共用廊下に面し専有部分と表示されたパイプスペース

マンションの各住戸の玄関付近に鍵付ですが誰でも開閉可能な扉があります。
その奥は例えば６００Wｘ１６００Hｘ６００Dｍｍ程度の空間があります。
物件説明の図面にはパイプスペース、専有部分と表示されています。
その中にはガス、電気メーター、緊急バルブ、配管等があり、２－３戸分のメータが入っているものもあります。
検針や緊急時のためのものと思われますがメーター等の上部には恰好な空間があり、その空間を利用して物置にしている家庭が多く中には棚を設置している人もいます。
管理規約に規定事項は見当たりません。

パイプスペースには各戸毎、複数戸単位、専有住居室内の3種がありますが前２つのパイプスペースを巡って議論となりました。

(1)専有部分だから検針や緊急時の作業に対しては専有者の責任において管理すればよく物置は許される。
(2)共用廊下に面し複数戸にまたがるケースもあるのだから専有部分ではない。物置にするのは許されない。
(3)登記面積に入っていない（販売会社の回答）のだから専有部分と言えず共用部分扱いとすべき。物件説明書（図面）が間違っているので訂正する。物置にするのは許されない。

議論してみるとそれぞれ一理あります。
私は(3)が正しいと思うのですが皆様はどう解釈しますか。
このような混乱を招いた販売会社の責任を問えるのでしょうか。

No.6 ベストアンサー 回答者： antarctica-2001 回答日時： 2014/08/15 12:23

建築基準法でマンション（共同住宅）の床面積計算の場合は以下のように指導される事が多いです。

各戸毎に玄関の横に存する点検可能なPSは専有部分扱い
複数戸単位で玄関と離れた位置に纏めて存するPSは共有部分扱い
専有居室室内で点検口が有るものは専有部分扱い・点検口の無いものは共有部分扱い

税法上での場合は以下のようになっています。（不動産取得税など）
各戸毎に玄関の横に存する点検可能なPSは専有部分扱い
複数戸単位で玄関と離れた位置に纏めて存するPSは専有部分扱い（部屋数で案分）
専有居室室内で点検口が有るものは専有部分扱い（部屋数で案分）
例えばエレベーターピットが５m2あって全50戸有れば１戸当たり0.1m2の専有部分扱い

今回の場合は利用形態に関するものですから管理規約に依れば良いのではないでしょうか
どっちにしてもPS内に物を置くのは本来の目的と違うし防火区画の関係も有るので３年に１度の特殊建築物等定期報告での是正対象になると思います。

この回答への補足

判り易いご説明に納得ですがこれらの解釈は何に記載されている（指導（のでしょうか。
管理会社は不動産系の大手ですがこのような知識を持っていないのでしょうか。
PSにある私物を管理会社が突然出せたり、放り出いしたりしたので大騒動になりました。
規約に禁止規定はありませんがSPに物を置いてはならないとする様徹底したいです。

補足日時：2014/08/21 06:16

この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時：2014/08/21 06:16

No.8 回答者： inon 回答日時： 2014/08/17 10:39

PS部分は共用部分ですよ。

だって、一次側の配管が通っているのですから、規約上は専用使用できる共用部分と言うことになります。
単純に物件説明書が間違っています。
ただ、ガス湯沸かし器などが無くて、メーター類のメンテナンスが可能ならば、暗黙の了解で良いのではありませんか。（いちいち一件ずつ調べるのも問題があるので）棚を作ったり、完全な物置のように容易に取り外せないような造作は禁止ししておけば良いと思います。

給湯器のあるPSは駄目ですよ。法的に問題ありますし、実際問題として危険です。

No.7 回答者： kamobedanjoh 回答日時： 2014/08/15 12:44

パイプスペースは、各種法律の所有権解釈などとは別に、マンション全体の安全管理に直接関わる部分です。

万一の事故等に備えて、目的外使用は禁ぜられるべきかと思います。
個人的感想ですが、専有部分の表記が誤解の元かと思います。
「保安施設専用区域」とでも表示すべきでは無かったでしょうか。

