こんにちは、土地の分筆後の既存の建物の採光について疑問があるので教えて頂けますでしょうか。

最近、私は新築を建てまして建築基準法に関して問題はないのですが、
新築の裏に実家があり、公道に面していない為、家の立替えをすることができません。

そこで、立替を可能とするために私の新築を建てた土地を分筆し、実家の土地まで2mの公道を設けた場合、
私の家の一室が建築基準法でいう採光計算で問題が出てきます(実際は採光は入ってますが)

ですが、既に完了検査をもらっていますので、
完了検査後に分筆をしてもこの問題にひっかかる事はないのでしょうか?

一応、土地家屋調査士さんに聞いてみると分筆は建築基準法に関係ないので問題ないとは言っておりますが、
しかしこれが通るとなると、まさに法の抜け道な感じになってしまうので気になって質問をしてみました。
(採光以外にも、建蔽率も同じかもしれません)

ご存知の方おりましたらご回答の程よろしくお願い致します。

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A 回答 (3件)

分筆の結果、建蔽率オーバー違反になっても、採光係数違反になっても建物を解体するようなことはありません。

そのような家を売る時に買主がローンを使えなくなるので高く売れなくなります。
隣地までの距離が短くなるので、計算上その居室の採光が不足するのですね。建蔽率オーバーは直ぐに発覚するが、採光は実際に暗くなるのではないので採光係数違反は簡単には発覚しません。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
後の祭りではありますが、実際に建て替える時がきたらとりあえず分筆申請をしてみようと思います。
何か問題があれば諦めます・・w

お礼日時:2014/06/25 09:28

新築する前に裏の実家の建て替えの話は出なかったのですか?


出ていれば設計としても対処の仕方が有ったのでは?
しかし新築してしまった後では後の祭りですね。

まず裏の実家を建て替えるためには質問者さんが考えられているように2m以上の通路が最低条件です。
2mの通路を確保することにより新築部分の居室の採光が確保できなければNGです。
2mの通路状態の敷地というのは如何にも不自然であり確認申請を出した段階で審査の人間が不審に思う可能性大です
しかも新築部分は最近建てられたという事であれば、同じ審査機関に出せば馬鹿じゃない限り気が付くでしょう。
基本的に建築基準法の適合させる方向でなければ難しいのでは無いでしょうか。

まず第一に、その採光の取れない部屋は1階ですか?2階であれば天窓で採光を確保出来ませんか?

それも駄目なら

新築された建物の南側に2mの通路の確保は難しいわけですね。
新築された建物の北側に2mの空きは無いのでしょうか、又北側に居室は有りますか?
北側居室を倉庫とし北側から2m接道させることは方法は出来ませんか?
たとえ塀が有ろうが倉庫が有ろうが、実際に通れなくても、とりあえず2mの幅さえ確保できれば何とでもできます。

それも駄目なら

はなれで申請しては如何ですか。
流し台・浴室・トイレの何れかを無くせばはなれ扱いになります。
でも建物の所有者が違うのならそれも駄目かも

であれば無窓の居室として非常用照明を付けるか
但し1/20以上の採光が無いと無窓居室とみなされその居室の主要構造部を耐火構造とする必要がありこれも駄目かも。

それも駄目なら採光の取れない部屋の反対側の壁をぶち抜いて窓を作り採光を確保しますとか

それも駄目なら隣り合う西側か東側の部屋との合わせ技で採光が確保できませんか?

それも駄目なら隣地の土地を必要最低限購入するとか。無理なら賃貸して借地権とする。

それも駄目なら2mでなく4m確保できませんか
位置指定道路扱いにして隣地境界線では無く道路境界線になるので有効補正係数1で採光楽勝!
でも位置指定にすると実際に道路工事が必要になりますが。

こうなったら、いっその事強引に2項道路扱にして昔ら通路でいたよ~。ってしらを切るか。
いくらなんでも強引過ぎるか?

