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内覧をして購入を検討している物件ですが、
どうしても困ってることがあります。

予算があるので、なかなか条件に合うところがない中、
やっと見つけた物件なので前向きに購入を検討したかったのですが、
この問題が解消しない限りは無理ということがあります。

タイトルにも書きました、段差についてです。

私は膝が悪いので、階段のある一軒家をあきらめ、
マンション購入を検討したくらいにも関わらず、
築20年ぐらいの物件なので、廊下から洗面所とトイレに行くのにそれぞれ段差があるのです。

リフォームで段差をなくすことができるのか、
リフォーム会社さんに電話で話を聞いたところ、
下に通っている排水管の都合など、あるそうです。

図面を見れば、リフォームができるかどうか判断できるが、
(洗面所の方は、できない可能性も高いとのこと)
築20年ぐらいの物件だと図面と実際が異なってる可能性もなきにしもあらずらしいです。

図面をみてもらい、段差をなくすリフォームが可能だと思って物件を購入しても、
床下を実際開けてみて、排水管の都合でリフォームで段差をなくすことができなかった、
なんて危険はおかせません。

この物件を諦めるしか方法はないのでしょうか?

やっと見つけた物件なのに、諦めきれません。

何か良い方法はないでしょうか?

最悪、段差をなくすことができなくても、斜めの傾斜にする?など、何か方法はありますでしょうか?

逃したくない物件だったため、とりあえず、申込はしており、
契約まであと1週間弱で考えなければならないため、なるべく早めに
知恵をお貸しいただければ幸いです。

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A 回答 (9件)

>リフォーム会社さんに電話で話を聞いたところ、下に通っている排水管の都合など、あるそうです。



と言った訳は、リホームするためには、管理組合の許可が必要なのです。
何故、許可が必要かと言いますと、内装工事する場合、上下水道などは「共用部分」となっているので勝手には移動などできないことになっています。
管理組合と相談して下さい。
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こういう相談はよくあります。

せめて、廊下と洗面、便所がすべて床が上がっていれば、スロープで対処できるのですが、、廊下から洗面所とトイレに行くのにそれぞれ段差がある状態ではスロープで段差解消することはできるのですが、お金がかかります。
リフォームにどれくらいお金がかけられるか、業者にプランさせて、見積もりを取る時間はあるかが、問題です。
結論は、方法はある、しかしリフォームにお金がかかるということです。(フルリフォーム、リノベーションするまでのお金はかかりませんがね)
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標準であれば階高が3,000以上は有ると思いますが多分この建物は2,750程度ではないかと思います。


例えば5階建ての建物でしたら250×5=1,250と1m以上も建物の高さを抑えることが出来るのでローコストマンションでは良く使う手法です
階高は階段などで1階の床と2階の床の高さを計れば簡単に分かります。

トイレ・浴室・洗面などの水回りは基本的に天井高さが無くても問題ないので床を他の部分より100mm程度上げて床下空間180~200mmを配管スペースとします。
したがって基本階高を変えられない以上大幅なプラン変更をして水割りとPSを隣接させるでもしなければ床下配管方式を無くすことは不可能でしょう。
しかしPS部分は通路側に面している場合が殆どなので別にPS空間が有る等の条件が無ければプラン変更でも対応出来ないでしょう。

対応策としては他の方の意見にもあるように床を上げる方法しかないと思います
廊下部分とリビング・洋間等の取り合い部分にスロープを付けるか。但し、結構邪魔になりますので現実的では無いと思います。
或いは全体的に天井を上げるかですが、リビング部分の天井懐深さは多分100mm程度だと思いますので、天井をやり直したとしても後50mmも上げられないでしょう。

従って天井が低くても構わないのであれば全面床上げ(玄関框部分も高くなりますが大丈夫でしょうか?)
不可なら他の物件を探したほうが良いと思います。

>洗面所の方は、できない可能性も高いとのこと

先ず100パーセント出来ないと思います。何故なら配管スペースが不要であれば、わざわざ手間と金を掛けて床を上げる意味が無いからです。
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他の方も指摘されていますが、結論としては、他の床を上げるしかない、と思います。



お話から、床が上がっているのは、水廻り、の箇所だと思います。
そして、上がっている原因は、排水管の設置スペースにあります。

マンション等の排水管の処置の方法は、床の上を「転がし」て配管する方式と床を貫通して、
下の階になってから、曲げて配管する方式があります。

今回のマンションは、床の上で排水管を転がして、配管する方式を採用しているものと
思います。

この「床転がし」方式は、下の階に排水音の漏れが少ない、万一水漏れを起こしても
下の階に迷惑を掛けなくとも良い可能性がある、と言う事で、分譲マンションに多く
採用され、貫通方式は賃貸マンションに多く採用される傾向があります。

お風呂やトイレの排水は一度真下に配管し、それを直角に曲げる必要があり、且つ
水勾配を確保するために、最低でも20センチ位は必要となります。

これが今回問題となっている段差ですが、これを無くすることは、下の階の方に
ご迷惑をお掛けすることと同意ですので、現実的には不可能に近いです。


結局、バリアフリー的な考え方をしようと思えば、その分、床を上げるしか方法が
ありません。(その場合でも玄関では段差が発生します。)

一般的に天井の高さは2.4メートルが一般的ですので、仮に20センチ上げると
2.2メートルとなって、正直なところ、結構圧迫感を感じると思います。

仮に天井を組んであれば、その天井を取り払うことで、2.4メートルに近い数値まで
確保出来るかも知れません。

いずれにしても、それが可能でも、かなりの出費を覚悟する必要がありそうです。

尚、天井の高さが2.3メートル台に納まりそうであれば、(即ち今の天井高が高い)
何とか、あまり圧迫感を感じないで済むと思います。

良い案でなくて申し訳ありません。
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こんにちは、質問主様:


これまで2室のマンションを購入、2室ともフルリフォームをしました。
その経験から、以下回答します。

いわゆる水勾配、と言われるものかと思います。
下水が流れていく為にはどうしても勾配をつけなくてはなりません。ので結果として、室内に段差が出てしまいます。洗面所とトイレの排水に関係する所が問題になっているのはそのせいです。
キッチンも配水はあるのですが、システムキッチンの壁側をうまく利用して勾配をとっているのでしょうか、原文では問題になっていないようです。

対処ですが、ざっくり言いますと:

1)配水勾配がなくなるように、洗面やトイレの位置を変える(キッチンの下水がどのように流れるのかをみて下さい。その流れに合わせるように位置変更することによって、問題解消しませんか??)
2)廊下や居室部分の床を、トイレ洗面部と同じになるまで上げる

が考えられます。

最近の新築のマンションの、居室内フルフラットのものは、玄関の床の高さと室内(洗面やトイレ部の床含む)が完全に平らになっているそうです。これは、水勾配を床下でとるやりかたで、とても贅沢。

1)なら、バスタブなど全面取り換えになります
2)なら、1)よりも安価ですが、床が上がるので、天井が低くなってしまいます。


1週間しか時間がないとの事ですので、リフォーム業者さんと、もう一度内見して、見積もってもらう方がいいです。

但し・・・

築20年ほどですと、床下の図面等がない場合も多いです。
現在の工法では考えもしない床下になっている事も・・・

不動産屋を通じて、管理会社に確認しておくといいでしょうね~

頑張って下さい!

