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1、他人の土地を無断で査定し、遺産分轄調停の証拠資料として提出した場合問題はないかお伺いしたい。調停の場合査定だから良いのでしょうか。
「非弁護士の法律事務の取扱等の禁止」に該当しないのでしょうか。

2、「不動産の鑑定に関する法律」により、不動産鑑定業者以外出来ないと聞いていた為、お聞きしたい。鑑定でなく査定なら実施できて、裁判所に提出できるのでしょうかお聞きしたい。

3、不動産屋さんは、裁判所に提出することが判っていても他人の土地・家を無断で査定出来るのですかお聞きしたい。

以上不動産業の方、又関係者の方実務経験をお聞かせ下さい。

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A 回答 (4件)

Aが不動産業者に依頼し、Bの所有する土地建物の評価をしてもらった。

(当然Bの許可はない。)
Aはその結果を、遺産分割調停の資料として使った。

A及び不動産業者のこれらの行為は許されるのか?


という質問と理解して回答いたします。(ただし、私は不動産業界の人間ではありません。)

まず持ち主に断りなしに土地建物の評価を行うことは、別にかまわんでしょう。買いたい不動産があった場合、買う方が勝手に不動産業者にたのんで価格を調べてもらうことはよくあると思います。登記情報等、公の情報から概算の価格を出すのは別に違法ではない。

>*査定は不動産業者に、査定依頼人が現況土地・建物が遺産分轄調停中の物件と知らせていない。

  特に問題とは思えません。

>*査定を受けた者は、不動産業者より土地・家の売却の全く意思がないのに個人情報が洩れ生活基盤を揺るがされ、不利益を受けている。

  具体的にどのような不利益があったのか、教えてください。

>*不動産産業者は得られた情報を、どの様に使用するのか依頼人に説明せず遺産分轄調停の証拠資料とされている。(家は相続物ではなく、相続者の100%セント出資で建てたもの)

 これは不動産業者の問題ではなく、依頼人Aの問題でしょう。


質問者さんはAの立場ですか、それともBの立場ですか。



>又相続税を支払うほどの財産を持っている人は、全国でなん%いるのでしょうか

5%程度と言われています。ただし来年から控除額が4割減となるので、この%はもっと上がるといわれています。

>基礎控除額を越えている場合に、相続税の申告と納付が必要なのではないでしょうか。

そうです。

>妻、子供4人(1億)を越える財産は有りません。

  来年からは、上記の場合6000万円を超えると相続税が発生します。
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以下は国税庁のHPです。

相続に伴う土地の評価は、『売却を想定した価格』ではなく、路線価または倍率方式により計算されます。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

路線価の場合は、土地の形状等に起因する補正を加えて、土地面積にかけて、評価額とします。

正直にいって、この補正等がかなりややこしい。(私もよくわかりません。ごめんなさい。)だからそれに精通している相続専門の税理士を頼むべきと書きました。

上記以外にも、小規模宅地の特例とか、相続時の土地評価額を大幅に下げる制度もあります。

これらの仕組みは、全て法律または法律に基づく規則等によって定められています。(オープンの情報です。
ただし普通の人は知らない。)


>私は「不動産の鑑定評価」は不動産鑑定業者以外出来ないと、大手不動産業者社員よ
り聞いておりますが誤りでしょうか、

素人が鑑定しても、誰にも相手にされないでしょうね。そういう意味でプロの不動産鑑定業者に頼むんでしょう。


質問者さんに確認します。何を知りたいんですか?

・相続に伴う土地の評価なら、税理士にたのめばいい。

・土地売却を前提にした土地の評価なら、不動産屋に聞けばいい、。(単なる不動産屋でも相場くらい教えてくれるでしょう。)

何のために、どんな情報がを必要としているのか、よくわからない。
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この回答へのお礼

 回答頂き有難う御座いました。

知りたい事1、他人の土地・家を無断で査定し、遺産分轄調停の証拠資料として提出の可否。
     *査定は不動産業者に、査定依頼人が現況土地・建物が遺産分轄調停中の物件と知らせていない。
     *査定を受けた者は、不動産業者より土地・家の売却の全く意思がないのに個人情報が洩れ生活基盤を揺るがされ、不利益を受けている。
     *不動産産業者は得られた情報を、どの様に使用するのか依頼人に説明せず遺産分轄調停の証拠資料とされている。
      (家は相続物ではなく、相続者の100%セント出資で建てたもの)

このコーナーでは個人名を挙げての、質問は出来ませんが不動産業界として、コンプライアンスに問題がないか質問を致しております。

 *又相続税を支払うほどの財産を持っている人は、全国でなん%いるのでしょうか
  基礎控除額を越えている場合に、相続税の申告と納付が必要なのではないでしょうか。
  妻、子供4人(1億)を越える財産は有りません。税理士さんにお願いするのも、高額を要します。

お礼日時:2014/06/29 12:33

>他人の土地を無断で査定し、遺産分轄調停の証拠資料として提出した場合問題はないかお伺いしたい。



ここで書かれている『査定』とは具体的にどのようなことをすることを想定していますか。

1番目の回答者さんの答えにある通り、相続に関する土地・建物の評価については、すべてそのやり方が定められています。そして評価のために必要な情報も、すべて(そして、誰でも)入手することができます。

正しい情報をもとに、決められたやり方で土地の価格を査定(評価)することは、何の問題もありません。
(通常は、一般の人はそれができないので税理士に頼みます。ただし、税理士しかできない、という決まりはありませんので、知識を持っている人ならOKです。)


質問の2項、3項について

この2つの質問は、その土地を売却した場合の価格のことを前提としていませんか?

