「夫を成功」へ導く妻の秘訣 座談会

85才の高齢者が自己所有の自宅を売却し、
老夫婦が暮し易いマンション等を買いたいと言っています。

ところが、本人は要介護4級、契約書を読む視力や筆記能力に問題があります。
日常生活の判断力には問題はありませんが、
法律行為である不動産売買などの専門的な高度な判断については
現役世代より明らかに衰えています。

証券関係では75才以上の高齢者については、
一定の取引制限を設けているようですが、
不動産取引では、高齢者との取引制限や
ガイドラインのようなものがあるのでしょうか?

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A 回答 (1件)

>ガイドラインのようなものがあるのでしょうか?



 業者向けですが、次のようなURLがあります。
http://www.hosyo.or.jp/realpartner/201305shijyo. …
http://myhome.nifty.com/kiso/kouza/81.jsp

 頭さえハッキリしておれば取引上の問題はないようですね。筆記は代筆者を指定すれば良いことですから。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
お礼が遅くなってしまいました。

わかりやすいページを教えていただきありがとうございました。

お礼日時:2014/06/10 20:45

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国税庁のHP 譲渡所得
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面積だけ確認なら現況測量でよいと聞きましたが、現状は境界標が全く見当たらないです。
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よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

業者してます。

>売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
必ずやるものではありません。一般的な話として、「売主は買主に対して境界を明示する」とする契約書が多いと思います。杭や標があればそれがいいですし、無ければ隣地との塀を見れば概ね判断ができますよね。不動産業者が買う場合などには、後々の販売のために確定測量を条件としてくることもあります。

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Aベストアンサー

不動産業者です。
皆さん断片的にお書きになられているので、整理して回答します。
まあ受ける業者も少ないですが、買主までは見つかったと仮定しましょう。
通常所有権移転等の登記などは買主側の司法書士が立会いします。司法書士は真正な登記であるか?どうかの確認を行うのですが、これは本人確認や意思の確認を行います。
お父さんは、判断能力が無いので「青年後見人制度」という後見人を質問者さんや兄弟さんを指定して、法的に後見人として契約行為を行うことが可能です(時間的に2~3ヶ月手続きに要す)。しかし、お母さんは「売らない意志」がハッキリしているのですから、まずここで頓挫して司法書士が取り扱い、登記申請することは不可能になるわけです。買主の大半が業者であれ、個人であれ「融資」を利用する買主の場合、担保設定が条件となり、必ず司法書士会に属する司法書士が立ち会いますから、まず取引不可能となります。

しかし、実際業者もその相談に来られる内容次第で色々検討もしますが、質問者さん達がお金に困っていない状況であれば、むずかしいのではないでしょうかね?協力してあげなければ、立ち行かない状況にないのですから。
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施設の入院費用の負担が重く、処分しないと支払いできない。本人は口座にあった貯金がまだあるものと思っており、家を売る同意をしないし、ボケてはいるが後見人の申請で意志の確認をすると、ハッキリと売らないと意志表示される・・・・・など、その子達が金銭的な負担に難儀している場合などは、お助けする場合もあります。条件は、戸籍から追った相続人予定者全員がそれに同意することですが・・・・

書ける内容のみ
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しかし、悪質な業者に捕まるとやっかいになことになりますし、大手やフランチャイズの業者は取り扱いません。
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不動産業者です。
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Q駐車場の賃貸料に消費税がかかるべきですか?

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Aベストアンサー

国税庁の下記のURL先をご覧ください
内容は平成25年4月1日現在法令に基づきます

https://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6213.htm

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教えてください。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

従前は会社の登記は紙でできた「登記簿」に記載して行うこととなっていました。

この「登記簿」の全部の写しのことを「登記簿謄本」といいます。
ちなみに一部の写しのことは「登記簿抄本」といいます。

現在、多くの登記所では紙の登記簿ではなく、コンピューター内のデータで記録することとなってきています。

そしてその登記事項の経緯全て(例外もあります)をプリントアウトしたものが「履歴事項全部証明書」です。
現在生きている事項のみをプリントアウトしたものは「現在事項全部証明書」です。

この2種類の証明書が、従来の登記簿謄本の代わりということになります。

ですので、ご質問の場合にも、「履歴事項全部証明書」を添付すればいいということになります。
ケースによっては「現在事項全部証明書」で足りる場合もありますが、履歴事項全部証明書で申請を行う方が安全ですね。

Q収入金額と所得金額の違い

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市営住宅を申し込む予定で、
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低レベルな質問ですが、ご回答よろしくお願いします(m_m)

Aベストアンサー

質問者さんがサラリーマンなら、
【収入】1年間にもらった給与および賞与の総額。源泉税や社保などを引く前の数字。
【所得】「収入」から「給与所得控除」を引いた数字。給与所得控除は収入の額によって変わるが、最低でも 65万円ある。
税金や社保は所得に含まれる。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/1400.htm

質問者さんが自営業なら、
【収入】1年間の売上の合計。
【所得】売上から、「仕入」と「経費」を引いた額。
青色申告であれば、「青色申告特別控除」を引いたあとの数字を「所得」とする場合もある。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/1350.htm

詳しくは国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。

Q根抵当権の抹消手続きをしたいのですが私でも可能でしょうか?

