共同組合で所有している建物内で、テナントとして賃貸し、20年以上営業しております。数年前より建て替えの話がありましたが、この度、新築決定に伴い、新店舗への参加/不参加の回答を求められています。周辺環境の変化、競合スーパーの進出により、この機会に移転しようと考えておりましたが、不参加者に対する補償の説明がなく、回答を求めたところ、組合員でないため(=あくまでも店子である)、一切権利を主張できないといわれ、いつ出て行くか明確にして欲しいとさえ言われました。もちろん、営業補償もないとのことです。
 通常の賃貸借契約では考えられない扱いだと思いますが、共同組合において、当方が非組合員の場合は、しょうがない事なのでしょうか?

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (3件)

 お話の内容を「建替え決議」に関する問題と、「賃貸借契約解除に伴う立退き料」の問題に分け、それぞれ順番にご説明いたします。




1.「建替え決議」について

>今回は組合員の半数以上の賛成があって、建て替えが決まった

とのことですが、前回も申し上げました通り、組合員の方のお立場が、「建物の区分所有に関する法律」が適用される区分所有関係である場合には、

(1)建物の老朽、損傷、一部の滅失その他の事由より、建物の価額損他の事情に照らし、
 建物がその効用を維持し、または回復するのに過分の費用を要するに至った場合で、
(2)区分所有者および議決権の各々5分の4以上の賛成

が無ければ「建替え決議」というものはできないことになっております(同法62条1項)。

 また、この「建物の区分所有に関する法律」の適用を受けない、通常の共有関係(民法249~264条)であるならば、「共有者全員の同意」が無ければ建替えのような共有物そのものの変更となるような行為はすることができません(民法251条)。

 これらの規定に違反した決議である場合には、本来決議自体がそもそも無効なのですが、それを誰に対してでも明らかにするために、区分所有者または共有者は、裁判所に対して『建替え決議無効確認の訴え』を起こすことができます。

 単なる賃借人が、この訴えを提起できるかどうかは微妙なところで、場合によっては認められないことも考えられます。
 しかし、建物の区分所有に関する法律44条において、『利害関係を有する区分所有建物の専有部分の占有者(つまりテナントのような賃借人)に管理組合の集会において意見を述べる権利』を認めており、この意見を述べる機会が全く与えられていなかったり、他にmax-liveさんの権利保全の方法が認められないと考えられる場合には、単なる賃借人であっても上記の訴えを提起することは十分可能であると私は考えます。


2.「賃貸借契約解除に伴う立退き料」の問題について

 上記(1)の条件のように、現在の建物が老朽化などにより使用に耐えない状況であるような場合を除き、建物を新築して土地を有効利用することを目的として「賃借人を追い出そう(つまり賃貸借契約の更新拒絶をしよう)」とするような場合には、通常は立退き料を支払わない限り、借地借家法28条にいう「正当事由」とは認められない傾向にあります。
 しかし、建物新築後の借家権(つまり賃貸借契約の更新)を相手方が認めているにもかかわらず、建替え後の形態が気に入らないから建替え後の賃貸借契約を締結しないとするのは、借家人側の自己都合による契約更新拒絶ということになり、これに対して貸主側は立退き料などを支払う必要は無い、という結論になるものと考えます。


3.まとめ

 以上をまとめますと、

(1)貸主側が建替え後の賃借権を保証していることから、訴訟になった場合には
 max-liveさんの側の「敗訴」となり、「立ち退きせよ」との判決が出ることを
 覚悟の上で、「現在の建物のまま自分はは営業を続けたいのだ」とあくまでも
 主張して居座りつづけ、賃料を支払い続けるか
 (貸主側が受け取らない場合には供託所へ供託。場合によっては、訴訟の費用や
 手間を考えて相手方が立退き料を支払ってくれるかもしれません。相当相手からは
 憎まれるとは思いますが・・・。)

または、
(2)上記の行動と共に、max-liveさんの方から『建替え決議無効確認の訴え』を提起して
 「建替え決議」そのものを無に帰せしめるよう努めるか
 (区分所有者または共有者の方達の協力が得られればベストです)

あとは、全く発想を変えて、
(3)この建物と場所には早々に見切りをつけて、次の場所をなるだけ早く見つけ、
 次の営業のために準備を進めるか

くらいしか今の私には思いつきません。

 上記の(1)もしくは(2)(特に(2))の場合を選択なさる場合には、契約内容・組合の決議内容・建物の老朽化などの状況について詳細に検討する必要があると思いますので、ご自分で勝手に判断なさらず、どなたか弁護士に正式に相談なされた方が宜しいかと存じます。相談の結果、max-liveさんにとって悪い見通ししか出なくても、それはそれでご納得できるのではないでしょうか?

