マンションが老朽化の為、取り壊しとなり立ち退きを迫られております。
いったいどれくらいの立ち退き料が正当(妥当)なのか皆様のご意見を頂ければと思います。


現在の状況
・居住年数22年
・地方都市の県庁所在地、主要駅から徒歩10分
・3LDK、家賃¥66,000、築40年余り
・鉄筋コンクリート10階建て全54室(現在の入居は15室程度)の10階に在住
・家族=主人(私52才)+妻+子22才社会人女+子19才学生女+犬(4才)

現在の先方の条件
・今年中(2014年12月)迄に立ち退き
・敷金は全額返金
・引っ越し費用は全額負担
・次の物件探しは協力する(他にも管理物件があるのでそちらでも可)


こちらとしては元々家主に不信感があります
・老朽化している個所の修理や管理をしない→今でも雨漏りがします。
・常駐していた管理人が不在になった→管理費の減額はない
・すぐ下のコンビニが引っ越しをしてきて三年で無くなった→不便極まりない
・一時的に中国人学生が大量に引っ越してきた→夜がうるさく中華料理のせいか火災報知機の誤作動が頻繁
等々あげればきりがないですが何度がクレームや修繕依頼また賃料の値下げもお願いしましたが何の対応をいただけませんでした。



第一報は6月14日留守中に嫁が対応したのですが¥500程度のお菓子と12月までに・・・という紙を一枚置いていきました。
帰宅後、速攻電話をして一喝しそのお菓子と紙を引き揚げさせました。
6月20日管理委託している不動産会社から「引っ越し先の物件の相談がしたい」という紙と名刺が投函されておりました。
現状がそれでそれ以降のやり取りはありません
今までのことを思い出すと腹が立って仕方がありません

一度はきちっと面談し
仕事上年内はキツイので一年くらいの猶予と立ち退き料の相談をしたいと思っております。
それで立ち退き料ですがこちらのサイトとか知恵袋とかで10万~1,000万というのを目にしておりますがどれくらいが妥当でしょうか?
個々にだいぶ差があるようですが今までの経験者の方とか有識者の方の御意見を拝聴できればと思います。
宜しくお願いします。

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A 回答 (9件)

妥当な水準はゼロ円です。


大家さんは衝突を避けて、大幅譲歩しているだけです。相場よりもいい条件提示と思われます。
少なくとも、家賃3ヶ月分を越える立ち退き料請求は不当でしょう。強制退去通知を受けても文句を言えない水準です。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
参考になります。

お礼日時:2014/06/30 17:14

大家さんは一棟所有ですか?


全54室で入居15室ではやってらんないでしょう。
築年数が古いとは言え、県庁所在地の主要駅徒歩10分の高層階3LDKが月額66千円は破格値です。

それはさておき、

・老朽化している個所の修理や管理をしない→今でも雨漏りがします。

程度に寄りますが、屋上防水工事は100万以上かかることもありますから、
直せと言われて直せるようなモノじゃありません。
入居者が多ければ賄えるでしょうが、1/4しか埋まってない状況では無理です。

・常駐していた管理人が不在になった→管理費の減額はない

管理人を常駐させるには、どんなに安くても月25万程度は必要です。
そんなお金はどこからも出てきません。
でも維持費用はどちらにしてもかかります。

・すぐ下のコンビニが引っ越しをしてきて三年で無くなった→不便極まりない

入居者減が影響しているはずです。
結局、建替えでしか解決できないというのが大家さんの判断なのでしょう。
権利の主張をするのは結構ですが、妥当な水準を超えたら
司法判断でも受け入れられないはずです。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
「妥当な水準」いわゆる「立ち退き料の相場」を知りたくて投稿しました。指南をお願いできればと思います。

補足日時:2014/06/28 10:18
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敷金は全額返金


引っ越し費用は全額負担
次の物件探しは協力する(他にも管理物件があるのでそちらでも可)