来週、義父がディックで借り入れていた500万円を主人が一緒に行って完済してくることになりました。
その後、その借り入れの根抵当権を抹消したいのですが、なるべく安く済ませたいのでその手続きは私が行こうと思っています。

私なりに調べてみたのですが、正直難しすぎて、結局どうしたらいいのかわかりません。完済したときにディックでもらってくる書類があると思うのですが、それをそっくりそのまま管轄の法務局へ持って行けばいいのでしょうか?それとも全くの素人の私では無理があるのでしょうか?

また、その根抵当権のついている土地は義父名義のもので、借り入れも義父名義での借り入れだったのですが、私が代わりに手続きにいくことは可能なのでしょうか?

仕事を休んで手続きに行かなければならないので、行ってから私ではダメだったとか、足りないものがあってまた後日もう一度・・・となってしまっては困るので、なんとか一回で済ませられるようにと考えています。

質問が多くて申し訳ありません。
ちょっと気持ちが混乱してしまっていて、うまく文章にできませんでしたが、よろしくお願いします。

来週、義父がディックで借り入れていた500万円を主人が一緒に行って完済してくることになりました。
その後、その借り入れの根抵当権を抹消したいのですが、なるべく安く済ませたいのでその手続きは私が行こうと思っています。

私なりに調べてみたのですが、正直難しすぎて、結局どうしたらいいのかわかりません。完済したときにディックでもらってくる書類があると思うのですが、それをそっくりそのまま管轄の法務局へ持って行けばいいのでしょうか?それとも全くの素人の私では無理があるのでしょうか?

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Aベストアンサー

一般的に根抵当権の抹消手続きは以下の書類が必要になります。
(全て金融機関でもらえる書類です)
 ★根抵当権設定契約証書
 ★根抵当権解除証書
 ★根抵当権抹消委任状
 ★登記原因証明情報(オンライン法務局の場合)
 ★資格証明書(有効期間:発効日より3ヶ月)
書類の名称が金融機関によって若干違う場合もありますので参考までに。
また、登記名義人以外の方が手続きを行うことも可能ですが、
登記名義人の委任状が必要になります。
この場合の委任状は上記の金融機関発行の根抵当権抹消委任状の余白欄にお義父様のご署名・ご捺印(認め印で結構です)されても構いませんが、万が一書き損じがあった場合に、金融機関の捨印がないために再度委任状をもらいに行かなくてはならないということになってしまう恐れがあります。
よって、お義父様の委任状は白紙の紙に別途記入されることをおすすめします。
土地に根抵当権がついているとのことでしたが、建物にはついていませんか?
通常土地建物はセットで取得するので建物にもついているのでは?と思います。

法務局では、登記申請書の記入が必要になりますが、親切丁寧に教えてもらえますので、安心して行ってみてください。
ただし月末月初の繁忙期は避けてあげて下さい☆
費用は登記印紙で納めますが法務局で購入できます。

一般的に根抵当権の抹消手続きは以下の書類が必要になります。
(全て金融機関でもらえる書類です)
 ★根抵当権設定契約証書
 ★根抵当権解除証書
 ★根抵当権抹消委任状
 ★登記原因証明情報(オンライン法務局の場合)
 ★資格証明書(有効期間:発効日より3ヶ月)
書類の名称が金融機関によって若干違う場合もありますので参考までに。
また、登記名義人以外の方が手続きを行うことも可能ですが、
登記名義人の委任状が必要になります。
この場合の委任状は上記の金融機関発行の根抵当権抹消委任状の...続きを読む

Q司法書士・行政書士が職権により、戸籍等を閲覧・取得することについて

 私が6人の法定相続人の一人となっている、相続案件があります。
 相続内容について、色々の事情があり、1対5で主張が対立し、手続きが遅滞しています。
 1人は、早く不動産等を処分・現金化したいとの思惑と思われ、5人はその1人との前段整理が決着しなければ、感情的に協議の席には着け
ないと考えています。
 私は5人のうちの1人で、他の4人とまったく同じ主張です。

 対立はさておき、対立する1人の相続人の弟が、我々と同一市内に事務所を構えるT司法書士・行政書士事務所に相続の事務手続きを依頼しました。
 以下T司法書士・行政書士をTとします。