 あまりお役に立てずに申し訳ありませんでしたが、以上、ご参考まで。

 max-liveさんにとって、より良き解決が図られんことをお祈り致します。
    • good
    • 0

 や、や、や!? 申し訳ありません。


 私はとんでもない見当違いの回答をしておりました。

 max-liveさんは、賃貸借契約を「継続」したいのではなく、「解約」したいとお考えだったのですね!
 申し訳ありませんでした。よくご質問の内容を確認せずに、ご質問の最後の「通常の賃貸借契約では考えられない扱いだと思いますが、」の言葉に引きずられてとんでもない見当違いの回答をしてしまいました。

 私がご説明申し上げたのは、借主が契約を継続したいと考えているにもかかわらず、貸主側が明渡しを請求してきた場合の説明です。

 今回の場合、max-liveさんは賃借契約を解約しようとなさっておられるわけですから、この場合に『立退き料』云々の問題は発生しません。
 通常の賃貸借契約においてもそうです。

 借主が自分の意思で、「もう借りたくない」と言っている場合に、その借主に対して貸主がお金を払って出て行ってもらうというのは理屈に合いませんでしょう?
 あくまでも、出て行きたくない借主に対し、どうしても貸主側が出て行って欲しい時にお金を払って出て行ってもらうという考え方です。

 今回の『立退き料』云々のお話は、「インターネット上で知り合ったロクでもない奴から変なことを吹き込まれて請求してしまいました」くらいのことを相手方に言ってお詫びしてください。本当に申し訳ありませんでした。


 ところで、max-liveさんが納得がいかないと憤ってらっしゃる「どうして組合員と非組合員とで扱いがの違うのか?」ということについてですが、推測いたしますに、賃貸借の関係ではなく、所有権の関係なのではないでしょうか?

 つまり、今回話題になっている問題の建物は、組合員全員の共有物(それぞれが建物全体についてのある割合で所有権を有している「民法上の共有」か、ある区画された部分ごとに所有権を有している「建物の区分所有に関する法律上の区分所有物(例えばマンションをお考えになれば分かり易いと思います)」なのではないでしょうか?
 そうであるならば、話として合点が行きます。

 その建物が組合員の共有物、具体的には『建物の区分所有に関する法律』の適用を受ける『区分所有物』であったとしますと、「建物の老朽、損傷、一部の滅失その他の事由より、建物の価額損他の事情に照らし、建物がその効用を維持し、または回復するのに過分の費用を要するに至った場合」にのみ、区分所有者および議決権の各々5分の4以上の多数の賛成があれば、建物を建て直して、従来と同一の目的に使用することができます(建物の区分所有に関する法律62条)。

 区分所有者の中でこの決議に反対の者は、建替えに参加するか、建替えに参加する者からの時価による売渡請求に応じて自己の区分所有分を売り渡し、出て行かなければなりません(同法63条)。
 つまり、区分所有者であれば、同じ出て行くにしても、自己が所有していた区分所有物の時価評価額だけは現金が確保されることになります。(とは言っても、建替えなければならないほどの老朽建物の一部の区分所有物の時価評価などほとんど無いに等しくなりますが・・・)。

 組合員と非組合員の違いというのは、上記のように、所有者(兼賃貸人?)と賃借人の違いなのではないでしょうか?


 私の軽率な発言で大変ご迷惑をお掛け致しました。
 深くお詫び申し上げます。申し訳ありませんでした。

この回答への補足

 いろいろとご親切にありがとうございます。当方の情報が少なく、いろいろお手数かけており、申し訳ありません。
 当方の事情を補足するとすれば、「現状のままであれば営業は継続していきたいが、建て替え後の形態には賛同できず(建て替えに投資してもとても競合に勝ち残っていける計画ではないし、建て替えに関する一連の決議に不透明さがあり、不満があるため)、建て替えるならば、出て行くしかないという状況です。
このような状況で、撤退を迫られている場合に、立退き料を請求できるか・・?というのが今の私の悩みです。

 また、お答えの中には【その建物が組合員の共有物、具体的には『建物の区分所有に関する法律』の適用を受ける『区分所有物』であったとしますと、「建物の老朽、損傷、一部の滅失その他の事由より、建物の価額損他の事情に照らし、建物がその効用を維持し、または回復するのに過分の費用を要するに至った場合」にのみ、区分所有者および議決権の各々5分の4以上の多数の賛成があれば、建物を建て直して、従来と同一の目的に使用することができます(建物の区分所有に関する法律62条)。】とありましたが、今回は組合員の半数以上の賛成があって、建て替えが決まったと聞いております。このような場合、所有権のない非組合員(店子)は、黙ってそれに従うしかないのでしょうか?
 お手数おかけ致しますが、時間がありましたらご助言いただきたく、よろしくお願い申し上げます。

 

補足日時:2001/06/11 22:06
    • good
    • 0

>通常の賃貸借契約では考えられない扱いだと思いますが、共同組合において、


>当方が非組合員の場合は、しょうがない事なのでしょうか?