非常に良い条件だと思います。私なら喜んで出ます。
昔経験ありますが、自治体の区画整理のための立ち退きでも、こんな良い条件ではありませんせした。
それに、どうせ取り壊すので要らなくなる据え付けの照明器具や家具・什器、花壇の花など、いっぱい貰いました。早く返事した者の勝ちですよ。
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独身時代にアパートの立ち退きを経験しましたが、老朽化で立ち退きなら割と妥当な良心的な条件だと思います(当方の場合はそうではなかったので、調停に発展するまで揉めに揉めました。

揉めると大変だし、相当な覚悟が必要ですよ)。

「立ち退き」とはどういうことかというと、「居住権を奪う」ということです。
人様の居住権を奪うには正当な事由が必要になります。だいたい2つのことが正当な事由となりえます。
・居住者の人命に関わるような老朽化
・大家さんが住む家がなくなって、大家さんが住まなければならない場合
このような場合、立ち退き要求は「正当な事由」となり立退料を支払う必要はなくなります。
立ち退かせる正当な事由が不足する場合に、立退料で補填することで居住権を奪う正当な事由とする、ということです。居住権というのは人権の一つなので、これを奪うには非常に高額になりがちです、ゆえに居住年数が長かったすると立退料は高騰したりします。

質問者さんの場合、「築40年」が居住者の人命に関わるような老朽化に相当するか否かは分かりません。敷金全額返金は当然として、費用の一切を負担するということは、大家さんや不動産屋が判断が...
・人命に関わるような老朽化ではないが、費用の一切を負担することで事由が成り立つ程度の老朽化
・人命に関わるような老朽化であるが、入居者への常識的な配慮として負担
以上いずれかだと判断したのだと思います。
後者の場合は立退料増額の要求は無駄です。前者の場合、不動産に詳しい弁護士を立てて長期戦の構えで戦う必要があります。一目見て老朽化っしてない物件ならともかく、築40年となると「人命に関わるような老朽化ではない」ということを貴方側が証明する必要があり、専門の業者か鑑定士に依頼することも必要でしょう(当方の揉めた原因はこれでした、築10年ちょいのアパートで明らかに大家都合の立て替えなのに老朽化を理由に引っ越し費用にもならない雀の涙の立退料で追い出されそうになったのです)。そんなわけで、質問者さんの場合は立ち退き料の増額には頼れる協力者と固い決意が必要になります。

当方なら築40年の物件の立ち退きで、「引っ越し費用」の中には次物件の敷金礼金などの費用一切も含まれているなら好条件だと受け取ります。次物件の敷金礼金などの費用が含まれない場合は、返金敷金と次物件の敷金礼金などの費用んぼ差額を要求します。これが精一杯の立退料増額だと思います。
蛇足ですが、引っ越し業者の指定がないのであれば、至れり尽くせりの最高額の引っ越し業者に依頼します。

>こちらとしては元々家主に不信感があります

これらは立ち退きとは直接関係ないので、これを逆手に取って蒸し返すようなことはしない方がいいでしょう。

>現状がそれでそれ以降のやり取りはありません

後で「言った言わない」のトラブルを避けるため、すべて文書に残すようにしましょう。
何か質問されたら口頭で即答するのではなく、「後で返事します」と言って冷静に判断するようにしましょう。

参考になりましたら幸いです。

この回答への補足

色々とご教授頂きありがとうございます。
すべての方に捕捉したいのですが現時点で一番新しい物に捕捉させていただきます。

まず「人命にかかわるような物件」ではありません
また今回の案件は突発的に発生したことのようで半年ほど前に新規入居者がいました。
ということは半年前には取り壊しの予定がなかったようです。
あわせてこの春に駐車場の契約に伺った時には新規入居者を募集しているといっていました。

先ほどこちらから連絡を取り25日の水曜日に面談を予定しております。
その中で取り壊しの理由をはっきり伺おうと思います。
・人命にかかわるような老朽化、耐震構造の問題
・その後の利用として病院や学校、道路等の公共性

