こんにちは、土地の分筆後の既存の建物の採光について疑問があるので教えて頂けますでしょうか。

最近、私は新築を建てまして建築基準法に関して問題はないのですが、
新築の裏に実家があり、公道に面していない為、家の立替えをすることができません。

そこで、立替を可能とするために私の新築を建てた土地を分筆し、実家の土地まで2mの公道を設けた場合、
私の家の一室が建築基準法でいう採光計算で問題が出てきます(実際は採光は入ってますが)

ですが、既に完了検査をもらっていますので、
完了検査後に分筆をしてもこの問題にひっかかる事はないのでしょうか?

一応、土地家屋調査士さんに聞いてみると分筆は建築基準法に関係ないので問題ないとは言っておりますが、
しかしこれが通るとなると、まさに法の抜け道な感じになってしまうので気になって質問をしてみました。
(採光以外にも、建蔽率も同じかもしれません)

ご存知の方おりましたらご回答の程よろしくお願い致します。

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A 回答 (3件)

分筆の結果、建蔽率オーバー違反になっても、採光係数違反になっても建物を解体するようなことはありません。

そのような家を売る時に買主がローンを使えなくなるので高く売れなくなります。
隣地までの距離が短くなるので、計算上その居室の採光が不足するのですね。建蔽率オーバーは直ぐに発覚するが、採光は実際に暗くなるのではないので採光係数違反は簡単には発覚しません。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
後の祭りではありますが、実際に建て替える時がきたらとりあえず分筆申請をしてみようと思います。
何か問題があれば諦めます・・w

お礼日時:2014/06/25 09:28

新築する前に裏の実家の建て替えの話は出なかったのですか?


出ていれば設計としても対処の仕方が有ったのでは?
しかし新築してしまった後では後の祭りですね。

まず裏の実家を建て替えるためには質問者さんが考えられているように2m以上の通路が最低条件です。
2mの通路を確保することにより新築部分の居室の採光が確保できなければNGです。
2mの通路状態の敷地というのは如何にも不自然であり確認申請を出した段階で審査の人間が不審に思う可能性大です
しかも新築部分は最近建てられたという事であれば、同じ審査機関に出せば馬鹿じゃない限り気が付くでしょう。
基本的に建築基準法の適合させる方向でなければ難しいのでは無いでしょうか。

まず第一に、その採光の取れない部屋は1階ですか?2階であれば天窓で採光を確保出来ませんか?

それも駄目なら

新築された建物の南側に2mの通路の確保は難しいわけですね。
新築された建物の北側に2mの空きは無いのでしょうか、又北側に居室は有りますか?
北側居室を倉庫とし北側から2m接道させることは方法は出来ませんか?
たとえ塀が有ろうが倉庫が有ろうが、実際に通れなくても、とりあえず2mの幅さえ確保できれば何とでもできます。

それも駄目なら

はなれで申請しては如何ですか。
流し台・浴室・トイレの何れかを無くせばはなれ扱いになります。
でも建物の所有者が違うのならそれも駄目かも

であれば無窓の居室として非常用照明を付けるか
但し1/20以上の採光が無いと無窓居室とみなされその居室の主要構造部を耐火構造とする必要がありこれも駄目かも。

それも駄目なら採光の取れない部屋の反対側の壁をぶち抜いて窓を作り採光を確保しますとか

それも駄目なら隣り合う西側か東側の部屋との合わせ技で採光が確保できませんか?

それも駄目なら隣地の土地を必要最低限購入するとか。無理なら賃貸して借地権とする。

それも駄目なら2mでなく4m確保できませんか
位置指定道路扱いにして隣地境界線では無く道路境界線になるので有効補正係数1で採光楽勝!
でも位置指定にすると実際に道路工事が必要になりますが。

こうなったら、いっその事強引に2項道路扱にして昔ら通路でいたよ~。ってしらを切るか。
いくらなんでも強引過ぎるか?

それも駄目ならとりあえず今日のところは酒を飲んで寝ちゃうとか。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
あらゆる可能性からお酒で忘れるまで最高のプランニングだと思います!

お礼日時:2014/06/25 09:29

>完了検査後に分筆をしてもこの問題にひっかかる事はないのでしょうか?



引っかからないでしょう。

もしも気になるなら、建て替え後また合筆すればどうですか。(お金はかかりますが・・・)
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
最悪の場合は合筆という手段があったんですね!

