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見ていただきありがとうございます。

今住んでいる土地の価格の相場を知りたいので、路線価や固定資産税納付書などで調べたのですが、近所の不動産屋にも相場を聞きに行こうと思っています。
この場合、店の人に「●●町▲丁目辺りの坪単価はいくら位でしょうか?」とストレートに聞いて、教えていただけるものでしょうか?

お店にとって利益の出ない客は迷惑かもしれないと躊躇してるのですが、
何かよい質問の仕方などありましたら、アドバイスいただけるとありがたいです。
どうぞよろしくお願いいたします。

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A 回答 (3件)

不動産業者です。



業者としては、最も答えにくい、質問です。
もし、あなたが本当に売却をすると決めて業者に仲介を依頼した場合、「あの時、坪○○っていったじゃない」とトラブルになる可能性があるからです。

実際に取引される売買の価格相場は路線価や公示価格とは、全く違います。不動産業者の行う査定金額は地域の相場感というものはありますけれど、接道状況や地形、用途地域、高低差、建物の有無・築年数、取引事例、顧客の意向などなど、様々な要因で決定します。
かといって、それが実際に売却できる金額とは限りません。あくまで、買手がいての金額なのです。もちろん相場より高値でも買手がタイミングよくいれば売却できます。

たまに、こういった質問を初対面の方が来店されて聞かれますが、私の場合、近隣の売り出し中の物件があれば、それを「ご参考に」といって渡します。

大手の不動産業者でしたら、近年はコンプライアンスが厳しいので、無理な営業もしませんので、実際に査定してもらった方がいいかと思います。
そうすると、近隣の実際の成約事例を知ることができます。
ただし、あくまで、売却する予定ということで依頼してください。業者も先々の先行投資くらいに考えますので。
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この回答へのお礼

様々な要因によっても土地の価格が違ってくるのですね。
不動産業界のことも知れて勉強になりました。
アドバイスいただいた事を頭に入れて、不動産屋に聞いてみようと思います。

どうもありがとうございました。

お礼日時:2014/05/16 11:22

土地の価格は道路等の条件を加味しなければ判断はできません。

まして、不動産屋に聞いても正確に回答できる人は非常にすくない。過去の売買事例から判断することが一番参考になります。不動産屋にはFRK(不動産流通機構)に加盟しているはずですので、過去の売買事例を照会していただく方が正確です。FRKは専任媒介契約をした場合には登録義務がありますので、加盟しなければなりません。パソコンで簡単に登録と過去の事例も検索できます。
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この回答へのお礼

道路などの条件によって土地の価格も違ってくるのですね。
不動産屋に過去の売買事例を聞いてみようと思います。

どうもありがとうございました。

お礼日時:2014/05/16 11:14

単に相場だけを訊くと嫌がられるだけですから次のように訊きます。



「●●町▲丁目辺りの土地を買いたいのですが」
または
「●●町▲丁目辺りの土地を売りたいのですが」

道路と土地の接道状況を正確に伝えないと正しい相場がでませんのでご注意ください。

ポイントは前者と後者の質問をそれぞれ別の不動産業者にすることです。念のために複数業者に訊きます。

業者は売りたい人には高めの相場を、買いたい人には安めの相場を言う傾向があります。理由はその土地を自分が扱いたいからです。

後はその金額を均してみます。
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この回答へのお礼

質問の仕方など、具体的に教えていただき助かりました。
複数の業者に聞いてみようと思います。

どうもありがとうございました!

お礼日時:2014/05/16 11:06

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Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む


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