この回答への補足

ご回答いただきました皆様、本当にありがとうございます。
この場をお借りしまして、お礼申し上げます。

felixthecat様、
具体的なお話、お聞かせいただきまして、ありがとうございます。

そもそも、この物件の良かったところは、築20年にも関わらず、
綺麗に使われていて(何度かリフォームもされている)
リフォームの必要がない状態でこの価格でこの条件ならというところが大きかったのがあります。

なので、綺麗なのに段差のために、大がかりなリノベーション?のようなことをするには勿体無いですし
金額もそこまでは、かけれない難しさがあります。

1よりは2の方がまだ現実的かもしれませんが、天井の圧迫感もどんな感じになるのか気になるところです。

スロープというのも勝手に私が思いついただけで、廊下の幅が狭いのに急なスロープは返って危ないようですね。

皆さんの回答や、自分なりに電話で調べた感じだと、現実的に難しいのかな、縁がなかった物件なのかなと、
少しがっかりモードです。。。

いずれにしましても、丁寧なご回答ありがとうございました。

補足日時:2014/07/28 17:13
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標準的じゃやないけど、


木のブロックなどを敷いて、
合板など貼ればいいです。
木のブロックを並べるだけでもいいでしょう。
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そのような場合はリフォームではなくリノベーションと言う大幅改造をすると可能です。

区画枠のコンクリートのみ残して配管も床も壁も天井もキッチンも洗面もトイレも風呂も全部を作り直すのです。リノベーションには500万円程度が必要になります。そのかわり中はすべてが新しいので新築と同じです。
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「斜めの傾斜にする」知ってるのなら そうすれば?



ブロックでも木でも置いて その上にマットレス敷いたら出来るんだから(*^^)v

何事も 工夫と挑戦だよ(#^.^#)
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>この物件を諦めるしか方法はないのでしょうか?



諦める必要はありません。
人間が作った建物ですから、必ずや段差のない床に改造することができます。
問題は配管取り回しのやり直しや、上下階の住戸に影響を与えない工法などで、改造費用さえ出せばどうにでもなります。


>何か良い方法はないでしょうか?

リフォーム費用を多めに用意しておくことです。


>最悪、段差をなくすことができなくても、斜めの傾斜にする?など、何か方法はありますでしょうか?

傾斜した床にする可能性もありますし、平坦で段差のない床にする方法もあります。
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Q築40年 このマンションを買うのはあり?

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車で10台ほど
・管理費/修繕積立金が15,000円/5,000円
・修繕費積立残高 100万円未満
・1999年に大規模修繕(外壁)、それ以降、ほぼ毎年、共有部分の水道管やガス配管の交換などをまめに実施
・2~3年後に大規模修繕(主に外壁)の予定あり
・共有部分の通路や階段に個人の私物はまったく置かれてなく清掃もかなり行き届いている
・駐輪場やバイク置き場もかなり整然としている
・新築時からの入居者が割りと多いらしい
・入居されているかたに聞きましたが上下左右の隣室から音(話し声やテレビなど)はまず聞こえない。排水等の生活音はする
・管理組合はしっかりしているようです

このような状況なのですが、
デメリットとしてはやはり古いということが最大です。
気になるところとしましては
・修繕積立残高が少ない
・管理費と修繕積立金のバランスが悪い(修繕積立金が安すぎる?)

メリットはやはり立地です。
あと、この戸数にしてエレベーターが2基というのは有難いですが、逆に管理費や修繕費発生の原因でもありますね。

今ですと1,000万円を切る価格で出ていますが、
5年後だと売れるんでしょうか。
10年後だと価格は付かないですよね?
というか、
建て替えの話が出てきますよね。

10年以上は住みたいと思っていますが、「買い」はありでしょうか?

ご意見お聞かせください。
よろしくお願いします。

 

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車...続きを読む

Aベストアンサー

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、そのように修繕計画も立てています。

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あと地盤も気になりますね。
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電気の容量が昔のままだったので、現代の家電を何も考えずに使うとブレーカーが落ちます。
今容量を大きくする工事をしているところです。
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(各戸の問題ではなく、マンション全体の配電の問題です)

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耐震性と液状化の危険性(地盤)に問題なければ、管理と立地のよいマンションは買いだと思います。
高い買い物ですので、後悔のないように良くお調べ下さい。

築50年近いマンションに住んでいます。

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Qエアコンがつけられないマンションの部屋の冷房方法は?

主人が毎晩パソコンで仕事をする部屋にエアコンがつけられません。窓をあけても風邪は入ってきません。夏場、うだるような暑さです。スポットクーラーをつけて少しはやわらいだようですが、数分たつと体がなじんでしまうのか、涼しさは感じないそうです。何か方法はないものでしょうか。
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音や熱風はどれくらい出るのでしょうか。
室内で音が大きくてもがまんできますが隣家や大家さんに迷惑かけるほどなら駄目だと思いますので。
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Aベストアンサー

窓用のエアコン、通称ウィンドウでいけますよ。マンション住まいで二人の受験生がおりウィンドウをつけましたがノンドレンといって、廊下側に室外機が要らず(冷やされた水分を自動的に蒸発させる)迷惑が考えられるのは、騒音のみです。このマンションではみんな窓側の部屋につけています。熱風も思ったほどではなく、騒音も最近は低音になっています。集合住宅の夏の過ごし方はエアコン無しに考えられません。この間行った友達のマンションでは廊下に普通の室外機を置いたクーラーを置いてあったのでびっくりしました。

Q築35年の中古マンション購入時における注意点(長文です)

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申し訳ないのですが、このような中古物件を購入する際に注意すべき点をご教示頂けたら幸いです。ちなみに、業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、作りは全く問題ないと言ってました。ただ、配管に関しては、年数も年数であるために、保証は出来ないとの事です。(ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。)ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。管理もしっかりとなされており、管理人も常勤です。

よく、住宅雑誌などを読んでると、青山辺りで築30年以上たったマンションをリフォームして住んでるという記事が載っていたりしますが、快適な点のみ記載してあり、実際にどのような不都合が生じたかが書いてないので、あまり参考になりませんでした。

リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

以上何卒よろしくお願い致します。

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申...続きを読む

Aベストアンサー

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
  一機1300万円程度ですから、取り替えているケースもあるでしょう。オレの家は二階だから
  関係ないとか言わずに。取替えとなれば割り勘でお金を払うのですから。
  ちなみにエレベータの耐用年限は25年から30年。しかし千代田区麹町あたりの老朽マンション
  の多くは、エレベータ改修をしていないところが多いです。オーバーホールとか制御機器の
  取替えで対応していますが、動力部分が限界にきているものも多いです。
  取り替えたら電気代も安くなるし、籠もきれいになります。

■給水タンク、ポンプの取替え
  給水タンクは25年以内で一度とりかえているはずです。取り替えていなかったら、鼠の死骸が
  なかで溶けていい出汁出しているかも。
  ポンプは確実に取り替えています。でももう2代目が老朽化の時期かもしれません。

■屋上防水層改修はどうなっているか。
  これも最上階以外は気にならない話題ですが、実際修繕となれば金は応分に負担します。
  築35年というと、最も気になるのは屋上防水の劣化ですね。
  いわゆるビンテージマンションと呼ばれる、昔の都心部の高級マンションの多くは屋上防水
 仕様もアスファルト防水、コンクリート押さえという高級仕様になっているケースが多いです。
 これは、持ちがいいのは長所ですが、改修工事にも金がかかります。
  屋上防水の耐用年数は普通25年~35年

■外壁タイルの浮き、剥離は大丈夫か。
  長期修繕で、打ち継ぎ目地のシーリングや、窓周りのシーリングの改修をしますが、外壁の
  浮きの調査をやっていないと、突然タイルが剥離して事故になったりもします。

■共用部分の給水管、排水管の取替え
  古い設計では、給水も排水も、各住戸内を縦に通っている可能性があります。
  共用部の給水管の劣化は、赤水、つまり錆の水の問題になります。
  30年経過して配水管の取替えをしていないと、赤水を心配すべきです。
  オープンハウスや、居ぬきの見学の際は、朝から水を出しているので赤水が出ません。
  しかし、朝一で水道を捻れば、見事な茶色のにごり水が出るかもしれません。
  私は築28年のマンションを見学に行った際に、いきなり台所の蛇口を捻って、赤水の多さに
  驚きました。

(3)次に、仲介業者から、長期修繕計画の内容の説明をうけます。
  上記の主要設備の更改が、すべて先送りされていて、なおその工事費も不明確ならば

>ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。
>管理もしっかりとなされており

というのは、眉唾ということになります。
大規模修繕が
第一期(10年~15年) 外壁シーリング、鉄部塗装替え、ポンプ基盤改修など
第二期(23年~25年) 外壁シーリング 鉄部塗装替え 給排水劣化部取替え ポンプ、給水タンク取替え
第三期(32年~35年) 外壁シーリング エレベータ更改 屋上防水改修、 鉄部塗装替え 給排水取替えなど

過去三回やっていても、金がないから、外壁と鉄部しかやっていないということも考えられます。

(4)耐震ですが、1981年以前の建物は、旧耐震基準で作られています。一概にすべてが弱いとは
いえません。新耐震基準で判定する「耐震診断」を行って補強が必要かどうか確かめるということに
なりますが、マンションで補強工事までやった例は少ないです。
これについては、修繕積立金に余裕がある管理組合が、耐震診断をやるケースもあります。
 
次に、占有部分ですが、室内の給排水管は、当然劣化が進んでいると思います。
まず、過去に何世代が住んだか、で大体改修履歴がわかります。
住んだままの大規模改修は極めて困難ですから・・
35年の間に、代が3代変わっていれば、おそらくキッチンや、洗面、浴室、湯沸かし器は
更改して10年以内のものがついている気がします。

>ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。

基本的にあと10年以上住むには、配管を含めた改修は必須です。
クロスの張替え、フローリング改修、室内ドアの取替えなどだけで、既存のキッチン、浴室、洗面などをそのまま使うのなら、
100万円~140万円
キッチン、バスユニットの改修も入れたら200万円~250万円。配管含めて内装一新の場合、400万円以上かかります。

となれば、3300万円の新築物件との比較という目安で考えるべきです。

>間取りは、75平米で、2LDKです
古いタイプの高級マンションですね。リビングが横長で、センターインのタイプかもしれません。間取りがいい
なら、それも重要な要素です。
22.7坪 リフォーム込みなら 坪145万円。
現在、世田谷、桜新町あたりで築20年内外で160万円ですから、安いといえば安いです。

ただ、5年以内に修繕積立金150万円を追加されたりするケースがあったり、
管理費や駐車場が、相場より高かったりするケースでは微妙です。

その他の注意事項は
(1)賃貸比率
  築35年というのは、多くの居住者が転売し、そのあげく居住用でなく賃貸物件に変わっている
  ケースが考えられます。全体の居住者のうちの賃借人の比率を知っておくべきです。
  賃借人が多くなれば、おのずと管理に対する感心は低下します。
  仮住まいという意識から、建物の扱いもいいかげんになります。また、初期の居住者がほとんど
  いなくなるのが築25年あたりからで、変な理事長が、恣意的な管理をしたりという話も出てきて
  次々と転売が出て価格が下がるという事例もあります。
  逆に、初期の居住者が30年経ってもまだ住んでいるマンションは、郊外の団地など売りたくても売れない
  物件は別ですが、管理のよいマンションの証拠でしょう。

(2)デベロッパー
  築35年といえば、マンション専門デベロッパーの、藤和や大京などが活躍した時代
  また、都心部では三井不動産がパークマンションシリーズで名作を残した時代でも
  あります。
  コープオリンピア(藤和)、網長パークマンション(三井)など、広尾タワーズなど長寿命の名作も
  あります。この時代、1970年の万博以来の建築ブームで、都心のマンションには丹下健三や
  槙文彦など一流建築家が設計したものも少なくないです。
  でも、その一方で、駄作、手抜きも多いわけで、見る目がないと泣きを見ます。その意味でも
  当初のデベロッパーは一応の目安になります。

(3)土地比率
  土地が今後値上がりする地域とは思えませんが、現在の地価と持分の土地面積をかけて
  正味の土地価格を知っておくのは、重要なことでしょう。

(4)ローン控除対象外
  新築や中古でも25年以内なら、確かローン控除が受けられます。35年ではいくらんでもダメ。 


>現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、

文京区は割高エリアですから、ただ、駒込というのは私、個人的には????ですけど。
本駒込は文京区ですが、駒込は豊島区。
確かに六義園の緑豊かな高級住宅地ではあります。

>非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます
文京区好きは、絶対にベイエリアには足を運ぼうとしないですから(;;)まぁ新築の3800万円あたりを
すすめてもだめでしょうけど。もう少し数多くの物件をご覧になって決めてもいいのかと思います。

