土地の時効取得について

土地の時効取得についてお伺い致します。

現在の状況ですが、
(1)戦後の農地改革でAさんに相続された土地がありました。
(2)おそらく曾祖父の代にその土地を数件の家で分筆しました。
(3)地籍図・公図を作成する際に齟齬があったのか、図上の本来居住しているはずの
　 土地と実際の居住地は数メートルずれています。
(4)実際の居住地は他人の名義になっています。
(5)名義人の現在を調べたところ、当該土地の相続人は全員生存していないようです。
(6)財産管理人を選任し、時効取得の手続きを踏む方法を勧められました。

そこで、以下の問題点についてお伺いします。
A：(6)の、時効取得の手続きの際にかかるであろう費用の額と日数はどのくらいになるでしょうか？
B：提出が必要な書類等の取得であちこちするのは手間がかかるかと思うので、
　 事務手続的にどのような流れがベストでしょうか？
C：司法書士さんにお願いするのでよいでしょうか？

また、上記の(2)(3)について
D：登記済権利証・相続税申告書・地籍図には、分筆後の番地が記載されていますが、
　　実際は、分筆された各土地の境界が周辺一帯で決まっていないようです。
　　そのため、各住人は引っ越しと共にその土地を売ることもできず、放棄放置しています。
　　司法書士さん・土地家屋調査士さんに依頼し境界を決めるべきか、
　　手続きの面倒さを考えると放置するべきか迷っています。
　　　　　　・周辺住人（実際は更地・空き家）すべての同意が必要
　　　　　　・必要経費が不明
　　　　　　・係争が長引く可能性がある
　　土地の価格との天秤でしょうか？

ややこしいですが、ご回答よろしくお願い致します。

No.3 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2014/05/28 14:41

最終的な目的は、土地の時効取得のようです。

そのためには
1、裁判所の判決で勝訴し、その勝訴判決で所有権移転する。
2、その被告となる者は、死亡しているようなので相続人の調査から始めなくてはならない。
3、仮に、その被告が確定したとしても、その範囲をどの部分からどの部分までかと言うことの確定する必要があり、測量が必要です。そうしないと、1、の訴状が出来上がらない。
4、仮に、被告と範囲が確定したとしても、果たして、1、の勝訴の確率は ?
等々の問題解決があげられます。
なお、相続財産管理人は、相続人が生死不明などの場合に、その相続人の代理人と同じですが、時効取得に合意するような相続人に不利なような権限はないです。
ですから(6)に拘っているようですが、相続人は複数人いるようなので、現実には、その方法は不向きと思います。
裁判所に提出する訴状の被告は、戸籍簿や住民票で証明すればいいです。
訴状が到達しなければ公示送達とすればいいので相続財産管理人の選任は考えない方がいいと思います。
また、土地の範囲は「数メートルずれています。」と言うことなので、所有者は複数人ではないですか ?
そのことから言っても、まず上記の2、3、から始める必要があります。
依頼は、土地家屋調査士、司法書士、弁護士とプロジェクトを組む必要があります。
期間は、最低でも1年、費用は土地の大きさや筆などで変わりますが数百万円です。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

２、につきまして、係争になる可能性を覚悟で調査するべきか迷っているところです。
３、につきましては、隣接地が売買されるようで、筆界確定のため司法書士さん・土地家屋調査士さん・
　各関係者が一堂に会するようです。そのため、一部分の筆界は確定しそうなのですが、未定部分については、
　やはり測量が必要ですね。
土地の範囲は、可能な限りで調べたところでは現在の居住地の名義人はお一人のようです。本来の名義である居住地
　には他家族が長年居住していたのですが、引っ越していき更地となっています。
訴状に係る証明、公示宗達につきましては初めて知りました。これから勉強します。
測量のことも含めて、専門家チームを探して相談してみます。

誠にありがとうございました。

お礼日時：2014/05/28 23:35

No.5 回答者： kubira2013 回答日時： 2014/05/29 07:23

「分筆された各土地の境界が周辺一帯で決まっていないようです。

」というのが、にわかには信じがたいですけどねえ。

分筆登記の際には、少なくとも分筆する部分の実測図面の添付が必要ですし、その実測をするために、当然、隣接地との境界確定も行なって、境界杭の設置などをしているはずだと思いますけどね。

いささか、事実関係の部分に疑問があります。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
地籍図・公図で確認したところでは、線引きされて分筆後の番地も振られております。
ただ、その形状・面積が正確ではなく地籍図等の意味合いがよく分かりません。
境界杭を探しましたが見当たらない状況です。
近隣では所有者不明の土地があり、所有権をめぐって裁判になっていると聞きました。
行政では数年前から地籍調査を開始しており、隣の丁目は終わりましたが
居住の丁目は早くても10年後を予定しているようで、
相談したところ、当該調査では問題点は改善できないと言われました。
自力でなんとかするしかないようで困っております。

お礼日時：2014/05/29 11:17

No.4 回答者： hanac3 回答日時： 2014/05/28 22:45

時効で土地を取得したいのですね。

それには、まず、名義人あるいはその相続人を相手に、処分禁止の仮処分をします。
次に、裁判をします。
以上の手続きは難しいので弁護士に依頼してください。目的の土地が１４０万円以下なら、司法書士でも良いです。

参考URL：http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/law2totiji …

この回答へのお礼

裁判の前に仮処分が必要なのですね。知りませんでした。
土地の評価額によって依頼する専門家は違うのでしょうか？
とりあえず司法書士さん⇒弁護士さんの流れで相談してみようかと思っています。

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2014/05/28 23:38

No.2 回答者： toratanuki 回答日時： 2014/05/28 10:14

まず、相続人調査をしなければなりません。

素人には制限があります。
費用は、５０から百を想定してください。

この回答へのお礼

費用が未知数だったのですが
ご回答ありがとうございます。
少しずつ進めてみます。

お礼日時：2014/05/28 23:15

No.1 回答者： trytobe 回答日時： 2014/05/28 09:33

（１）～（６）の調査が実施できる資格がある方なら、その方を代理人なり（６）でいう財産管理人に選定して、そのまま手続きを進めていただくのが、話の引継もいらずに簡便かと思います。

この回答へのお礼

やはり専門家にお任せするのがよさそうですね。
ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2014/05/28 23:14