 所有者が個人であるか、企業であるか、共同組合であるか、店子が組合員であるか否かによって基本的に貸主や借主の地位が変わるというものではありません。
 賃貸借契約の具体的内容が判らないので正確なことは言えませんが、20年間借りているというお話から考えても、おそらく借家法もしくは借地借家法の適用があるケースだと思います。

 原則として、借家契約に期限がない場合はもちろんのこと、期限を付してある場合でも、「正当事由」がないと明渡しを求めることができません(借家法1条の2、借地借家法28条)。
 但し、現在の借地借家法では、この規定に対する例外規定が3つ設けられております。

 一つは、『定期建物賃貸借(同法38条)』といって、「正当事由」の有無に関係なく、一定期間経過によって当然に明渡しを求めることができるというものです。
 しかし、この契約のためには、一定期間経過によって明渡しを求めなければならないやむを得ない事情を記載した書面によって契約がなされることが要求されております(同条2項)。
 従って、このやむを得ない事情を記載した書面による契約でない限り、明け渡しを要求するためには原則通り「正当事由」が要求されます。

 二つ目は、『取り壊し予定の建物の賃貸借(同法39条)』といって、一定期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合に、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨の契約です。
 しかし、これも先程と同様に、建物を取り壊すべき事由を明記した書面によって契約が行われなければこの条文の適用はなく、明け渡しを要求するためには原則通り「正当事由」が要求されます。

 三つ目は、『一時使用目的が明らかな建物の賃貸借(同法40条)』です。この場合は借地借家法の適用自体が排除され、民法の原則(民法617条)に戻って契約の解約ができます。
 しかし、今回は、おそらくこれは全く関係ないでしょう。

 今回の場合、上記の一つ目か二つ目の事由が明記された契約書によって契約がなされていない場合には、共同組合側は、「正当事由」がない限りmax-liveさんに明け渡しを求めることはできません。

 では、ここでいう「正当事由」とは何か、ということですが、要は賃貸人と賃借人の双方の事情を比較衡量して決められるとするのが現在の判例の考え方です。
 つまり、現在の建物を新しくして経営をしたいと考える共同組合側の事情と、max-liveさんの資力やその場所で営業することの事情等、公益上、社会上その他諸々の事情を総合的に判断してこの「正当事由」の有無を判断します。

 以前の借家法においては明記されていませんでしたが、現在の借地借家法では『財産上の給付』としていわゆる『立退き料』を貸主側が支払った場合にも、それを「正当事由」の一つとして考慮する旨規定されました(同法28条)。
 従いまして、共同組合側に対して「明渡す替わりに『立退き料』を支払え」と要求することは可能です。

 要求金額は、新しい場所への引越し費用、引越しにかかる器官の営業ができないことによる損失に見合う金額、新しい場所を借りるにあたっての敷金、礼金、権利金などの費用全額あたりではないでしょうか。

 もし、もめるようであれば、調停や訴訟になります。その時には、弁護士の先生のどなたかに正式にお願いなされた方が宜しいかもしれません。

 以上、ご参考まで。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

早速ありがとうございました。
この建て替え事業は、150名ほどの組合員の半数以上賛成で決議されたと聞いていますので、私としてはご助言の中の「正当事由」にあたるのではないかと思い、弱気になっておりました。

ただし、契約書は2年ごとに更新しているもので、定期借家ではなく、もちろん、建て替えによる立ち退きの条項も一切ありませんので、アドバイスどおり、立退き料の交渉をしたいと考えます。

尚、依然立退き料はもらえるか聞いたところ、「理事会で建て替えが決まったことだから、払うことはない」の一点張りでした。こんなわからずやの理事だけだとすれば、今後は正式に弁護士にお願いしたほうがいいですね。ありがとうございました。

お礼日時:2001/06/09 07:56

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Qリフォームと建て替えの違い

ビフォーアフターなる番組を見ててわからなくなりました。

建築条件付き家だと建て替えができないことがありますよね?それでそういう家に住んでいる人は苦労している。

自分としては、はりや柱を交換するようだったら、建て替えだと思ってましたが、リフォームなのですね。

建て替えとは、一回全部壊して作り直したら建て替えに当たるのでしょうか?番組ではかなり壊してますが、あれは完全に壊していないので建て替えではなく、リフォームという意味なのでしょうか?

建て替えとリフォームの違いを教えてください。
※特に建築を勉強している者ではありません。一般人です。

Aベストアンサー

新築とリフォームの違いは、基礎まで含んで新しく建てる場合には「新築」と考えたらどうでしょうか?