>業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、
>作りは全く問題ないと言ってました。

このへんがラフですよね。具体的に、発売当初の価格とか、デベロッパー名とか施工業者とか
わかればいいのですが、そこまで書くと個人情報まるわかりですから、無理でしょう。

いろいろ書きましたが、しっかりチェックされて納得いく買い物なさってください。値段はもう少し
値切っていいです。どうせ売主は買い替えでしょうから。
この辺になると骨董選びに似てきます。多少失敗しても値段が安いと納得できますし、
趣味の問題も大きいですよね。
無名の作家の油絵でも、本人が気に入っていたら、額を入れ替えるだけで立派なインテリア
のしつらえになるのと同じです。

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
...続きを読む

Q2cmの高さの段差(敷居)をどうにかしたいのですが

アドバイスをお願いいたします。

廊下から洋室への入り口(開き戸の扉)の床部分に、約2cmほどの敷居があります。
脚の弱い年寄りのため、広葉樹などでスロープを自作しようとも思いましたが、廊下側へのスロープの出っ張りを考慮すると、スロープの奥行きは11cm程度が限界で、この奥行きのスロープでは、傾斜は1/5勾配ほどになり、脚の弱った年寄りが必要としている十分に緩やかな傾斜のスロープ(最低1/8勾配程度)とはならないことがわかりました。また、部屋と廊下の床材の全面を重ね張りすることによって段差を解消することもできるようですが、敷居を削ることで済むのであれば、そうしたいと思っています。敷居そのものの表面を見ると、敷居を止めていると思われる、釘の頭らしきものが6箇所ほど、かすかに確認できます。

質問内容は、ふたつです。

1. 通常の敷居は、一般的にはどのような構造になっているのでしょうか。床下に隠れていると思われる部分を含めた場合、敷居材の全体の高さ(厚み)は、一般的な構造の敷居ではどのくらいなのでしょうか。
2. 一般的な構造の敷居を、それを2cmほど削り、普段の生活でその上を歩行するという場合、強度的な問題が発生したりするのでしょうか。

詳しい方、また、経験者の方がおられましたら、アドバイスをおねがいいたします。

アドバイスをお願いいたします。

廊下から洋室への入り口(開き戸の扉)の床部分に、約2cmほどの敷居があります。
脚の弱い年寄りのため、広葉樹などでスロープを自作しようとも思いましたが、廊下側へのスロープの出っ張りを考慮すると、スロープの奥行きは11cm程度が限界で、この奥行きのスロープでは、傾斜は1/5勾配ほどになり、脚の弱った年寄りが必要としている十分に緩やかな傾斜のスロープ(最低1/8勾配程度)とはならないことがわかりました。また、部屋と廊下の床材の全面を重ね張りすることによって段...続きを読む

Aベストアンサー

築30~40年位の家でしたら、床材の上に敷居材を置き扉枠を作っているものと思われます。
その場合は、敷居枠を外して段差を無くすことは可能です。

しかし、敷居枠は扉枠の側面枠から釘止めしてあるのが普通で、外すには釘を切るグラインダ
が必要になります。

写真はDIYによるバリアフリー化の例です。
脇に写してあるのは、切り取られた敷居枠(高さ30mm)です。断面を見易くする為に
前後逆に置いてあります。右手が廊下側、左手が居間側です。床材の合わせ目は木目調の
樹脂モール(幅33mm、厚さ3mmの円弧形状)で隠されています。
バリアフリーにした後で、扉の下の隙間を塞ぐ為に適度な厚みの木材が扉に付けられています。
白い猫ドアはおまけで造ったものです。

手順は:
1)敷居材をその中央で床材を傷つけないように切る。
2)バールで敷居材を剥がす。(敷居材を上または側面から止めている釘が有る為に力勝負です。)
3)敷居材を剥がした跡を処理する。(側面からの釘なら切断。上からの釘なら穴処理等。)
4)廊下側の床材と居間側の床材の間の隙間の大きさに応じて、それに被せる部材を探し、止める。
  (写真の場合は、居間側の床材を張り代えたので、隙間は1cm以下で、3.3cmのモール材で
   済んでいます。固定はシリコンシーラントを接着剤代わりに使い、頭の丸い真鍮釘で
   止めています。)
5)扉の下にニス塗りした木材を取り付ける。
ニスやシール材や小さな木片は常に有りますので、費用は1,000円以下だったと思います。
居間と台所の間、廊下と風呂場の間にも敷居材が有りました。
それらも同じようにバリアフリーにしています。3か所で総費用3,000円で1日仕事でした。
その後数年は経っていますが、なんら問題はありません。
1度だけ猫ちゃんが猫ドアに引っかかった以外は。

敷居の高さ20mmで釘の痕の様なものが有るとの事なので、敷居材は上から埋め釘で止めてあるもの
と思います。その場合、グラインダ作業は必要ありません。
扉下を塞ぐには木材を接着するのが簡単でしょう。床との間に硬いスポンジ等を挟み下から
押しつけます。

築30~40年位の家でしたら、床材の上に敷居材を置き扉枠を作っているものと思われます。
その場合は、敷居枠を外して段差を無くすことは可能です。

しかし、敷居枠は扉枠の側面枠から釘止めしてあるのが普通で、外すには釘を切るグラインダ
が必要になります。

写真はDIYによるバリアフリー化の例です。
脇に写してあるのは、切り取られた敷居枠(高さ30mm)です。断面を見易くする為に
前後逆に置いてあります。右手が廊下側、左手が居間側です。床材の合わせ目は木目調の
樹脂モール(幅33mm、厚さ3mmの円弧形...続きを読む

Q浴室、洗面所、トイレのリフォームの適正価格は?

築30年になる自宅の水回りをリフォーム予定です。

浴室は古いタイル張りなので、システムバスへの変更とともに、1216サイズから1416サイズへの変更を行ないます。
浴室の外壁を一部壊して増築しようかと思ったのですが、2×4住宅のため構造上無理で、洗面所を狭くして浴室を広げることにしました。
それに伴って、既存の洗面台が入らなくなり、750サイズから600サイズに取り換え予定で、併せて床の張り替え(束移動も)、クロス交換も当然行います。
となってくると、すぐそばにあるトイレも、ウォシュレットが故障していたり、壁紙がかなり傷んできていることもあり、ついでにリフォームすることになりました。タンク・手洗いつきの便器から、タンクレストイレ+別で小さな手洗いに変更予定です。(掃除のしやすさ最優先で)

TOTOのショールームで紹介された業者さんでの施工を考えていて、現地見積もり&様々な相談の結果、265万の工事代金を提示されています。
浴室乾燥・暖房と、ガス給湯器(エコジョーズ)を新設予定のため、その料金も込みの代金なのですが、この金額は妥当でしょうか?

