自宅の建て替えに伴う共同名義と贈与税について

現在、自宅を建て替え中です。
完成まであと一歩というところなのですが、最終支払いの前に本当に贈与税がかからない方法で支払いができるのか、確認したくて質問します。

私は配偶者と二人暮らしですが、自宅の名義は母と私の共同名義でした。母は同居していませんが、歩いて数分の所に住んでいます。
建て替えに際して、解体と新築は別々の業者になりまして、解体費用は母名義で支払いました。新築費用に関しては、恥ずかしながら私には貯えが無かったので、配偶者と連名で母に1700万の借用書を作成しました。
現在の支払い状況は、解体費用が約220万(母名義)、新築の中間支払いが1350万(私名義)、残りが750万程度の予定です。
建て替え後も母と私の共同名義にしようと思っていますので、名義の割合を踏まえて残金は母名義と私名義に分けて支払おうと思います。
そこで心配なのが、(1)ハウスメーカーと新築の契約をした際は私一人の名義で契約しましたが、共同名義にすることは可能なのか(2)解体費用を全て母名義で払った為、贈与に当たってしまうのではないか、その場合、残金の割合を変えれば平気なのか(3)借用書を連名で作成したことに問題はなかったか です。
細かいことで申し訳ありませんが、どなたか詳しい方に回答をいただければと思います。

No.3 ベストアンサー 回答者： hata79 回答日時： 2014/09/13 18:30

NO1です。

追加質問に答えます。
１、解体費用は私の名義分(3/4)は贈与に当たったりしませんか？
なりません。
　一つの不動産を共有（共同と共有は違いますので、このさい検索してみてください）してる場合に、その解体費用を一人の共有者が全額負担しても贈与行為ではありません。
解体するときに共有持ち分に応じて負担すべしという税法の決まりはありません。
次の国税庁HPURLであるように、解体費用が贈与行為とされるのは「土地と建物を一緒にかう。その際に購入した建物を取り壊しして新しい建物を建てる」ケースです。
　共有権者といいますが、建物全体にたいしての所有権を持ってるのですから「この家をぶっ壊すぞ。おれが金をだすから、いいな」と言いだして家を壊すことは、他の共有者の承諾があればできるのです。
　「取り壊すお金ないから払ってね」「「おうさ、まかしておけ」という話なのです。
共有持ち分の取り壊しをされた上に、その解体費用のうち持ち分案分した額が贈与だといわれてはたまらないではないですか。ベクトルを替えて考えるとわかることです。
持ち分割合に応じて解体費を負担しないと贈与行為であるという回答があるようですが、誤りです。

２、連名の借用書では、配偶者からの贈与ということになったりはしないのでしょうか？
　借用証書そのものは、貸した人間と借りた人間の間で「確かに貸した、確かに借りた」という関係を書面にしたもので、お互いがわかれば有効です。
　仮に債務者が連名でも、取立する人がそれでいいというならかまいません。
　法的にその借用証書を考えると、単純な連名では、2名のうちどちらが主たる債務者なのかがわからないので、「返してくれ」と請求するのに困惑することになります。
　「私に請求しないで、あいつに請求しろ」とお互いが言いだしたら、どうしましょうというわけです。
　そこで、主たる債務者が夫、妻は保証人あるいは連帯保証人としておき、法的な立場をはっきりしておくべきでしょう。
　これは、あなたがお金を貸す場合に連名で貸した場合を考えるとわかりやすかろうと思います。

　つぎは、金銭消費貸借契約が贈与だと税務当局から認定されないように配慮がいります。
「借用証書があるから、贈与ではない」と主張しても、現実的に贈与と同じなら、贈与税課税対象に認定されます。
裁判までして戦えばよいのですが、その前に「贈与ではない」という金銭消費貸借契約書にしておくべきです。

１，０００万円を赤の他人様に貸付するさいに、一般的には次のような契約になろうかと思います。
１担保をとる。
２支払い期限があり、それが現実的に履行できること。
３利息の徴収。
少なくともこの3つです。

贈与ではないというならば、上記の返済がされてることもいります。
ある時払いの催促なしとか、実際に返済してる記録がないとなれば「贈与だろうね」と言われるわけです。

返済期間も大事な要素です。
１，０００万円を月3万円返済する約束をしたとします。
約30年かかります。
この貸付を現在７０歳の人なら、しません。
「おいおい、完済されるまでに、わたしぁ死んでるよ」というわけ。

貸付した方の年齢と返済期間も重要な「真の金銭消費貸借契約か、贈与なのか」の認定要素でしょう。
ここで、「どうせ、私が死んだら相続されるからいいではないか」はアウト。
もともと贈与するつもりでした金銭消費貸借契約だという話を裏付けてしまいます。

この回答へのお礼

分かりやすく回答してくださってありがとうございました！すごく安心しました！
借用書については、支払い期間、月の支払い額も記載しています。利息は支払いが遅延したときに数%の上乗せという内容になっていたと思いますが、それでもいいのでしょうか。もしダメなら母と相談して利息も取ってもらうようにしたいと思います。

お礼日時：2014/09/14 07:17

No.5 回答者： hata79 回答日時： 2014/09/14 09:19

[利息は支払いが遅延したときに数%の上乗せという内容]