現在、リフォームの会社が正に新築でないのかというリフォームをやっていますし「新築そっくりサン(住友不動産)」「新築II世(ホームウェル)」と名前までが新築を謳っています。

このような選択をするのは、多分に建築の制限で建ぺい率、容積率があり、新しく申請して新築をした場合には制限があるために小さい家しか建たなくなってします場合には「ほぼ新築」のリフォームをすることになります。
(リフォームの場合には現住の建物であるために制限を受けにくい)
ただし、10m2以上のリフォームについても確認申請が必要なので指導を強く受ける場合があります。

>建築条件付き家だと建て替えができないことがありますよね
→この表現は、土地の販売について建築(新築)を契約することを条件にした土地販売のことでリフォームについてや建て替えについての制限に係わる話ではありません

建て替えという表現は、既存の土地・建物があるところ(持っている人が)新築をすることを建て替えというようです。

私も見ていて思うのですが、もう少し細かい情報を提供していただかないと何でもどんなでもできてしまうように思います。

番組の場合にも結構制限がある場合が多いように聞いていますが、そのところには触れられないでこんなに綺麗になりました的なところばかりが強調されていてリフォームしたい人への情報提供があまりない番組としてみています。

ホームウェルのサイトは

http://www.homewellfc.com/nisei/yosa.html

参考URL:http://www.sokkuri3.com/

新築とリフォームの違いは、基礎まで含んで新しく建てる場合には「新築」と考えたらどうでしょうか?

現在、リフォームの会社が正に新築でないのかというリフォームをやっていますし「新築そっくりサン(住友不動産)」「新築II世(ホームウェル)」と名前までが新築を謳っています。

このような選択をするのは、多分に建築の制限で建ぺい率、容積率があり、新しく申請して新築をした場合には制限があるために小さい家しか建たなくなってします場合には「ほぼ新築」のリフォームをすることになります。
(...続きを読む

Q所有者・管理会社変更に伴う賃貸借承継に関する通知書

・「所有者・管理会社変更に伴う賃貸借承継に関する通知書」に印を押しても良いのでしょうか?
・不利益になることはないでしょうか?
・なぜこの書類に印を押さないといけないのでしょうか?
・押さないとどうなるのでしょうか?

■経緯
・部屋を借りて4年になります
・先日知らない人が来て、この建物の所有者が変更されたので、書類に印を押すように言われました
・説明を求めると、「所有権が既に建物の持主からこの会社に移管された」ことを告げられました
・別で渡された書類には「建物の取り壊しを行うことを決定しました」と書かれていました

■質問
・事前に建物所有者から説明もなく、賃貸管理会社から何の連絡もなく、釈然としません
・これは、従うしかないのでしょうか?
・また「所有者および管理会社変更に伴う賃貸借承継に関する通知書」の意味が分かりません
・内容は「建物所有者」と交わしていた契約を「この新しい会社」が継承することの通知、と、従来の契約内容が書かれているのですが、この書類に判を押す理由が分かりません。何のために押す必要があるのでしょうか? 継承されてしまった以上、意味がない書類と思うのですが、法律的には違う解釈をするのでしょうか?

■最後に
・建物取り壊し決定を、知らない人にいきなり告げられたことが一番ショックです
・建物所有者は、部屋を借りている人に事前通知する必要はないのでしょうか?
・また、賃貸管理会社は、所有権が変わることを、借人に伝える必要はないのでしょうか?
・また、新しい所有会社は、借人の同意もなしに、建物を取り壊しを決定することができるのでしょうか?
・自分の感覚では、前回更新時の契約終了まではこの契約が有効だと思っているのですが、そうなのでしょうか? その後はもう出て行くしかないのでしょうか?

・「所有者・管理会社変更に伴う賃貸借承継に関する通知書」に印を押しても良いのでしょうか?
・不利益になることはないでしょうか?
・なぜこの書類に印を押さないといけないのでしょうか?
・押さないとどうなるのでしょうか?

■経緯
・部屋を借りて4年になります
・先日知らない人が来て、この建物の所有者が変更されたので、書類に印を押すように言われました
・説明を求めると、「所有権が既に建物の持主からこの会社に移管された」ことを告げられました
・別で渡された書類には「建物の取り壊しを行うこと...続きを読む

Aベストアンサー

>建物を取り壊すのは所有者の自由です。
人が住んでる家を勝手に壊したら器物損壊で逮捕されます。
何か相手が指摘たら容赦なく110番することが必要です。

まず相手に所有権の証明と所有権移転の経緯を求めましょう。

この手の問題のポイントは、どうやって相手が所有権を手に入れたかです。
あなたが賃貸契約を結ぶ前にその物件に抵当権がつけらえていて、抵当権の行使で所有権が移転したのならば、あなたの賃貸借契約はその時点で切れています。
でもおそらくこの胡散臭い手法を見る限り、そうではないでしょう。


もしあなたの契約後の抵当権の行使、あるいはそれ以外の方法による所有権の移転であるならば、あなたの契約は有効ですので、これまで通り家賃を払って住めばいいです。
相手がどんな書類持ってきても無視してかまいませんし、自分の納得いく書面を作る、もしくは作らせて、新たに契約を結べばよいでしょう。
もし相手がどうしても出て行って欲しくてあなたもまんざらでないのであれば、あなたの納得いく金額の転居料をふんだくってOKです。(相手はそういう経費もあることを認識して行動していますので)