該当しない場合はそれなりの立ち退き料を請求しようと思います。特に転売等の予定などのビジネスの場合は譲歩するつもりは毛頭ありません。
他人のビジネスで右往左往されるわけですから

法律では六か月前の告知で成立するようですが判例では居住権を保護する例が多数あります。
司法では法律より判例が優先されるケースがあると思われます。
とはいっても話の内容によっては譲歩する予定です。当方「輩」ではありませんので1,000万等の法外な請求は行う予定はありません。


・保証金の全額返金
・引っ越し代の負担
・六か月分相当の賃料くらいが適額でしょうか?

補足日時:2014/06/21 21:49
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ま~ぁ世間話程度にお読みください。


アパート経営って上手くいっていれば良いのですが下手をすると大変なんです。

築40であれば建物が減価償却をむかえつつあります、住宅金融公庫等などの支払いは終わっているかもしれません。
通常アパート事業収支計画は80%程度で計算しますから現在の入居率の15室/54室=27%は酷いです。

その建物の建築工事費は家賃から計算すると66,000×54室×1,000=3億6,000万程度だと思います
課税標準を0.6とすれば2億1,600万が税金の対象になります(減価償却は無視)
土地の方は大きさ、場所が分からないので不明ですが仮に1500m2×15万(課税標準0.7)で計算すると1億5、800万になります
合計で3億7,400万円
1年間の納めなければならない固定資産税1.4%+都市計画税0.3%の合計は650万円になります

一方収入の方は家賃 66,000×入居者15室×12か月=1,188万ですので540万が残りです。
そこから不動産会社への管理費・エレベーター等の管理維持費・各種修理費を支払ったら300万くらいは残るでしょうか
月25万程度の利益です。初任給じゃあるまいしやってられません。

そこへ持ってきて立ち退き料1,000万×15室=1億5,000万円払えとか言われても絶~対無理です。
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 行政の検査で『耐震性不適格』とかなれば『立退き料』は不要です。

大家側からの『契約解除』の『正当事由』になるでしょう。事は人命に関わることです。むしろそれでも何もしなければもし万一の際には大家は多額の賠償が生じます。しかし、『老巧化で立退き要請をした』となれば大家の責任はすべてなくなります。もし万一のことがあってもゴネて居住していた人の責任です。

 勿論、大家側が6ヶ月の猶予を持って立退きをお願いすることになってもゴネて居座ることはできます。しかし、『建替え』を考えている大家では裁判しても追い出すでしょう。『耐震不適格』って大家にとっては“お墨付き”みたいなものです。

> 老朽化している個所の修理や管理をしない→今でも雨漏りがします。

 建て替えを考え、立ち退きを求めている物件にお金を出すバカはいません。

> 常駐していた管理人が不在になった→管理費の減額はない

 どう管理するかは大家の自由です。借主さんが支払う『管理料』とは全く関係ありません。建て替えを視野に入れれば『常駐管理人』なんて一番に切って経費を抑えるのは理の当然です。

> すぐ下のコンビニが引っ越しをしてきて三年で無くなった→不便極まりない

 こんなのは大家とは全く関係ありませんが、建て替え問題が影響していることは考えられます。

> 一時的に中国人学生が大量に引っ越してきた→夜がうるさく中華料理のせいか火災報知機の誤作動が頻繁

 短期ですぐに出て行くような借主としてはふさわしいのかもしれません。また、そのために出て行く人が現れれば大家にとっては“勿怪の幸い”。

> 何度がクレームや修繕依頼また賃料の値下げもお願いしましたが何の対応をいただけませんでした。

 マトモに対応するバカはいません。相手は出て行って欲しい人なんです。

> 第一報は6月14日留守中に嫁が対応したのですが¥500程度のお菓子と12月まで

 厳密には12月13日となりますが、法的には問題なく対応しているようです。

> 仕事上年内はキツイので一年くらいの猶予と立ち退き料の相談

 そんな話に乗るくらいなら大家は裁判した方が安く追い出せます。

> 立ち退き料ですがこちらのサイトとか知恵袋とかで10万~1,000万というのを目にしております

 それは大家が『正当事由』とならないような理由での立退きの場合です。1億だって請求可能です。呑むかどうかはわかりませんが。 

 大変お気の毒ですが、『競売』にでもなって何の補償もなく追い出されるよりラッキーと思うしかないでしょう。
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基本的にはNo1さんの書いたとおりですが、


