賃貸物件等の不動産屋の変更について・・・

当方、亡き父親の代からの付き合いで不動産屋さんを暗黙の了解で継続しております。
ただ、有償(管理物件)ではなく無償です。当初は、1件でも2件でもやらせてくださいとのことで結局すべての(多数)をお願いしております。そんなこともあり、当方の地区は父親が頼んでいたせいもあり、軒並み不動産屋がもっていきました。父が亡くなって数十年たった今は、母が高齢になり私が管理するようになりました。ここ数年で、この不動産屋がでたらめだらけでいろいろなことが発覚しました。当方が、何度お願いしても聞き入れてくれず・・・
昨年に大きな事件を起こし、賃料の値下げを決めていながら実行したり、しなっかったりで・・・
また契約更新時には連帯保証人の確認もしなかったり保証人すらついていなかったり・・・
極め付けは、滞納者を8年間見過ごし当方がお願いしても動いてもくれず、
結局裁判にしましたら、不動産屋が反撃とでました。
その時も大家の味方でもなく、滞納者の味方で答弁書まで作成し当方を名指しであることないこと書きました。当方も裁判の判決がでて退去となった時に確認したところ自分は答弁書も見たこともない。なんて言い張りながら、賃料の計算書だけは作成したなどと支離滅裂なことをいいます。
今年の3月の時に、不動産屋に今までの資料を持っていき話し合いの場を設けた時には、平謝りされ、当方が切り札のカードを持っているので、いつ断るのも自由だが、何とか継続を希望されました。もちろん、今までの不手際は認め署名・捺印はいただきましたが・・・
当方は、期限を決め今年いっぱいでと言っているにもかかわらず、書面に年末に三者で話し合いのうえきめましようなどと書き、アキレてしまいます。
当方は、これで終了とする予定でおります。
ただ、ここからが問題というか、有償での依頼をしてないんですが、業者を変更するときには、このたび当方の不動産屋から○○の業者に変更になりました。との案内を賃貸物件のお客さんに手紙を出すだけでOKと思っておりますが・・・
これで大丈夫でしょうか?
よくあるオーナーチェンジなどの時もそうだと思います。
ただ1点問題なのは、当方の不動産屋は契約更新時の手数料が事務手数料と称して数千円しかとりません。一般的には賃料の1か月分で、業者と大家とで折半です。
ここの部分は、どうしたらいいでしょうか?
アドバイスよろしくお願いします。

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A 回答 (2件)

気分を害すかもしれませんが、あなたたちファミリーは不動産管理に全く不向きな素質があると思います。


不動産知識の無さを食いものにされ、不動産屋になめられています。
呆れるのではなく、改善に向けて全力で動かないのですか? 不動産会社の強制変更ですよ。

大家業は、少々極端ではありますが、以下ブログの必殺大家人のようなスピリッツがないとだめです。
http://ooya0083.blog.fc2.com/

それがだめなら物件をオーナーチェンジで売却するのが身のためですよ。

http://www.rakumachi.jp/
http://www.kenbiya.com/
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この回答へのお礼

ご回答をいただき有難うございます。

アドバイスをいただきましたように、甘んじている部分多数ありました。
母は高齢で仕方ないとしても現在生きている若い私たちがしっかりしていかないとと思います。
躊躇している暇などないですよね・・・

おっしゃる通り、不動産業者の強制変更早めに頑張ります。

取り急ぎ、お礼まで。

お礼日時:2014/08/18 20:39

業界人です。



厳しいことを書きますが、賃貸経営者としての勉強をせず、本来責任を取るべきトラブルは不動産屋の責任に転嫁する、しかも入居者の仲介契約業務や更新時の手続きの委託だけなのに、無償で管理をさせ平気でいる、しかも文句だけは言う、という、最悪なオーナーです。私でしたら切ります。
管理委託契約を勧めても内容が理解できないでしょうし、実態をみないで「手数料ばかりとって・・」っていう、トラブル大家予備軍なので。

物件・入居者・家賃管理等を不動産会社に毎月手数料を支払、きちんと管理契約を締結しておけば、契約に基づき管理会社が窓口となって責任を持って対応します。
「古くからの付き合いだから、無償でやってもらって当然」というのは、不動産会社との仲介以外の契約関係がない以上、業者側に責任はありません。
入居審査や滞納の件についても、管理契約がなければその確認義務は大家です。ほっといた大家の責任で、業者は滞納催告は契約してないですから。
あくまで、「仲介と更新時の書類作成」を依頼しているだけの状態でしょう。
文章からも、不動産業者を対等なビジネスパートナーとして見ていないように感じます。