お礼日時:2014/06/25 09:29

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Aベストアンサー

あは。
たいていヒマなんで(笑)
まず行政庁の窓口で物件を特定させます。
お隣だと公図での地番がわかりますか?
建築確認は住居表示ではなく地番での申請になります。
概要書でも受付台帳でも地番での検索になります。
わからなければ、受付の窓口で住宅地図での位置を指示してください。

物件がわかれば行政庁側で検索をします。
住宅部分の確認申請が出されていれば、必ず見つかります。
ただし。
先にお話しした通り、年代によっては概要書が処分されていて存在しないものもあるのでご承知おきください。
概要書が保存されていれば、そこで閲覧の手続きです。
閲覧では閲覧の申請書を書きます。
つまりあなたの住所と氏名はわかってしまいますね。

概要書があって、閲覧だけでなく写しの交付請求を行う場合も請求書を書きますから、やはり住所と氏名は記録に残ります。

何かマズいことでもありますか?
あなたが役所で調査したことはお隣さんにはわからないですよ。
仮にお隣から誰が閲覧申請をしたかの情報公開請求を役所が受けても、申請書ではあなたという個人を特定できますので、非開示にしますから。

「ん?
閲覧の申請書は閲覧者の個人情報だから教えられない?
じゃ、何で概要書は赤の他人に見せたりコピーをくれたりできるの?
概要書って個人情報のカタマりじゃん?」
なんて悩まないよう(笑)。

それと、違反(じゃなくまだ苦情だね)の調査では、通報者は匿名で扱います。
あなたから苦情があった、とは話しません。
でも、こういうパターンだとお隣にはうすうすわかってしまいますよ。
そこのところは仕方が無い。

それとも役所、つまり行政庁に知られることに抵抗がありますか?
こういう相談って、普通にあるんですよ。
あまり気にしないよう。
この程度であなたをクレーマーとは思いませんから。
どうぞ、相談に行ってください。

あは。
たいていヒマなんで(笑)
まず行政庁の窓口で物件を特定させます。
お隣だと公図での地番がわかりますか?
建築確認は住居表示ではなく地番での申請になります。
概要書でも受付台帳でも地番での検索になります。
わからなければ、受付の窓口で住宅地図での位置を指示してください。

物件がわかれば行政庁側で検索をします。
住宅部分の確認申請が出されていれば、必ず見つかります。
ただし。
先にお話しした通り、年代によっては概要書が処分されていて存在しないものもあるのでご承知おきください。
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許認可の観点から回答します。
目的は
調整区域内の住宅建設ですから
都市計画法の34条10号ロ
の開発許可で
・分家許可
本家名義の土地に貴方の住宅を建築する。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#01
・自己用住宅
自分名義の土地に建築する。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#07
の2択が選択できます。

両方とも要件は
上記サイトを読んでもらえば
わかるように
市街化調整区域決定前から所有していた土地
の要件をクリアできます。

ですからあえて
母親名義にし分家許可にする必要はありません。
また
(1)原則として、既存の集落内にあり、又はそれに隣接する土地であって、農家等が市街化調整区域決定前から所有していた土地(所有していた土地が農用地区域内にある場合等住宅を建築することが好ましくないとして市街化調整区域決定後に交換等により取得した土地については、市街化調整区域決定前から所有していたものとみなす。)であること。
が1号、7号とも適用されます。


順番として
・相続で貴方の名義にする
・交換する
・分筆する
・農地法の4条&都市計画法34条許可申請
・建築確認
・地目変更
で良いでしょう。
許認可の審査会基準は
県によって
多少は違います。
確認してください。
とりあえず
こんなところです。
農振は確認しておきましょう。
http://www7.ocn.ne.jp/~awaji/Q/nousinn/nousin.htm

許認可の観点から回答します。
目的は
調整区域内の住宅建設ですから
都市計画法の34条10号ロ
の開発許可で
・分家許可
本家名義の土地に貴方の住宅を建築する。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#01
・自己用住宅
自分名義の土地に建築する。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#07
の2択が選択できます。

両方とも要件は
上記サイトを読んでもらえば
わかるように
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Q土地分筆登記

土地分筆登記って立ち会い無しでも可能でしょうか?隣接さんで一人海外にいる人がいます。貸地を借地人売ろうと思っています。

Aベストアンサー

まず法務局の調査が大切です。
法務局にあなたの土地の地積測量図があり、その地積測量図どおり現地に境界標があり、測量の結果が、
そんなに違いがない(許容誤差内といいます)なら、立会いを省略することが出来ます。
またやむを得ない事情というのも考慮されます。あなたの土地を分筆するさい全筆求積が条件ですが、海外とかでその人しか立会い人がいなくて尚且つその人に係わる部分を求積しなくとも分筆に支障なければ残地として立会いを省略することも可能です。
いずれにしろ土地家屋調査士の専門家に相談してみて下さい。


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