それも駄目ならとりあえず今日のところは酒を飲んで寝ちゃうとか。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
あらゆる可能性からお酒で忘れるまで最高のプランニングだと思います!

お礼日時:2014/06/25 09:29

>完了検査後に分筆をしてもこの問題にひっかかる事はないのでしょうか?



引っかからないでしょう。

もしも気になるなら、建て替え後また合筆すればどうですか。(お金はかかりますが・・・)
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
最悪の場合は合筆という手段があったんですね!

お礼日時:2014/06/25 09:29

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だから質問者も「土地は貰えないみたいで分筆もしないと言われ」と言われたということは質問者も
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> 庭に建てる分について、実家の土地を担保にすることを認めない。返せなかったら土地をとられるからダメでしょ。
その人はローンに関する基礎知識を持っているようですね。
当然の主張と思います。


> 今回のように分筆せず親名義のまま実家の庭に建てる時、庭分の担保は敷地が同じの実家部分を含まず、全然別口の長女夫実家などに出来るのですか?
可能・不可能を言うなら可能です。

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Q土地相続・分筆・地交換に関して教えてください

父は母屋、畑、田んぼを所有しておりましたが、昨年他界しました。
相続者は母、長男、次男(私)の3人ですが、未だ土地は父の名義のままになっています。
畑に、家を建てたいと考えていますが、区画整理されており、市街地調整区域だと思われます。
畑が東西に細長いため、南に接するAさんの畑(同じく東西に長い)とお互いの土地を分筆し、
地交換することで、南北に長い土地に形状を変えてから、地目を変更したいと考えています。


質問
1.土地の相続はどのようにすればよいでしょうか?
  今回活用するのは畑のみですが、父名義の土地すべてについて相続者を決め、名義変更しなければなりませんか?
  分家住宅の場合は、一度母が畑を相続し、私に贈与する形をとる必要があるのでしょうか?
2.母から私に贈与となる場合、私の名義に変更するタイミングはいつがよいのでしょうか?
  必須項目は下記で、順番も下記ではないかと思っておりますが自信がありません。。。
   ・相続
   ・分筆
   ・地交換
   ・地目の変更

週末にAさんと話し合いするときまでに流れを把握したく相談させていただきました。

父は母屋、畑、田んぼを所有しておりましたが、昨年他界しました。
相続者は母、長男、次男(私)の3人ですが、未だ土地は父の名義のままになっています。
畑に、家を建てたいと考えていますが、区画整理されており、市街地調整区域だと思われます。
畑が東西に細長いため、南に接するAさんの畑(同じく東西に長い)とお互いの土地を分筆し、
地交換することで、南北に長い土地に形状を変えてから、地目を変更したいと考えています。


質問
1.土地の相続はどのようにすればよいでしょうか?
  今回...続きを読む

Aベストアンサー

許認可の観点から回答します。
目的は
調整区域内の住宅建設ですから
都市計画法の34条10号ロ
の開発許可で
・分家許可
本家名義の土地に貴方の住宅を建築する。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#01
・自己用住宅
自分名義の土地に建築する。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#07
の2択が選択できます。

両方とも要件は
上記サイトを読んでもらえば
わかるように
市街化調整区域決定前から所有していた土地
の要件をクリアできます。

ですからあえて
母親名義にし分家許可にする必要はありません。
また
(1)原則として、既存の集落内にあり、又はそれに隣接する土地であって、農家等が市街化調整区域決定前から所有していた土地(所有していた土地が農用地区域内にある場合等住宅を建築することが好ましくないとして市街化調整区域決定後に交換等により取得した土地については、市街化調整区域決定前から所有していたものとみなす。)であること。
が1号、7号とも適用されます。


順番として
・相続で貴方の名義にする
・交換する
・分筆する
・農地法の4条&都市計画法34条許可申請
・建築確認
・地目変更
で良いでしょう。
許認可の審査会基準は
県によって
多少は違います。
確認してください。
とりあえず
こんなところです。
農振は確認しておきましょう。
http://www7.ocn.ne.jp/~awaji/Q/nousinn/nousin.htm