 T事務所より、法律の定めるとおりに遺産を配分するとの内容で、関係書類が5人に送付されてきましたが、その書類は関係者の本籍・住所
等が既に印字され、ただ署名・捺印するのみのものでした。

 なぜTから送付されてきた書類に本籍・住所等が印字されていたのか疑問に思い、本日、T事務所を訪ね確認したところ戸籍・除籍・住民票を取得した事を認め、「司法書士・行政書士は職権により戸籍等を閲覧・取得できる事が認められているので、問題ない」との回答でした。

 実は私は、弁護士や司法書士・行政書士等は職権により、登記簿や戸籍等を閲覧・取得できる事をしっていましたが、基本的には当人の了解を得るか、通知した後と考えていました。

 私が「戸籍等は個人情報であり、〔職権により取得することができる〕と〔取得する〕は意味が違うのではないか。依頼者はともかく、
該当する当事者に関しては了解を得るか、最低限通知するべきではないか」と続けたところ、「そんな事をしていたら、仕事にならない」
との答えが返ってきました。

 私が、「今言われた〔そんな事をしていたら、仕事にならない〕という発言は、この発言を文字通り解釈していいのですね?」と確認した
ところ黙り込み、少し間を置き、「当事者の所在が分からず、連絡が取れない場合も多くある。」と答えました。
 「一般論では、そういった事もあるかもしれないが、我々の場合は全員市内に居住し、容易に連絡もとれる、所在が分からない
ということは無いはずだ。依頼者からその程度の情報は入手できたはず。もし、それをしなかったのなら仕事として怠慢。」といったところ、「全員が市内に居住している事は、戸籍・住民票を取得して初めて分かった。怠慢ではない」との答でした。
 続けて私が「取得した戸籍は謄本か、抄本か、謄本ならば相続人以外の情報も記載されているが、それらの情報はどうするつもりか」
と尋ねたところ、「それについては答えられません。」との回答でした。

ここで本題です。

1 司法書士・行政書士が職権により、戸籍・住民票等を閲覧・取得しようとした場合、行政側は、どのような取扱いをするのですか?
2 司法書士・行政書士が職権により、戸籍等の閲覧取得を求めた場合、「取得されようとする人の了解を得ているか、否か」は戸籍等の開示の要件たらず、無条件に開示し、閲覧・取得させているのでしょうか?
3 謄本により開示・取得された場合、法定相続人以外の情報も外部へ出る事になりますが、この事に関してどのように解釈しますか?
 ※ 例えば私の場合では、私の戸籍抄本が取得できた段階(除籍ではないことが判明した段階)で私の同一戸籍内の妻や子供の情報は不要となり、謄本を取得する必然性は無くなるはずです。

以上3点につき、詳しい方にご教授頂ければと思います。よろしくお願いします。

 私が6人の法定相続人の一人となっている、相続案件があります。
 相続内容について、色々の事情があり、1対5で主張が対立し、手続きが遅滞しています。
 1人は、早く不動産等を処分・現金化したいとの思惑と思われ、5人はその1人との前段整理が決着しなければ、感情的に協議の席には着け
ないと考えています。
 私は5人のうちの1人で、他の4人とまったく同じ主張です。

 対立はさておき、対立する1人の相続人の弟が、我々と同一市内に事務所を構えるT司法書士・行政書士事務所に相続の事務手続...続きを読む

Aベストアンサー

>1 司法書士・行政書士が職権により、戸籍・住民票等を閲覧・取得しようとした場合、行政側は、どのような取扱いをするのですか?

司法書士の場合ですが、例えば、職務上請求書に、使用目的「相続登記」・提出先「法務局」と記載されていれば、行政側は交付します。
使用目的が「身元調査」と記載されているような場合は交付されません。

2 司法書士・行政書士が職権により、戸籍等の閲覧取得を求めた場合、「取得されようとする人の了解を得ているか、否か」は戸籍等の開示の要件たらず、無条件に開示し、閲覧・取得させているのでしょうか?

 依頼人の依頼の範囲内で、かつ、司法書士の職務の範囲内であれば取得される者の了解は不要です。
相続登記の依頼を受けた場合は、戸籍謄本等を取得し相続人を確定することが最初の仕事になります。

 一度だけ戸籍を取り寄せる前に遺産分割協議書を作成したことがあります。数日後に相続人の一人が海外に転出するというので時間がなかったからです。依頼に基づき亡妻名義の不動産を夫である依頼人が相続するという内容の遺産分割協議書を作成し、署名押印して貰った後で戸籍を取り寄せたら、離婚していました。依頼人に、離婚した夫は相続人にならないと連絡したところ、プロならそのくらい分るやろと怒鳴られました。いくらなんでも離婚の有無までは推察できません。えらい目に合いました。

