土地の仲介手数料について

土地を探してる人をAさん。このAさんが建物建てる工務店B。土地の売り出しをしている不動産会社C(一般媒介で売り出し価格は1280万)
※Aさんは、土地、建物合わせてローン組むか、現金かで、どう変わるか？
(1)こうゆうケースの場合、Aさんは、Bを通じてCと契約した方が良いか？
(2)Aさんが、Bを通さずCと直接、契約した方が良いか？

(1)の場合、Cは、Bから仲介手数料を貰うのか？この場合、CはBから貰う仲介手数料は、半分(Bと折半)になりますか？
(2)の場合、Cは、Aから仲介手数料貰うんですよね。
Cの不動産会社の立場で、教えて下さい。

No.2 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2014/07/09 02:07

工務店Ｂは買主Ａに不動産屋Ｃを紹介しているようですが，

Ｂは工務店であって宅建業者ではないんですよね？

Ｂが宅建業者であり，土地売買の媒介を行ったのであれば，
ＡはＢに仲介手数料を支払うことになるでしょうけど，
Ｂが宅建業者でないのであればＡに仲介手数料を請求できませんし，
宅建業者であっても土地売買の媒介をせずに業者を紹介しただけであるならば，
そもそも仲介手数料を請求できる理由がありません。

ということで，ＡはＣに対して仲介手数料を支払えばいいだけです。
売買契約にＢは関係ありません。
仮にＣが売っている土地がＢの建築条件付である場合であっても，
売買の当事者は買主Ａと売主で，その仲介がＣだというだけです。

ゆえに前段，(1)でも(2)でもどっちでもいいです。

後段も，Ａが仲介手数料を支払う相手はＣのみです。
ＢはＣに何かを支払う理由などなく，
もしもＢの紹介客であるＡの売買契約が成立した場合には，
ＣはＢに（お礼として）紹介料を支払うぐらいじゃないでしょうか。

Ｃの立場からすると，
買主Ａからは仲介手数料の全額が手に入ります。
売主との関係では，
売主との間に他の業者が入っていなければ仲介手数料の全額が入り，
もしもＣが売主の代理人になって土地の販売をしているのであれば，
売主からは仲介手数料ではなく販売代理の報酬をもらうことになります。

No.3 回答者： titelist1 回答日時： 2014/07/09 08:25

どのような場合でもＡは売買代金と仲介手数料（3％+6）を支払えば良いのです。

ローンを組むと建物分もあるのでＢをとおすのが便利です。現金でもローンでも同じです。ＣはＢに紹介料を払うかもしれないが、Ａとは関係のないことです。

問題はＡが現金を持っていることです。そのために土地を安く買おう思います。その現金で土地を先行取得する場合にはＣと交渉する方が良い。しかし、Ｃは一般媒介なので売主に値引き交渉を強く行なうことが出来る立場にはないのです。
Ｃの先にいる専任媒介不動産屋のＤを探すことです。もちろんＣはＤの存在を教えませんが、不動産屋には不動産情報システム（ＲＡＩＮＳ）で調べられるのです。チップを渡して他の不動産屋に調べさすのです。
ＤはＡの登場を歓迎します。なにしろ、売主と買主の両方から手数料がもらえるからです。Ａという上客を逃さないためにＡの値引きの話も売主に伝えてしっかりと交渉してくれます。もしＤが言うことを聞かなかったらＣを通すと脅せは良いのです。
Ａにこれだけのことをやる力量があるのかどうかです。

No.1 回答者： oo14 回答日時： 2014/07/08 22:26

Cは一般媒介のため、土地の売主との間にいくら仲介業者が入っているかわからないが、売買価格の

3%＋6万円をＡさんから受け取るだけ。Ｂさんを入れるとその金額のなかからＢさんもいくらかもらうことになるだけですが、Ｂさんに払うとなると、Ｂさんは最大６％＋12万円をもらう権利が発生します。
結局９％＋18万はAさんの考え方次第です。そこまで払ってもいいことがある場合もあるので、
なんともですが、銀行は売りだし価格の6%＋12万円を引いた価格がローンの最大限とまりますよね。
当然その８０％になってしまいます。一番腹が立つのはＡさんが、売り出しているＥさんからその土地の隣の土地を直接買うことです。そうすれば、銀行さんの価値観と一致しますし、道義上の問題も発生しません。
ただ、ＡさんとＢさんとＣさんは一生口をきくことはなくなります。