あとこの手の話は逐一消費者生活センターに報告相談してください。
答えを聞くだけでなく、役所で相談内容の書類を作ってもらえばそれは経緯の証拠として極めて有力です。

>建物を取り壊すのは所有者の自由です。
人が住んでる家を勝手に壊したら器物損壊で逮捕されます。
何か相手が指摘たら容赦なく110番することが必要です。

まず相手に所有権の証明と所有権移転の経緯を求めましょう。

この手の問題のポイントは、どうやって相手が所有権を手に入れたかです。
あなたが賃貸契約を結ぶ前にその物件に抵当権がつけらえていて、抵当権の行使で所有権が移転したのならば、あなたの賃貸借契約はその時点で切れています。
でもおそらくこの胡散臭い手法を見る限り、そうではないでし...続きを読む

Qこの場合家の建て替えができますか?

ここのカテでいいのか悩みましたが、お願いします。
4年ほど前、父の家がある宅地に私の(息子、跡取り)家を建てました。1筆の宅地には、居住用の家は1軒しか建てられないので、県知事の許可(43条?)を取りました。すべてHMの方が手続きをしてくれました。
このたび父の家を取り壊して、建て替えをしたいと思うのですが、どのような手続きが必要ですか?それとも建て替えそのものが許可されないのでしょうか。ご存知の方おりましたら宜しくお願いします。

Aベストアンサー

市街化調整区域の土地と思われます。 現在も制限はあります。

詳しいことはわかりません、回答しないと思ったのですが、誤回答がありましたので、、、、

Q建物を所有を目的とする土地の二重賃貸借の場合には、土地への賃借権の登記

建物を所有を目的とする土地の二重賃貸借の場合には、土地への賃借権の登記又は建物登記の先後で決するとのことですが、この場合には同日に両者が登記を備える場合が考えられますが、この場合には受付番号で先後を決するのでしょうか?
これが建物の二重賃貸借の場合ですと建物への賃借権の登記と建物の占有の先後で決することと思いますが、両者が対抗要件を同日に備えた場合にはどのように決着するのでしょうか。
この場合には原則に戻って賃貸人が債務の履行した方ということになるのでしょうか?

Aベストアンサー

自分にわかる範囲で回答する。前回も書いたが、本質問に対する明快な答えを持っているわけではないので、同じクラスの友達に休み時間に質問する程度の期待感で、読んでいただければ幸いである。

>この場合には受付番号で先後を決するのでしょうか?

仮登記で順位が保全されている等、特段の事情がない限りは、受付番号で登記の順位は決まる。

>これが建物の二重賃貸借の場合ですと建物への賃借権の登記と建物の占有の先後で決することと思いますが、両者が対抗要件を同日に備えた場合にはどのように決着するのでしょうか。

民法および不動産登記法は、同日の場合の規定を特に設けているわけでなく、登記と占有の先後で決するというほかはない。最終的には裁判所の判断。

私見を述べさせてもらえるならば、同日の中でも、時刻による先後で決まるはず。実際に時刻を確定するのは困難だろうが、二重譲渡において、「先後不明」という判例は聞いたことがないために、何らかの判断は下されているはず。

「「債権譲渡における対抗要件をめぐって」ということで(中略)場合によっては二重譲渡もあり得るとか、いろいろなケースを想定して詳細な御議論の中で(中略)それぞれ到達時点とか、一日というスパンの中でいつ新聞が配達されたのかとか、今度は登記はその月の日時まで入れた登記になるというようなことがあったとしても、二重譲渡とかその他いろいろ万が一あった場合の権利関係というのは、結局最終的には裁判所という問題になるのかと思います」(平成十年六月四日 国会の法務委員会の答弁)

「登記官が登記申請を受理し、登記識別情報を通知し、または登記済証を交付したとしても、登記簿に登記事項が記録されなければ、登記したとはいえず、対抗力は生じない(大判大7.4.15)」

建物の占有が「いつの時点(時刻を指定できるもの)で開始と言えるか」を明確にした判例は見つからず。

追伸
「PART2:物上代位における差押の趣旨について、特定性維持説等の議論」
の補足に対するコメントを考えているうちに、締め切られてしまった。再度質問していただければ、時間はかかることをご承知いただければ、いずれは回答したい。

自分にわかる範囲で回答する。前回も書いたが、本質問に対する明快な答えを持っているわけではないので、同じクラスの友達に休み時間に質問する程度の期待感で、読んでいただければ幸いである。

>この場合には受付番号で先後を決するのでしょうか?