給湯器の新設は全くの想定外(2年前にキッチンと浴室シャワー用の給湯器を交換していましたので…)だったこともあり、ざっくり250万くらいあれば足りるかなと思っていたところオーバーしてしまいました。(そもそもはお風呂だけの予定だったので、100万くらいかな、浴槽サイズを変えて150万くらいかなと思っていたのですが…;)
予算も伝えて、値引き交渉もしてみたのですが、これで精一杯とのこと…。
(システムバス・洗面台はTOTOの定価の40%引き、トイレは30%引きにはなっています。)

業者さんは、地元で堅実にやっているところのようで、調べてみたところ評判もなかなかよさそうですし、担当者も親身に相談に乗ってくれ、印象は悪くないですし、こちらも何が何でも安ければいいわけではないので、まぁこれくらいは仕方ないかなと思ってはいるのですが、一般的に見てこの金額はどうなのかなと思って質問させていただいた次第です。

全くの素人ですし、安い買い物でもなく、これから長いこと使うことになる水回りのことですので、ぜひ詳しい方のご意見をうかがえたらと思っています。
よろしくお願いいたします。

築30年になる自宅の水回りをリフォーム予定です。

浴室は古いタイル張りなので、システムバスへの変更とともに、1216サイズから1416サイズへの変更を行ないます。
浴室の外壁を一部壊して増築しようかと思ったのですが、2×4住宅のため構造上無理で、洗面所を狭くして浴室を広げることにしました。
それに伴って、既存の洗面台が入らなくなり、750サイズから600サイズに取り換え予定で、併せて床の張り替え(束移動も)、クロス交換も当然行います。
となってくると、すぐそばにあるトイレも、ウォシュレットが故...続きを読む

Aベストアンサー

文面だけでは不明な部分もありますが、作業通路などは特に手を入れず、そのままで作業できるとした場合の計算です。

0.75坪の浴室を拡げるとのことですから、洗面所との間の壁全部と基礎も撤去した上で壁の位置を変えた場所に上階の補強が必要になると考えてみます。
もちろん床束の位置も変更になります。

1.
予定のUB(ユニットバス)を入れる場合の概算は105万。
これに含める費用は次の通りです。
  床養生・・・・・・・・・・・・・・・・・・2万
  解体撤去・搬出処分・・・・・・・10万
  土間コンクリート・・・・・・・・・・・2万
  給水・給湯・排水工事・・・・・・・8万(浴室内の配管全て新規に交換)
  電気工事・・・・・・・・・・・・・・・・5万(専用回路共)
  木工事・・・・・・・・・・・・・・・・・・10万(下がり壁及び床束設置)
UB本体及び組み立て・・・・・・・60万
  木部塗装・・・・・・・・・・・・・・・・・3万
  壁・床内装工事・・・・・・・・・・・・5万
-----------------------------
合計・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・105万

2.
  洗面化粧台セット交換・・・・・・・・10万
  風呂釜交換20号・・・・・・・・・・・・22万
  便器交換(ウォシュレット共)・・・・20万(取替用便器ではなく、通常の便器)
   トイレ内木工事・・・・・・・・・・・・・・4万
    〃 内装工事・・・・・・・・・・・・・・4万
  ------------------------------  
   合計・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・60万 

3.
諸経費として
  運搬交通費・・・・・・・・・・・・・・・・・4万
  現場管理運営費・・・・・・・・・・・・・16万
  -------------------------------
合計・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・20万

上記合計185万+税9,25万=総計194.25万
  
多少の上下はあっても、このくらいで出来るハズ。
タンクレス便器は割高な上に、築30年だと水量不足の可能性もあるので、従来の便器がお薦めです。
加えて、取替え用便器は詰まり易いので、排便管を切り回し従来型の便器が良いです。
ウォシュレットもリモコン操作にすれば便器両脇がスッキリして掃除はし易くなってます。
文面では不明ですが、窓を交換すると更に費用が加算されます。
以上、概算ですが、ご参考になれば幸いです。

文面だけでは不明な部分もありますが、作業通路などは特に手を入れず、そのままで作業できるとした場合の計算です。

0.75坪の浴室を拡げるとのことですから、洗面所との間の壁全部と基礎も撤去した上で壁の位置を変えた場所に上階の補強が必要になると考えてみます。
もちろん床束の位置も変更になります。

1.
予定のUB(ユニットバス)を入れる場合の概算は105万。
これに含める費用は次の通りです。
  床養生・・・・・・・・・・・・・・・・・・2万
  解体撤去・搬出処分・・・・・・・10万
  土間コン...続きを読む

Q築年数の古いマンションの行く末

 築年数の古いマンションの購入を検討しています。
 築年数は1973年なので今年で築40年になるRCマンションです。

中身はリノベーションされており十分に魅力はあるのですが、逆にそのきらびやかな表面的な設備に目を取られ、肝心の住まいとしての躯体などに関しては不動産会社もリノベーションを行った会社もあやふやな回答でした。

 私が心配するのは現在で既に40年も経過しているマンションということは、いわゆる旧耐震設計の建物であり、地震等に対しては脆弱さが必ずあると考えられていますよね?
 地域は名古屋市なので東海地区としては今後も地震の驚異が残ります。

仮にいつ来るか分からない地震に対する問題を考えないとして、基本的にここまで古くなっているRCマンションという建物としての行く末はどうなることが予想されますか?
 若しくは、法規上などでどうなることが決まっている、などがあればぜひ教えてください。
 できれば実例があれば良いのですが、検討しているマンションを販売している不動産外者の方も「RCマンションというものが一般的に建てられ始めたのがちょうど40~50年前くらいでなかなか建て替えなどの実例が少ないのも事実」ということで、買ったあとの心配事がどうもモヤモヤしています。

 例えば50年経ったら強制的に法律で建て替えをしなくてはいけない!と決まっているのであれば、残りの10年で一旦退去しなくてはならない、その際には賃貸か実家にでも仮住まいをしなくてはいけない、とある程度計画も建てられます。

 まだ実例自体があまり多くはないという分譲マンションの行く末とはどうなるのが現実ですか?
マンション管理士や不動産分野に長けている方、こういった古いマンションを購入しようとする場合の注意点やその先のライフプランも踏まえてアドバイスいただければと思います。

 ちなみに購入希望者は30代で、年収は800万あります。
ちゃんとした(?)新築、築浅物件も買うことはできますが、今後の日本の状況が見えないためあまり大きな買い物(4000万とか)をすることに不安を感じます。

 わかりづらい質問で恐縮ですが、ぜひアドバイスをお願い致します。

 築年数の古いマンションの購入を検討しています。
 築年数は1973年なので今年で築40年になるRCマンションです。

中身はリノベーションされており十分に魅力はあるのですが、逆にそのきらびやかな表面的な設備に目を取られ、肝心の住まいとしての躯体などに関しては不動産会社もリノベーションを行った会社もあやふやな回答でした。

 私が心配するのは現在で既に40年も経過しているマンションということは、いわゆる旧耐震設計の建物であり、地震等に対しては脆弱さが必ずあると考えられていますよね?
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Aベストアンサー

>中身はリノベーションされており

ここが非常に気にかかります。
マンション全体のフルリノベでは無いのですね?