 戸籍を取り寄せることによって認知した子の存在が判明することもありますし、除籍謄本の保存期間が経過し廃棄されている場合は、上申書を作成し相続人全員の署名押印を貰わなければなりません。後から戸籍を取って他にも相続人がいましたとか、追加の書類に相続人の署名押印を貰ってくださいでは、それこそプロとはいえません。

>3 謄本により開示・取得された場合、法定相続人以外の情報も外部へ出る事になりますが、この事に関してどのように解釈しますか?
 ※ 例えば私の場合では、私の戸籍抄本が取得できた段階(除籍ではないことが判明した段階)で私の同一戸籍内の妻や子供の情報は不要となり、謄本を取得する必然性は無くなるはずです。

 相続登記に添付する相続人の戸籍は抄本で事足ります。また、個人情報保護の観点からも抄本の方が望ましいのかもしれません。
ただ、相続登記に添付した戸籍等はすべて還付されますので、それを預金の名義変更等に使いまわすことができるのです。銀行はどういうわけか相続人についても戸籍抄本ではなく戸籍謄本を要求しますから。
要するに同じ450円使うなら戸籍謄本を取るのが親切かなという程度のことです。

 なお、法務局も戸籍謄本のコピーは取りませんし、司法書士も登記完了後には依頼人に戸籍を返却します。コピーも取りません。(取ってたら事務所が戸籍で埋まってしまいます)

 ですから、戸籍のことはあまりご心配されることはありません。

 

>1 司法書士・行政書士が職権により、戸籍・住民票等を閲覧・取得しようとした場合、行政側は、どのような取扱いをするのですか?

司法書士の場合ですが、例えば、職務上請求書に、使用目的「相続登記」・提出先「法務局」と記載されていれば、行政側は交付します。
使用目的が「身元調査」と記載されているような場合は交付されません。

2 司法書士・行政書士が職権により、戸籍等の閲覧取得を求めた場合、「取得されようとする人の了解を得ているか、否か」は戸籍等の開示の要件たらず、無条件に開示し...続きを読む

Q遺産相続で死後の預金の引き出しは、違法ですか

親の死後キャシュカードを預かっていた人が預金を引き出すのは他人のお金なので違法行為ではないでしょうか。(当然銀行へは死亡を伝えていません)
また事実が明らかになった場合は遺産相続に変換する必要があるとおもうのですが。
銀行に問い合わせても個別にとのことで取り合ってもらえませんが。
どのようにすれば円満におさまるのか教えてください。

Aベストアンサー

>遺産相続で死後の預金の引き出しは、違法ですか

違法ですね。
相続財産は、相続者全ての共有財産となります。
最高裁判例では、勝手に相続財産を(個人的に)引き出した者は「他の相続者が受け取る財産を盗んだ」事になっていますね。
つまり、窃盗事件です。
親族間でも、刑法上は犯罪行為(実刑は免除)となります。
※引き出した本人は、前科一犯にはありません。が、犯罪歴が付きます。
※但し、引き出した本人を除く相続権者が訴えた場合。

>事実が明らかになった場合は遺産相続に変換する必要があるとおもうのですが。

本人が死亡した時点で、既に遺産相続対象の財産となります。
わざわざ、手続きを行う必要はありません。
が、金融機関などは「本人の死亡を確認しないと、口座凍結」は行ないません。

>銀行に問い合わせても個別にとのことで取り合ってもらえませんが。

これは、その銀行の対応が間違っています。
故人の死亡を金融機関に届けた時点で、故人名義の口座は凍結になります。
「個々の案件だから・・・」は、銀行の業務放棄です。

>どのようにすれば円満におさまるのか教えてください。

相続に関して、違法行為を働いた者は「相続権を失う」事になります。
質問者さま以外の相続権者が居れば、その方たちにも「勝手に出金した」事を伝えて下さい。
そして、違法行為を働いた者を除いた相続権者が「全国銀行協会」「銀行本店の苦情・相談担当部署」に(現状を)伝える事です。
故人の口座凍結を「個別に・・・」で無視する銀行(支店)は、話になりません。

余談ですが・・・。
故人の葬儀費用として故人の口座から出金する場合でも、相続権者全員の同意証明書が必要です。

>遺産相続で死後の預金の引き出しは、違法ですか

違法ですね。
相続財産は、相続者全ての共有財産となります。
最高裁判例では、勝手に相続財産を(個人的に)引き出した者は「他の相続者が受け取る財産を盗んだ」事になっていますね。
つまり、窃盗事件です。
親族間でも、刑法上は犯罪行為(実刑は免除)となります。
※引き出した本人は、前科一犯にはありません。が、犯罪歴が付きます。
※但し、引き出した本人を除く相続権者が訴えた場合。

>事実が明らかになった場合は遺産相続に変換する必要があるとお...続きを読む


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