>遺産分轄調停の証拠資料として提出した場合

相続での土地評価の問題と思います。相続の場合の土地評価は、売却を前提とした場合の土地価格ではありません。1番目の回答者さんの回答にある通り、『路線価』です。

全国の路線価の情報は、以下のURLで得られます。

http://www.rosenka.nta.go.jp/
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この回答へのお礼

 早々回答頂き有難う御座います。

当方不勉強の為一部判らない点を、恐縮ですが重ねてお教え願います。
「査定」とは当方不動産の売却時想定される価格(売れた時の価格)と理解しております。
不動産屋さんが評価したもので、相続に関する土地の評価にはなじめず、「不動産鑑定評価」を不動産鑑定士に依頼し遺産分轄調停証拠とすべきと思います。

>相続に関する土地・建物の評価については、すべてそのやり方が定められています。そして評価のために必要な情報も、すべて(そして、誰でも)入手することができます。
<相続に関し土地・建物の評価について、すべてそのやり方が定められていたら。お教え願います。実態は評価によっては100坪たらずの土地でも、1700万円の幅があり遺産分割調停に至っております。

>(通常は、一般の人はそれができないので税理士に頼みます。ただし、税理士しかできない、という決まりはありませんので、知識を持っている人ならOKです。)
私は「不動産の鑑定評価」は不動産鑑定業者以外出来ないと、大手不動産業者社員より聞いておりますが誤りでしょうか、又税理士は(相続税、贈与税、各種税に関する申告に)対応処理すべきプロと思います。
土地の評価に関し、どう決定しいかに分割するかは、司法書士・弁護士がベストと思います。
税理士の方が、各相続人の出席した話合いに立会われるのでしょうか。
又鑑定評価は費用が高額になる為、ためらわれると聞いております。

実態をお聞かせ願い、参考としたく思います。

お礼日時:2014/06/26 12:55

土地の場合には法務局で登記情報を閲覧でき、国税庁公表の路線価はネットでも閲覧できるので、誰でもその土地の価値を簡単に査定できます。

家屋であっても築年数と家屋面積は登記情報で閲覧できるので、概略の資産価値は査定できます。また土地と家屋の固定資産税の評価額資料も入手できます。すなわち、不動産情報はすべて公開情報なのです。
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Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q不動産売買における自然死の告知義務について

今年の3月に購入したマンションで前に住まわれていた方が心筋梗塞で
亡くなられていた事実を近くの住人の方に教えてもらいました。

亡くなられた翌日にホームヘルパーさんに発見され死体は腐敗がしていなかったそうなのですが
この場合は事故物件扱いにならないんでしょうか?

売買取引契約をした際の重要事項説明では聞かされていなく、引っ越し後に
亡くなられた事実を知りました。

仲介会社に確認したところ、自然死は自殺や他殺と違い告知義務に当たらないので
説明義務はないとの理由で契約解除に応じてもらえませんでした。

この場合は心理的瑕疵で解除できないものでしょうか?
住宅ローンを利用して購入したので、どうしていいのかわからなく困っています。

Aベストアンサー

不動産業者です

私は「五分五分」かなと。

●心筋梗塞で亡くなられた。

この事実だけなら当然心理的瑕疵を主張するのは無理筋ですが、ポイントは「孤独死」です。

以前、宅建協会(東京都)で確認したところ、状況にもよるが孤独死は告知した方が望ましいという見解でした。
腐敗していた・していないは論点ではなく「誰かに看取られたか・そうでないか」が論点だと。

つまり、今回のようなケースです。

ただ、あくまで「告知した方が望ましい」という事ですから、状況によっては(今回のように発見が比較的早かった等)告知義務にはあたらないという事もあり得ます。

故に「五分五分」と。

ただし、最終的な判断は「司法の場(裁判所)」がする事になります。
民事の揉め事に強制力のある判断・命令を下せるのは裁判所だけですから。

要はご質問者様が「そこまでする気があるかどうか」です。

当然ながら費用と時間と勝算を徹底的に精査する必要がありますから、専門家に依頼しなければならないでしょう。

先ずは幾つかの弁護士事務所等に相談をしてはいかがでしょう。
相談だけなら無料~数千円というところが殆どですから。

不動産業者です

私は「五分五分」かなと。

●心筋梗塞で亡くなられた。

この事実だけなら当然心理的瑕疵を主張するのは無理筋ですが、ポイントは「孤独死」です。

以前、宅建協会(東京都)で確認したところ、状況にもよるが孤独死は告知した方が望ましいという見解でした。
腐敗していた・していないは論点ではなく「誰かに看取られたか・そうでないか」が論点だと。

つまり、今回のようなケースです。

ただ、あくまで「告知した方が望ましい」という事ですから、状況によっては(今回のように発見が比較的...続きを読む


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