マンション全体のフルリノベ(名古屋だと矢作建設さんとかが力を入れてますが)であれば、躯体・耐震診断を行いますし、必要な耐震補強も行い、給排水等も更新されているケースが多く、
瑞穂区や千種区あたりの超富裕層が住んでいたような物件は、そもそもの設計や使用建材が今の基準から見ても頑強・高品質で、維持管理や修繕もきめ細かく行われていたようなのが多いので、販売業者に建物全体のリノベ内容や耐震診断結果・補修内容を確認すれば安心して住める物件が多いです。

しかし古いマンションを単に特定室内だけリノベしたような物件は・・・
結論を先に申し上げますと、やめておいた方が宜しいです。

他の区分所有室には、リノベどころかリフォームもできない経済状況の方が住んでいたり、
管理費や修繕積立金を滞納していたりします。
そのため、建物の維持管理に必要な長期修繕計画が破たんしていたりして、鉄部やコンクリートが著しく劣化していたりします。

一部は賃貸化されていたりして入居者の入れ替わりも激しかったり、
管理費滞納の多さや所有者の支出能力の低下で、管理状況が悪いか、これから悪くなっていきます。
昔の物件は給排水系統の更新工事が難しく、また高額になる傾向があるため、排水詰まりや水道の水質低下、漏水などが起きてきます。
そういった問題を解決しようとしても、修繕積立金が底をついていたり、修繕金が高額なため1戸あたり数十万円以上の追い金を求められたりします。
もちろんそのようになった物件で修繕金を集めるのは不可能に近いです。
こうなるとスラム化するのは早いでしょう。

根本的な改善をしようとしても、管理組合員は連絡が取れなくなっていたり、老人で改善意思そのものが無かったりします。
建替え決議に必要な賛成票すら集められず、廃墟ともなりかねません。

先に申し上げたような、超富裕層が住んでいたような物件であれば、建蔽率や容積率に余裕がある事が多く、立地も抜群なため、建替えによる容積アップにより、区分所有者の負担金が無かったり、少額で済んだりもしますが・・・

>中身はリノベーションされており

ここが非常に気にかかります。
マンション全体のフルリノベでは無いのですね?

マンション全体のフルリノベ(名古屋だと矢作建設さんとかが力を入れてますが)であれば、躯体・耐震診断を行いますし、必要な耐震補強も行い、給排水等も更新されているケースが多く、
瑞穂区や千種区あたりの超富裕層が住んでいたような物件は、そもそもの設計や使用建材が今の基準から見ても頑強・高品質で、維持管理や修繕もきめ細かく行われていたようなのが多いので、販売業者に建物全体の...続きを読む

Q築25年の中古マンションのリフォーム。水道管交換?

 築25年の中古マンションを購入し、これからリフォームをしようと思っています。
 管理人の紹介で、同マンションに居住しているリフォーム会社(個人)の方に見積りを依頼しましたが、”室内の水道管を交換したほうが良い”とのことでした。
 中古マンションやリフォーム会社(個人含む)についてお詳しい方にご意見を戴きたいと考えています、よろしくお願いいたします。
1.築25年ですから水道管も傷んでいると思いますが、水道管の寿命(室内ので  す)はどれくらいになるのでしょうか?
2.管理人と住人のリフォームの方の癒着を正直疑っています。
  ”リフォームの見積りのために度々来ます”と管理人に挨拶したところ、管理  人が”水道管の交換”を切り出してきました。
  住人のリフォームの方に下見してもらったところ、口裏をあわせたように水道  管の交換を薦めてきました。
  一方、他のリフォーム会社に見積りを依頼したところ、”見てみないと判らな  いが交換の必要はないのでは”とのこと。
  一戸建てのシロアリと同様な、リフォームの方の切り口だ、とのこと。
  シロアリのように、”水道管の交換”を薦められた方はいらっしゃいますか?
  または、本当に交換すべきなのでしょうか?

 10階建ての6階の南東の角部屋、200戸のマンションで、水道管は玄関のほうからベランダの給湯器まで繋がっています。
 よろしくお願いします。 

 築25年の中古マンションを購入し、これからリフォームをしようと思っています。
 管理人の紹介で、同マンションに居住しているリフォーム会社(個人)の方に見積りを依頼しましたが、”室内の水道管を交換したほうが良い”とのことでした。
 中古マンションやリフォーム会社(個人含む)についてお詳しい方にご意見を戴きたいと考えています、よろしくお願いいたします。
1.築25年ですから水道管も傷んでいると思いますが、水道管の寿命(室内ので  す)はどれくらいになるのでしょうか?
2.管理...続きを読む

Aベストアンサー

マンション等の共同住宅で起こりうる
重大なトラブルとして水漏れがあります。
居住部分であるトイレなどから水が漏れて
下の部屋が水浸しになってしまったりしたら
損害を賠償しなくてはならなくなると思われます。
そのような事態を避けるためには
まめな更新
水漏れ保険に加入する
などが必要です。
業者としては水漏れが起こっても責任がとれません。
たとえ「交換しなくても大丈夫ですよ」と業者が言ったとしても、
水漏れが起こった場合、助けてはくれないでしょう。
助けることができないのに、安易に「大丈夫」と言っていたとしたら
その業者には注意する必要があります。
自己責任でしっかりと判断する必要があります。

25年なら交換しておくのが無難だと思われます。
配管自体は安いものなのですが、
配管を取り替えるために床をはがしたりするので
工事費がかさみやすく、なかなか取り替えにくいものです。
ですから、入居の際の大規模なリフォームなどの
取替えられるチャンスに取り替えておくのが無難です。

リフォームするのであれば、
紹介された業者だけにこだわらず、
平行して別な業者にも相談してみるのが良いと思います。
二つの業者の見積もりを見てから決定するのが自然です。

マンション等の共同住宅で起こりうる
重大なトラブルとして水漏れがあります。
居住部分であるトイレなどから水が漏れて
下の部屋が水浸しになってしまったりしたら
損害を賠償しなくてはならなくなると思われます。
そのような事態を避けるためには
まめな更新
水漏れ保険に加入する
などが必要です。
業者としては水漏れが起こっても責任がとれません。
たとえ「交換しなくても大丈夫ですよ」と業者が言ったとしても、
水漏れが起こった場合、助けてはくれないでしょう。
助けることができないのに...続きを読む

Q引き戸と吊引き戸のメリットは?

