ご回答お願いします
38歳、子供を三人持つ専業主婦です。

主人は函館で教員をしている40歳です
勤続17年です
将来の年金に不安を持ち
夫婦で不動産投資に興味を持ちました
マイホームはありません
ほかに借金もありません

しかし、自己資金が子供たちの大学費用に貯めた
600万円しかありません
(一番上には学資保険を300万円かけてます)
まだ上から10歳・7歳・4歳なので
使うとしたらまだ先なのですが
やっぱり、それは使うべきではないのでしょうか。

今、目をつけている物件は
築20年の一戸建て600万円です
13年賃借人がいるそうです
新しい投資物件を買うために売りたいそうです

10年ローンを組んで、まずは自分たちが
不動産投資にむいているか試したいのですが
車でさえローンを組んだことないので
悩んでいます

また、地方ということもあり
10年後も景気がどうなってるかわかりません

本格的には、退職後に
札幌に移り住んで
退職金で始めたい、と思っていましたが
退職するとローンが組めなくなるというし
歳が歳なので
今から始めるべきか
それとも自己資金が貯まるまで待つべきか
迷っています

ちなみに私もパートに出ようと思えば出られますが
学童保育費を引くと、パート収入は月5万円が
限界かと思います

アドバイスお願いします

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A 回答 (3件)

一般的に、築20年モノなら、そろそろ家賃収入と修繕費がほぼ同額になる時期ではないでしょうか。


店子が故意に壊したものでない限り、大家側の負担ですよ。
また建物の寿命を延ばすためのメンテナンス費用も見積もってみましょう。
昔ならともかく今は、老朽化した建物の解体費用が大きな負担です。
土地価格も、土地神話が崩壊し、値上がりすることもありますが、値下がりしたり、買い手がでないというケースもあるでしょう。

今のオーナーがその物件を売るのは、賃貸物件として採算が取れなくなる直前だからと思います。
お金に余裕があって即金で購入するのなら、ハズレくじを引いたとしても、授業料と思ってあきらめればいいのですが、ローンを組んでまで購入するには、リスクが大きすぎます。
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この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。

なるほど、その物件は回避すべきですね。

あとは築浅となると、築15年で1500万円くらいが相場となります。
函館では50坪の土地が相場だいたい400万円です。
それくらいの中古一軒家を購入すべきでしょうか。
それとも、私たちには時期尚早でしょうか。
それとも、地方で不動産投資は避けるべきでしょうか。

お礼日時:2014/06/09 21:38

公務員なのでおそらく官舎に住み、共済年金による老後が不安だと言ったら、国民年金しか入れない人は怒りますよ。

今の生活に余裕があるので不動産投資を考えるのでしょう。
不動産は投資と考えるよりも資産運用の方法と考えた方が良い。すでに退職金のような資産があり、そのまま貯金しているだけでは利息が少ないので、安全な不動産にお金の形を変えておくと家賃と言う利益が生まれる。
賃借人がそのまま10年間住んでくれたら、表面利回りは10%にはなるのでうま味があるはずです。だったら売る必要はないのです。しかし、おそらくそのようにならないので売るのでしょう。
私ならばお金を貯めてから、札幌に賃貸に出来る中古住宅を買って家賃収入を得ます。そしていずれその場所の建物を解体して自分達の建物を新築します。家賃収入は新築費用に充当します。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

いや、官舎は常に満杯で入れないので
賃貸に住んでいます

確かに国民年金のひとからしたら怒りますね
しかし共済年金も厚生年金と一本化されます
昔のように多くはもらえません

しかも70歳支給開始になったら
みなさんどうされるのでしょうか?

私も長年賃借人だった経験をいかして
投資としてより事業としてやる覚悟はありますが
やはりもう少し、資金をためた方がいいということですね

ありがとうございました

お礼日時:2014/06/10 18:05

個人的な意見ですが、不動産をなさるなら「投資」などというハンパな感覚ではなく、「副業」と考えるくらいの心構えでなさるべきだと思います。


「投資」と言えるのは、リートまでだと思います。
また、「投資」というのは、余剰資産でなさるべきです。生活に必要な金でなさるべきではありません。


「投資」と言うと、読んで字のごとく「資産」を「投入」して利益を求めるわけです。
一般的な投資ですと、損をするのは最大で「投入した資産全額」までです。
その途中で損切りをすることもできれば、塩漬けにして持って置くこともできます。
でも不動産の場合は、最悪の場合は収入なしで支出だけが続く可能性も少なくありません。

賃借人が家賃を払ってくれなかったら?出て行ってしまって次が見つからなかったら?
それでも固定資産税をはじめとして、経費はかかり続けるわけです。
質問者さまが目をつけている物件には、どんなケースが起こりえて、それぞれの場合に、どんな対応をなさるのかきちんと計画ができるのでしょうか?
こう言ってはなんですが、今の持ち主が切り捨てようとしている物件なんですよ?
その物件に将来性があるなら、それを担保に600万借りて次の物件を購入すればすむはずなんです。
それを売ろうとしている意味は、お考えになりましたか?
ご質問にお書きになった程度の内容で、その物件に将来性があるか否か、判断可能だと思われますか?


また、投資したお金が回収できないままに、お子さんが大学に行く年になってしまわれたら、どうなさいますか?
失礼ながら、40歳で家も買っていないのに貯蓄600万というのでは、かなり先が厳しいと思います。
先が厳しいのは分かっているから投資を考えているのだと仰りたくなると思いますが、まずは、ご自身の家計を省みて、いつ、どの程度のお金が必要となるのかライフプランを作り、締めるべきところは締めるところから、お始めになった方がいいと思います。

近年、個人をターゲットに不動産投資のセールスが非常に増えています。
でも、その裏をお考えになったことはありますか?
確実に儲かる物件なのであれば、その会社が物件を所有して賃貸経営をしていればすむ話ですよね。
確実ではないから、他者に売りつけて利益を確定しようとしているんですよ。

もちろん、不動産で生活費をまかなってらっしゃる方、順調に利益をあげてらっしゃる方もいらっしゃいます。
しかし「ローンを組んで」と仰るなら、融資を受けて自営業を始めるのと変わらないんですよ。
それなりの知識と覚悟を持ってなさらないと、大火傷になってしまいかねません。
不動産投資ありきでお考えになるのではなく、もう少し大きくお考えになった方がいいと思います。
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この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます

なるほど、オーナーチェンジ物件には
そういう要素があるのですね

函館はもっと古い売り物件が多く
まだ割安で新しいほうだったので
住宅地でもあり、10年後に土地値で売れればよいと
思っていたのです
これで自信がつけば、物件を増やそうと考えていました

私たちはもともと一生賃貸のつもりで
老後は札幌もしくは首都圏の高齢者賃貸住宅に入るつもりでしたが
まずはマイホームがあったほうがいい、ということですね

主人の職場にも、ワンルームマンション投資の電話がかかってきます
誰も相手にしませんが(笑)

ローンを組んでの投資は危険、と判断しました
ありがとうございました。

お礼日時:2014/06/10 06:00

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