきましては、地縁法に基づき自治会の法人化を進めています
自治会管理不動産の整理の中で、「土地不動産全部事項書の表題部に、地目：墓地、所有者：大字OO（自治会の所在地名）になっています。
推察・・・表題部の作成時に、所有者について限定出来ないので取りあえず、自治会の所在地名に記載したのではないか思われます。
自治会の法人名で保存登記を行うにつきまして、そのままの名前では登記は出来ないと思います、保存登記の申請書の作成にあたっての方法をご教授をお願いします。

No.5 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2014/05/19 00:23

「自治会管理の不動産名義は全て個人名義」とありながら，

大字名義の表題登記のみの登記になっているような記載もあり，
それってどういう意味だろう…と思っていたのですが，

(1)すでに所有権の登記（所有権保存や所有権移転）がある土地の所有者は，
　地縁団体（自治会）の代表者個人の名義になっている
(2)表題部しかない土地の所有者欄の所有者は，「大字○○」になっている

ということでしょうか。

質問にはありませんが，(1)については「委任の終了」を登記原因にして
代表者名義から認定地縁団体名義に変更（登記の形式上は所有権移転）
することで足りるのではないかと思われます。

問題は(2)ですね。
その表題登記がいつされたのかが気になるところですが，
現行法でも，法人格のない大字名義での所有権保存登記はできないと思われますので，
地縁団体の認定（取扱専門職は行政書士）後に，
(1)表題部所有者を認定地縁団体とする更正登記（取扱専門職は土地家屋調査士）を
したうえで所有権保存登記（取扱専門職は司法書士）をする方法か，
(2)その「大字○○」が認定地縁団体と同一のものであることの疎明資料を添付して，
認定地縁団体名義で所有権保存登記する方法が考えられるように思われます。
表題部所有者の更正に際しても，疎明資料は必要になるはずで，
この疎明資料については，地縁団体の認定申請書及びその附属書類等に
当該土地に関する資料が含まれていると思われ，
認定申請書及びその附属書類等の写しになるのではないかと思われるのですが，
それも登記所（の登記官）の判断によることになるでしょう。

ほとんど扱われないような特殊な登記になりますので，まずは登記所に，
どのような登記が必要なのかを聞いてみるしかないと思います。

この回答へのお礼

早速ありがとうございます
（１）４月１３日法人化の設立総会を行い申請書を作成中です。・・・現在といたしましては、自治会不動産　　　は全て個人名義（共有地も含まれます）です。４代前からの相続もありますので大変だと思います　

（２）おっしゃる通りです。・・・推察にはなりますが、国調を昭和時代の後半に行っているので、とりあえ　　　ず大字〇〇にしたのではということではないでしょうか
　　　＊登記については、おっしゃる通り、表題部所有者の更正につきましては，疎明資料は必要と思います　　　　参考にさせて頂きます　ありがとうございます　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

お礼日時：2014/05/19 17:31

No.4 回答者： buttonhole 回答日時： 2014/05/13 19:06

　「表題部所有者」の更正登記(権利の登記ではなく表示の登記です。

)の代理申請手続は土地家屋調査士、保存登記(これは権利の登記)の代理申請手続は司法書士、認可地縁団体の申請書類作成は行政書士というように専門家が別れています。
　兼業している人や他の士業と連携して仕事をしてくれる専門家に相談すると良いでしょう。

この回答へのお礼

ありがとうございました
ご回答についてその通りと思います
但し　法務局として電子化になってから　少し歪んだ形になっているように思います
１登記の基本は(1)権利者(2)義務者がそろって両者が申請行うのが原則と思いますが。
２台帳　公図閲覧制度が終わっている。・・・特に山林等は閲覧制度は必要かと思います

お礼日時：2014/05/14 22:52

No.3 回答者： ben0514 回答日時： 2014/05/13 17:28

そのような登記は、素人申請では大きなリスクが生じると思います。

また、多くの専門家であっても、ほとんど経験がないという場合もあると思いますので、経験者などからの回答も期待が薄いと思います。

他の回答で土地家屋調査士とか、司法書士とか言われている様ですが、登記にもいろいろあります。

まずは表題登記（表示登記）については、司法書士ではできず、土地家屋調査士の領域となります。
表題登記の中のとりあえずの所有者名を記載することとなりますが、正式な権利を表示させるには、権利登記が必要となります。
権利登記については、土地家屋調査士ではできず、司法書士の領域となります。

ご質問の不動産については、個人名義であろうが登記がなされていますので、表題登記（表示登記）も個人名での権利登記もされていることでしょう。したがって、あなた方が行うべきところは、個人名義となっている権利登記の変更手続きとなることでしょう。

自治会の法人化を進めているということですが、法人化となればそちらも登記をされることでしょう。組織である商業登記については、こちらも司法書士の領域になります。
自治会の法人化を司法書士へ依頼されるのであれば、併せて不動産についても依頼されてはいかがですかね？
自治会の法人化も司法書士すべてが経験があるわけではありませんし、素人で経験者というものも少ないと思われます。

登記では、登記申請はさほど難しくはありません。あくまでも添付資料の作成や取りまとめが大変なのです。そして、もしも誤った登記申請をし、その訂正を行うとなれば、もっと複雑に難しくなることでしょう。
登記は、権利義務を主張するための組織、不動産の所有権などの主張といった重要な手続きです。
安易に素人が手を出すべきではないと思います。

土地の境界などに疑義があったりと、表題登記（表示登記）の分野に不安があるようでしたら、土地家屋調査士兼司法書士のような資格者も多いですので、そちらへ相談されてもよいことでしょう。
また、自治会の構成員での争いなどが生じる可能性があるようでしたら、弁護士の領域にかかる場合もありますので、そのような不安要素がある場合には、相談時に伝えておくとよいことでしょう。司法書士などは弁護士などとも連携していることが多いですからね。ただ、資格が業務を許していたとしても、必ずしも資格者がそのすべての業務を扱うわけではありません。
ですので、余裕を持って相談されることをお勧めします。

最近司法書士事務所の職員となった者より・・・。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました
表題部の所有者名は（個人名での権利登記もされていることでしょう。）ではなく　自治体の所在地（大字００）になっています

お礼日時：2014/05/14 22:27

No.2 回答者： tmyhmy 回答日時： 2014/05/12 14:18

権利関係は土地家屋調査士では処理できませんから司法書士に相談して下さい。

この回答へのお礼

お忙しいところ　早速ありがとうございました

お礼日時：2014/05/12 18:33

No.1 回答者： buttonhole 回答日時： 2014/05/11 20:38

　所有権保存登記の前提として、表題部所有者の更正登記が必要になりますが、専門的な知識が必要になりますので、土地家屋調査士に相談して下さい。

この回答へのお礼

参考にいたします
早速のご回答ありがとうございます

お礼日時：2014/05/11 21:31