仮登記で順位が保全されている等、特段の事情がない限りは、受付番号で登記の順位は決まる。

>これが建物の二重賃貸借の場合ですと建物への賃借権の登記と建物の占有の先後で決することと思いますが、両者が対抗要件を同日に備えた場合にはどのように決着するの...続きを読む

Q共有名義の土地について(建て替えの相談)

現在、主人と私、娘の3人で住んでいる家を建て替えたいのですが、その建物・土地は親から相続したもので、妹と私の共有名義となっています。
妹はすでに結婚して他県で生活しており、建て替えの了承は得ています。
そこで、建て替えにあたり、妹の持分を買い取ることになると思うのですが、その手続きはどこに相談すればよいのでしょうか。
自分で調べたところでは、不動産鑑定士に依頼するのかな?と思ったのですが、どのくらいの費用がかかるのかわからないし、いきなり依頼していいのか迷っています。
また、買い取るにしても、妹に一括で支払うことは難しいと思うので、一般的にどういう形を取るのか気になっています。
土地の名義はそのままで建て替えて、建物は主人の名義という手もあるかな、と考えたのですが、主人には抵抗があるようです。
ちなみに、建て替えに関する費用の頭金は私が出し、ローンは夫が支払う予定です。
このような諸事情はハウスメーカーでも相談に乗ってくれるのでしょうか?
まったくの素人のため、具体的にどう行動を起こしたらよいのかわかりません。手始めにこういう本で勉強するとよいとか、ここに相談するとよいとか、そういった情報もあれば教えてほしいです。
よろしくお願いします。

現在、主人と私、娘の3人で住んでいる家を建て替えたいのですが、その建物・土地は親から相続したもので、妹と私の共有名義となっています。
妹はすでに結婚して他県で生活しており、建て替えの了承は得ています。
そこで、建て替えにあたり、妹の持分を買い取ることになると思うのですが、その手続きはどこに相談すればよいのでしょうか。
自分で調べたところでは、不動産鑑定士に依頼するのかな?と思ったのですが、どのくらいの費用がかかるのかわからないし、いきなり依頼していいのか迷っています。
ま...続きを読む

Aベストアンサー

(1)不動産鑑定士に不動産の評価を依頼すると、評価額1億円以下の物件なら50万円程度で100ページ程度の「不動産鑑定書」という書類を作ってくれますが、親族間での持ち分売買でここまでコストをかける必要は無さそうです。また評価額も依頼人が求める「価格評価の前提条件」によって価格水準に幅があります。

(2)建物が建替時期にあるのなら、建物の評価はゼロとして土地だけの評価をするなら、インターネットで路線価・公示価格は質問者が拾ってくる事が可能ですので、土地面積を掛け合わせれば、土地の評価は可能です。これに4月時点の固定資産税評価額、地元不動産屋での売買事例参考情報まで含めて考えれば、おそらくは、「固定資産税評価額=<路線価<公示価格<不動産屋情報」という関係になるかと考えますが、上記(1)による専門家の出す数字と大差の無い情報の入手が可能です。

http://www.rosenka.nta.go.jp/
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=0

(3)建物建替えの機会に妹の持ち分を整理してしまおうと考えるなら、上記の(1)なり(2)なりで収集した数字の幅から、持ち分を売る妹側が納得できかつ質問者夫婦側が支払える金額を設定して、不動産の持ち分の売買を行う事になります。手許の資金で一括支払できなければ、当該部分をストックするまで売買を待つか、当該部分もローンに巻き込んで融資をしてくれる銀行を探すしか手段は無さそうです。

(4)当事者間で設定した価格水準が贈与の基準に該当する・しない、該当した場合には贈与税負担後の金額で当事者が納得できるかどうか、という見地で売買価格を確定させるしか無いと考えます。(贈与税を負担した方が買う側の総支払額は小さくなることが普通でしょう)

(5)通常の場合の自宅取得には土地と建物の費用を賄う必要があるが、質問の状況では土地の半分と建物を賄う(ローン+自己資金)という状況です。HM経由でも独自開拓でも、銀行ローンを使うなら登記事務を任せる司法書士は銀行が指定します。

(1)不動産鑑定士に不動産の評価を依頼すると、評価額1億円以下の物件なら50万円程度で100ページ程度の「不動産鑑定書」という書類を作ってくれますが、親族間での持ち分売買でここまでコストをかける必要は無さそうです。また評価額も依頼人が求める「価格評価の前提条件」によって価格水準に幅があります。

(2)建物が建替時期にあるのなら、建物の評価はゼロとして土地だけの評価をするなら、インターネットで路線価・公示価格は質問者が拾ってくる事が可能ですので、土地面積を掛け合わせれば、土地の...続きを読む

Q土地所有者、建物所有者、建物賃借人

土地所有者をAとし、AがBにその土地を賃貸し、Bはその土地上に建物を建て、その建物をCに賃貸していました。
ところでBはAに地代を支払わないので、AはBに内容証明郵便で土地賃貸借契約の解除の通知をしました。(勿論、催告したうえで)
その後、AはBからその建物を借地権の附随しない建物代金として買い受けました。つまり、現在では土地も建物もA所有です。
そこで質問ですが、AはCに対して建物不法占拠として明渡しを求めることができるでしようか?
私は、地代未払いによる土地賃貸借契約解除の段階でCは建物を利用する権利は無くなっていると思われますので(例え、CはBに建物賃料を支払っていたとしても)この訴訟ではAの勝訴となりそうですが、どうなのでしよう。