リビングの入り口と洗面の入り口を引き戸タイプのドアでHMと決めたのですが、最近吊タイプの引き戸がいいような気がして悩んでいます。

実際に使用されているかた、メリット・デメリットを教えてもらえないでしょうか?

Aベストアンサー

引き戸を上吊りにするか、下レールにするかを比べても、双方に対するメリット、デメリットは殆ど出てこないかと思いますよ。
端的に申し上げると、ご質問者様の『趣味』の世界ではないでしょうか。

ご存知かと思いますが、気密性に関して言えば、
開き戸>引き戸(下レール)>引き戸(上吊り)
になりますので、リビングのドアに上吊りを持ってくるのは、冷暖房効率を少なからず下げるためあまりお勧めできませんね。

確かに、上吊りはその扉で仕切る双方をフラットに保てるというメリットはありますが、開き戸でもバリアフリーになる現在ではそれが大きなメリットとはなりません。

実際、下レールのドアをリビングに持ってくる間取りは良く見かけますが、上吊りのドアをリビングに使っているお宅を私は拝見したことがありません。

玄関同様、頻繁に開ける扉に上吊りで、しかも引き戸を持ってくるのは個人的な意見としてかなり抵抗もあります。
あれだけの重量があるドアを天井から吊って、頻繁に開閉を繰り返すと、それを吊る天井にはかなりの負荷がっかると思われますので。

上吊りは引き戸のような1枚戸ではなく、折れ戸やアコーディオンカーテンのように単体が小さく軽いものに適していると思います。
また、開閉のため、それなりに戸の下に隙間が開きますので、通気性を良くさせたい納戸やクローゼットに利用するのが一般的ですし、それが理に適った使い方というものです。
拙宅もそのような使い方をしています(折れ戸ですが)。
少なくともリビングへの使用は?です。

引き戸を上吊りにするか、下レールにするかを比べても、双方に対するメリット、デメリットは殆ど出てこないかと思いますよ。
端的に申し上げると、ご質問者様の『趣味』の世界ではないでしょうか。

ご存知かと思いますが、気密性に関して言えば、
開き戸>引き戸(下レール)>引き戸(上吊り)
になりますので、リビングのドアに上吊りを持ってくるのは、冷暖房効率を少なからず下げるためあまりお勧めできませんね。

確かに、上吊りはその扉で仕切る双方をフラットに保てるというメリットはありますが...続きを読む

Q築28年の分譲公団を購入契約してしまいました!

お世話になります。
現在、公団に賃貸で居住している者です。

数日前、同居している実母が私には無断で、現在住んでいる場所とは違う分譲UR公団の購入契約をしてしまったことが判明いたしました。
実母65歳、老後を私とふたりで過ごすことを想定し、「家賃が掛からず、死ぬまで安心して暮らせる自分の城が欲しかったから」という理由だったようです。母の死後も私がそこでずっと暮らせばよい、嫌なら売却すればお金になるから不満はないだろうと考えたそうですが、私は正直、寝耳に水で、かなり憤っています。
契約した公団は築29年の鉄筋コンクリート、3LDK、8階建ての5階、最寄駅まで徒歩15分ほどの場所ですが空き部屋が目立つ団地です(工業団地近くの、あまり栄えていない場所です)。
部屋の内装は短時間でチラッとしか見せてもらえませんでしたが、一応リフォームは施され、現代風にキレイにはなっています(実際の強度、利便性などは分かりません)。
見るからに古い建物ではありませんけれど、既に築30年近く経っており、
・母が存命中の間 住み続けることが出来るのか?(強度的に)
・管理費修繕費などが上がるのではないか?(老朽化が進んでいる)
といった不安があります。
また、20~30年後には築60年を迎える公団を、その時になって売却することは可能なのか?という不安も大きいです。
そもそも築60年なら建替えが検討されて当然ですが、建替えは住民の5分の4の承諾が必要なようですし、高齢化が進んでいる分譲公団でそれが可能とも思えず、私自身も建替えの費用を出せるか分からず、また、その費用があるなら新築で買うか、安い賃貸に引っ越したいです。
だとすれば売ることも、住み続けることも難しい(それでも管理費と固定資産税は発生する)非常に扱いに困る物件を押し付けられるように感じてしまうのです。
他者に売却できなくても、その家の土地代等の権利などだけでも売却処分し、公団を捨てて(固定資産税や管理費などの負担から逃れて)別の家を探すことが可能なら負の資産を背負う心配もないので、お金のない母の必死な思いをわざわざ踏みにじりたくはないのですが…
高額の違約金を払ってでも契約を破棄させるべきか、
母の希望通り分譲公団を購入すべきか。 心底悩んでいます。
私自身は視野が狭くなっておりますので、どのような内容でも、ご意見をいただければ幸いです。よろしくお願いいたします。

お世話になります。
現在、公団に賃貸で居住している者です。

数日前、同居している実母が私には無断で、現在住んでいる場所とは違う分譲UR公団の購入契約をしてしまったことが判明いたしました。
実母65歳、老後を私とふたりで過ごすことを想定し、「家賃が掛からず、死ぬまで安心して暮らせる自分の城が欲しかったから」という理由だったようです。母の死後も私がそこでずっと暮らせばよい、嫌なら売却すればお金になるから不満はないだろうと考えたそうですが、私は正直、寝耳に水で、かなり憤っています...続きを読む

Aベストアンサー

元業者営業です。

過去何回か公団住宅の取引をしました。(10件前後)
その経験からの回答ですが、ご質問文を拝見する限り「そのままお話しを進めても大丈夫では」と感じました。

一般的に築30年前後の公団分譲マンションにおいて、デメリットは
●立地が悪い:多くの物件がバス便(用地費用を抑える)
●5階建でエレベーターなし:建築費用、保守費用を抑える
●間取りが古い:いわゆる「田の字」間取りが多く3K、3DKが多くてLDK間取りが少なく人気が無い

以上です。故に、他の民間マンションと比べ市場性を失い、出口戦略(リセールバリューが低い為)を立てづらく「売るに売れない、貸すに貸せない」状態に陥ってしまう。(現にその様な公団住宅は数多くそんざいします)

しかし、今回お母様が契約された物件は少なくとも上記のデメリットはクリアしています。

>母が存命中の間 住み続けることが出来るのか?(強度的に)

これは殆ど心配いらないでしょう。物件の強度は「適正な設計、施工」によって担保されますが、これの一番のハードルが「建築費用、期間」です。民間の場合は利益を出さねばなりません。当然建築コストは大きな問題です。販売費用を上げられないのであれば、コストを下げるしかありません。それ故「手抜き工事」のリスクは公団に比べ高くなります。