No.5 回答者： titelist1 回答日時： 2014/08/15 09:08

専有部分だが物を置いてはならないが正解です。

そのことは常識です。
そのパイプスペースには区分所有者の配管等が接続されているからです。区分所有者が大きなリフォームをする場合にはその部分を工事することになるので専有部分なのです。共用部分にするとその工事費を管理組合が負担することになります。
専有の表現が自分勝手にして良いとの誤解を招いているのです。マンションは狭く物を置くスペースがないので置いている者が屁理屈を言っているのです。ガス配管に事故でも発生したら、物置にしている者の責任は大きく、管理組合は損害賠償を請求する必要があります。

No.4 回答者： something2013 回答日時： 2014/08/15 08:54

独断と偏見で。

PS（パイプスペース）は、専有部分ではありません。
単純に、物件説明の図面の表示が間違っていただけです。

強いて言えば、（２）が正解です。

PSの内部には、配管やメーター類が設置されています。これらは、常に
マンション管理上、必要に応じて、点検可能でなければなりません。

仮にメーターが壊れて、取り換えが必要になったとして、或は、配管から水漏れが
発生したとして、そのPSが専有面積であれば、その住戸の方が、自費で、工事費を
払われますか？
専有面積とは、その部分の内容に責任を持つ、という事です。

コンロ台やお風呂が古くなったらリフォームをしますが、個人負担でしょう？
それは、専有面積内にあって、その物の責任は個人にあるからです。

一方、PS内の配管やメーターは当然そのうち寿命が来て、補修や取り換えが必要に
なってきます。
その時の費用は、管理費の積立金から出費し、個人の負担に直接的になることは
有りません。

大体、配管は上の階の排水用だったりしますので、専有面積だとの理由で、
そのPSがある室の方が、責任を持つことにはなりません。

この意味でこの場合のPSが共用面積です。

また、PS内を収納と考えるのも間違いです。
PS内の余分と見えるスペースは、点検スペースと言って、配管やメーター類に
異常がないか、点検者が入り込んで見るスペースであり、配管の取り換えやメーターの
取り換え時に必要となる作業スペースでもあります。

開いているように見えても、使用してはいけないスペースです。

No.3 回答者： atelier21 回答日時： 2014/08/15 08:48

各戸専用(メーター等)置き場ならば専用部分でしょう

二次配線＆配管は各戸専用部分を通すはずですから

プラン構成上奥の戸のメーターを設置した場合ですよね

面積を按分するとかして各戸に配分するかして　各戸の管理下にする

共有にした場合　誰でも使って良い事になり　トラブル発生の原因にならないか？

No.2 回答者： takuranke 回答日時： 2014/08/15 08:11

区分所有者の専用面積に算入されていなければ共用部分です。

なので(3)ですね。

共有部分の面積出して（竣工図にフロアごとに三種された面積が記載されています）比較すればわかるはずです


各戸ごとにあるPSは、分譲でも賃貸でも、何か入れられるスペースがあれば、その住民が占用して物置などにすることは多々あります。
販売会社や工事業者は百も承知ですよ、そのような事例はみてきているはずですから。

ただ、PSは共有部分になりますが、配管移管しては、PS内にメーターが設置されているのであれば、2次側（メーターから専用部分に引っ張っている側）はすべて区分所有者の管理責任になるので、労使があった場合など、すぐにバルブ操作ができるようにしておかないと水が止められず大変なことになるので、よけいなものを入れないほうがいいですね。

物件説明書が間違っていたのを最終確認の段階で販売会社側で気が付かなったということだと思います。

No.1 回答者： tzd78886 回答日時： 2014/08/15 07:46

共有部分です。

販売会社にしてみれば当たり前のことなので規定事項にしなかっただけで、まさか物置に使われるとは思いもしなかったでしょうね。