Aベストアンサー

 直接「的」な判例として,「特別事情があったため」土地賃貸借の合意解除が地上建物の賃借人に対抗できるとされた事例があります。
  昭和49年4月26日第二小法廷判決 昭和48オ766号,建物収去土地明渡請求
 最高裁HPから検索可

 とりあえず文献的なものを1つ紹介しますと「問答式新借地借家法の解説,石田喜久夫著,新日本法規出版」の「借地上建物の賃借人の保護」という項目に多少の記載があります。
 
 比較的自明なものとして確立されていれば,下級審レベルで終了するため,重要判例として刊行物等に記載されることはほとんど無いかもしれません。

Q建て替えかリフォーム

築29年、土地が69m2の中古物件を購入検討中です。少しリフォームされてるのと、エアコンも新規で取り付けられています。
予算が余り800万ほどあるのでそれをあてて水周りやドアなど大掛かりな リフォームをするか、家の骨組み部分が心配なのと老後も住めるように、もう少し資金繰りをして建て替えるかを迷っています。
•29年で建て替えるのはもったいないでしょうか?
•もし建て替えるとしたらア○ダ設計のような安いところで建てた家は将来問題あるでしょうか?
些細な事でも構いませんので、何か教えていただけると大変助かります。宜しくお願いします。

Aベストアンサー

先ずは耐震性からですかね。変にリフォームが入っていると、状況がみえずらいので良くないのですが。
エアコンが新しいとかは全く無視して、幾らぐらいで耐震補強出来るか考えましょう。
築29年 微妙な所です。新耐震基準後の建物ですが、筋交いに金物がついていないので、弱いのです。基礎などの現状はどうでしょう。
何にしろ、専門家に見てもらわないと素人では判断できません。
住宅インスペクションが出来る業者などに相談してみる方法もあります。
設計事務所でもいいですが。

Q賃貸借契約解除と建物収去土地明渡訴訟

初めて質問させていただきます。
私の父と母は土地を2分の1ずつ共有する所有者で、その土地上に借地人が建物を建てて居住しています。しかし賃料を1年半分(計300万円)ほど滞納しているので、土地賃貸借契約を解除して、建物収去・土地明け渡しを求めようと思います。
このとき
(1)未払賃料300万円の支払いと建物収去土地明渡を両方求めるのは、無理ですか?(300万円支払われれば解除の理由がなくなる?)
(2)賃料支払を催告して1週間経過で解除と書いて内容証明を送ったのち、1週間経過後に300万円の支払いがあった場合、こちらが受領拒否すれば、建物収去土地明渡請求が認められますか?300万円の支払いを受けるよりも、この機に借地権をなくして更地にしてしまいたいと思うのですか。
長文になりましたが、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

(1)について
 できます。賃料支払債務の履行遅滞を理由とする賃貸借契約の解除をした上で、、さらに未払い賃料の支払を請求することができます。
 賃貸借契約を解除した後で未払い分を請求するわけですから、解除後に支払があっても解除が無効になるわけではありません。また賃貸借契約における解除の効果は遡及しません(民法620条)ので、未払い賃料の支払債務は消滅しませんから、請求できます。

(2)について
 内容証明において、停止期限付き解除を行って、1週間経過したことにより既に契約は解除されているので、建物収去土地明渡請求を行うことはできます。そもそも300万円の未払い賃料があるわけですから、賃貸借契約は既に解除され、出て行ってもらうことになるが、今までの未払いの分があるのでそれは受け取る旨を伝えて受領するのが良いと思います。
 ただ、期限をほんの数分、数時間遅れた、あるいは小額足りなかったというような場合には、信義則上、契約を解除することが認められない場合があります。

Q横浜の傾斜マンション問題。なぜ全棟建て替えになったのか?

横浜の傾斜マンション問題ですが、問題発覚当時、販売会社が
「住民の意見が”全棟建て替え希望”ならば、それに応じる」
とのことでした。しかし傾いているのは一部の棟だけであり、それ以外の棟の住民には
「我が家は傾いていないから全棟建て替えの必要はない。傾いている棟だけを立て替えればいいのでは?」
との意見も多くありました。
全棟建て替えには住民の多数決が必要で、販売会社が”全棟建て替えいたします!”と大見得を切ったのは、内心で
(どうせ全棟の住民の意見を”全棟建て替え”に統一出来ないだろう。結局”全棟建て替え”なんて絵に描いた餅だよ、へへへ)
と思っていたのではないか? というマンション専門家からの意見もありました。

それを乗り越えての”全棟建て替え意見統一”が出来たのはなぜでしょうか?