翻って公団は利益を追求する必要はなく、その分建築予算、期間を多く予算に充当できますので構造的に手抜き工事が発生しづらくなっております。(勿論絶対とは言い切れませんが)。
故に、当時の公団マンションは建築の際民間には義務付けられている建築確認を取る必要がありませんでした。

>・管理費修繕費などが上がるのではないか?(老朽化が進んでいる)

これは民間も公団も変わりません。建築年数が古くなれば古くなるほど上昇するのが普通です。
ただし、ここでも利益を追求しない公団のメリットがあります。現在多くの民間マンションがその管理、修繕計画立案、実施を管理会社へ委託しております。つまり、管理会社の利益が管理費に含まれます。
しかし、公団マンションは管理も公団です。これも民間管理会社のように利益を出す必要はありません。故に管理費等の金額は低くなります。

あと、建て替えですが仰るように区分所有法では所有者の4/5の賛成が無ければ建て替えできません。その一番のネックが「費用と建て替え期間中の仮住まいの手当て」です。民間マンションはその多くが「全て自己負担になる」事が多く、年配の方に多く負担がかかり結局「建て替え反対」となってしまうケースが多いのが現状です。

しかし公団は敷地、容積率に余裕がある物件が多く新規分嬢を多くし(高層化、新たな分譲棟の建築)その売却利益で建築費を補填することが可能です。また、建築中の仮住まいも公団を斡旋してくれる事が多く物件探しの手間、費用を抑えることができ、現に、現在建て替えに成功しているマンションの殆どが公団マンションです。

最後に出口戦略ですが、当面は十分住める(ご質問者様が住みたいかどうかは別にして)なら、それ程深刻に考える必要は無いでしょう。これがローンを組んでの購入ならそんな悠長なことを言ってられませんが、現金一括購入でしたら負債はないのでご質問文の「負の資産を背負う心配」は無いのでは。

それに、不動産はとんでもない山奥でも無い限り「価格0」はありません。(山奥でも評価上「価格0」はありません)価格の高い、安いはありますが、「必ず」値段が付きます。
将来どうしても引越ししたければ「売れば」よいのです。どの道築30年近い物件なら現状でも殆ど土地値だけの価格です。将来的にも価格が急落する事はあまり考えられません。(勿論絶対とは言えませんが、逆に上昇する事も絶対無いとは言えません)

最後に・・・。
実際いらっしゃるんですよ「公団ファン」て。特に親御さんが公団に住んでいて、そのお子様が独立や結婚等で新居を探すときに「やっぱり公団で」というパターンが多くあります。

勿論、私の回答が100%正しいかはわかりません。(なにせ物件を見ていませんから)
ただし、ご質問文を拝見するかぎりは高額のお金(手付け放棄または違約金)を支払ってまでキャンセルするような物件には思えませんでしたので回答させていただきました。

元業者営業です。

過去何回か公団住宅の取引をしました。(10件前後)
その経験からの回答ですが、ご質問文を拝見する限り「そのままお話しを進めても大丈夫では」と感じました。

一般的に築30年前後の公団分譲マンションにおいて、デメリットは
●立地が悪い:多くの物件がバス便(用地費用を抑える)
●5階建でエレベーターなし:建築費用、保守費用を抑える
●間取りが古い:いわゆる「田の字」間取りが多く3K、3DKが多くてLDK間取りが少なく人気が無い

以上です。故に、他の民間マンシ...続きを読む

Qマンションの窓ガラスは共用部分ですか?

 先日マンションの修繕をするという話が理事会で出ました。理事の一人が、窓ガラスにヒビが入っているので直して欲しいという要望を出しました。他の入居者にも窓枠が錆びているから直して欲しい人がいるので、全員にアンケートを取って直しましょうという提案でした。その際の費用は管理組合持ちでということでした。私は納得できなくて反対したのですが、2対2に分かれてしまい、後日再検討ということになっています。 ちなみに自主管理ですので、管理会社とは契約していません。

 私は後で本で調べたのですが、窓は外側が共用部分だけど、内側は専有部分、というわかりにくい表現でした。外壁を直すのは共用部分なので管理組合からの支出というのはわかるのですが、窓ガラスは極一部のい入居者のみの問題だから、個人での修理や入れ替えが妥当なのではと思っています。 前述の入居者は、ひとりでに窓にヒビが入ったと言っています。 

 通常、この場合はどういう扱いとなるのでしょうか、教えてください。 宜しくお願いします。

Aベストアンサー

管理会社社員です。

確かにわかりにくい部分では有りますが、何と言うか・・・・。
質問者様の管理規約がわかりませんので、標準管理規約で解説します。

まず、窓や窓枠、窓ガラスが共用部分か、専有部分か。
これは第7条2項の三にあります。

三 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。

つまり、窓ガラス、窓枠はいずれも共用部分です。
続いて、この部分は共用部分ではありますが、

第14条 区分所有者は、別表第4に掲げるバルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、一階に面する庭及び屋上テラス(以下この条、第21条第1項及び別表第4において「バルコニー等」という。)について、同表に掲げるとおり、専用使用権を有することを承認する。

とされているので、「専用使用部分」に当たる事がわかります。

で、専用使用部分の維持管理の事は

第21条 敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。

とされております。

つまり、今回の質問者様のようなケースでは、全て区分所有者の負担と責任で行うことになります。
ここで問題になるのは、「通常の使用に伴うもの」とは、どういう場合か、と言う事ですが、これは同規約の第20条に関するコメントに以下の文言があります。

(3) 本条ただし書の「通常の使用に伴う」管理とは、バルコニーの清掃や窓ガラスが割れた時の入れ替え等である。

ですから、今回のような件であれば、区分所有者がそれぞれお金を出して行うべきもので、管理組合で負担するものではありません。
ただ、窓枠に関しては、劣化が進んでいるのであれば、管理組合で一斉に修理、あるいは交換をする事は「あり」です。
また、総会決議で、窓ガラスの補修も管理組合の負担で補修することを決議すれば、この限りではありません。

冒頭にも書きましたが、これは平成16年版の標準管理規約に基づく解釈です。質問者様のマンションの管理規約が、これとは違う定めをしていれば、それに従う必要があります。

しかし、色んな事を書かれるのは結構ですが、根拠となる条文くらい示していただきたいものですな・・・。

参考URL:http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-1.pdf

管理会社社員です。

確かにわかりにくい部分では有りますが、何と言うか・・・・。
質問者様の管理規約がわかりませんので、標準管理規約で解説します。

まず、窓や窓枠、窓ガラスが共用部分か、専有部分か。
これは第7条2項の三にあります。

三 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。

つまり、窓ガラス、窓枠はいずれも共用部分です。
続いて、この部分は共用部分ではありますが、

第14条 区分所有者は、別表第4に掲げるバルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、一階に面...続きを読む


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