許認可の観点から回答します。
目的は
調整区域内の住宅建設ですから
都市計画法の34条10号ロ
の開発許可で
・分家許可
本家名義の土地に貴方の住宅を建築する。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#01
・自己用住宅
自分名義の土地に建築する。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#07
の2択が選択できます。

両方とも要件は
上記サイトを読んでもらえば
わかるように
市街化調整区域決定前から所有していた土地
の要件をクリアできます。

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Q自分の土地の価格を知る方法(家、田畑)

自分の土地の価格を知る方法(家、田畑)
いくらかの土地を所有しています。この土地の価格を
知りたいのですが、どこに行けば分かるでしょうか。
固定資産税は年間5万円ほど支払っています。
役所に行けばわかるのでしょうか?
その場合は何課になるのでしょうか?
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

先に、皆さんがお答えされているので、その通りですが、少しだけ補足します。
「土地の価格」にも色々有ります。
「何の為の価格か?」により、どの価格を基準にするかが変わってきます。
・・・・・
1.時価(実際売買する時の相場)
正確に出そうとするなら、「不動産鑑定士の鑑定評価額」と言うのがありますが、
「不動産鑑定士」により評価額はまちまちで、何人に鑑定してもらっても、食い違います。
買う側、売る側、等々により、誰が依頼するかにより、判断が分かれますので、
2~3人の鑑定士の平均値で判断したりします。
国・市町村・大企業等が土地を売買する時は、不動産鑑定評価額を基準にします。
・・・・・
2.公示価格(国が、地域の平均的な時価相場と判断した標準的な価格)
全国的に何カ所か公示地を決めて、不動産鑑定士・会計士等の意見を参考に価格を決める。
例年、4月1日時点の価格で、3月中旬頃新聞紙上で発表、ネットでも確認できる。
不動産鑑定士が、鑑定額を算出する時は、公示価格や基準価格を参考にしなければなりません。
また、土地を売買する時も、その規模により、法律により県・市区町村に届出が必要であり、
公示地や基準値と比較して、大きく食い違いがある時は、指導を受ける事も有ります。
・・・・・
3.基準地価格(公示地を補填する目的で、都道府県が決めた標準的価格)
公示地とかぶらないように、もう少し細かく、都道府県が基準地を設定して標準価格を設定。
公示地と同じく、不動産鑑定士や会計士等の意見を聞いて価格を決定。
例年、10月1日時点の価格で、9月中旬頃新聞紙上で発表、ネットでも確認できる。
・・・・・
4.路線価(税務署が相続税や贈与税等の算出の為に決めた価格)
都市部では、全ての道に路線価格が設定されている。
農村部や都市近郊地では、倍率方式を採用して、全ての町村の倍率を決めている。
路線価図を見れば、どちらか分かります。
例年、8月頃(?)新聞紙上で発表、ネットでも確認できる。
・・・・・
5.固定資産税評価額(市町村が、固定資産税を決定する為に決めた価格)
固定資産税評価額は、その地域の政策により、色々補正・調整されている。
例年、4月に評価を見直します。
3月に縦覧期間あり。確認し、異議が有れば異議申し立ても出来ます。
市町村の固定資産税係に行けば、分かります。
・・・・・
以上、色々な価格というものがありますが、一般的に、
時価(100)=公示・基準地価格(100)>路線価(80)>固定資産税評価格(70)
と言われていますが、
公示・基準地価格、路線価、固定資産税評価格は、その時の政策等により調整されたりします。
・・・・・
質問者さんが、その土地の一般的な相場価格を知りたいならば、
同条件土地の公示地価格や基準地価格を調べれば、ほぼ相場が分かると思います。
地価公示地・基準地検索システムURL
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=2
或いは、路線価格(国税局URL:http://www.rosenka.nta.go.jp/)を、0.8で割る。
固定資産税評価格を、0.7で割る。
但し、これらの金額でその土地を売買できるとは限りません。
土地の売買は、あくまで売り手があって買い手があるわけですから、
その時のお互いの条件により、値段が前後して当たり前です。
売り急げば、安く売らざるを得ないし、
買い急げば、高く買わざるを得ない。
・・・・・
質問者さんが疑問を持たれたのは良い事で、この機会に色々勉強し、
今後、実際に何かあった時に慌てない様にしましょう。
頑張ってください。