一番大事なのは建て替えが妥当な物件かということになると思います。

>・老朽化している個所の修理や管理をしない→今でも雨漏りがします。
貴方は、ご自身にとって有利なことと考えているようですが、
大家からすると、通常の補修では部屋を提供できない理由になりかねず、
立派な立替理由になる可能性があります。

ちなみにその他の不満ですが、
この辺の交渉で気を使うのは空き室リスクですが、退去してもらいたいのだから、
大家が譲歩する理由はありません。

>・常駐していた管理人が不在になった→管理費の減額はない
まあサービスレベルは大家の自由でしょうから、
いやなら出て行ってくださいといわれるだけです。

>・すぐ下のコンビニが引っ越しをしてきて三年で無くなった→不便極まりない
儲からなかったんでしょ。
大家の責任ではありません。

>・一時的に中国人学生が大量に引っ越してきた
空き家を埋めるためなら、属性の悪い店子も仕方ないでしょう。
普通はほかの店子が退去しないように手を打ちますが、
建て替えしたい大家ですからね。

>何度がクレームや修繕依頼また賃料の値下げもお願いしましたが何の対応をいただけませんでした。
クレームなんて怖くありません、修繕も役務の不履行にならない程度でしょう。
賃料の値下げなんてとんでもない退去されても怖くありませんから。
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随分前でしたが、新宿区の木造家屋の取り壊しにともなう立ち退きで、下記の条件でした。



1.通告された日から退去日までの3カ月の家賃は無料。
2.敷金は全額返金。
3.引っ越し代を向こうが持つとう話でしたが、結局20万円ほどの固定金額を貰ってこちらで引っ越し代を支払いました。
4.使用していたエアコンが20年もたっており、問題は無い物の、引っ越し先に再設置するほどのモノではないということから、新居のエアコン一機分として10万円位を加算してもらいました。

合計、三ヵ月家賃無料、敷金全額返還、引越し代名目で約30万円の受領という3点せっとでした。
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 普通賃貸借契約(普通借家契約)の場合、貸主(大家さん)は6ヶ月前に予告しなければなりません。




 6月14日に通知が有ったので、(2014年12月)迄に立ち退きについては、正規の手続きなので問題ありません。また老化によるもので本当にボロボロ見たいなので正当な要求です。 大家が、この場合は、立退き掛かる費用は負担する義務が法律上はありません。


 大家として一番困るのが居座られることです



・敷金は全額返金 
 これは、単なる預り金で壊すので全額返金は当たり前の話です。

次は、どのくらい出させるか 


・引っ越し費用は全額負担
・次の物件探しは協力する(他にも管理物件があるのでそちらでも可)


 これプラス 12月まで家賃無料ならば、大方のもらえる立ち退き料金です。これ以上要求するならば、大家は裁判して追い出しに掛りますから

 裁判に成れば、立退き料も出ない可能性が有るので・・・裁判で掛かる費用分である6ヶ月分の家賃無料で手を打つのがいいと考えますね。

 後は、6ヶ月無料に成っても絶対他人に話さないことです。


 ・敷金は全額返金
・引っ越し費用は全額負担
・次の物件探しは協力する(他にも管理物件があるのでそちらでも可)

 で妥協した人と差ができるからしゃべると、大家が損したぶんを支払えと要求さますから

 守秘義務だけは守って下さい
 




 
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Aベストアンサー

>②¥50,000〜¥60,000の物件に住んでいる方は、実際の手取りはどれくらいですか?

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