詳しい方、お願いします。

Aベストアンサー

4棟のうち傾いたのはマンションの西棟だけですが、残り2棟でも杭打ちや杭の先端を固めるセメント量のデータが計70本分改ざんされていたことが判明しています。 よって、3棟の住人が建替えに賛成するのは当然です。 残り1棟は問題ないようですが、建替えなければ「本当に大丈夫なのか」という世間の懸念も払拭できないし、建替えられる3棟よりも資産価値が低くなることは明白です。 建て替えが実現すれば、傾斜に対する不安は完全に払拭されるうえ、築年数も新しくなるので、中古市場での評価額は現在よりも確実に高くなります。日常生活や個々の事情を無視して、結局建替えの方が得だという結論になったのでしょう。

Q店舗賃貸借契約解除に伴う内装の明け渡し

テナント経営をしています。
借主が半年以上滞納して、どこかに雲隠れして連絡が取れない状態です。
契約書には2か月以上滞納した場合、契約解除できるとあるので、借主の自宅に契約解除書の内容証明郵便を送り(借主の家族が見る)、契約は解除しようと思っているのですが、借主が直接お金をかけた内装のことについて教えてください。

店舗を貸す前に取り交わした契約書に…
「明け渡しするときは、室内の内装及び備品等を現状に復したうえで引き渡しする」とあります。

ということは契約解除して、そのままの状態の内装で次に借りたいと言っている人に店舗を貸しても問題ないのでしょうか?
もし、問題があればどのようにしたらよいか教えてください。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

正式な手順をというと、契約解除・家賃支払い・明け渡し請求の裁判をしなければなりません。契約書に「2ヵ月以上滞納した場合は契約解除できる」と記載してあっても、それが確実に有効であるとは言えません。有効に契約解除させるためには、合意により解除するか、裁判によるものでなければなりません。

まずは、連帯保証人に滞納していることと、本人と連絡を取れないかを確認してみて下さい。そして、本人と連絡がとれるようであれば、早急に退去するように説得してもらってください。
内容証明郵便の内容としては、滞納している金額を提示しその支払い要求と、書面到達から○日以内に未納分の支払いがない場合は、契約解除をするという意思表示をしておいて下さい。そうすれば、質問者さんの方から契約解除の意思表示をしたということが証明されます。
その店舗の職種にもよりますが、借主がしていった内装が今後のためにもなるようでしたら、内装や残していった備品などは所有権を放棄したものとみなし処分します、と記載しておけばいかがでしょうか?

これで相手方から何も連絡がなければ、訴訟をすることになります。

質問者さんの質問に直接回答することにはなっていませんが、質問の内容のことを心配するよりは、正式に契約解除をし物件を明け渡しさせることが重要です。借主と連絡がとれるようになれば、その時に内装や備品のことをお話しされればいいし、借主と連絡がとれなければ、裁判中でその内装等について主張をすることになります。
何となく、質問者さんは契約解除の通知だけ出せば、あとは勝手にできると思ってしまっているかもしれませんが、そうではありません。

滞納をし、連絡が取れなくなった借主と、どのような手順で契約解除と明け渡しをさせるか?ということが、それほど難しい問題だということです。
ただ、2ヵ月滞納であれば無理だと思いますが、6ヵ月分以上滞納しているのであれば、契約解除は裁判所でも判断してくれるでしょう。(というより、被告は欠席するだろう)
まぁ、判決が出ても、最も厄介な問題点は、その後のことですが。

ただ、あくまで裁判は他に手段がない場合のことです。借主の家族と会うことができれば、その方を味方に引き込んで交渉するのも方法であり、その方が損失は少ないでしょう。
敷金は何ヵ月分くらいあるのでしょうか?
それによっても違いますが、滞納分と相殺しても滞納分の方が多いということでしたら、それを免除するかわりに内装や備品をそのままにするということで交渉するのもいいと思います。(内装や備品が次の人にも利用できそうなものであれば・・・ですが)
敷金の方が滞納分より多くても、早めに対処するようにしましょう。裁判なんてやっていると何ヵ月もかかってしまいますので。
質問者さんには、借主に滞納分を請求できる権利や原状に戻して返却するように要求する権利がありますが、その全てを実現させることは無理なことが多いです。それができれば、滞納なんてしないです。ある程度、質問者さんの方が妥協することで交渉をスムーズにさせて、合意によって退去させるということが最善であることが現実的で、損失も少ないです。

正式な手順をというと、契約解除・家賃支払い・明け渡し請求の裁判をしなければなりません。契約書に「2ヵ月以上滞納した場合は契約解除できる」と記載してあっても、それが確実に有効であるとは言えません。有効に契約解除させるためには、合意により解除するか、裁判によるものでなければなりません。

まずは、連帯保証人に滞納していることと、本人と連絡を取れないかを確認してみて下さい。そして、本人と連絡がとれるようであれば、早急に退去するように説得してもらってください。
内容証明郵便の内容...続きを読む


人気Q&Aランキング