オーナーは入居者様がお客様。意識を変えましょう。勉強しましょう。
宅建免許を持ち年々新しい不動産知識にとどまらず幅広く法的を勉強継続しなければいけない専門職です。

経験つんでいる不動産職はへたな弁護士など退散してしまいますよ。

むかしばがらの大家さん稼業気分の人は、最初から「不動産 屋」として見下しているので、キチンとした決め事ができないんですよね。。。。意識が変わらなければ、まぁ。。。
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この回答へのお礼

ご回答をいただき有難うございます。

おっしゃる通りでございます。
当方も幾多の責任もあります。
母は高齢ということもあり、当方が管理を代理でしております。
数々の見直すこともたくさあり勉強不足でもありましたが、
今後は、すこしづつ改善し不動産業者も変える方向で動いております。

どうも有難うございました。
取り急ぎ、お礼まで・・・

お礼日時:2014/08/19 12:23

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Q仲介不動産屋を変更できますか?

プチ大家です。
二年前にある不動産屋を通して部屋を貸していますが、
感じの悪い不動産屋なので、更新時に違う所に変えたいと思っています。
借り手は知人で、こちらが紹介して、契約だけ不動産屋を通しました。そこは管理料をもらってないから、トラブル等は関知しないと言われましたので、間に入った意味がありません。更新料は大家側は無しで、手続き料のみを借り手が不動産屋に払う取り決めになっています。
新たに別の所に依頼すると、問題がありますか?
また、不動産屋を間に入れずに、直接借り手と契約するのは、無謀でしょうか?
業者の方か、以前に経験した方がいたら、お教え下さい。

Aベストアンサー

宅地建物取引業者兼不動産管理業者です。

宅地建物取引業者は、賃貸・売買の媒介をすることが本業であり、物件を引渡した時点で完結します。
そのため、媒介を終えた後のトラブル等に関知しないことが不自然ではありません。
但し、媒介に伴うトラブルは負います。

トラブル時の仲裁を求めるなら、不動産管理業者または行政書士と管理委託契約を締結するか、トラブルの都度有償にて不動産管理業者または行政書士に仲裁してもらう、二通りがあります。

弊回答者は、顧問契約のとき月額賃料と管理費の合計×0.08+消費税を、トラブルの都度のとき一トラブルにつき\30,000.+消費税(但し大きなトラブルのときは協議のうえ決定)としています。

更新料は、賃貸借契約に定められていることと推察します。
賃貸借契約の当事者は、宅地建物取引業者ではなく賃貸人と賃借人ですから、当事者間の合議で条文を変更できます。
当事者間で、更新料支払先を賃貸人に変更する覚書を作成すれば構いません。
なお、契約更新回答書だけでは、賃貸借契約書の更新料支払先の記述を変更していませんので不十分です。
さらに、回答書とは、質問や照会に回答するときに作成するもののため、質問も照会もないのに回答することは不自然です。
上記覚書にて、更新料支払先の変更を定めれば、質問書・照会書・契約更新回答書の必要もありません。

更新事務や今後の媒介を他の宅地建物取引業者・不動産管理業者・行政書士に依頼することに問題はありません。
既宅地建物取引業者とは、賃貸の仲介業務を完結している訳ですから。

但し、更改時期が近づいてきたとき、既宅地建物取引業者に対し上記覚書の存在を説明してあげてください。
なお、更新は行うのですから「更新しませんでした」と言ったらウソになりますので、ウソは言わないようにしてください。

宅地建物取引業者を入れずに、直接賃借申込人と商談するのは、お勧め出来ません。
宅地建物取引業者を入れれば、宅地建物取引業者は媒介責任を逃れられませんので、媒介に伴うトラブルを負わせることが出来ます。

宅地建物取引業者兼不動産管理業者です。

宅地建物取引業者は、賃貸・売買の媒介をすることが本業であり、物件を引渡した時点で完結します。
そのため、媒介を終えた後のトラブル等に関知しないことが不自然ではありません。
但し、媒介に伴うトラブルは負います。

トラブル時の仲裁を求めるなら、不動産管理業者または行政書士と管理委託契約を締結するか、トラブルの都度有償にて不動産管理業者または行政書士に仲裁してもらう、二通りがあります。

弊回答者は、顧問契約のとき月額賃料と管理費の合...続きを読む


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