貸し手借り手の間の契約ですから自由です。
他人様が良い悪いという問題ではないんですね。

返済が遅れた場合には、利息を１０％多くするとしても良いのです。
ここで、遅延損害金というものを紹介します。

利息は約束した利息を支払がされるまでもらうが、それとは別に「期日に支払がされなかった事」に対して加算するというものです。
毎月１０万円返済を受けるとします。
期日返済なら１０万円＋利息２、０００円で合計１０２、０００円の返済です。
これを15日遅れて返済した場合には、
１０万円＋利息２、５００円＋遅延損害金５、０００円で合計１０７、５００円の支払となるわけです。

利息が２、０００円から２、５００円になってるのは、15日間の利息が加算されてます。


いずれにしても「双方の納得した契約」なら、契約自由の原則に守られて有効です。
その内容を税務署長が見て「一般的にこんな金銭消費貸借契約はしないだろう」というものだと、贈与じゃないのかや？と疑われるということです。

No.4 回答者： hata79 回答日時： 2014/09/13 18:44

NO3です。

次のURLといいながら、張り忘れましたので。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3252.htm

３その他の取得費
(6)　建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用

すでに回答に既述してあるとおり、土地建物を買うが「土地の利用が目的だった場合」には建物取り壊し費用が取得費を形成しますので、取得した不動産が仮に一人の者の名義で所有権登記された場合には、取り壊し費用の一部が贈与されたことになります。
土地の利用が目的だった場合とは、建物を新たに建設することも含みます。

本例では土地建物を取得して、取得した建物を取り壊して建て直すのではないので、取り壊し費用が新たに購入した土地建物の取得費を形成することはありません。

「建物を所有者が取り壊した」だけですから、贈与税の出る幕ではないということです。

なんとなくですが、建物が共有物ですと、取り壊し費用を共有者がその持ち分で案分負担しないといけないように感じますけど、それは共有者同士で話あうだけです。
「おい、お前も少しだせや」「わかったよ～」ってレベルです。
共有者が一銭もださなくても、贈与税はかかりません。
既述ですが、かかったら大変ではないですか。

「共有してる不動産があるが、共有してる相手が気にいらないから、その建物をぶっ壊して費用をおれが全部持ってやる。
すると相手に贈与税がかかるんだ。ざまあみろ」
という事ができてしまいます。
困るでしょ。

この回答へのお礼

お礼が遅くなって申し訳ありませんでした。
hata79さんのいう通りですね。
最終支払いは予定通り、母名義分を新築費用全体の4分の1になるように計算して支払おうと思います。
ありがとうございました！

お礼日時：2014/09/16 08:06

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2014/09/13 08:40

＞自宅の名義は母と私の共同名義…

持ち分割合は？

＞解体費用が約220万(母名義…

そのうちあなたの持ち分に相当するのはいくらになりますか。
これが解体費用に関して、母から子への贈与です。

＞配偶者と連名で母に1700万の借用書を作成…

市中並みの金利をつけ、定期的に返済しつづけていく内容になっていますか。
言い換えれば、審査がいらないことを除いて、銀行等で借りるのと比べたときにメリットのない内容になっていますか。

利息はいらないとか、元本もあるとき払いの催促なしや出世払いではいけませんよ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4420.htm

＞(1)ハウスメーカーと新築の契約をした際は私一人の名義で…

それはどうでもよいです。
完成後に登記する割合と、それまでに支払った費用に今後のローン返済とを総合した割合とが一致すればよいのです。

＞(2)解体費用を全て母名義で払った為、贈与に当たってしまうのではないか…

解体は今年の話。
新築も今年中に竣工するのなら、解体費用と新築費用とは一体で考えないといけません。
新築の竣工が来年にずれ込むなら、税法的には別のものとなります。
個人の税金は所得税も贈与税も、大晦日でいったん区切りをつけるということです。

＞完成まであと一歩というところなのですが、最終支払いの…

あっ、今年中にできるんですね。
解体も今年になってからですね。
解体は去年だったとかではないですね。

それでは支払いが来年になったとしても、支払い義務が今年中にできていますので、今年分として申告しないといけません。

＞(3)借用書を連名で作成したことに問題はなかったか …
＞建て替え後も母と私の共同名義にしようと…

登記に配偶者の名義が残らないのなら、配偶者が返済していく分が、配偶者からあなたや母への贈与となります。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

詳しい回答ありがとうございました！
自宅の名義は4分の3が私で4分の1が母でした。
建て替え後も同等の割合にしようとは思っています。
解体も新築も今年です。一体に考えるということは、新築費用の母名義分を減らして、全体の4分の1にすれば問題はないのでしょうか？
あと、配偶者からの贈与に当たるのは単純に考えて1700万の半分で、母と私で分けて425万ずつと計算して平気なのでしょうか。(すみません、まだ添付のサイトを確認できていないので)
今からできる対策があれば、対応していきたいです。
ありがとうございました！

お礼日時：2014/09/14 06:45

No.1 回答者： hata79 回答日時： 2014/09/13 07:25

１、可能です。

なんら問題はありません。
２、解体費用を母一人が負担しても贈与行為ではありません。贈与税は発生しません。
３、問題ありません。

詳しい理由などお聞きになりたかったら、補足質問なさってください。

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございました。
特に問題がないということで少し安心しましたが、解体費用は私の名義分(3/4)は贈与に当たったりしませんか？
また、連名の借用書では、配偶者からの贈与ということになったりはしないのでしょうか？
重ねての質問で申し訳ありません。

お礼日時：2014/09/13 11:44