先に、皆さんがお答えされているので、その通りですが、少しだけ補足します。
「土地の価格」にも色々有ります。
「何の為の価格か?」により、どの価格を基準にするかが変わってきます。
・・・・・
1.時価(実際売買する時の相場)
正確に出そうとするなら、「不動産鑑定士の鑑定評価額」と言うのがありますが、
「不動産鑑定士」により評価額はまちまちで、何人に鑑定してもらっても、食い違います。
買う側、売る側、等々により、誰が依頼するかにより、判断が分かれますので、
2~3人の鑑定士の平均値で...続きを読む

Q土地分筆登記

土地分筆登記って立ち会い無しでも可能でしょうか?隣接さんで一人海外にいる人がいます。貸地を借地人売ろうと思っています。

Aベストアンサー

まず法務局の調査が大切です。
法務局にあなたの土地の地積測量図があり、その地積測量図どおり現地に境界標があり、測量の結果が、
そんなに違いがない(許容誤差内といいます)なら、立会いを省略することが出来ます。
またやむを得ない事情というのも考慮されます。あなたの土地を分筆するさい全筆求積が条件ですが、海外とかでその人しか立会い人がいなくて尚且つその人に係わる部分を求積しなくとも分筆に支障なければ残地として立会いを省略することも可能です。
いずれにしろ土地家屋調査士の専門家に相談してみて下さい。

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よろしくお願いいたします。

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 今回は名義変更(贈与?)ではなく、所有者が死亡されたことによる遺産相続の手続きということになります。
すでに回答がある事を実行すればよろしいです。
 基本的には妻が半分、残りを相続人が均等に分配するだけです。
いとも簡単な事なのですが・・、当事者同士ひざを突き合わせてじっくりお話することが先決です。
 そして遺産の分配をどのようにするかを文書(遺産分割協議書)にして、相続人それぞれの・・確か戸籍抄本と印鑑証明と実印を添えて最寄の司法書士さんに持っていけば法定で定められた手数料をお払いすると
すべて代理人として法務局で手続きしてれます。
 当方、遺産相続・土地贈与・土地売買に係わる所有権抹消の手続きなどでお願いしたことがあります。 とても簡単で親切にやってくれます。 

>急いでやらないといけないことでしょうか?
  特に急ぐ必要はありませんがいずれ必ずしなければならないことです。 今出来ないことは将来も出来るわけがありません。 人間というのはそういうものです。 わたしは急いでやるべきだと思いますよ。
 相続は必ずしも法定どおり分配しなけらばならないわけではないということを最後に申し上げます。
 

 今回は名義変更(贈与?)ではなく、所有者が死亡されたことによる遺産相続の手続きということになります。
すでに回答がある事を実行すればよろしいです。
 基本的には妻が半分、残りを相続人が均等に分配するだけです。
いとも簡単な事なのですが・・、当事者同士ひざを突き合わせてじっくりお話することが先決です。
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Aベストアンサー

>多分1、2ヶ月分は土地のローン代金が余分にかかることになる

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土地を予め購入して、時期がきたら建物を立てるのはよくあることなので、別々に借りるのは問題ありません。しいて言えば金融機関の事務手数や借入証書の印紙代、印鑑証明書などの諸費用、担保の設定料のような司法書士に払う手数料が嵩むくらいだと思います。

以上、ご参考まで


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